【正文】 形象廣告；入口：彩旗包裝；施工通道和道路：T型旗包裝；階段日期目 的工作內(nèi)容媒體應(yīng)用籌備期—；；；；；；；；；；預(yù)熱期—；；；；；； 1. DM派發(fā)； 2. 戶外廣告； 3. 報紙廣告；認(rèn)購期—，開發(fā)潛在客戶；；；；；；；1. 公關(guān)活動； 2. DM； ；4. 影視廣告；5. 報紙廣告；強銷期—，形成熱銷；；；；；；、彩旗氣氛渲染；；1. DM派發(fā)；2. 戶外廣告；、彩旗；4. 影視廣告；5. 報紙廣告； 、看板；維持期—；；；，力促成交；，促進(jìn)阻力戶型銷售；1. DM派發(fā)； ；3. 報紙廣告； ；；清盤期以后；；；；；； 籌備期時間：2005年3月1日——3月15日；推廣目的：完成推廣前的籌備工作；主要工作：售房部建設(shè)；現(xiàn)場環(huán)境包裝；確定企劃方案；廣告創(chuàng)作完畢；營銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)；銷售培訓(xùn)；媒體應(yīng)用：工地廣告；戶外廣告； 預(yù)熱期時間：2005年3月16日——3月30日推廣目的：企業(yè)品牌、項目品牌及DS推廣；主要工作：新聞報道；DM派發(fā)；來電統(tǒng)計及來客接待；電話回訪；媒體應(yīng)用：DM派發(fā)；戶外廣告；影視新聞；報紙廣告； 新聞主題：——1000噸煉油、120噸乙烯技改工程，工業(yè)現(xiàn)代化、生活品質(zhì)化——開創(chuàng)人居典范，某市首家園林生態(tài)社區(qū)——選擇一種生活，選擇一套房子配合活動：——龍湖佳苑奠基儀式，邀請某市政府、企業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)蒞臨，在奠基儀式完畢后，邀請參與領(lǐng)導(dǎo)奠基酒會，通過酒會擴(kuò)大宣傳，提升項目形象； 認(rèn)購期時間：2005年4月1日——5月30日；推廣目的：認(rèn)購信息發(fā)布、項目概念闡述、系列廣告?zhèn)鞑?，形成認(rèn)購高潮；主要工作：公關(guān)活動； DM派發(fā)；系列廣告；認(rèn)購促銷；媒體應(yīng)用：報紙廣告；影視廣告；戶外廣告；DM派發(fā)；樓書；項目說明書；配合活動：——以“人居生活典范”、“城市現(xiàn)代化和生活品質(zhì)化”為主題，進(jìn)行專家和客戶研討，并配合新聞炒作；——認(rèn)購送物業(yè)管理費，凡在認(rèn)購公開期間購買的客戶，贈送一年的物業(yè)管理費，其他期間購買的，贈送半年的物業(yè)管理費。 付款方式和進(jìn)度 付款方式包括：一次性付款、按揭和分期付款（認(rèn)購至正式簽定合同期間）；付款進(jìn)度為：小定三天補足大定，大定七天補足首期，首期十五天內(nèi)補足簽約； 優(yōu)惠條款認(rèn)購優(yōu)惠、開盤優(yōu)惠、促銷優(yōu)惠，其它期間不享受任何優(yōu)惠； 樓層價差樓層價差系數(shù)表樓層價格系數(shù)銷售價格備注5躍6樓9984樓12163樓13952樓14081樓1382一層贈送花園，價格可上調(diào)5%考慮到某市購房客戶消費行為在中趨于3145的樓層選擇特點，同時考慮到本項目以90平米以上大戶型為主，頂層大面積銷售具有較大的壓力，因此在樓層價差設(shè)計中，建議3層取基本相同的價格，拉大5樓的價差，促進(jìn)各樓層均勻銷售。因此在本案商業(yè)銷售定價中，應(yīng)充分借鑒該片區(qū)項目定價和價格上漲趨勢，以該片區(qū)中高價位為宜。房型配比建議圖其它面積和戶型配比如下：——110以上的四房戶型，主要針對消費能力較強的高收入階層和三代同堂的家庭。沿街商業(yè)開發(fā)2—，我們持認(rèn)可態(tài)度，但一層的面積區(qū)分應(yīng)考慮在40—60平米，鋪面開間規(guī)劃在4—5米，進(jìn)深10—12米（不含后背車庫進(jìn)深）；二層商業(yè)從目標(biāo)主力店考慮，建議采用大開間規(guī)劃，主要針對餐飲、娛樂、休閑等公司客戶。項目市政配套比較完善，但購物、休閑、教育等配套相對缺乏。 住宅消費繼續(xù)保持一定規(guī)模的增長，預(yù)計在未來5年內(nèi)將有50%左右的家庭購買新房，如果再加上1000噸煉油、120噸乙烯投產(chǎn)后增加8000左右的家庭（2—3萬新增人口），那么在未來5年，（平均80平米/套）約124萬平米住宅。%。1其它公共服務(wù)業(yè)17家。2003年某市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目單位數(shù)值國內(nèi)生產(chǎn)總值億元第一產(chǎn)業(yè)萬元600第二產(chǎn)業(yè)億元第三產(chǎn)業(yè)億元工業(yè)總產(chǎn)值億元石化工業(yè)總產(chǎn)值億元總?cè)丝谌?3950 戶籍人口人49261流動人口人14689人均國內(nèi)生產(chǎn)總值萬元4社會消費品零售總額億元 存款余額億元 地方財政收入億元某市城市經(jīng)濟(jì)是典型的一元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，以石化工業(yè)為主導(dǎo)的城市經(jīng)濟(jì)，形成了獨特的石化工業(yè)城市的全部經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和特征。人口63950人（含流動人口14689人），共有漢、維、哈、回等31民族，其中少數(shù)民族12800人，占總?cè)丝诘?0%，城區(qū)人口密度3809人/平方公里。如今，某市已經(jīng)成為我國西部重要的石油化工基地。據(jù)統(tǒng)計，某市城市經(jīng)濟(jì)板塊由以下主要產(chǎn)業(yè)構(gòu)成。，年供水總量2846萬立方米，其中生產(chǎn)用水2292立方米、公共服務(wù)用水325萬立方米、居民用水164萬立方米，用水戶數(shù)17832戶，城市供水普及率100%。當(dāng)然，這種激情的背后也潛伏著大量的隱憂，受激情消費的影響，消費者在購買時缺乏應(yīng)有的理性。 商業(yè)需求趨于飽和，市場過剩已成必然—。該地塊東西長約600米，南北寬約260米，南高北低，；西高東低。利用緊鄰公園的環(huán)境優(yōu)勢，建議在北面入口（長嶺路）規(guī)劃一主題會所，該主題會所不但可以為社區(qū)居民服務(wù)，提升項目形象，同時也可對外經(jīng)營，作為商業(yè)增加部分獲取收益。鑒于樓間距較大，因此在組團(tuán)規(guī)劃時，可以考慮一些組團(tuán)景觀和組團(tuán)活動空間，使組團(tuán)環(huán)境更加豐潤，空間更加靈動，避免了千篇一律的兵營式布局。因此修正后一層的銷售價格在3400—4200元/平米；二層的銷售價格在1950元/平米—2300元/平米。注重項目和企業(yè)品牌形象包裝當(dāng)市場過剩時，消費行為將趨于謹(jǐn)慎，而產(chǎn)品質(zhì)量和品牌成為消費關(guān)注的最核心因素，同樣的競爭，誰能保證產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)于對手，品牌形象高于對手，誰就能在激烈的市場競爭中立于不敗。認(rèn)真務(wù)實的運做和執(zhí)行認(rèn)真做好項目的調(diào)研工作，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)，并隨時根據(jù)市場和競爭對手的變化調(diào)整策略，使自身處于更加有利的位置。隨著商業(yè)開發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，商業(yè)在銷售價格上漲的同時銷售的難度進(jìn)一步加大。生活配套包括超市、便利店、醫(yī)療、干洗店、社區(qū)餐飲等，利用社區(qū)開發(fā)的底層商業(yè)完全可以滿足社區(qū)生活配套需求；教育配套包括幼兒園和學(xué)校，社區(qū)建有幼兒園，結(jié)合周邊校區(qū)，基本滿足教育配套需求；娛樂配套包括休閑廣場、健身設(shè)施等，社區(qū)建設(shè)中基本滿足。其次，120平米以上的戶型受到小部分高收入家庭大歡迎，100平米以內(nèi)的戶型多為收入能力較低或年齡在30歲以下，未婚或剛結(jié)婚的兩口之家購買。1公里范圍內(nèi)涵蓋武昌路市場、東湖公園、民生超市、準(zhǔn)南市場、郵局、電信、移動、醫(yī)院、學(xué)校、客運站等生活設(shè)施一應(yīng)俱全； 購物有武昌路市場、民生超市、準(zhǔn)南市場、明珠建材市場、農(nóng)貿(mào)市場等；教育配套有3小、2中、1中等；休閑配套有：東湖公園、商業(yè)步行街等；該區(qū)域處于老城區(qū)，是某市傳統(tǒng)的居住區(qū)。按某市7萬人口計算，繁華和相對繁華區(qū)域可容納的商業(yè)面積在7萬平米左右（按1平米/人的最大保有量計算），而某市現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)模已經(jīng)接近這個數(shù)值，因此商業(yè)消費趨于飽和，市場可挖掘的潛力十分有限。導(dǎo)致房屋交付后出現(xiàn)裂縫、戶型設(shè)計不合理、小區(qū)規(guī)劃缺乏人性化和私密性，物業(yè)服務(wù)落后等諸多問題，從而使消費者信心受挫。城市供熱能力，蒸汽1485噸/小時、熱水148兆瓦；供熱總量54萬吉焦、熱水115完吉焦。其中工業(yè)品和商貿(mào)批發(fā)零售80家、食品加工和餐飲經(jīng)營28家，從業(yè)人員2000多人。某市石化公司乙烯廠是迄今為止我國西部最大的乙烯化工產(chǎn)品生產(chǎn)廠，年生產(chǎn)乙烯各類產(chǎn)品24萬噸。一、 宏觀經(jīng)濟(jì)概況某市地處天山北北麓北坡經(jīng)濟(jì)帶中段，準(zhǔn)噶爾盆地西南緣，某省第二大城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展群和全疆第二座貫通南北疆交通大動脈的樞紐中心——金山角。，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值600萬元，%；，；，%。1房地產(chǎn)業(yè)注冊9家，目前開展經(jīng)營的3家。城市園林綠化，；園林綠化面積577公頃。從以上消費套數(shù)可以核算出，某市每年的住宅消費量應(yīng)在20—25萬平米（100平米/套計算），而這兩年某市每年的住宅供應(yīng)量不足15萬平米，顯然無法滿足市場需求。 眾鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司某市最大的房地產(chǎn)開發(fā)公司，在某市房地產(chǎn)市場占有絕對壟斷地位。受未來城市發(fā)展和西向戰(zhàn)略的實施的影響，整個城區(qū)向西、向北發(fā)展的空間十分有限，主要為老城區(qū)的改造，該區(qū)域雖然在城市發(fā)展的利好政策方面不如新區(qū)，但依托該區(qū)域完善的生活配套設(shè)施，對當(dāng)?shù)鼐用褚廊粨碛泻艽蟮奈?。如此面積考慮主要基于當(dāng)?shù)叵M者消費是以三房為購買利益點，而面積只是附帶因素，通過對戶型的合理規(guī)劃，90—110平米完全可以規(guī)劃出十分優(yōu)秀的三房兩廳單衛(wèi)和三房兩廳雙衛(wèi)。其次，在商業(yè)銷售價格分析中，我們可以發(fā)現(xiàn)以下特征。3）從商業(yè)銷售價格上漲和商業(yè)即將出現(xiàn)過剩兩方面考慮，結(jié)合項目盤量規(guī)模過大，為保證按計劃實現(xiàn)全盤銷售