【正文】 、金色的沙灘，和煦的陽光、清新的空氣……更有輕松悠閑的生活情調(diào)，濃郁優(yōu)雅的文化氛圍，這一切構(gòu)成一幅地中海最 迷人的風(fēng)情畫。除了情調(diào)和內(nèi)容的鋪排外，產(chǎn)品硬件上就是沖著這批買家去的，多層及小高層的住宅，低密度的規(guī)劃，公建的生活配套及教育先行，總樓價(jià)的控制等。　　吸引這批人前來的，需要年輕化、現(xiàn)代化的產(chǎn)品。 第六節(jié) 市場(chǎng)形象（姿態(tài)/產(chǎn)品）定位一、摘要　　生機(jī)勃勃的年輕人自然離不開運(yùn)動(dòng)，而中海康城的選址把這一特征發(fā)揮得淋漓盡致。 也注重時(shí)尚，但不盲從，更具個(gè)人品味；178。 酷愛體育，崇尚西方生活方式。 以外來中級(jí)白領(lǐng)人士為主，年齡2535歲，畢業(yè)后來穗兩年以上，平均月入4000元，在天河，環(huán)市東和黃埔開發(fā)區(qū)的三資企業(yè)上班。而且產(chǎn)品永遠(yuǎn)沒有極致，只有更好。華南板塊到今天已經(jīng)成熟了那么多，價(jià)格還是上不去，就是降價(jià)的顯示。 第四節(jié)　整體市場(chǎng)趨勢(shì)研究　　%的幅度，這意味著市民消費(fèi)仍有能力，而樓市方面也暫時(shí)還沒有促成衰退的因素。元鹿集團(tuán)總經(jīng)理黃德功也認(rèn)為，跟市場(chǎng)的與帶市場(chǎng)的不一樣，帶市場(chǎng)的才能飲得頭啖湯，跟市場(chǎng)的難度大了很多?！　∷?、由此，競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步準(zhǔn)確定格在廣州雅居樂花園身上，只針對(duì)雅居樂花園研究。但是不能忽略的一個(gè)對(duì)手是即將橫空出世的碧桂園鳳凰城?！　《?、目前的“東圃盤”素質(zhì)參差不齊，消費(fèi)群多為外來移民和本地買家，不是直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但白領(lǐng)也開始關(guān)注東圃板塊?！　∫磺卸急砻?，中?？党侵荒苓x擇2535歲有購(gòu)買力的首次置業(yè)的非老城區(qū)白領(lǐng)人群。中?？党俏挥趶V園東路九運(yùn)場(chǎng)館西側(cè)，一來沒有先天的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，二來規(guī)模不大，所以不可能大作度假型樓盤文章，而且如果針對(duì)二、三次置業(yè)人士，無疑將戰(zhàn)線拉得更長(zhǎng)。“開發(fā)者將與消費(fèi)者展開拉鋸戰(zhàn)，原因在于市場(chǎng)必須尋找新的消費(fèi)潛能。 媒體策略252。溝通的方式與表達(dá)的方法，都將最終決定行銷的成敗。 新單位上市（開盤）策略252。 價(jià)格定位252。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查與競(jìng)爭(zhēng)性研究分析252?！　⊥瑫r(shí)又指出，雖然華南板塊的供貨量大，但各樓盤都會(huì)有一個(gè)計(jì)劃，什么時(shí)候推盤、推多少，發(fā)展商是完全可以根據(jù)市場(chǎng)需求來作相應(yīng)的調(diào)整，而不是硬推、猛推。而整個(gè)市區(qū)的樓市，新出貨量卻不會(huì)很多?！　⊥瑫r(shí)，面對(duì)華南板塊所顯示的強(qiáng)勢(shì)勁頭，張維倫冷靜地指出，華南板塊經(jīng)過一年的開發(fā)，今年將面臨的是一個(gè)洗牌年，由于市政建設(shè)投入的力度不斷加強(qiáng)，其外部環(huán)境將不斷地發(fā)生變化，如105國(guó)道的建設(shè)、番禺大道的建設(shè)、地鐵三號(hào)線的建設(shè)等，華南板塊以前那種以一個(gè)樓盤一個(gè)樓盤來對(duì)比的格局將發(fā)生改變，其市政建設(shè)將作為一個(gè)重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)，比如某一個(gè)樓盤在地鐵三號(hào)線，這個(gè)樓盤的位置可能就比較好了，隨著外在環(huán)境的變化，對(duì)華南板塊的樓盤的定位會(huì)重新洗牌。板塊已經(jīng)被多個(gè)項(xiàng)目從不同層面給瓦解了，未來更不斷有新盤入陣，去年華南的風(fēng)光實(shí)在難以為繼。在談到未來競(jìng)爭(zhēng)時(shí)首先提出，今年“五一”的板塊是徹底瓦解了，板塊競(jìng)爭(zhēng)能力式微?！比枪苍O(shè)施短期內(nèi)很難解決，特別是醫(yī)院，像“祈?！蓖度?0億元搞醫(yī)院的做法畢竟不多；四是契稅過高，高于4000元／平方米的房子要交3%，比市內(nèi)高一倍；五是其它區(qū)域都出現(xiàn)了大盤，這些大盤有的更具地價(jià)優(yōu)勢(shì)，并且這些大盤的放貨量會(huì)直接牽動(dòng)華南的樓價(jià)。第十節(jié)　業(yè)內(nèi)人士對(duì)華南板塊質(zhì)疑背景資料研習(xí)　　去年華南各盤火爆已無須贅言，一組數(shù)據(jù)足以表明全部問題：全年華南板塊銷售總面積約73萬平方米?！　?月1日9日，位于華南板塊的八大開發(fā)商，將組織一支龐大的車隊(duì)，分別從天河宏城廣場(chǎng)、江南大酒店始發(fā)，穿梭于各樓盤之間，讓消費(fèi)者在旅游渡假的同時(shí)，方便地看樓。目前已獲得預(yù)售證的洋房單位就已有1286套。 　　轉(zhuǎn)眼又到了今年“五一”，此刻相信又是華南板塊再創(chuàng)輝煌的時(shí)刻。”2001年，華南板塊實(shí)現(xiàn)了從賣房子到賣生活方式的第一次轉(zhuǎn)型，成為了廣州板塊的佼佼者。其價(jià)格打破了消費(fèi)者的心理底線，而其“給您一個(gè)五星級(jí)的家”的廣告語人人皆知。雖然首期只開發(fā)了2500畝，但大規(guī)模的現(xiàn)樓和看得見的環(huán)境與配套，足以沖擊消費(fèi)者的視覺直至心靈，并直觀地攥住消費(fèi)者的心?！薄　?。碧桂園從一種現(xiàn)象提升為一種模式，1999年，廣州碧桂園的運(yùn)作堪稱碧桂園模式的經(jīng)典之作。鳳凰城的節(jié)日，對(duì)房地產(chǎn)的不少同行來講是灰色的，而對(duì)諸多的專業(yè)人士和新聞?dòng)浾邅碚f也是大跌眼鏡?！苯Y(jié)果，五一頭兩天推盤迎來成千上萬看樓的市民。同日，銷售榜第二名、同處廣園東的“中?？党恰变N售額沒有超過2億。好產(chǎn)品降價(jià)可刺激持幣待購(gòu)者入市，降價(jià)對(duì)消費(fèi)者而言是一件好事，但對(duì)發(fā)展商來講卻是一種考驗(yàn)。在這樣的大環(huán)境下，中海康城與碧桂園鳳凰城同時(shí)在這個(gè)板塊首次亮相，而這兩個(gè)大盤的歷史背景有著迥然的不同：碧桂園一直是一個(gè)擅長(zhǎng)在郊區(qū)興風(fēng)作浪的“老江湖”，鳳凰城是今年碧桂園重點(diǎn)開發(fā)的一個(gè)大項(xiàng)目；而中?？党堑哪腹局泻０l(fā)展（廣州）有限公司，一直是在市區(qū)內(nèi)開發(fā)精品樓盤的“業(yè)內(nèi)高手”，從城內(nèi)走向城外，中海首先面對(duì)的便是碧桂園這個(gè)擅長(zhǎng)郊區(qū)樓盤運(yùn)作的“巨無霸”。另據(jù)了解，中興公司的東圃項(xiàng)目有望在年底動(dòng)工；美林基業(yè)的美林湖畔的規(guī)劃也早已完成，目前正在緊張施工中，將會(huì)在10月前后推盤；瑞華房地產(chǎn)開發(fā)公司的東圃項(xiàng)目，也有望在年底推盤。但從去年底以來，隨著美林海岸花園、匯景新城、中?？党堑炔煌瑱n次的大盤在天河崛起，而隨著今年“五一”長(zhǎng)假黃金周天河眾多大盤的出色表現(xiàn)，天河亦開始進(jìn)入全新的大盤時(shí)代，區(qū)域市場(chǎng)地位亦進(jìn)一步走強(qiáng)。而另有一位地產(chǎn)界的知名策劃師表示，樓市發(fā)展和商業(yè)發(fā)展是相輔相成的，不論是珠江新城，還是華南板塊，都是先有樓盤，再有商業(yè)，而在東圃地區(qū)，卻是商業(yè)先行，這對(duì)樓市發(fā)展的推動(dòng)作用是不言而喻的。但因?yàn)閺V園東路開通了，從碧桂園鳳凰城到市中心所花費(fèi)的時(shí)間也僅僅比中?？党嵌嗔?0分鐘左右，使其一躍成為一個(gè)“市區(qū)盤”。第四節(jié)　廣園東（東圃板塊）市政背景資料研習(xí)　　廣州市城市規(guī)劃局天河分局規(guī)劃用地科副科長(zhǎng)何穗透露，目前東圃除了廣園東路已經(jīng)投入使用外，還將有三條軌道經(jīng)過東圃。　　華南板塊八大樓盤中，有七大樓盤的負(fù)責(zé)人在“華南聯(lián)合宣言”上簽了字?！　∪绻f去年的黃金周被華南板塊搶了頭彩的話，那么今年黃金周最大的贏家恐怕就是碧桂園鳳凰城了。有人驚嘆：“賣樓就像賣白菜”，售樓部像集市，看樓車多過公交車，樣板房比五星級(jí)酒店還高級(jí)……　　盡管各處賣樓各施各法，但樓盤與樓盤、板塊與板塊之間的角逐沒有明爭(zhēng)也會(huì)有暗斗。穩(wěn)扎穩(wěn)打、步履堅(jiān)實(shí)的中海廣州公司，近幾年開發(fā)的項(xiàng)目個(gè)個(gè)可圈可點(diǎn)：從商業(yè)物業(yè)東山廣場(chǎng)，到錦城花園、中海錦苑、中海名都等高尚住宅，曾是廣州地產(chǎn)不同階段的驕傲，每一個(gè)樓盤的推出都引發(fā)一陣市場(chǎng)騷動(dòng)，帶來一股清新的異域風(fēng)，中海集團(tuán)憑著高素質(zhì)的精品住宅受到市場(chǎng)的肯定和追捧。 住宅類型：多層、小高層洋房，花園洋房，景觀洋房，復(fù)式小別墅216。 占地面積：23萬平方米216。 “十一”國(guó)慶黃金周期間，中?？党乾F(xiàn)場(chǎng)售樓123套，直接營(yíng)業(yè)收入達(dá)5000萬元！252。第一篇　銷售成績(jī)252。但是這個(gè)規(guī)模中等，地段也不是很突出的樓盤，卻能取得如此出色的成績(jī)，確實(shí)很有研習(xí)一番的必要。252。 總建筑面積：38萬平方米（首期12萬平方米）216。 規(guī)劃住宅數(shù)量：4000套216?！　≈袊?guó)海外發(fā)展集團(tuán)在1993年進(jìn)入廣州，目前在穗的開發(fā)規(guī)模建筑面積已達(dá)100萬平方米。 第三節(jié)　整體樓市競(jìng)爭(zhēng)背景資料研習(xí)　　今年廣州的五一樓市熱鬧非凡。廣園東板塊樓盤在廣園快速路沿線，該板塊過去和現(xiàn)在新開的樓盤不多，這次新推出兩個(gè)：碧桂園鳳凰城和中?？党恰＿@在競(jìng)爭(zhēng)激烈的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)絕無僅有，在全國(guó)的房地產(chǎn)界也是頭一次。開發(fā)商們的“聯(lián)合一致對(duì)外”，顯然拋棄了以前靠某一樓盤單打獨(dú)斗的局面，開始了板塊間的聯(lián)盟競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)而一房地產(chǎn)代理行的策劃經(jīng)理也表示，如果不是開通了廣園東路，那碧桂園鳳凰城只能屬于一個(gè)近效樓盤。　　東圃板塊一位發(fā)展商表示，在一個(gè)板塊樓市還未發(fā)展成熟時(shí)，政府如此大手筆地投入資金進(jìn)行商業(yè)建設(shè)，這在廣州還是第一次。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析指出，自從前年底、去年初華南板塊、海珠區(qū)眾多大盤涌現(xiàn)后，天河區(qū)的樓盤由于規(guī)模較小，自身園林、配套等受規(guī)模限制，與其它區(qū)域大盤相比處于劣勢(shì)，因而銷售壓力大增，整