花園項目策劃定位報告-文庫吧
2025-04-29 03:07 本頁面
【正文】 二室二廳一衛(wèi)：100、110一室一廳一衛(wèi)：50三室二廳二衛(wèi)：163永壁新村石銅路交南二環(huán)兩公里處三層：849元五層：720元均價：785元鹿泉房產(chǎn)證70年 無按揭，付全款優(yōu)惠2%三室二廳二衛(wèi)：132二室一廳一衛(wèi)：62—87一室一廳一衛(wèi)：46—58銅興花園銅冶鎮(zhèn)中心一層：650元二層：780元三層：800元四層：750元五層：660元頂層：480元均價：687元鹿泉房產(chǎn)證70年30年60%三室二廳二衛(wèi)：13154四室二廳二衛(wèi)：160二室二廳二衛(wèi)：104三室一廳一衛(wèi)：120杜北夢圓新村石閻公路杜北橋東側(cè)一層：900元二層：950元三層：1000元四層：900元五層：780元頂層：600元均價：855元新華區(qū)房產(chǎn)證70年無按揭，付全款優(yōu)惠2%三室一廳一衛(wèi)：105三室二廳一衛(wèi)：126二室一廳一衛(wèi)：77—84雅興園石銅路與南二環(huán)交叉處南2公里三層：840元六層：650元均價：745元鹿泉房產(chǎn)證70年無按揭，付全款優(yōu)惠2%三室二廳二衛(wèi)：132二室一廳一衛(wèi)：62—87一室一廳一衛(wèi)：46—58富麗花園 中山路與獲銅路交叉口北50米五層：1080元四層：1140元三層：1200元頂層：880元均價：1087元鹿泉房產(chǎn)證70年30年80%三室二廳一衛(wèi)：二室二廳一衛(wèi)：三室二廳二衛(wèi)：三室一廳一衛(wèi)：95二室一廳一衛(wèi)：二室二廳二衛(wèi)：麗景園中山西路上莊鎮(zhèn)政府西式20米一層：1190元層：1260元五層：1090元六層：950元頂層：680元 均價：1072元鹿泉房產(chǎn)證70年30年80%三室一廳一衛(wèi)：92—100三室二廳二衛(wèi)：96—132二室二廳二衛(wèi)：109二室一廳一衛(wèi)：76一室一廳一衛(wèi)：59桃李園中山西路813號一層：1260元二層：1220元三層：1295元五層：1130元六層：930元七層：790元均價：1105元鹿泉房產(chǎn)證70年30年80%一室一廳一衛(wèi)：78二室一廳一衛(wèi)：10107三室二廳二衛(wèi)：154龍崗小區(qū)動物園西側(cè)一層：1060元二層：1090元三層：1118元五層：990元六層：570元均價：966元 30年 80%調(diào)查結(jié)論：（1）、同類物業(yè)的調(diào)查：本項目所處物業(yè)屬于郊區(qū)項目，目前以集資形式建的商品樓有銅興華園、銅冶鎮(zhèn)政府社區(qū)，兩個社區(qū)的價格，一樓在450元/ m2左右，二樓在740元/ m2左右，最高層在390元/ m2左右，均價在600元/ m2左右，建筑面積為104150 ，此處有西山花園別墅、麗景花園、富麗花園、橫山村住宅、上莊鎮(zhèn)居住社區(qū)，7層售價在680元/ m3層1260元/ m1層1020元/ m2 ，建筑面積75118 m2, 均價1000元/ m2 左右，上莊鎮(zhèn)橫山村同時對外出售，均價890元/ m2,以上兩個鎮(zhèn)的物業(yè)均辦理銀行按揭，由鹿泉市發(fā)產(chǎn)權(quán)證。本項目地處銅業(yè)鎮(zhèn)和上莊鎮(zhèn)之間，交通設(shè)施、距離市區(qū)距離、基礎(chǔ)配套等方面均無法與銅業(yè)鎮(zhèn)上莊鎮(zhèn)兩個鎮(zhèn)所轄已開盤的同類物業(yè)可比。（2）、消費者調(diào)查：通過對消費者調(diào)查，有購房意向的消費者普遍感到郊區(qū)物業(yè)治安不好，交通不好，基礎(chǔ)配套不好。從目前看，治安差，距離市區(qū)遠(yuǎn)和缺乏配套設(shè)施是本項目的三大主要障礙，在調(diào)查消費者時，居民把自然景觀，價格列為優(yōu)先考慮的問題，現(xiàn)就郊區(qū)物業(yè)對各項因素的考慮，具體描述如下：郊區(qū)住宅自然景觀價格便宜交通設(shè)施充滿田園氣息安全戶型適合休息度假適合家庭居住未來理想居所百分比%44%36%%27%%%11%位次第一位第二位第三位第四位第五位第六位第七位第八位休閑場所的調(diào)查： 通過對石家莊橋西區(qū)、鹿泉市的調(diào)查，綜合性以旅游、休閑為主的場所很少，石家莊市除東開發(fā)區(qū)有天山海世界；裕華區(qū)有懷特大海樂園兩大旅游休閑場所之外，橋西區(qū)鹿泉市均沒有以購物、休閑、旅游、美容、健身、洗浴、酒吧、游泳等為主的綜合性場所。為此在項目定位時可考慮。第三章 項目SWOT分析一、S優(yōu)勢分析，項目地處郊區(qū)，田園生活較濃，地價便宜，所建物業(yè)綜合成本相對較低，為此可以在景觀設(shè)計、綠化方面加大投資。另項目規(guī)模大，利于費用分?jǐn)偅茉鞓潜P個性，樹立品牌形象。項目環(huán)境好，空氣清新，無市內(nèi)噪音、噪聲、空氣污染。是回歸大自然，迷戀田園生活，陶冶情操，修身養(yǎng)性的世外桃源。項目南側(cè)8公里處有龍鳳湖，西側(cè)4公里處有龍泉寺，居住者可方便旅游、休閑、度假。二、W劣勢分析項目地處黃石崗，距離石家莊西二環(huán)8公里，南二環(huán)10公里，北側(cè)4公里之處有上莊鎮(zhèn)，處于南北夾擊之地，該項目南邊的購房客戶已被銅冶鎮(zhèn)的銅興花園、銅冶鎮(zhèn)政府所售的集資房而瓜分且價格低廉，北側(cè)的購房客戶已被上莊的麗景花園、福麗花園，橫山村等所售樓盤而瓜分，為此地理位置非常不好。項目地缺乏歷史文化氛圍，人氣商氣皆無，周邊沒有規(guī)模商業(yè)或?qū)I(yè)市場支撐。四周物業(yè)匱乏，缺乏基礎(chǔ)配套設(shè)施。交通不便，無公交路線。三、O機(jī)會分析石家莊規(guī)劃的三環(huán)路如能在兩年之內(nèi)建設(shè)好，將提高本項目的物業(yè)升值。從省會市區(qū)及鹿泉市市區(qū)通往銅冶鎮(zhèn)黃石崗項目的班車，如能夠解決，并在20分鐘之內(nèi)有一班通過，那么可以帶動本項目的銷售。本區(qū)的交通設(shè)施、基礎(chǔ)配套設(shè)施的改善將拉動物業(yè)的銷售。如社區(qū)規(guī)劃建設(shè)的好，可以吸引一部分5+2生活模式的購房者和一部分投資購房者。小區(qū)建成后，如在環(huán)境、教育、安全、居住配套和價格方面有較大優(yōu)勢，將可吸引部分村民來購買。未來35年前景看好，承接力強(qiáng)。四、T威脅分析項目最大的威脅是交通設(shè)施不暢，離市區(qū)較遠(yuǎn)，人氣不旺。其次上莊鎮(zhèn)、銅冶鎮(zhèn)兩大區(qū)域所售樓盤包圍著我們的物業(yè)項目，會對我們構(gòu)成致命威脅。項
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