【正文】 龍湖佳苑整和營銷方案（初步方案）前言很榮幸能夠接受貴司邀請參與龍湖佳苑的營銷策劃，在收到貴司營銷策劃標(biāo)書后，我方立即組織人員，由公司副總經(jīng)理和營銷總監(jiān)親自帶隊前往，通過與貴司某市項目部人員的接觸交流，以及我方對市場的調(diào)研分析，收集了第一手市場資料，并立即返回召開了龍湖佳苑整和營銷策劃會議，最終形成以下初步方案，提交貴司以供參考。一、 宏觀經(jīng)濟概況某市地處天山北北麓北坡經(jīng)濟帶中段，準(zhǔn)噶爾盆地西南緣，某省第二大城市經(jīng)濟發(fā)展群和全疆第二座貫通南北疆交通大動脈的樞紐中心——金山角。全區(qū)總面積448平方公里。人口63950人（含流動人口14689人），共有漢、維、哈、回等31民族，其中少數(shù)民族12800人，占總?cè)丝诘?0%，城區(qū)人口密度3809人/平方公里。全區(qū)下轄金山路、西寧路2個街道辦事處和駐外新北區(qū)辦事處以及13個居民委員會區(qū)內(nèi)占主體的是國家大型石化企業(yè)中國石油某市石化分公司和某市石化總廠兩家正廳級單位，及其所屬的煉油廠、乙烯廠、熱電廠、研究院、設(shè)計院、動力公司煉建公司、天利實業(yè)總公司、眾鑫房產(chǎn)公司、盛通熱力公司、物業(yè)公司、職工醫(yī)院、報社、電視臺等43家單位，另有中石油化工銷售公司、某省某市天利高新技術(shù)股份有限公司和中石油某省某市銷售分公司等一批中型企業(yè)，以及其他上百家小型企業(yè)。區(qū)內(nèi)有一所高等院?？死斠缆殬I(yè)技術(shù)學(xué)校。有共商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、城市信用社等金融機構(gòu)；有中保財險、太平洋財險、中華財險、中保壽險、太平洋壽險、新華壽險六家保險公司；有新華書店、電信局、郵政局、移動公司、聯(lián)通公司、養(yǎng)路費征稽站、運管站、高速公路管理所等單位和部門。兵團駐區(qū)單位有農(nóng)七師九建一工區(qū)、奎建、一二五團獨工區(qū)、水工團獨工區(qū)、兵團運輸站等；駐軍有69231部隊、解放軍總后勤部駐獨石化軍代室、武警消防大隊、武警中隊。在中國歷史發(fā)展中，某市聲名顯赫。現(xiàn)今，某市已經(jīng)發(fā)展成為年煉油一次性加工能力600萬噸，年乙烯生產(chǎn)能力22萬噸，并集煉油化工、供熱發(fā)電、設(shè)備安裝、機械制造、建筑工程、科研設(shè)計等為一體的國家大型石化基地，固定資產(chǎn)達140億元。所生產(chǎn)的各種燃料、潤滑油、聚乙烯、聚丙烯、順丁橡膠、管材、地膜、無紡布等四百余種石油石化產(chǎn)品暢銷國內(nèi)外，企業(yè)在原基礎(chǔ)上已重組發(fā)展成為中國石油某市石化分公司和某市石化總廠兩大企業(yè)集團，并以雄厚的基礎(chǔ)實力，迎接1000萬噸煉油和120萬噸乙烯技術(shù)改造工程，利用這次大機遇，企業(yè)將進入跨越式發(fā)展的新階段。某市是一座因油而生、因油而興的石油化工工業(yè)城市，石化工業(yè)是某市城市經(jīng)濟的命脈和產(chǎn)業(yè)支柱，決定著這座城市的興旺和發(fā)展。如今，某市已經(jīng)成為我國西部重要的石油化工基地。某市石化公司煉油廠是某省原油年加工能力最大的煉油廠，具備年600萬噸的原油一次性加工能力，600萬噸的配套能力。某市石化公司乙烯廠是迄今為止我國西部最大的乙烯化工產(chǎn)品生產(chǎn)廠，年生產(chǎn)乙烯各類產(chǎn)品24萬噸。此外，區(qū)內(nèi)為石化主業(yè)服務(wù)的配套產(chǎn)業(yè)還有電力生產(chǎn)供應(yīng)、石化工程建設(shè)、設(shè)備安裝維修、工藝設(shè)計、機械制造、民用建筑、生產(chǎn)生活供水及交通運輸、房地產(chǎn)、印刷、衛(wèi)生保健、金融保險、公共服務(wù)等行業(yè)。2003年，，%。，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值600萬元，%；，；，%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重2003年，全區(qū)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值突破4萬元，。2003年某市主要經(jīng)濟指標(biāo)項目單位數(shù)值國內(nèi)生產(chǎn)總值億元第一產(chǎn)業(yè)萬元600第二產(chǎn)業(yè)億元第三產(chǎn)業(yè)億元工業(yè)總產(chǎn)值億元石化工業(yè)總產(chǎn)值億元總?cè)丝谌?3950 戶籍人口人49261流動人口人14689人均國內(nèi)生產(chǎn)總值萬元4社會消費品零售總額億元 存款余額億元 地方財政收入億元某市城市經(jīng)濟是典型的一元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，以石化工業(yè)為主導(dǎo)的城市經(jīng)濟，形成了獨特的石化工業(yè)城市的全部經(jīng)濟基礎(chǔ)和特征。在這里，城市經(jīng)濟基本是石化產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，城市居民基本由石化企業(yè)和附屬企業(yè)的職工家屬構(gòu)成，企業(yè)實際上就是某市一個完整的社會——一座企業(yè)化的城市。雖然改革開放和經(jīng)濟發(fā)展推動了城市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但在某市這座石化城市，石化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在任何時候都占據(jù)著第一的位置，其他任何產(chǎn)業(yè)都處于從屬地位。圍繞石化產(chǎn)業(yè)服務(wù)和自身有限度的發(fā)展，都使第三產(chǎn)業(yè)很難獲得象其他綜合型城市一樣的發(fā)展。同時，石化工業(yè)本身屬于高風(fēng)險、高技術(shù)、高投入、高產(chǎn)出行業(yè)，一直納入國家戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)經(jīng)營。而這種戰(zhàn)略性地位受國際局勢動蕩和油價居高不下的影響，石化工業(yè)更被國家列為緊迫的能源安全戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)。即將投建的某市大煉油、大乙烯項目，將更進一步提高某市石油石化產(chǎn)業(yè)的規(guī)模和質(zhì)量，呈現(xiàn)成倍快速擴張的勢頭。這種擴張必然帶來人口增加、經(jīng)濟規(guī)模擴張、城市規(guī)模和建設(shè)的進一步發(fā)展，并進一步帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其次，某市城市經(jīng)濟隨著改革開放的深化和石化企業(yè)資產(chǎn)重組和結(jié)構(gòu)調(diào)整，開始打破過去高度集中單一的全民所有制體系，逐步呈現(xiàn)全民、集體、股份、個體等多元經(jīng)濟的發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)濟運行也將產(chǎn)生前所未有的活力。據(jù)統(tǒng)計，某市城市經(jīng)濟板塊由以下主要產(chǎn)業(yè)構(gòu)成。石化下游產(chǎn)業(yè)，16家，從業(yè)員工3100人，擁有固定資產(chǎn)15億元，年創(chuàng)產(chǎn)值13億元，創(chuàng)造利潤7000多萬元；機械制造及修配企業(yè)21家，從業(yè)人員927人，擁有固定資產(chǎn)4900多萬元，年創(chuàng)產(chǎn)值7232萬元，創(chuàng)造利潤1029萬元；建筑安裝企業(yè)18家，從業(yè)人員2770人，擁有固定資產(chǎn)8900多萬元，創(chuàng)造利潤1660萬元；建材生產(chǎn)加工企業(yè)18家，從業(yè)人員510人，擁有固定資產(chǎn)2309萬元，年創(chuàng)產(chǎn)值1838萬元，創(chuàng)造利潤98萬元；服裝加工企業(yè)2家，從業(yè)人員78人，擁有固定資產(chǎn)100多萬元，年創(chuàng)產(chǎn)值280萬元，創(chuàng)造利潤21萬元；印刷企業(yè)5家，從業(yè)人員78人，擁有固定資產(chǎn)547萬元，年創(chuàng)產(chǎn)值540萬元，創(chuàng)造利潤85萬元；交通運輸企業(yè)18家，從業(yè)人員900人，運營客貨車輛1583輛，年客運周轉(zhuǎn)量4333萬人公里，貨運周轉(zhuǎn)量8314萬噸公里；商貿(mào)餐飲業(yè)108家。其中工業(yè)品和商貿(mào)批發(fā)零售80家、食品加工和餐飲經(jīng)營28家，從業(yè)人員2000多人。糧油加工銷售企業(yè)5家（13個國有糧店），從業(yè)人員116人。旅游和賓館住宿業(yè)14家，從業(yè)人員188人。1房地產(chǎn)業(yè)注冊9家，目前開展經(jīng)營的3家。截止2003年已開發(fā)住宅和商業(yè)用房1100多套。1其它公共服務(wù)業(yè)17家。某市是典型的石化工業(yè)城市，城市功能布局也呈現(xiàn)企業(yè)型城市獨有的特征，雖然隨著這幾年的發(fā)展和新的規(guī)劃，對城市功能有了更完善、系統(tǒng)和人性化的布局，但總體仍呈以下特征：城市中心區(qū)是傳統(tǒng)的生活區(qū)，主要包括第一至第五生活區(qū)，并形成以大慶路為中心的城市東西主干線和商業(yè)集中區(qū)；城市西區(qū)是煉油廠，受污染影響，西區(qū)不在規(guī)劃與市民相關(guān)的居住、商業(yè)、服務(wù)等功能，同時工業(yè)生產(chǎn)加工也將進一步向西北轉(zhuǎn)移；北區(qū)是某市乙烯廠，也是未來1000噸煉油、120萬噸乙烯工程擴建的廠區(qū)，該區(qū)域作為某市未來的工業(yè)用地，并進一步規(guī)劃至312國道旁；東區(qū)是未來某市主要的生活區(qū)，隨著該區(qū)域大量居住社區(qū)落成并投入使用，該片區(qū)生活環(huán)境和配套設(shè)施也在進一步改善，以東區(qū)南京路為核心的商業(yè)、公共服務(wù)業(yè)等生活配套產(chǎn)業(yè)也迅速發(fā)展起來，該區(qū)域已經(jīng)成為某市未來城市發(fā)展新的中心和重心；二、 房地產(chǎn)市場分析某市作為真正意義上的城市建設(shè)，起步于上世紀(jì)九十年代初，隨著乙烯工程上馬投產(chǎn)，石化和政府機關(guān)重心東移。大慶路、準(zhǔn)南路跨過國防公路向東大幅度延伸，沿街商業(yè)設(shè)施和公共服務(wù)機構(gòu)先后建立，并逐步形成集聚效應(yīng)，同時新的成規(guī)模小區(qū)112三個小區(qū)陸續(xù)建成并投入使用。這一切都標(biāo)志著某市告別礦區(qū)進入城市發(fā)展的新階段。如今，某市已經(jīng)成為一座配套設(shè)施齊全、交通便利、經(jīng)濟繁榮、美麗如畫的石油新城，2002—2003年先后被授予“中國人居環(huán)境范例獎”、“國家級衛(wèi)生城區(qū)”、“全國雙擁模范城市”、“全國文化城市建設(shè)先進縣（區(qū)）”、“全國文明建設(shè)先進城區(qū)”、“自治區(qū)園林城市”、“全國綠化建設(shè)先進單位”等多項榮譽，這標(biāo)志這某市在城市環(huán)境和文明建設(shè)方面已經(jīng)走在時代前列。目前，全區(qū)總?cè)丝?3950人，其中城市戶籍人口45851人，%，另有寄住人口3410人，流動人口14689人。全區(qū)土地面積448平方公里。其中，，，道路、。全區(qū)實有住宅建筑面積119萬平米。年供水總量2846萬立方米，其中生產(chǎn)用水2292立方米、公共服務(wù)用水325萬立方米、居民用水164萬立方米，用水戶數(shù)17832戶，城市供水普及率100%。城市燃?xì)馄占奥?00%，其中家庭用氣戶數(shù)16951戶、。城市供熱能力，蒸汽1485噸/小時、熱水148兆瓦；供熱總量54萬吉焦、熱水115完吉焦。城市市政設(shè)施有：道路46條、，，橋梁5座，路燈5057盞。排水管道151公里，污水年排放能力968萬立方米，污水處理廠3座、%，%。城市園林綠化，；園林綠化面積577公頃。，公園兩座。%。城市環(huán)保，全年2級天數(shù)達到90%以上，轄區(qū)地表水質(zhì)量達到國家標(biāo)準(zhǔn)，全區(qū)基本實現(xiàn)集中供熱。 城市化帶動房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，城市東移雛形出現(xiàn)從上世紀(jì)九十年代開始，某市邁入真正意義上的城市建設(shè)。在城市規(guī)劃中明確了城區(qū)向東、向