【正文】 南與深圳市相隔80公里，惠州市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅47海里。良好的區(qū)位條件是區(qū)域經濟快速發(fā)展的重要因素，其毗鄰香港的優(yōu)越區(qū)位條件便是其中最重要的因素。改革開放以前，珠三角西岸的發(fā)展快于東岸，改革開放后，由于東岸接近香港，近水樓臺的優(yōu)勢突現，到2000年，深圳和東莞的人口和國內生產總值是中山和珠海的三倍多。形勢出現巨大逆轉的主要原因就是區(qū)位條件，東部地區(qū)與香港的連通性較高，這一差異使香港公司和在香港的外國公司的投資、技術和管理傾向流入珠三角東部，為深圳和東莞外向型經濟的發(fā)展提供動力，使東岸經濟發(fā)展迅速趕上并超過西岸。根據有關方面的測算，在廣東、香港企業(yè)北上的數量與陸路交通的距離基本上成反比，珠三角城市與香港的距離每減少1%，%%，%%，%%，%%。進入新的世紀，惠州的區(qū)位條件將的重大的改變。CEPA的簽署與實施，在未來若干年香港對珠三角的輻射作用將大大加強，香港的國際融資能力和高端服務業(yè)將大大促進珠三角的全面發(fā)展?；葜葑鳛橹槿浅鞘兄匾囊粏T，通過基礎設施建設改善與香港交通的便捷性，進一步充分利用和強化毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢，使其接受香港和周邊大城市的經濟輻射和承接產業(yè)轉移，與香港進行更深層次的合作方面，有更大的作為。1．4南海石化項目和大亞灣經濟區(qū)的建設落戶大亞灣的中海殼牌南海石化項目，首期投資43億美元，是國內目前最大的中外合資項目，由英荷殼牌公司與中國海洋石油總公司及廣東投資公司合資經營。項目采用世界先進的石油化工技術，年產80萬噸乙烯，進而衍生出230多萬噸高質量的化工產品，年銷售值達17億美元，對下游產品的拉動效應為1:50。該項目已于2002年11月奠基，目前正在進行80萬噸乙烯裂解裝置建設，預計到2005年正式建成投產。未來幾年中國對石油化工產品的需求前景仍然十分廣闊，石化產品在中國還有很大的發(fā)展空間，惠州正積極抓住這次機會，爭取吸引更多配套的下游石化產業(yè)落戶惠州，使惠州成為珠三角乃至廣東省重要的石化基地。大亞灣經濟技術開發(fā)區(qū)是國家級經濟開發(fā)區(qū)，海域面積488平方公里，海岸線52公里，自然條件得天獨厚，擁有全面開發(fā)吞吐能力超過億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分豐富。初步形成了比較完善的道路、供水、供電、通訊和港口等基礎設施網絡，具有發(fā)展臨海大型工業(yè)項目的優(yōu)越條件。大亞灣在努力構建完整的石化產業(yè)鏈方面有很大優(yōu)勢：殼牌公司是全球500強跨國公司之一，擁有先進的管理和技術設備，在世界石化市場占據重要地位。殼牌公司的龍頭地位有利于大亞灣吸引其他跨國企業(yè)的集聚，進而構成完整的石化產業(yè)鏈。開發(fā)區(qū)內已有東風本田等一批汽車零部件企業(yè)，形成了一定的產業(yè)規(guī)模，隨著日本三大汽車生產商進入珠三角地區(qū)，大亞灣汽車裝備業(yè)的發(fā)展前景十分可觀，特別其優(yōu)越的港口條件將使本區(qū)域有可能形成大型汽車裝備業(yè)的出口基地。如果從更大范圍來看大亞灣，其發(fā)展前景更不可估量。大亞灣東部的稔平半島，土地面積740平方公里，超過新加坡的土地面積，正處于尚待開發(fā)狀態(tài)，具有發(fā)展多個大型工業(yè)項目的條件，正受到外來投資商的高度關注。1．5惠州市在珠三角的地位和作用目前，惠州是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的交通樞紐，是珠三角電子信息產業(yè)生產基地之一，是珠三角主要的生態(tài)農業(yè)供應基地和生態(tài)環(huán)境保障區(qū)?；蓐柺懈氖袆潊^(qū)，拓展了惠州中心城區(qū)的發(fā)展空間，從地理位置上實現了惠州從沿江城市向沿海城市的轉變。正在建設中的中海殼牌南海石化項目將給惠州市經濟發(fā)展增添一臺強有力的發(fā)動機，推動惠州工業(yè)化進程，拉長產業(yè)鏈，使惠州成為珠三角乃至華南地區(qū)的重要化工基地，改變惠州在珠三角的分工地位，進而帶動珠三角東翼邊緣的工業(yè)化起飛，為東翼乃至整個珠三角提供強大的基礎性工業(yè)支撐。同時，石化產業(yè)區(qū)的開發(fā)使惠州產業(yè)空間向沿海推移，帶動城市空間向沿海發(fā)展，推動惠州市走向真正意義上的沿海城市。隨著繼續(xù)加強與深圳、香港、東莞的聯(lián)系，對旅游資源的開發(fā)利用，對生態(tài)環(huán)境的加強保護和建設，惠州市未來將成為珠三角重要休閑旅游基地，成為珠三角東部產業(yè)轉移的最直接承接地。第二章項目概括2．1研究基礎用地單位：惠州市**房地產開發(fā)有限公司發(fā)展商：惠州市**房地產開發(fā)有限公司用地性質：商住樓（高尚住宅）項目名稱：**廣場用地位置：惠州市江北27號小區(qū)用地現狀：已開發(fā)40%2．1．1可行性研究分析的基本依據1．國土證：惠府國用（2003）字第13020100077號惠府國用（2003）字第13020100012號惠府國用（2003）字第13020100013號惠府國用（2003）字第13020100076號2．建設用地規(guī)劃許可證：惠州市規(guī)字第337號（一期）3．商品房預售許可證：惠州房預許（2002）42號（一期）2．1．2項目經濟技術指標和有關參數，已開發(fā)40%。本項目經濟技術指標和有關參數：]總用地面積：總建筑面積：250000平方米公共占地：10535平方米園林占地：18500平方米銷售收入：56167萬元開發(fā)總投資：41504萬元；其中：1．土地開發(fā)費：4000萬元；2．土建、建安設計工程費：28752萬元；3．應繳各種稅費：2500萬元；4．營業(yè)稅：2000萬元；5．各類配套工程費：532萬元；6．供水增容費：120萬元；7．報建手續(xù)費：600萬元；8．不可預見費：500萬元；9．投資利息：2000萬元；10．其他費用：500萬元。2．2研究過程2．2．1研究目的項目可行性研究是項目立項的依據，亦是項目開發(fā)成功的基礎，通過系統(tǒng)的研究，可依據惠州房地產市場的特征決定市場定位，可依據技術經濟評估，了解項目運行的投資收益及回收期，尤其是測算項目實際的開發(fā)成本，以作為后期市場營銷計劃決策的主要依據。事實上，可行性研究已形成清晰的目的，本項研究亦不例外，目的在于對**廣場投資開發(fā)提供可行性決策依據。2．2．2研究人員可行性研究涉及到技術與經濟兩個層面，尤其是對市場需求預測和成本測算十分專業(yè)，因此，要求研究人員具有扎實的專業(yè)知識和工作經驗。為了達到本初步投資可行性研究的既定目標，惠州市**房地產開發(fā)有限公司專門成立由市場研究人員、營銷策劃人員、房地產估價人員、工程技術人員、城市及小區(qū)規(guī)劃研究人員、資深建筑師、投資預算人員、財務分析人員等組成的顧問小組，通過搜集大量相關的市場資料及城市規(guī)劃資料，結合項目自身特點，對項目開發(fā)的可行性進行了系統(tǒng)和深入的探討，并對項目的營銷策劃進行初步探討。2．2．3研究內容房地產項目所涉及內容十分廣泛，因此，本項研究的內容亦較為復雜，總體上來看，我們依據預期收益和成本兩條主線，將內容分為五大部分，即研究原則，市場研究，項目評估，投資分析和基本結論，個中涉及的主要分支內容包括：a、全面收集項目周邊的大量市場資料，籍此分析各種對項目前景有決定性影響的市場因素；b、從城市規(guī)劃的角度對本項目進行評價；c、運用房地產價格評估的方法，測定項目各類開發(fā)物業(yè)市場售價；d、綜合市場需求及資深建筑師意見，對項目住宅小區(qū)規(guī)劃作出評價；e、從實際操作的角度計算分析項目投資成本及預計投資進度；f、結合實際情況對項目的投資進行財務分析，計算項目的可能收益，分析影響收益的重要因素；g、按投資開發(fā)的進度安排資金籌措與運用計劃；h、綜合各類分析，對項目的開發(fā)可行性作出判斷。2．2．4研究方法為達成研究目的，我們在研究方法選擇上依據“針對問題，簡單明晰，切實可行”的原則選擇了三種主要方法：一是抽樣調查和典型調查。主要針對需求，在惠州市內以中高收入家庭為抽樣框，采用分級多層原則訪問500個家庭，并在此基礎上召開座談會，同時進行對主要類似樓盤進行個案調查。二是專家研討會。邀請營銷、估價、工程、建筑、預算等各方面專家就一些典型問題展開討論。三是計算機模擬運算。對影響本項目開發(fā)的主要因素進行變量互換對比。2．3項目背景“****廣場”位于惠州市江北27號小區(qū)，為新城區(qū)的心臟地帶，西臨廣汕公路和全市的金融、商業(yè)中心，新行政區(qū)及全市體育文化中心，北通惠州火車站，交通十分便利，項目所處地區(qū)是惠州市走向二十一世紀，形成大惠州城市的關鍵城區(qū)，也是惠州近年城市開發(fā)建設的重點地區(qū)，是江北新城的核心地帶。擁有豐富的經濟資源及人文資源，政治、經濟、文化、金融、商貿、科技氛圍較好。2．3．1發(fā)展商簡介惠州市**房地產開發(fā)有限公司成立于2002年12月，前身為惠州市**經濟貿易發(fā)展公司。該公司以房地產開發(fā)經營為其主營業(yè)務，是集土地、房屋開發(fā)和房屋經營服務為一體的綜合性開發(fā)企業(yè)。經過多年奮斗，該公司以全新的運行機制，靈活的經營方式，大膽改革、務實創(chuàng)新、積極拓展，現已發(fā)展成為實力雄厚、信譽良好、業(yè)績卓越的大型房地產開發(fā)公司。2．3．2項目概括“**廣場”是由惠州市**房地產開發(fā)有限公司投資興建的住宅項目，它所處的惠州市江北27號小區(qū)是惠州市新城區(qū)的核心地帶?？傮w規(guī)劃充分體現“人文社區(qū)”概念，著眼長遠利益，以人為本，以客為尊，充分利用現有資源，提供高品質的社區(qū)生活服務配套設施，面向客戶群主要是惠州中高收入人士及港澳同胞。2．3．3項目總體布局****，東面中心區(qū)位以21M寬小區(qū)道路為界是擬建公園，南面設一形象入口；西面是64M寬的廣汕一級公路，道路另一側為惠州新城繁華區(qū)。小區(qū)設主入口（形象入口）一個，在現首期工程旁；次要出入口三個。為體現“人文社區(qū)”概念，創(chuàng)造山水相間的園林式住宅區(qū)，小區(qū)東部小山脈將整體保留，在山前平地處建造功能性同景觀性相結合的立體水體體系，水體沿岸為步行及人造景點。2．3．4交通組織從西側通過小區(qū)邊緣的廣汕公路，現為一級公路，區(qū)內東側、北側分別有城市主干道路通過，使得本小區(qū)與周邊地區(qū)和市中心都有方便、快捷的交通聯(lián)系。小區(qū)四周環(huán)通，滿足消防車道設置要求。2．3．5建筑功能項目首期規(guī)劃有八層和十層綜合商住樓共四棟，標準幼兒園一座，中心花園一座；二期建設二十九層寫字樓一棟，二十八層商業(yè)樓一棟，國際標準網球場一座；三期建設二十八層商業(yè)樓一棟，高層綜合樓一棟?？傋?100戶，可居住人口3800人。2．3．6建筑造型平頂層，坡頂蓋，智能化系統(tǒng)，小區(qū)采用整體形象入口及紅線外綠化，配置煤氣、通訊、有線電視管道。2．3．7消防及分區(qū)區(qū)內道路分四級進行組織：區(qū)內主干道路，區(qū)內次干道路，支路，以及宅前路。支路及宅前路基上有序的組織區(qū)內部交通。2．4區(qū)域特點本可行性研究針對**廣場首期，但由于項目的整體性，在研究過程中又不可完全獨立分開，因為諸如綠化、公共設施是由整個小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，具有共享性，在投資分析上，亦必須按建筑面積進行分攤。從整體項目來看，**廣場首期尚待續(xù)建，按照發(fā)展商設想，全部工程按照三期組團式的原則以滾動式的開發(fā)。2．4．1基本描述本項目地塊位于惠州江北新城核心地帶，西臨廣汕公路上通廣州，下連汕頭。廣汕公路是項目區(qū)域對外聯(lián)系的一條重要快速道路，連通廣州和汕頭的主干車道，是惠州城市連接外界的主要交通要道。廣汕公路現狀路寬64米，為雙向六車道，并已于二00三年拓寬為惠州市的形象大道，經過新城區(qū)位置被命名為惠州大道。2．4．2總體布局區(qū)域四周幾條城市規(guī)劃確定的道路形成的道路網將本區(qū)分成兩個獨立的分區(qū)，每個分區(qū)以不同的建筑密度、使用性質及建筑高度、體量來強化各自的特色?？紤]到讓每戶居民能取得廣闊的景觀視野，對各分區(qū)的建筑物的體量與高度的控制，通過規(guī)劃的手法安排成階梯狀，由西向東、由里邊向路邊建筑物的體量與高度逐步遞增。為提升各個分區(qū)的可識別性，在每個分區(qū)的街坊內，通過規(guī)劃不同的單體建筑類型，建筑組合方式以及建筑與戶外開敞空間的關系，塑造獨特的社區(qū)風貌。2．4．3道路系統(tǒng)規(guī)劃區(qū)位于新城區(qū)的核心位置，隔東江，連惠州大橋而與老城區(qū)相連，廣汕公路從西側通過，三環(huán)路從規(guī)劃區(qū)南部通過，使本區(qū)與城市其他地區(qū)之間的聯(lián)系非常便利。本區(qū)的道路交通組織是以人的活動為重點，以建設高品質的社區(qū)空間為前提來進行規(guī)劃的?！魠^(qū)內按原規(guī)劃幾條城市道路穿過其中，將用地分成若干街道，但未見明顯的主從關系，道路系統(tǒng)層次不清，本次規(guī)劃按前述原則進行了局部調整，原規(guī)劃路網走向，將部分道路紅線寬度及斷面形式進行適當調整，即原規(guī)劃紅線寬36米路改為24米寬；區(qū)內部三條道路調整為中間6米綠化帶的景觀路斷面，既減少了穿越區(qū)內的過境交通，又豐富了區(qū)內的道路景觀，給人們以更深刻的空間體驗?！魠^(qū)內道路分四級進行組織：區(qū)內主干道路，區(qū)內次干道路，支路，以及宅前路。支路及宅前路有序的組織區(qū)內部交通?！?60