【正文】 飯店，其經營目的主要是通過提供客房服務賺取服務收入，該旅館飯店不確認為投資性房地產。 2022/5/26 16 （一）屬于投資性房地產的項目 如果土地使用權以經營方式出租，就作為投資性房地產，但有一條件：土地使用權是 通過轉讓或通過出讓方式獲得的 （注意不是通過出租方式獲得再出租出去）。一般而言，房產包括住宅、廠房、倉庫、商業(yè)、服務、文化、教育、辦公、醫(yī)療和體育用房等；地產是土地和地下各種基礎設施的總稱，包括供水、供電、排水、排污等地下管線以及地面道路等。投資性房地產在經過數年以后，其市場價值不僅可能高于其賬面凈值 ,而且還經常 高出其賬面原值的數倍。 隨著經濟的發(fā)展和投資觀念的改變，將房地產作為一種投資手段已是非常普遍的經濟現象，甚至成為一些企業(yè)新的經濟增長點。 2022/5/26 5 課程結構 本課程教學 由以下幾部分組成： ?課前準備 ?授課階段 ?課后復習 ?閱讀教學計劃相關問題； ?閱讀教材中相關章節(jié)及補充材料； ?復習上一次課程講授內容。 2022/5/26 3 課程簡介 ? “ 高級財務會計 ” 課程是在 “ 中級財務會計 ” 課程的基礎上，對一些特殊行業(yè)、特殊業(yè)務、特殊呈報的會計問題進行研究的一門會計學專業(yè)必修課程。涉及的內容往往屬于國際會計領域前沿性問題或國內經濟生活中企業(yè)正在面臨的新問題。 ?講授基本原理與方法； ?討論重點、難點問題； ?習題與案例解析 ?個人作業(yè) ?小組作業(yè) 2022/5/26 6 教材及主要參考資料 ? 主要教材： 《 中級財務會計 》 ，江蘇大學出版社， 《 財務會計新編 (下 ) 》 ，清華大學出版社。有的企業(yè)將投資房地產作為主營業(yè)務，有的企業(yè)則是兼營房地產投資業(yè)務； 投資性房地產準則制定的背景 2022/5/26 11 有的企業(yè)投資房地產主要是為了增值而贏利；有的企業(yè)則是為了抵御通貨膨脹的風險。 2022/5/26 12 另一方面，對房地產的投資一般金額大、周期長、流動與變現能力較差，往往具有高收益和高風險并存的特點。 第一節(jié) 投資性房地產 的確認和初始計量 2022/5/26 14 （二）房地產的特點 、價值量大 2022/5/26 15 二、投資性房地產的概念 投資性房地產，是指為 賺取租金或資本增 值 ，或兩者兼有而持有的房地產。 2022/5/26 17 ，也是投資性房地產。是企業(yè)經營管理的，屬于固定資產。 2022/5/26 21 投資性房地產 是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。 買價 +相關稅費＋直接歸屬于該資產的各項支出 比如企業(yè)購買房地產，買價 1000萬元，相關稅費 200 萬元，則： 借：投資性房地產 1200 貸：銀行存換 1200 2022/5/26 25 （ 2）如果所購的房地產準備出租，但還尚未出租出去，就不能確認為投資性房地產。 2022/5/26 28 新準則鼓勵采用成本模式，但由于成本模式比較簡單，考試時成本模式的可能性比較小。 我國對歷史成本規(guī)定：資產的入賬原值為其歷史成本，即資產取得時的實際資金消耗量，而且一經確定，原值數額不得隨意更改。 缺點： 假如以后經濟狀況和價格水平發(fā)生變化，它就不能反映投資性房地產的未來價值和現行市價。 減值時： 借：資產減值損失 貸：投資性房地產減值準備 計提減值準備后，不允許轉回。差額計入 公允價值變動損益 。 2022/5/26 38 外購時成本 1000萬。但現在兩個條件已同時具備，這時就應按公允價值模式計量。 2022/5/26 42 【 例 2】 甲企業(yè)將某一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進行后續(xù)計量。 假設甲企業(yè)按凈利潤的 l0%計提盈余公積。 如果以前按公允價值計量，應該確認 500（ 95009000）萬元收益，也不會有 270萬元折舊費用，則實際上對損益的影響為 770（ 500+270）萬元。 2022/5/26 45 借：投資性房地產 —— 寫字樓 （成本） 9500 投資性房地產累計折舊（攤銷） 270 貸：投資性房地產 —— 寫字樓 9000 盈余公積 77 利潤分配 —— 未分配利潤 693 2022/5/26 46 政策變更所用的 追溯調整法 ，在后續(xù)章節(jié) 還會詳細介紹。 2022/5/26 48 ： （ 1）投資性房地產轉為自用房地產，轉換日為房地產達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。 2022/5/26 49 （二）房地產轉換的會計處理 分兩種情況，一種是成本模式下，一種是公允價值模式下。 借：投資性房地產 10000 000 累計折舊 2022 000 貸：固定資產 10000 000 投資性房地產累計折舊 2022 000 2022/5/26 51 （ 2）將投資性房地產轉為自用房地產 借：固定資產 10000 000 投資性房地產累計折舊 2022 000 貸：投資性房地產 10000 000 累計折舊 2022 000 有減值準備的話，同時對應結轉。公允價值（入賬價值）和原來投資性房地產的賬面價值的差額，計入當期損益（公允價值變動損益）。 借：固定資產 1200 貸：投資性房地產 —— （成本） 1000 —— （公允價值變動） 150 公允價值變動損益 50 如果， 08年 3月，公允價值 1100萬元， 借：固定資產 1 100 公允價值變動損益 50 貸：投資性房地產 —— （成本）