【正文】 個區(qū)域的市場表現(xiàn)亦未如理想。他認為，這樣有一個好處就是大家可以共同造勢，共同做大市場。 第六節(jié)　廣園東兩大主角關聯(lián)背景資料研習　　隨著廣州市政府的“北優(yōu)、南拓、東進、西聯(lián)”的大市政規(guī)劃，以及廣東奧林匹克體育運動中心的建立，廣園東這個被眾多發(fā)展商看好的樓市新板塊，一時之間吸引了眾多發(fā)展商在此圈地與開發(fā)，被業(yè)界公認為可以與華南板塊相抗衡的唯一板塊。　　五一大戰(zhàn)前夕，碧桂園銷售策劃部的負責人龍爾剛向市場放風：“今年板塊式的競爭格局可能會被瓦解，取而代之的是買家將有多方面的選擇，因市場供應量太大，潛在的消費力有限而可能重起?！拔逡弧遍_盤當天就將一期推出的260套獨立花園別墅、120套浪漫陽光別墅售罄，成為轟動業(yè)界的爆炸性新聞。加上今年“五一”上市的新盤要比原來猜測的有所減少，所以憑借看樓的人氣，預測今年‘五一’樓市的整體氣氛不會比去年差。發(fā)售日那天，望不到尾的候車人群、廣園東路的塞車長龍、像買白菜一樣下單的購房者，用“轟動全城”來形容其火爆已嫌不夠生猛，只能呼其為“神話”。碧桂圓從此一發(fā)不可收拾：華南碧桂園、廣州碧桂園、均安碧桂園、花城碧桂園、順德碧桂園、荔城碧桂園，幾乎一年一個，讓同行看得目瞪口呆，讓消費者大開眼界。王志綱對此有一句很形象的比喻：“就像是一頭大象闖進了瓷器店。5月1日，當人們從四面八方蜂擁到鳳凰城時，呈現(xiàn)在他們眼前的是一座仿佛是一夜之間冒出來的新城市。在碧桂園自己看來，真正的法寶就是兩個：一個是給市場提供質(zhì)優(yōu)價廉的產(chǎn)品，一個便是提供優(yōu)質(zhì)的服務。都說地產(chǎn)大鱷，但像這里這樣“大鱷”成群結隊，全國還有第二個地方嗎！　　南國奧園總經(jīng)理張維倫說：“房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天，靠某一個長處贏得市場的可能性已經(jīng)沒有了，消費者的眼睛是雪亮的。經(jīng)過一年的反復推廣，除了老牌名盤華南碧桂園、祈福新村外，南國奧林匹克花園、華南新城、星河灣等等都已成市場耳熟能詳?shù)闹麡潜P。其中尤以廣州雅居樂的貨量為同區(qū)之最。這次華南板塊聯(lián)合艦隊的組成，傾注了各開發(fā)商的激情，它將更多地吸引消費者的“眼球”，對華南板塊產(chǎn)生持續(xù)的注意力，以刺激消費者的購買欲望，達到擴大該區(qū)域需求的目的。參加“華南聯(lián)合艦隊”發(fā)展商：星河灣、南國奧林匹克花園、錦繡生態(tài)園、廣州雅居樂、華南新城、廣地花園。一是華南開盤價太高，透支升值空間，并制約其銷售；二是新鮮感已過去，他引述郭梓文的說法，“如打青霉素，開始反映大，現(xiàn)在打多了，沒什么反應了。隨著新產(chǎn)品、新價格、新板塊的崛起，華南板塊所面臨的挫折將在所難免。而且對消費者而言，這種資源壟斷行為也并不是他們所希望得到的，他們更關注的是個盤的特色與實質(zhì)。胳膊哪能扭得過大腿？現(xiàn)在華南板塊的消費者購房多是二次、三次置業(yè)人士，他們對住房的需求有很高的要求，從華南板塊總體銷售業(yè)績來看，好產(chǎn)品永遠都是供不應求的，不好的產(chǎn)品才是供大于求。從“五一”至“十一”，華南板塊有好幾輪的推盤期，在相當長的一個時期內(nèi)，華南板塊會不斷有新盤推出。在這期間各發(fā)展商的營銷手法及產(chǎn)品本身，均能吸引市場的注意力；其三，去年華南板塊所推出的樓盤，都將在今年陸續(xù)交樓，隨著各大小區(qū)入住率的增加，華南板塊會逐漸步入一個良性循環(huán)的發(fā)展軌道：入住的業(yè)主不僅會帶旺小區(qū)，同時還可以吸引新的客戶，小區(qū)商輔的生意也將會越來越好……綜上所述，華南板塊的實力，不僅體現(xiàn)在規(guī)模上，還體現(xiàn)在產(chǎn)品上、消費者的認可度上，隨華南板塊配套的不但成熟與完善，華南板塊在今后的廣州樓市中，仍將以其獨特的競爭力稱雄一方。 消費者需求調(diào)查與行為研究分析252。 消費者定位252。我們把細分的執(zhí)行策略通過整合，用核心的定位主線聯(lián)系統(tǒng)一起來，做到真正的整合與統(tǒng)一：252。 促銷策略　　 Brand Communications 品牌傳播　　傳播是品牌戰(zhàn)役的臨門一腳，是行銷活動的終端，也是與潛在顧客溝通的最前線。 廣告創(chuàng)作與設計252?！　《垹柧V則從發(fā)展商的角度感受到壓力。尤其這兩年福利分房結束，更是達到一個空前的銷量。同時，鳳凰城傳來情報，鳳凰城已經(jīng)定位廣州的白領階層，準備推出白領別墅這種新的產(chǎn)品來搶占市場空白。而南國奧園和華南新城都是舊面孔，但是不能忽略的一個對手是，將在五一登場的華南板塊最后一個巨無霸——廣州雅居樂花園。天朗明居，駿景花園(南苑)。廣州雅居了花園據(jù)情報顯示，將推出1000套洋房和上百套別墅。雅居樂是華南板塊最后出現(xiàn)的一個大盤，從時機上講，已經(jīng)落了后手，如果去年與星河灣同時出來，情況又會大不一樣?！　〗Y論：針對雅居樂花園，只要靜觀其動，隨機應變，畢竟比起對廣州消費者把握相對經(jīng)驗老到，而且口碑頗佳的中海來說，雅居樂不算可怕。稍貴的樓盤業(yè)績都相當平平，就是市場對價格沒有支持力。龍爾綱認為，未來競爭也是兩樣：產(chǎn)品、價格。目標消費群178。178。對“他們”的洞察　　178。 有自己的原則，鋒芒內(nèi)斂，喜歡思考，在選擇和思考中平衡自我與環(huán)境；目標消費群寫真（略）　　總的來說，中?？党堑南M者定位就是面向所有的年輕精英，讓所有城市精英認可、喜歡、而且需要才是中?？党堑奶匦??！　≈泻？党敲鎸?5－35歲之間的“都市精英”，以“健康、運動、陽光生活社區(qū)”為規(guī)劃設計訴求，充分利用地塊緊鄰奧林匹克休育中心的優(yōu)勢，以“城市中的花園”和“廣州標志性建筑群”為建成目標，致力塑造一個具有生機和活力，風格現(xiàn)代簡約、環(huán)境優(yōu)雅互動、交流自由融洽的大型精品小區(qū)?！　　　V園東與奧林匹克中心在大資源方面的先天條件對康城而言幸福無比，在此基礎上，中海重墨構筑小資文章?？党鞘堑刂泻Ｑ匕蹲蠲利惖臍W洲城市，一年一度的國際康城影展就在這里舉行。基于此，我們多次安排設計人員前往康城實地考察，吸取其規(guī)劃設計方面的精華，結合本項目的實際情況加以創(chuàng)新、改良，力求把本項目建設成洋溢著地中海浪漫風情的高尚住區(qū)。四、建筑設計　　中?？党墙ㄖL格為現(xiàn)代西風建筑，手法簡約、色彩明快、形式活潑?！　〗ㄖ⒚娌捎锰S的體塊和色彩，避免簡單刻板。這些生動景觀元素將把人從喧鬧的都市引入一個充滿陽光的世外桃源?！　　「鶕?jù)自然組團的劃分，一期分為：中心花園、商業(yè)步行街，及5個組團花園（巴洛克花園、塞拉花園、莫內(nèi)花園、馬諦斯花園、塞納花園）?！　粜驮O計特點：一梯兩/四戶、南北對流通風、景觀朝向采光通風均好、“通氣窗”、“陽光衣帽間”、“大面積輔助生活陽臺”、大面積露臺、布局緊湊、實用率高、舒適性好。 第七節(jié)　價格定位　　均價4350元／平方米（分析略）第八節(jié)　廣告定位傳播任務總目標216。 緊緊抓住目標消費群的思想意識216。178。178。 新單位上市（開盤）策略252。 廣告表現(xiàn)策略252。 開盤前：2001年10月至2002年4月底252。開盤252。傳播計劃流程開盤前籌備和預熱——252。 戶外——引起關注目標：前期品牌知名度累積開盤主題廣告——252。 現(xiàn)場包裝——轟動效應目標：推出產(chǎn)品開盤后維持階段——252。 軟文——樹立口碑目標：持續(xù)發(fā)展第六篇 實施細則第一節(jié) 開盤前的推廣開盤前推廣階段根據(jù)工作性質(zhì)和目的再細分為：252。 電視廣告 1X30”252。 候車亭252。 時間：1月初252。252。 中海地產(chǎn)最新奉獻252。252。252。 報紙252。 電視廣告片1X30”252。 地鐵燈箱252。 地鐵252。 公關/活動活動一：“小資”生活全接觸252。 場地：會所和各主題花園252。 借助九運會場的影響，吸引目標參觀我們的樓盤。 讓他們親身感受樓盤營造的優(yōu)質(zhì)生活。 安排不同的體育活動，小比賽等。 銷售代表介紹。 更有效地打響中海知名度，作品牌積累。 可上網(wǎng)的電腦，讓消費者更多了解樓盤狀況。 現(xiàn)場的銷售代表。 外立面，戶型252。 九運場館優(yōu)惠使用權252。 小資雜志252。 PR開盤后的持續(xù)階段252。252。