【正文】 洛陽某房地產(chǎn)項目營銷推廣方案作者：日期：洛陽順馳南昌路項目營銷推廣方案凌峻（中國）房地產(chǎn)策劃代理機構(gòu)2005年1月前言項目整體營銷推廣策劃方案，是我司按照項目開發(fā)戰(zhàn)略思想，結(jié)合順馳地產(chǎn)公司自身發(fā)展、項目核心概念以及市場競爭態(tài)勢而制定的整體營銷決策和計劃方案。其旨在為南昌路項目的全程營銷推廣提供一個科學合理的操作思路，指導營銷推廣工作的順利開展，是一個在縝密的市場調(diào)查和可行性分析研究的前提下制定出的系統(tǒng)性方案。本方案力求緊密結(jié)合銷售力的特質(zhì)與優(yōu)勢，積極地探求營銷推廣策略以促成良好的銷售業(yè)績，實現(xiàn)發(fā)展商的預期目標。目錄第一部分 項目整體定位的深度剖析第二部分 銷售目標第三部分 十大推售原則第四部分 推廣階段劃分第五部分 各階段推廣策略與計劃市場預熱期蓄客期內(nèi)部認購期一期公開發(fā)售（開盤及開盤持續(xù)期）二期公開發(fā)售期 （開盤及開盤持續(xù)期）第一部分項目整體定位的深度剖析一、“家在洛陽住在歐洲”定位結(jié)構(gòu)“國際生活”項目定位的基礎(chǔ)n 傳統(tǒng)富人區(qū)：南昌路被譽為是洛陽傳統(tǒng)的富人區(qū)，區(qū)域認同度相當高，本區(qū)域是成熟型的住宅區(qū)，區(qū)域配套相當完善，結(jié)合優(yōu)美的環(huán)境，使得這一區(qū)域成名符其實的富人區(qū)。n 市場需要：洛陽房地產(chǎn)市場發(fā)展是穩(wěn)健的，居民的住房需求明顯地釋放出來，從近兩年的開發(fā)量與成交量可見洛陽房地產(chǎn)的良好發(fā)展態(tài)勢。n 高端客戶需要：高端客戶需要滿意的房子，作為個人身份與地位的象征，而且在個人生活方式與居住質(zhì)量上明顯需要提升，個人財富的增加與居住品質(zhì)的追求，使得高檔住宅成為開發(fā)熱點?！皣H生活”是項目生活方式的引導正是因為洛陽“新國際主義”的興起，傳統(tǒng)的生活概念和生活模式已經(jīng)不能滿足市場的要求。他們需要的是一種超越了目前的生活狀態(tài)，享受到一種全新生活方式，而且是一種領(lǐng)先性，一種能夠激發(fā)人們對生活的無限夢想，并能夠在順馳國際城找到一個實現(xiàn)生活夢想的新的平臺。順馳國際城所要做的，已經(jīng)超過了產(chǎn)品的本身，而是為消費者提供了一個明天的生活夢想?；蛟S不難發(fā)現(xiàn)，有很多有夢想的生活方式、生活形態(tài)是一直潛藏在買家心里的東西，沒有機會得到滿足，也沒有期待會得到滿足。正如灰姑娘的夢一樣，順馳國際城正如一個手握魔杖的仙子，將這種生活的需求，這種生活方式變?yōu)楝F(xiàn)實，引導人們走進更高層次的生活，一種真正意義上與國際接軌的國際生活方式，體會更高的生活品位。二、國際生活的定義順馳國際城“國際生活”的定義為：一種薈萃世界的精彩，多元化的生活方式順馳國際城，打破了洛陽住宅的傳統(tǒng)模式,從普通住宅小區(qū)中脫離出來,從“人本主義”出發(fā),將居所的原有“食、住”功能,延伸至一個種生活的文化,在極力塑造國際文化與國際文化生活的氛圍的同時,因此，項目會所的將咖啡屋,旗牌室,酒吧,餐館,生活超市,體育健身,文化超市,。在休憩時能將盡可能多的時間擠出來用于享受生活。三、國際生活的內(nèi)涵健康+多元化+高品位國際生活內(nèi)涵：n 健康的生活：親和、健康、趨前n 多元化的生活：包容、豐富、多元化n 高品位的生活：精致、高尚、極致健康的生活：親和、健康、趨前健康生活理念、環(huán)保式建筑規(guī)劃、園林綠化、洛浦公園、洛河等。n 三重自然生態(tài)圈——小區(qū)大規(guī)模綠化、洛浦公園、洛河，打造國際人居自然生態(tài)環(huán)境。n 前瞻國際的規(guī)劃布局——組團式開發(fā)、水景園林規(guī)劃、現(xiàn)代簡約的建筑、國際級規(guī)劃構(gòu)想。n 引領(lǐng)潮流的建筑風格——立面構(gòu)造、色彩搭配及線條處理均立足國際潮流前沿。多元化的生活：包容、豐富、多元化——強調(diào)配套的齊全，包括商業(yè)、會所、園林等等。n 多個國際主題園林設(shè)計——薈萃各國園林之精彩，構(gòu)筑國際生態(tài)園林。n 大型頂級名流會所——逾四千平方米的集中式名流會所,匯聚國際名流精彩。n 國際標準的“泛會所”——以國際標準建造休閑配套，讓生活全面與國際接軌。n 國際化商業(yè)街——融會世界各地特色商業(yè)文化，集景觀、休閑于一體。高品位的生活：精致、高尚、極致——良好的園林環(huán)境、星級物業(yè)服務、居住氛圍、人群素質(zhì)、國際友好社區(qū)。n 國際頂級物業(yè)管理——引進國際級一流水準的物業(yè)機構(gòu)，提供頂級家政服務。n 國際化現(xiàn)代學區(qū)——國際雙語幼兒園，強力打造未來國際人才精英計劃。n 國際居住文化——國際友好社區(qū)，和諧的社區(qū)人文，倡導新型鄰里關(guān)系。n 全方位的智能化管理——家庭局域網(wǎng)、“一卡通”管理、遠程抄表系統(tǒng)等。n 超一流品質(zhì)——天長地久品質(zhì)工程承諾，樣板工程，一流的建筑質(zhì)量。四、“國際生活”八大標準國際化的規(guī)劃設(shè)計順馳地產(chǎn)秉承國際化開發(fā)理念，吸取國外先進的開發(fā)經(jīng)驗，以“國際建筑視野”的建造理念，住宅布局形成大社區(qū)小組團的科學布局，符合國際居住潮流邀請知名公司聯(lián)手合作，社區(qū)內(nèi)每個細節(jié)均達到國際化標準。國際化的園林設(shè)計園林設(shè)計由著名的園林設(shè)計公司設(shè)計，吸取世界各國園林特色與精華，倡導一種回歸自然的國際化理想生態(tài)居住模式，形成與自然和諧的世界級花園社區(qū)。國際化星級名流會所逾四千平方米星級會所薈萃世界各國特色的休閑、娛樂、文化精華，為業(yè)主提供高品質(zhì)的生活享受，打造尊貴、時尚、動感、悠閑的生活空間，讓業(yè)主生活時刻與國際同步。國際化的商業(yè)街順馳國際城國際商業(yè)街融合了世界各地的飲食、休閑、娛樂的景觀街，具有濃厚的人文色彩，是社區(qū)乃至洛陽一道獨特的風景，讓業(yè)主充分體驗到國際化生活模式的無窮魅力。國際化的教育直通車順馳國際城實施與國際接軌的教育系統(tǒng)，為業(yè)主子女提供一體化服務。小區(qū)內(nèi)特別設(shè)有國際青少年素質(zhì)培育中心，開設(shè)IT、芭蕾、鋼琴、繪畫、外語口語等各類興趣班，定期邀請國內(nèi)外教育專家學者講學、培訓，全方位培養(yǎng)參與國際性競爭人才。國際化的醫(yī)療體系社區(qū)全面實施“健康管家”計劃，為每一位業(yè)主建立私人健康檔案，引進國際一流的生命檢測醫(yī)療系統(tǒng)，定期為小區(qū)業(yè)主進行全面體檢。還有為患病業(yè)主度身訂做“康復計劃”，幫助病人制定有效醫(yī)療計劃及監(jiān)督其康復情況。特別設(shè)立健康“綠色通道”，業(yè)主只需要一個電話即可優(yōu)先就醫(yī)，節(jié)約了大量的時間及精力，成為國際化健康家園最佳的體現(xiàn)。國際化的社區(qū)文化倡導社區(qū)文化的建設(shè)，加強鄰里之間的聯(lián)系，營造良好的社區(qū)文化氛圍，把國際化的生活方式體現(xiàn)在社區(qū)文化中，內(nèi)向圍合的自由式社區(qū)布局，有效地聚集人氣，營造出親切、具有人情味的活動空間。定期舉辦文化沙龍活動，使之貫徹社區(qū)生活的全過程，用高尚的生活情趣和生活品位來提升小區(qū)國際化生活品位，從而在小區(qū)范圍內(nèi)形成人與人之間和睦相處、謙讓友愛的氛圍。國際化的物業(yè)管理順馳國際城由順馳物業(yè)管理公司全面管理，具有其豐富的經(jīng)驗和專業(yè)的技能為順馳國際城規(guī)劃“星級酒店式VIP管理”和“一站式物業(yè)管理”服務，國際級管家，為尊貴的業(yè)主提供星級的享受。第二部分：銷售目標一 、一、二、三期總體銷售目標：至2006年7月完成銷售總量90%以上。二、各階段銷售目標：1) 正式開盤3個月內(nèi)（2005年6月18日8月中旬）：完成一期總銷售量90%以上，約3萬平方米順馳國際城剛?cè)胧?，無論是產(chǎn)品素質(zhì)還是項目所倡導的生活方式，對客戶皆有著較強的吸引力與新鮮感，而且經(jīng)過市場預熱期及內(nèi)部認購期等階段的大力宣傳推廣，將形成第一個銷售高潮。2) 二期公開發(fā)售6個月內(nèi)（2005年8月20日10月中旬）：完成二期總銷售量90%。二期入市，此階段利用產(chǎn)品的提升策略和各項銷售措施組合刺激市場，多種銷售渠道共用，配合不斷更新的現(xiàn)場展示，對目標市場發(fā)動波次進攻，促使銷售得以再次放量。3) 公開發(fā)售12個月內(nèi)（2005年6月2006年7月）：完成項目一、二、三期總貨量90%以上。三個期間的銷售要形成一定的梯度，并形成的強大的推動作用，前期的推廣為后期積蓄勢能，最終達至項目推盤成功。第三部分:十大推售原則n 原則1:以