【正文】 /26 16 （一）屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目 如果土地使用權(quán)以經(jīng)營方式出租，就作為投資性房地產(chǎn)，但有一條件：土地使用權(quán)是 通過轉(zhuǎn)讓或通過出讓方式獲得的 （注意不是通過出租方式獲得再出租出去）。投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年以后，其市場價值不僅可能高于其賬面凈值 ,而且還經(jīng)常 高出其賬面原值的數(shù)倍。 2022/5/26 5 課程結(jié)構(gòu) 本課程教學(xué) 由以下幾部分組成： ?課前準(zhǔn)備 ?授課階段 ?課后復(fù)習(xí) ?閱讀教學(xué)計劃相關(guān)問題； ?閱讀教材中相關(guān)章節(jié)及補(bǔ)充材料； ?復(fù)習(xí)上一次課程講授內(nèi)容。涉及的內(nèi)容往往屬于國際會計領(lǐng)域前沿性問題或國內(nèi)經(jīng)濟(jì)生活中企業(yè)正在面臨的新問題。有的企業(yè)將投資房地產(chǎn)作為主營業(yè)務(wù)，有的企業(yè)則是兼營房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)； 投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則制定的背景 2022/5/26 11 有的企業(yè)投資房地產(chǎn)主要是為了增值而贏利；有的企業(yè)則是為了抵御通貨膨脹的風(fēng)險。 第一節(jié) 投資性房地產(chǎn) 的確認(rèn)和初始計量 2022/5/26 14 （二）房地產(chǎn)的特點(diǎn) 、價值量大 2022/5/26 15 二、投資性房地產(chǎn)的概念 投資性房地產(chǎn)，是指為 賺取租金或資本增 值 ，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。是企業(yè)經(jīng)營管理的，屬于固定資產(chǎn)。 買價 +相關(guān)稅費(fèi)＋直接歸屬于該資產(chǎn)的各項(xiàng)支出 比如企業(yè)購買房地產(chǎn)，買價 1000萬元，相關(guān)稅費(fèi) 200 萬元，則： 借：投資性房地產(chǎn) 1200 貸：銀行存換 1200 2022/5/26 25 （ 2）如果所購的房地產(chǎn)準(zhǔn)備出租，但還尚未出租出去，就不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 我國對歷史成本規(guī)定：資產(chǎn)的入賬原值為其歷史成本，即資產(chǎn)取得時的實(shí)際資金消耗量，而且一經(jīng)確定，原值數(shù)額不得隨意更改。 減值時： 借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 計提減值準(zhǔn)備后，不允許轉(zhuǎn)回。 2022/5/26 38 外購時成本 1000萬。 2022/5/26 42 【 例 2】 甲企業(yè)將某一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。 如果以前按公允價值計量，應(yīng)該確認(rèn) 500（ 95009000）萬元收益，也不會有 270萬元折舊費(fèi)用，則實(shí)際上對損益的影響為 770（ 500+270）萬元。 2022/5/26 48 ： （ 1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。 借：投資性房地產(chǎn) 10000 000 累計折舊 2022 000 貸：固定資產(chǎn) 10000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊 2022 000 2022/5/26 51 （ 2）將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn) 借：固定資產(chǎn) 10000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊 2022 000 貸：投資性房地產(chǎn) 10000 000 累計折舊 2022 000 有減值準(zhǔn)備的話，同時對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)。 借：固定資產(chǎn) 1200 貸：投資性房地產(chǎn) —— （成本） 1000 —— （公允價值變動） 150 公允價值變動損益 50 如果， 08年 3月，公允價值 1100萬元， 借：固定資產(chǎn) 1 100 公允價值變動損益 50 貸：投資性房地產(chǎn) —— （成本） 1000 —— （公允價值變動） 150 2022/5/26 55 【 例 5】 20 8年 10月 15日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，準(zhǔn)備作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。 處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時，原計入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)收入）。 20 8年 4月租賃期屆滿，甲企業(yè)收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，并于 20 8年6月出售。所以自用改為出租，當(dāng)公允價值大于原賬面價值時，不確認(rèn)收益，暫時計入 資本公積 — 其他資本公積 ；發(fā)生損失時，出于謹(jǐn)慎性考慮，確認(rèn)損失。 2022/5/26 68 （ 3）自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的會計處理，與上面（ 2） 相同。因?yàn)樵?07年 12月 31日時， 曾 經(jīng)做 借：投資性房地產(chǎn) 300 貸：公允價值變動損益 300。 （ 2）上述建筑物用于出租 :預(yù)計使用壽命為 15年，預(yù)計凈殘值為 36萬元，采用年限平均法按年計提折舊。 （ 5）編制甲公司 2022年收回該項(xiàng)建筑物的會計分錄。 。） 2022/5/26 81 2022年 12月 31日將一建筑物對外出租并采用公允價值模式計量，租期為 3年，每年 12月 31日收取租金 200萬元，出租當(dāng)日，該建筑物的成本為 2700萬元，已計提折舊 400萬元，尚可使用年限為20年，公允價值為 1700萬元。 （ 4） 2022年取得租金收入為 900000元，已存入銀行。 2022/5/26 74 企業(yè)應(yīng)當(dāng)在財務(wù)報表附注中披露下列與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的信息： 1．投資性房地產(chǎn)的種類、金額和計量模式； 2．采用成本模式的，投資性房地產(chǎn)的折舊或者攤銷，以及減值準(zhǔn)備的計提情況； 3．采用公允模式的，說明公允價值的確定依據(jù)和方法，以及公允價值變動對損益的影響； 4．房地產(chǎn)當(dāng)期的轉(zhuǎn)換情況、理由及其對當(dāng)期損益和凈資產(chǎn)的影響； 5．當(dāng)期處置的投資行房地產(chǎn)及其對損益的影響。 哈！哈！哈！ 2022/5/26 70 1. 處置收入作為其他業(yè)務(wù)收入： 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 2. 處置成本是投資性房地產(chǎn)的賬面價值： 借：其他業(yè)務(wù)成本 投資性房地產(chǎn)累計攤銷 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) 3. 其他業(yè)務(wù)收入減其他業(yè)務(wù)成本即為處置收益。 處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時，收益才真正實(shí)現(xiàn)，把原計入資本公積 2022萬元轉(zhuǎn)為收益（其他業(yè)務(wù)收入）。公允價值小于賬面價值，差額確認(rèn)為損失： 借：投資性房地產(chǎn) — 寫字樓