【正文】 252。 小資雜志252。 外立面，戶型252。 可上網的電腦，讓消費者更多了解樓盤狀況。 銷售代表介紹。 讓他們親身感受樓盤營造的優(yōu)質生活。 場地：會所和各主題花園252。 地鐵252。 電視廣告片1X30”252。252。 中海地產最新奉獻252。 時間：1月初252。 電視廣告 1X30”252。 現場包裝——轟動效應目標：推出產品開盤后維持階段——252。傳播計劃流程開盤前籌備和預熱——252。 開盤前：2001年10月至2002年4月底252。 新單位上市（開盤）策略252。178。 第七節(jié)　價格定位　　均價4350元／平方米（分析略）第八節(jié)　廣告定位傳播任務總目標216?！　　「鶕匀唤M團的劃分，一期分為：中心花園、商業(yè)步行街，及5個組團花園（巴洛克花園、塞拉花園、莫內花園、馬諦斯花園、塞納花園）。　　建筑立面采用跳躍的體塊和色彩，避免簡單刻板。基于此，我們多次安排設計人員前往康城實地考察，吸取其規(guī)劃設計方面的精華，結合本項目的實際情況加以創(chuàng)新、改良，力求把本項目建設成洋溢著地中海浪漫風情的高尚住區(qū)。　　　　廣園東與奧林匹克中心在大資源方面的先天條件對康城而言幸福無比，在此基礎上，中海重墨構筑小資文章。 有自己的原則，鋒芒內斂，喜歡思考，在選擇和思考中平衡自我與環(huán)境；目標消費群寫真（略）　　總的來說，中?？党堑南M者定位就是面向所有的年輕精英，讓所有城市精英認可、喜歡、而且需要才是中?？党堑奶匦?。178。龍爾綱認為，未來競爭也是兩樣：產品、價格?！　〗Y論：針對雅居樂花園，只要靜觀其動，隨機應變，畢竟比起對廣州消費者把握相對經驗老到，而且口碑頗佳的中海來說，雅居樂不算可怕。廣州雅居了花園據情報顯示，將推出1000套洋房和上百套別墅。而南國奧園和華南新城都是舊面孔，但是不能忽略的一個對手是，將在五一登場的華南板塊最后一個巨無霸——廣州雅居樂花園。尤其這兩年福利分房結束，更是達到一個空前的銷量。 廣告創(chuàng)作與設計252。我們把細分的執(zhí)行策略通過整合，用核心的定位主線聯系統(tǒng)一起來，做到真正的整合與統(tǒng)一：252。 消費者需求調查與行為研究分析252。從“五一”至“十一”，華南板塊有好幾輪的推盤期，在相當長的一個時期內，華南板塊會不斷有新盤推出。而且對消費者而言，這種資源壟斷行為也并不是他們所希望得到的，他們更關注的是個盤的特色與實質。一是華南開盤價太高，透支升值空間，并制約其銷售；二是新鮮感已過去，他引述郭梓文的說法，“如打青霉素，開始反映大，現在打多了，沒什么反應了。這次華南板塊聯合艦隊的組成，傾注了各開發(fā)商的激情，它將更多地吸引消費者的“眼球”，對華南板塊產生持續(xù)的注意力，以刺激消費者的購買欲望，達到擴大該區(qū)域需求的目的。經過一年的反復推廣，除了老牌名盤華南碧桂園、祈福新村外，南國奧林匹克花園、華南新城、星河灣等等都已成市場耳熟能詳的知名樓盤。在碧桂園自己看來，真正的法寶就是兩個：一個是給市場提供質優(yōu)價廉的產品，一個便是提供優(yōu)質的服務。王志綱對此有一句很形象的比喻：“就像是一頭大象闖進了瓷器店。發(fā)售日那天，望不到尾的候車人群、廣園東路的塞車長龍、像買白菜一樣下單的購房者，用“轟動全城”來形容其火爆已嫌不夠生猛，只能呼其為“神話”?！拔逡弧遍_盤當天就將一期推出的260套獨立花園別墅、120套浪漫陽光別墅售罄，成為轟動業(yè)界的爆炸性新聞。 第六節(jié)　廣園東兩大主角關聯背景資料研習　　隨著廣州市政府的“北優(yōu)、南拓、東進、西聯”的大市政規(guī)劃，以及廣東奧林匹克體育運動中心的建立，廣園東這個被眾多發(fā)展商看好的樓市新板塊，一時之間吸引了眾多發(fā)展商在此圈地與開發(fā)，被業(yè)界公認為可以與華南板塊相抗衡的唯一板塊。對此，業(yè)內人士分析指出，自從前年底、去年初華南板塊、海珠區(qū)眾多大盤涌現后，天河區(qū)的樓盤由于規(guī)模較小，自身園林、配套等受規(guī)模限制，與其它區(qū)域大盤相比處于劣勢，因而銷售壓力大增，整個區(qū)域的市場表現亦未如理想。同時而一房地產代理行的策劃經理也表示，如果不是開通了廣園東路，那碧桂園鳳凰城只能屬于一個近效樓盤。這在競爭激烈的廣州房地產市場絕無僅有，在全國的房地產界也是頭一次。 第三節(jié)　整體樓市競爭背景資料研習　　今年廣州的五一樓市熱鬧非凡。 規(guī)劃住宅數量：4000套216。252。第一篇　銷售成績252。 占地面積：23萬平方米216。穩(wěn)扎穩(wěn)打、步履堅實的中海廣州公司，近幾年開發(fā)的項目個個可圈可點：從商業(yè)物業(yè)東山廣場，到錦城花園、中海錦苑、中海名都等高尚住宅，曾是廣州地產不同階段的驕傲，每一個樓盤的推出都引發(fā)一陣市場騷動，帶來一股清新的異域風，中海集團憑著高素質的精品住宅受到市場的肯定和追捧?！　∪绻f去年的黃金周被華南板塊搶了頭彩的話，那么今年黃金周最大的贏家恐怕就是碧桂園鳳凰城了。第四節(jié)　廣園東（東圃板塊）市政背景資料研習　　廣州市城市規(guī)劃局天河分局規(guī)劃用地科副科長何穗透露，目前東圃除了廣園東路已經投入使用外，還將有三條軌道經過東圃。而另有一位地產界的知名策劃師表示，樓市發(fā)展和商業(yè)發(fā)展是相輔相成的，不論是珠江新城，還是華南板塊，都是先有樓盤，再有商業(yè)，而在東圃地區(qū)，卻是商業(yè)先行，這對樓市發(fā)展的推動作用是不言而喻的。另據了解，中興公司的東圃項目有望在年底動工；美林基業(yè)的美林湖畔的規(guī)劃也早已完成，目前正在緊張施工中，將會在10月前后推盤；瑞華房地產開發(fā)公司的東圃項目，也有望在年底推盤。好產品降價可刺激持幣待購者入市，降價對消費者而言是一件好事，但對發(fā)展商來講卻是一種考驗?！苯Y果，五一頭兩天推盤迎來成千上萬看樓的市民。碧桂園從一種現象提升為一種模式，1999年，廣州碧桂園的運作堪稱碧桂園模式的經典之作。雖然首期只開發(fā)了2500畝，但大規(guī)模的現樓和看得見的環(huán)境與配套，足以沖擊消費者的視覺直至心靈，并直觀地攥住消費者的心?！?001年，華南板塊實現了從賣房子到賣生活方式的第一次轉型，成為了廣州板塊的佼佼者。目前已獲得預售證的洋房單位就已有1286套。第十節(jié)　業(yè)內人士對華南板塊質疑背景資料研習　　去年華南各盤火爆已無須贅言，一組數據足以表明全部問題：全年華南板塊銷售總面積約73萬平方米。在談到未來競爭時首先提出，今年“五一”的板塊是徹底瓦解了，板塊競爭能力式微?！　⊥瑫r，面對華南板塊所顯示的強勢勁頭，張維倫冷靜地指出，華南板塊經過一年的開發(fā)，今年將面臨的是一個洗牌年，由于市政建設投入的力度不斷加強，其外部環(huán)境將不斷地發(fā)生變化，如105國道的建設、番禺大道的建設、地鐵三號線的建設等，華南板塊以前那種以一個樓盤一個樓盤來對比的格局將發(fā)生改變，其市政建設將作為一個重要的衡量標準，比如某一個樓盤在地鐵三號線，這個樓盤的位置可能就比較好了，隨著外在環(huán)境的變化，對華南板塊的樓盤的定位會重新洗牌。　　同時又指出，雖然華南板塊的供貨量大，但各樓盤都會有一個計劃，什么時候推盤、推多少，發(fā)展商是完全可以根據市場需求來作相應的調整，而不是硬推、猛推。 價格定位252。溝通的方式與表達的方法，都將最終決定行銷的成敗?！伴_發(fā)者將與消費者展開拉鋸戰(zhàn)，原因在于市場必須尋找新的消費潛能?！　∫磺卸急砻?，中?？党侵荒苓x擇2535歲有購買力的首次置業(yè)的非老城區(qū)白領人群。但是不能忽略的一個對手是即將橫空出世的碧桂園鳳凰城。元鹿集團總經理黃德功也認為，跟市場的與帶市場的不一樣，帶市場的才能飲得頭啖湯，跟市場的難度大了很多。華南板塊到今天已經成熟了那么多，價格還是上不去，就是降價的顯示。 以外來中級白領人士為主，年齡2535歲，畢業(yè)后來穗兩年以上，平均月入4000元，在天河，環(huán)市東和黃埔開發(fā)區(qū)的三資企業(yè)上班。 也注重時尚，但不盲從，更具個人品味；178?！　∥@批人前來的，需要年輕化、現代化的產品。這里不但有蔚藍的大海、金色的沙灘，和煦的陽光、清新的空氣……更有輕松悠閑的生活情調，濃郁優(yōu)雅的文化氛圍，這一切構成一幅地中海最 迷人的風情畫?！　〗ㄖ问脚c奧林匹克體育中心相呼應，運用相似的建筑符號或設計母題