《投資性房地產(chǎn)》ppt課件 (2)-文庫吧
2025-04-14 02:21 本頁面
【正文】 用權(quán)； 4. 企業(yè)經(jīng)營管理所開的飯店； 5. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備出售的樓盤。 2022/5/26 21 投資性房地產(chǎn) 是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。 應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。 2022/5/26 22 已出 租的 建筑 物 已出 租的 土地 使用 權(quán) 持有并準(zhǔn) 備增值后 轉(zhuǎn)讓的土 地使用權(quán) 投資性房地產(chǎn) 2022/5/26 23 三、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量 （一）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn) 將某個(gè)項(xiàng)目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，要同時(shí)滿足投資性房地產(chǎn)的兩個(gè)確認(rèn)條件： 1. 經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)； 2. 成本能夠可靠地計(jì)量。 2022/5/26 24 （二）投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量 （ 1）如果在購入房地產(chǎn)的同時(shí)開始對外出租，應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)。 買價(jià) +相關(guān)稅費(fèi)＋直接歸屬于該資產(chǎn)的各項(xiàng)支出 比如企業(yè)購買房地產(chǎn)，買價(jià) 1000萬元，相關(guān)稅費(fèi) 200 萬元，則： 借：投資性房地產(chǎn) 1200 貸：銀行存換 1200 2022/5/26 25 （ 2）如果所購的房地產(chǎn)準(zhǔn)備出租，但還尚未出租出去，就不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 入賬價(jià)值 =料 +工 +費(fèi) （和自建固定資產(chǎn)相同） （注意資本化和費(fèi)用化的問題，借款費(fèi)用資本化的問題） 自建可先在 “ 在建工程 ” 賬戶歸集，完工后同時(shí)開始對外出租或資本增值的，再轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)。 2022/5/26 26 第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 投資性房地產(chǎn)有兩種計(jì)量模式：成本模式和 公允價(jià)值模式 要會區(qū)分不同情況下運(yùn)用不同的模式計(jì)量： 同時(shí)滿足兩個(gè)條件的采用公允價(jià)值模式計(jì) 量，不同時(shí)滿足的按成本模式計(jì)量。 2022/5/26 27 兩個(gè)條件是： 1. 投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場； 2. 企業(yè)能夠從 活躍的房地產(chǎn)交易市場 上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的 公允價(jià)值 作出合理的估計(jì)。 2022/5/26 28 新準(zhǔn)則鼓勵采用成本模式，但由于成本模式比較簡單，考試時(shí)成本模式的可能性比較小。 雖然公允價(jià)值模式不是通常使用的模式，但學(xué)習(xí)考試時(shí)公允價(jià)值模式是一個(gè)重點(diǎn)。學(xué)習(xí)時(shí)要注意。 2022/5/26 29 （一）歷史成本的含義 一、成本計(jì)量模式 美國財(cái)務(wù)會計(jì)準(zhǔn)則委員會（ FASB）認(rèn)為，歷史成本即在初始確認(rèn)時(shí)已付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物。 我國對歷史成本規(guī)定：資產(chǎn)的入賬原值為其歷史成本，即資產(chǎn)取得時(shí)的實(shí)際資金消耗量，而且一經(jīng)確定，原值數(shù)額不得隨意更改。 歷史成本所反映的信息以歷史信息為主 ,注重實(shí)物資產(chǎn)而非無形資產(chǎn) ,注重合法形式而非經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)。 2022/5/26 30 一 （二）成本計(jì)量模式的優(yōu)缺點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn)： 具有可驗(yàn)證性，因?yàn)樗瞧髽I(yè)在購置或建造投資性房地產(chǎn)時(shí)實(shí)際支付的價(jià)格。遵循了穩(wěn)健性原則和客觀性原則。 缺點(diǎn)： 假如以后經(jīng)濟(jì)狀況和價(jià)格水平發(fā)生變化，它就不能反映投資性房地產(chǎn)的未來價(jià)值和現(xiàn)行市價(jià)。 2022/5/26 31 （三）成本計(jì)量模式的核算方法 企業(yè)采用成本模式計(jì)量，那么投資性房地產(chǎn)與一般的房地產(chǎn)處理方法一樣，可參照固定資產(chǎn)的會計(jì)期末計(jì)量方法。 （具體略） 2022/5/26 32 ，假如是一項(xiàng)出租的土地使用權(quán)或準(zhǔn)備增值的，期末進(jìn)行攤銷： 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷 如果是房屋建筑物： 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 2022/5/26 33 ，確認(rèn)為 其他業(yè)務(wù)收入 ，攤銷的計(jì)入 其他業(yè)務(wù)成本 。 額，看其是否減值。 減值時(shí)： 借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 計(jì)提減值準(zhǔn)備后，不允許轉(zhuǎn)回。 2022/5/26 34 帳務(wù)處理要點(diǎn) ： 2022/5/26 35 二、采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資 性房地產(chǎn) （一）采用公允價(jià)值模式的 前提條件 同時(shí)滿足兩個(gè)條件，就可按公允模式計(jì)量： 1. 投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場； 2. 公允價(jià)值能夠合理估計(jì)。 2022/5/26 36 （二）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會計(jì)處理 入賬價(jià)值 = 買價(jià) + 稅費(fèi) ，以確定其公允價(jià)值。如果公允價(jià)值與賬面價(jià)值不同，應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值。差額計(jì)入 公允價(jià)值變動損益 。 2022/5/26 37 注： 采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí) : 投資性房地產(chǎn) ( 房地產(chǎn) ) —— 成本 —— 公允價(jià)值變動 【 例 1】 . 2022年初購買房地產(chǎn)時(shí)支付 1000萬元，投資性房地產(chǎn)入賬價(jià)值為 1000萬元。 2022年 6月 30日房地產(chǎn)價(jià)格為 1100萬元。 2022年 12月 31日房地產(chǎn)價(jià)格為 1150萬元。 2022/5/26 38 外購時(shí)成本 1000萬。 借：投資性房地產(chǎn) —— （成本） 1000 貸：銀行存款 1000 6月 30日，公允價(jià)值為 1100萬， 借：投資性房地產(chǎn) —— （公允價(jià)值變動） 100 貸：公允價(jià)值變動損益 100 注意： 不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷 。 12月 31日，公允價(jià)值為 1150萬 借：投資性房地產(chǎn) 房地產(chǎn) （公允價(jià)值變動） 50 貸： 公允價(jià)值變動損益 50 2022/5/26 39 取得租金收入 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 注意：不用計(jì)提折舊和攤銷。 銷售房產(chǎn) (售價(jià) 1200萬 ) 借：銀行存款 12022 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 12022 000 借：其他業(yè)務(wù)成本 1150 貸：投資性房地產(chǎn) —— （成本） 1000 —— （公允價(jià)值變動） 150 同時(shí)
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