【正文】 北發(fā)展的方向，并分步實(shí)施城市重心東移，逐步拉開了生活區(qū)和生產(chǎn)區(qū)的距離，扭轉(zhuǎn)了幾十年來家門挨著廠門的礦區(qū)模式。一個(gè)城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，總是伴隨著城市規(guī)劃和發(fā)展而進(jìn)行，某市也不例外。尤其是這幾年，城市東移戰(zhàn)略的實(shí)施和住房商品化，某市房地產(chǎn)開發(fā)獲得迅猛發(fā)展，住房消費(fèi)的激情也瞬間點(diǎn)燃，形成一派供不應(yīng)求的熱銷場(chǎng)面。以十、十一、十二區(qū)為代表的新區(qū)，已經(jīng)成為最近幾幾年某市房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)，大量的住宅項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目均在該區(qū)域開發(fā)，且銷售勢(shì)頭看好，消費(fèi)者消費(fèi)信心十足。隨著該區(qū)域開發(fā)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，城市東區(qū)已經(jīng)形成商業(yè)、公共服務(wù)、市政配套齊全的新區(qū)，城市東移和東部中心的雛形已經(jīng)形成。供不應(yīng)求導(dǎo)致市場(chǎng)火爆，火爆背后存在隱憂根據(jù)市場(chǎng)估算，2003至2004年，某市每年供應(yīng)市場(chǎng)的樓盤在15萬平米左右（1500套左右），供應(yīng)量的增加從一定程度上滿足了當(dāng)?shù)鼐用褓彿康男枨?，但受搶購風(fēng)影響，市民購房的積極性仍然十分高漲，購買能力并未完全釋放，一些樓盤只在圖紙階段便被認(rèn)購一空。當(dāng)然，這種激情的背后也潛伏著大量的隱憂，受激情消費(fèi)的影響，消費(fèi)者在購買時(shí)缺乏應(yīng)有的理性。而開發(fā)商也利用壟斷優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)的狂熱，在獲取利潤(rùn)的同時(shí)卻忽略了產(chǎn)品質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)規(guī)劃和物業(yè)服務(wù)等與消費(fèi)息息相關(guān)的問題。導(dǎo)致房屋交付后出現(xiàn)裂縫、戶型設(shè)計(jì)不合理、小區(qū)規(guī)劃缺乏人性化和私密性，物業(yè)服務(wù)落后等諸多問題，從而使消費(fèi)者信心受挫。這種現(xiàn)象的存在，是封閉市場(chǎng)的必然產(chǎn)物，但隨著消費(fèi)理念和意識(shí)的提升、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，只有真正從消費(fèi)者角度出發(fā)，解決好上述問題的開發(fā)商，才能在未來獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。開發(fā)規(guī)模有限，無法滿足高峰期間的消費(fèi)需求%，人均可支配收入12000元，從以上數(shù)據(jù)可以看出，某市居民的消費(fèi)從經(jīng)濟(jì)能力上而言，已經(jīng)進(jìn)入房產(chǎn)、汽車等耐用消費(fèi)品的消費(fèi)階段，因此新增購房戶占總戶數(shù)的比例將會(huì)高于全疆其它城市，按某市63950人，某市家庭的數(shù)量在25000戶左右，在消費(fèi)高峰期按每年8—10%的新增購房戶計(jì)算（一般城市為5—6%），某市每年需要消費(fèi)2000—2500套住宅，最低也要消費(fèi)750—900套住宅（按一般城市為5—6%計(jì)算）。從以上消費(fèi)套數(shù)可以核算出，某市每年的住宅消費(fèi)量應(yīng)在20—25萬平米（100平米/套計(jì)算），而這兩年某市每年的住宅供應(yīng)量不足15萬平米，顯然無法滿足市場(chǎng)需求。但隨著消費(fèi)高峰過去，預(yù)計(jì)某市每年的住宅消費(fèi)量應(yīng)穩(wěn)定在13—15萬平米。 住宅消費(fèi)繼續(xù)保持一定規(guī)模的增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)在未來5年內(nèi)將有50%左右的家庭購買新房，如果再加上1000噸煉油、120噸乙烯投產(chǎn)后增加8000左右的家庭（2—3萬新增人口），那么在未來5年，（平均80平米/套）約124萬平米住宅。如果按年份計(jì)算：2005年的預(yù)計(jì)需求量在17—20萬平米。計(jì)算方法一，%購買新房，需要住宅2000套約18—20萬平米；計(jì)算方法二，在住房消費(fèi)的快速增長(zhǎng)期，每年的住宅消費(fèi)增長(zhǎng)率在10—15%以上，按2004年消費(fèi)15萬平米計(jì)算，—。2006年的預(yù)計(jì)需求量在20—25萬平米。計(jì)算方法一，%購買新房，需要住宅2000套約18—20萬平米，伴隨煉油和乙烯擴(kuò)建工程可增加5萬平米左右的消費(fèi)量；計(jì)算方法二，在住房消費(fèi)的快速增長(zhǎng)期，每年的住宅消費(fèi)增長(zhǎng)率在10—15%以上，按2005年消費(fèi)18萬平米計(jì)算，—。2007—2009年的預(yù)計(jì)需求量在25—30萬平米。%購買新房，需要住宅2000套約18—20萬平米，預(yù)計(jì)2007—2008年煉油和乙烯擴(kuò)建工程投入使用，由此帶動(dòng)的住宅消費(fèi)預(yù)計(jì)每年可增加10萬平米左右； 從上述預(yù)測(cè)可以看出，在未來幾年，某市住宅的消費(fèi)量會(huì)保持15%到20%的增長(zhǎng)，住宅的消費(fèi)量將在25萬平米左右/年。 住宅開發(fā)出現(xiàn)過剩，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力增大眾鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司、美林房地產(chǎn)開發(fā)公司、某市市政工程公司、克拉瑪依友邦房產(chǎn)公司2005年的開發(fā)總量預(yù)計(jì)在45萬平米左右， 受住宅過度開發(fā)影響，預(yù)計(jì)2005年某市將出現(xiàn)住宅開發(fā)過剩的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象在下半年將會(huì)顯現(xiàn)，必將影響某市未來住宅和開發(fā)和銷售。如果45萬平米的住宅實(shí)現(xiàn)全部開發(fā)，預(yù)計(jì)的剩余量將在20萬平米左右，市場(chǎng)過剩必將導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，大量空置的存在可能極大的影響某市居民的購房信心，并對(duì)2006年的住宅開發(fā)和銷售產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。 商業(yè)需求趨于飽和，市場(chǎng)過剩已成必然—。隨著商業(yè)開發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，商業(yè)在銷售價(jià)格上漲的同時(shí)銷售的難度進(jìn)一步加大。按某市7萬人口計(jì)算，繁華和相對(duì)繁華區(qū)域可容納的商業(yè)面積在7萬平米左右（按1平米/人的最大保有量計(jì)算），而某市現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)模已經(jīng)接近這個(gè)數(shù)值，因此商業(yè)消費(fèi)趨于飽和，市場(chǎng)可挖掘的潛力十分有限。，按400元/平米/月的商鋪?zhàn)畹蜖I(yíng)業(yè)額（低于該營(yíng)業(yè)額，商戶經(jīng)營(yíng)趨于微利，商戶將不在經(jīng)營(yíng)或維持經(jīng)營(yíng)，商鋪?zhàn)饨鸫蟾被芈?，出現(xiàn)空置現(xiàn)象）計(jì)算，某市商業(yè)繁華和相對(duì)繁華的區(qū)域可容納54167平米的商鋪（不含一般區(qū)域的商鋪），從這個(gè)數(shù)值而言，某市商業(yè)供應(yīng)已經(jīng)達(dá)到供需平衡，新的供應(yīng)將導(dǎo)致市場(chǎng)過剩。某市商業(yè)過剩的前兆已經(jīng)顯現(xiàn)，受投資滯后于經(jīng)營(yíng)影響，雖然購買商鋪的投資戶依然信心十足，商鋪的售價(jià)也繼續(xù)上揚(yáng)，但商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)下降卻也成為不爭(zhēng)的事實(shí)，部分商戶開始轉(zhuǎn)租商鋪，商鋪開始出現(xiàn)空置現(xiàn)象，一旦部分新開發(fā)商鋪今年交付使用后，出現(xiàn)租賃困難，隨之而來的投資信心動(dòng)搖將再所難免，而商鋪投資消費(fèi)屬于信心消費(fèi)，一旦投資信心喪失，未來的銷售量將大副收縮，等待市場(chǎng)的回暖將是一個(gè)長(zhǎng)期的過程。 眾鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司某市最大的房地產(chǎn)開發(fā)公司，在某市房地產(chǎn)市場(chǎng)占有絕對(duì)壟斷地位。該公司2005年開發(fā)量預(yù)計(jì)在15萬平米（1158套），該項(xiàng)目位于青島路東側(cè)與大慶東路交會(huì)處，屬于城市規(guī)劃新區(qū)，具有良好的發(fā)展前景。項(xiàng)目市政配套比較完善，但購物、休閑、教育等配套相對(duì)缺乏。 美林房地產(chǎn)開發(fā)公司克拉瑪依注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，在某市開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目。該公司2005年開發(fā)量預(yù)計(jì)在12萬平米，該項(xiàng)目位于青島路東側(cè)與韶山路交會(huì)處，南與眾鑫房產(chǎn)開發(fā)地塊相連。 某市市政工程公司 某市市政工程公司，該公司2005年開發(fā)量預(yù)計(jì)在10萬平米，該項(xiàng)目位于青島路東側(cè)北與眾鑫房產(chǎn)開發(fā)地塊相連。三、立案環(huán)境分析和規(guī)劃設(shè)計(jì)建議該項(xiàng)目位于某市老城區(qū)——第五居民區(qū)，北臨長(zhǎng)嶺路，東接榆園路，西接延安路，南臨成都路。安慶路直通建成小區(qū)的南大門。該區(qū)域市政設(shè)施完善，生活機(jī)能優(yōu)勢(shì)明顯。南面有某市最大的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和商業(yè)步行街——武昌路市場(chǎng)，購物方便；北面與東湖公園相連，是休閑娛樂的好去處；向南500米，是某市最繁華的大街——大慶路，商業(yè)和各種公共服務(wù)機(jī)構(gòu)一應(yīng)俱全。向東和向西1公里，是某市南北向的兩條主干道北京路和油城路。該地塊東西長(zhǎng)約600米，南北寬約260米，南高北低，；西高東低。1公里范圍內(nèi)涵蓋武昌路市場(chǎng)、東湖公園、民生超市、準(zhǔn)南市場(chǎng)、郵局、電信、移動(dòng)、醫(yī)院、學(xué)校、客運(yùn)站等生活設(shè)施一應(yīng)俱全； 購物有武昌路市場(chǎng)、民生超市、準(zhǔn)南市場(chǎng)、明珠建材市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等；教育配套有3小、2中、1中等；休閑配套有：東湖公園、商業(yè)步行街等；該區(qū)域處于老城區(qū)，是某市傳統(tǒng)的居住區(qū)。人口構(gòu)成以企業(yè)職工為主，收入水平較高。該區(qū)域從生活環(huán)境和城市配套方面十分完善，但在最近幾年，在某市實(shí)施城市東移戰(zhàn)略的影響下，城市東區(qū)（新區(qū)）獲得快速發(fā)展，該片區(qū)也在城市規(guī)劃和改造之列，成為老城區(qū)成規(guī)模開發(fā)的大型居住社區(qū)和商業(yè)集聚區(qū)。受未來城市發(fā)展和西向戰(zhàn)略的實(shí)施的影響，整個(gè)城區(qū)向西、向北發(fā)展的空間十分有限，主要為老城區(qū)的改造，該區(qū)域雖然在城市發(fā)展的利好政策方面不如新區(qū)，但依托該區(qū)域完善的生活配套設(shè)施，對(duì)當(dāng)?shù)鼐用褚廊粨碛泻艽蟮奈?。A、 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：規(guī)劃總戶數(shù)：1268戶 規(guī)劃用地面積（蘭線）： 建筑用地面積（紅線）： 住宅總建筑面積： 建筑密度：% 容積率： 綠化率：% 停車位:約380個(gè)（規(guī)劃住戶的30%） 商業(yè)規(guī)劃容積率：B、物業(yè)配比 多層住宅（） 小高層住宅（） 沿街商業(yè)市場(chǎng)（2—）和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（1—2層） 寫字樓 社區(qū)配套：幼兒園、球場(chǎng)、停車場(chǎng)、車庫、物業(yè)管理用房從經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和物業(yè)配比而言，我們建議作如下調(diào)整：增加停車位（車庫）數(shù)量，考慮到該項(xiàng)目定位較高，主力客戶有車（或有買車的意向），因此停車位的數(shù)量應(yīng)增加到居民戶數(shù)的50%以上，同時(shí)增加車庫數(shù)量，車庫不但可以成為本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)買點(diǎn)，更成為產(chǎn)品組合（住宅+車庫）銷售中的有利策略。沿街商業(yè)開發(fā)2—，我們持認(rèn)可態(tài)度，但一層的面積區(qū)分應(yīng)考慮在40—60平米，鋪面開間規(guī)劃在4—5米，進(jìn)深10—12米（不含后背車庫進(jìn)深）；二層商業(yè)從目標(biāo)主力店考慮，建議采用大開間規(guī)劃，主要針對(duì)餐飲、娛樂、休閑等公司客戶。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建議開發(fā)一層，主要考慮二層商業(yè)價(jià)值不大，從銷售和收益的雙重角度考慮，不適合開發(fā)二層。如開發(fā)二層，建議采用負(fù)半層結(jié)構(gòu)，以小面積鋪位為主，利用農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的人氣，經(jīng)營(yíng)日用百貨和副食品。從商業(yè)價(jià)值充分利用的角度考慮，可沿成都路規(guī)劃3000平米左右的負(fù)一層，充分利用農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)帶來的人氣，引進(jìn)一知名超市，帶動(dòng)該區(qū)域商業(yè)價(jià)值提升。負(fù)一層超市建議列入開發(fā)規(guī)劃，根據(jù)某市7萬人口的消費(fèi)能力，完全能夠滿足3000—5000平米的超市的消費(fèi)，同時(shí)利用農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和超市形成的人氣和商業(yè)集聚效應(yīng)，不但可以促