【正文】 采用以住帶商的銷售策略考慮到住宅盤量較大，住宅的消費(fèi)將對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分的銷售產(chǎn)生利好刺激，因此建議采用以住帶商的銷售策略，通過住宅的銷售推廣促進(jìn)商業(yè)銷售。景觀概念：園林、廣場、碧波、雕塑小品、曲徑?jīng)鐾ぁ幪庯L(fēng)景美不勝收小區(qū)園林與公園園林融為一體，小區(qū)廣場和水景相得益彰，雕塑小品、曲徑?jīng)鐾?gòu)成一副美麗的畫面；規(guī)劃概念：E字型圍合式布局，內(nèi)斂而包容、規(guī)整而靈動(dòng)呈平E字型圍合式布局，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，利用公園、小區(qū)廣場、水景、植物等，形成獨(dú)特的園林生態(tài)景觀；18萬平米超大規(guī)模社區(qū)，配套設(shè)施完善；社區(qū)規(guī)劃理念超前，符合城市未來發(fā)展需求；大面積寬幅面（寬熒幕概念）戶型的設(shè)計(jì)，讓戶型設(shè)計(jì)更加合理，獨(dú)有客廳景觀陽臺(tái)， 沐浴陽光、博覽美景；人車分流設(shè)計(jì)，車行系統(tǒng)呈環(huán)狀端式內(nèi)斂、步行系統(tǒng)呈線形枝狀分散，各成體系、互不干擾； 發(fā)展概念：1000噸煉油、120噸乙烯工程，工業(yè)現(xiàn)代化、生活品質(zhì)化 某市在硬件環(huán)境如建筑、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、交通等方面優(yōu)勢明顯，但在軟件方面如開放程度、市場化程度、居民的城市化和現(xiàn)代化意識(shí)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他城市，這是某市在未來發(fā)展中所應(yīng)解決的首要問題。3）從商業(yè)銷售價(jià)格上漲和商業(yè)即將出現(xiàn)過剩兩方面考慮，結(jié)合項(xiàng)目盤量規(guī)模過大，為保證按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)全盤銷售，建議在認(rèn)購期給予一定價(jià)格下調(diào)（或應(yīng)用速度加權(quán)平均價(jià)格），根據(jù)認(rèn)購情況，逐步提高銷售價(jià)格，保證項(xiàng)目按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售。某市各區(qū)域商業(yè)銷售價(jià)格表樓盤選擇方法市場價(jià)格一層二層繁華區(qū)域價(jià)格3500—4500元/平米2000—2500元/平米相對(duì)繁華區(qū)域價(jià)格2800—3300元/平米1600—1800元/平米一般區(qū)域價(jià)格1800—2500元/平米1）運(yùn)用平均權(quán)重市場定價(jià)方法，取繁華區(qū)域和相對(duì)繁華區(qū)域商業(yè)銷售價(jià)格的加權(quán)價(jià)格，一層的銷售價(jià)格在3150—3900元/平米；二層的銷售價(jià)格在1800元/平米—2150元/平米。其次，在商業(yè)銷售價(jià)格分析中，我們可以發(fā)現(xiàn)以下特征。該項(xiàng)目毗鄰東湖公園，在景觀設(shè)計(jì)上應(yīng)充分利用公園的綠化和湖水，同時(shí)利用小區(qū)水景設(shè)計(jì)，形成園林生態(tài)社區(qū)的居住效果，實(shí)現(xiàn)某市居民對(duì)綠色、健康、環(huán)保生活的向往（某市職工多年的礦區(qū)生活，對(duì)環(huán)境污染十分重視，十分向往綠色和生態(tài)居住環(huán)境），體現(xiàn)“家在園中、綠擁家居”的生態(tài)居住理念。如此面積考慮主要基于當(dāng)?shù)叵M(fèi)者消費(fèi)是以三房為購買利益點(diǎn)，而面積只是附帶因素，通過對(duì)戶型的合理規(guī)劃，90—110平米完全可以規(guī)劃出十分優(yōu)秀的三房兩廳單衛(wèi)和三房兩廳雙衛(wèi)。寫字樓開發(fā)建議先采用人員推廣認(rèn)購，在市場摸底的情況下展開，如市場反映良好，可立即開發(fā)，如市場反映不夠理想，建議先開發(fā)2層的商業(yè)，預(yù)留寫字樓基礎(chǔ)，待時(shí)機(jī)成熟后開發(fā)。受未來城市發(fā)展和西向戰(zhàn)略的實(shí)施的影響，整個(gè)城區(qū)向西、向北發(fā)展的空間十分有限，主要為老城區(qū)的改造，該區(qū)域雖然在城市發(fā)展的利好政策方面不如新區(qū)，但依托該區(qū)域完善的生活配套設(shè)施，對(duì)當(dāng)?shù)鼐用褚廊粨碛泻艽蟮奈?。該區(qū)域市政設(shè)施完善，生活機(jī)能優(yōu)勢明顯。 眾鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司某市最大的房地產(chǎn)開發(fā)公司，在某市房地產(chǎn)市場占有絕對(duì)壟斷地位。%購買新房，需要住宅2000套約18—20萬平米，預(yù)計(jì)2007—2008年煉油和乙烯擴(kuò)建工程投入使用，由此帶動(dòng)的住宅消費(fèi)預(yù)計(jì)每年可增加10萬平米左右； 從上述預(yù)測可以看出，在未來幾年，某市住宅的消費(fèi)量會(huì)保持15%到20%的增長，住宅的消費(fèi)量將在25萬平米左右/年。從以上消費(fèi)套數(shù)可以核算出，某市每年的住宅消費(fèi)量應(yīng)在20—25萬平米（100平米/套計(jì)算），而這兩年某市每年的住宅供應(yīng)量不足15萬平米，顯然無法滿足市場需求。以十、十一、十二區(qū)為代表的新區(qū)，已經(jīng)成為最近幾幾年某市房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場，大量的住宅項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目均在該區(qū)域開發(fā)，且銷售勢頭看好，消費(fèi)者消費(fèi)信心十足。城市園林綠化，；園林綠化面積577公頃。全區(qū)土地面積448平方公里。1房地產(chǎn)業(yè)注冊(cè)9家，目前開展經(jīng)營的3家。即將投建的某市大煉油、大乙烯項(xiàng)目，將更進(jìn)一步提高某市石油石化產(chǎn)業(yè)的規(guī)模和質(zhì)量，呈現(xiàn)成倍快速擴(kuò)張的勢頭。，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值600萬元，%；，；，%?，F(xiàn)今，某市已經(jīng)發(fā)展成為年煉油一次性加工能力600萬噸，年乙烯生產(chǎn)能力22萬噸，并集煉油化工、供熱發(fā)電、設(shè)備安裝、機(jī)械制造、建筑工程、科研設(shè)計(jì)等為一體的國家大型石化基地，固定資產(chǎn)達(dá)140億元。一、 宏觀經(jīng)濟(jì)概況某市地處天山北北麓北坡經(jīng)濟(jì)帶中段，準(zhǔn)噶爾盆地西南緣，某省第二大城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展群和全疆第二座貫通南北疆交通大動(dòng)脈的樞紐中心——金山角。有共商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、城市信用社等金融機(jī)構(gòu)；有中保財(cái)險(xiǎn)、太平洋財(cái)險(xiǎn)、中華財(cái)險(xiǎn)、中保壽險(xiǎn)、太平洋壽險(xiǎn)、新華壽險(xiǎn)六家保險(xiǎn)公司；有新華書店、電信局、郵政局、移動(dòng)公司、聯(lián)通公司、養(yǎng)路費(fèi)征稽站、運(yùn)管站、高速公路管理所等單位和部門。某市石化公司乙烯廠是迄今為止我國西部最大的乙烯化工產(chǎn)品生產(chǎn)廠，年生產(chǎn)乙烯各類產(chǎn)品24萬噸。圍繞石化產(chǎn)業(yè)服務(wù)和自身有限度的發(fā)展，都使第三產(chǎn)業(yè)很難獲得象其他綜合型城市一樣的發(fā)展。其中工業(yè)品和商貿(mào)批發(fā)零售80家、食品加工和餐飲經(jīng)營28家，從業(yè)人員2000多人。這一切都標(biāo)志著某市告別礦區(qū)進(jìn)入城市發(fā)展的新階段。城市供熱能力，蒸汽1485噸/小時(shí)、熱水148兆瓦；供熱總量54萬吉焦、熱水115完吉焦。在城市規(guī)劃中明確了城區(qū)向東、向北發(fā)展的方向，并分步實(shí)施城市重心東移，逐步拉開了生活區(qū)和生產(chǎn)區(qū)的距離，扭轉(zhuǎn)了幾十年來家門挨著廠門的礦區(qū)模式。導(dǎo)致房屋交付后出現(xiàn)裂縫、戶型設(shè)計(jì)不合理、小區(qū)規(guī)劃缺乏人性化和私密性，物業(yè)服務(wù)落后等諸多問題，從而使消費(fèi)者信心受挫。2006年的預(yù)計(jì)需求量在20—25萬平米。按某市7萬人口計(jì)算，繁華和相對(duì)繁華區(qū)域可容納的商業(yè)面積在7萬平米左右（按1平米/人的最大保有量計(jì)算），而某市現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)模已經(jīng)接近這個(gè)數(shù)值，因此商業(yè)消費(fèi)趨于飽和，市場可挖掘的潛力十分有限。 某市市政工程公司 某市市政工程公司，該公司2005年開發(fā)量預(yù)計(jì)在10萬平米，該項(xiàng)目位于青島路東側(cè)北與眾鑫房產(chǎn)開發(fā)地塊相連。1公里范圍內(nèi)涵蓋武昌路市場、東湖公園、民生超市、準(zhǔn)南市場、郵局、電信、移動(dòng)、醫(yī)院、學(xué)校、客運(yùn)站等生活設(shè)施一應(yīng)俱全； 購物有武昌路市場、民生超市、準(zhǔn)南市場、明珠建材市場、農(nóng)貿(mào)市場等；教育配套有3小、2中、1中等；休閑配套有：東湖公園、商業(yè)步行街等；該區(qū)域處于老城區(qū)，是某市傳統(tǒng)的居住區(qū)。從商業(yè)價(jià)值充分利用的角度考慮，可沿成都路規(guī)劃3000平米左右的負(fù)一層，充分利用農(nóng)貿(mào)市場帶來的人氣，引進(jìn)一知名超市，帶動(dòng)該區(qū)域商業(yè)價(jià)值提升。其次，120平米以上的戶型受到小部分高收入家庭大歡迎，100平米以內(nèi)的戶型多為收入能力較低或年齡在30歲以下，未婚或剛結(jié)婚的兩口之家購買。面積配比建議圖當(dāng)?shù)貞粜驮O(shè)計(jì)從格局、分區(qū)和配比都比較合理，最大的缺陷是戶型軸距過?。?0米），戶型過分方正，從而導(dǎo)致客廳、餐廳長寬配比不合理，不但缺乏美感而且浪費(fèi)了面積。生活配套包括超市、便利店、醫(yī)療、干洗店、社區(qū)餐飲等，利用社區(qū)開發(fā)的底層商業(yè)完全可以滿足社區(qū)生活配套需求；教育配套包括幼兒園和學(xué)校，社區(qū)建有幼兒園，結(jié)合周邊校區(qū)，基本滿足教育配套需求；娛樂配套包括休閑廣場、健身設(shè)施等，社區(qū)建設(shè)中基本滿足。 綠色：哪里有公園，哪里就有綠色，讓公園成為后花園，%的小區(qū)綠地率，拿一半綠色裝點(diǎn)我們的生活，處處感受綠色和春風(fēng)的沐浴。隨著商業(yè)開發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，商業(yè)在銷售價(jià)格上漲的同時(shí)銷售的難度進(jìn)一步加大。園林：東湖公園的園林和小區(qū)園林相互融合，整體統(tǒng)一又各具特色，融入自然，感受花園式生活；生態(tài)：生態(tài)是小區(qū)規(guī)劃的核心，讓生活在某市的每一位職工，不再有礦區(qū)生活的陰影，不在擔(dān)心來自廠區(qū)污染對(duì)環(huán)境的影響，生態(tài)的就是最好的，生活生態(tài)化，健康更幸福；綠色：哪里有公園，哪里就有綠色，讓公園成為后花園，%的小區(qū)綠地率，那一半綠色裝點(diǎn)我們的生活，處處感受綠色和春風(fēng)的沐浴。認(rèn)真務(wù)實(shí)的運(yùn)做和執(zhí)行認(rèn)真做好項(xiàng)目的調(diào)研工作，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)，并隨時(shí)根據(jù)市場和競爭對(duì)手的變化調(diào)整策略，使自身處于更加有利的位置。 強(qiáng)銷期時(shí)間：2005年6月1日——7月30日；推廣目的：開盤信息發(fā)布、主題促銷活動(dòng)、系列廣告?zhèn)鞑?，形成銷售高潮；主要工作：現(xiàn)場開放；系列促銷廣告；DM派發(fā)；開盤促銷活動(dòng)； 媒體應(yīng)用：DM派發(fā)；樓書；戶外廣告；影視廣告；報(bào)紙廣告；項(xiàng)目說明書；配合活動(dòng)：——“買房送車”開盤促銷活動(dòng)：開盤期間，所有購房客戶均可參加抽獎(jiǎng)活動(dòng)，一等獎(jiǎng)一名，獎(jiǎng)品為14萬的現(xiàn)代汽車一部；二等獎(jiǎng)兩名，獎(jiǎng)品為9萬元桑塔那一部；三等獎(jiǎng)三部，； ——公園嘉年華活動(dòng)：爭取在開盤時(shí)完成小區(qū)廣場和大門的建設(shè)，用環(huán)境事實(shí)說話，在此基礎(chǔ)上，在東湖公園舉辦嘉年華活動(dòng)，邀請(qǐng)知名樂隊(duì)演藝，并現(xiàn)場舉辦銷售推介會(huì)； 維持期時(shí)間：2005年8月1日——9月30日；推廣目的：保留戶型或滯銷戶型推廣，DS推廣；主要工作：DM派發(fā)；系列廣告；活動(dòng)促銷；媒體應(yīng)用：DM派發(fā)；樓書；影視廣告；戶外廣告；報(bào)紙廣告；項(xiàng)目說明書；配合活動(dòng)： ——特價(jià)促銷活動(dòng)：每周推出一款特價(jià)戶型，吸引市場關(guān)注，提升售樓部人氣；——集體購房行動(dòng)：針對(duì)部分單位推出集體購房行動(dòng)，凡三人以上（含三