房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)-wenkub
2023-05-22 00:07:50 本頁面
【正文】 投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān) 3．投資可以促進(jìn)人民生活水平提高 4．投資有利于國家的社會(huì)穩(wěn)定和國際交往 2021/6/16 6 二、房地產(chǎn)投資概述 (一 )房地產(chǎn)投資的概念 —— 指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)收益或資產(chǎn)增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的資金或?qū)嵨铮苯踊蜷g接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。 2021/6/16 2 投資與房地產(chǎn)投資 一、 投資概述 （一）投資的概念 投資是指經(jīng)濟(jì)主體（個(gè)人或單位）以獲得未來資金增值或受益為目的，預(yù)先墊付一定量的資金或?qū)嵨?，?jīng)營某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。在商品經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，投資是普遍存在的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。 (二 )房地產(chǎn)投資的分類 除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實(shí)物投資外，還可以按照如下標(biāo)準(zhǔn)分類。 2021/6/16 8 2．按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型劃分 可分為從事土地開發(fā)活動(dòng)的土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動(dòng)的房地產(chǎn)開發(fā)投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)營投資。 1. 區(qū)位選擇異常重要 房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了房地產(chǎn)投資的收益和風(fēng)險(xiǎn)不僅受地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展?fàn)顩r的束縛，還受到其所處區(qū)位及周邊市場環(huán)境的影響。 2．適于進(jìn)行長期投資 土地不會(huì)毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在 40年以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以依法延長；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。 2021/6/16 11 4．易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)的異質(zhì)性，導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價(jià)值不可能一致。雖然房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化水平在逐漸提高，但也不能從根本上改變房地產(chǎn)資產(chǎn)流動(dòng)性差的弱點(diǎn)。政府土地供給、公共住房、房地產(chǎn)金融、稅收和市場規(guī)制等政策的調(diào)整，都會(huì)對房地產(chǎn)的市場價(jià)值，進(jìn)而對房地產(chǎn)投資意愿、投資效果產(chǎn)生影響。此外，房地產(chǎn)投資還需要房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、會(huì)計(jì)師、律師等提供專業(yè)服務(wù)，以確保置業(yè)投資總體收益的最大化。從過去的經(jīng)驗(yàn)來看，能準(zhǔn)確預(yù)測到政府大型公共設(shè)施建設(shè)并在附近預(yù)先投資的房地產(chǎn)投資者，都獲得了較大成功。因此，房地產(chǎn)投資通常被投資者視為進(jìn)行財(cái)富積累、實(shí)現(xiàn)財(cái)富價(jià)值最大化的重要途徑，是最理想的投資渠道之一。 2021/6/16 16 商品房建設(shè)投資 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) (單位 )開發(fā)建設(shè)供出售、出租用的商品住房、廠房、倉庫、飯店、度假村、辦公樓等房屋工程及其配套的服務(wù)設(shè)施所完成的投資 (含拆遷、回遷還建用房 )，通過出售、出租收回投資，獲取投資收益。 2021/6/16 17 (二 )房地產(chǎn)置業(yè)投資 房地產(chǎn)置業(yè)投資，是指面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)，以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，對房地產(chǎn)置業(yè)投資的需求不斷增長，許多房地產(chǎn)企業(yè)，正在從單一的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)模式發(fā)展為開發(fā)投資和置業(yè)投資相結(jié)合的業(yè)務(wù)模式，以提升企業(yè)投資經(jīng)營活動(dòng)的穩(wěn)定性，降低單一開發(fā)業(yè)務(wù)模式可能給企業(yè)帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場直接融資，有首次公開發(fā)行 (IPO)、配股、公開增發(fā)或定向增發(fā)、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等形式。 2021/6/16 20 房地產(chǎn)投資的形式與利弊 (三 ) 購買住房抵押支持證券 住房抵押貸款證券化，是把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。 住房抵押貸款證券化興起于 20世紀(jì) 70年代，現(xiàn)已成為美國、加拿大等市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家住房金融市場上的重要籌資工具和手段，然而，受 2021年美國次級住房抵押貸款危機(jī)的影響，加之美國財(cái)政部和聯(lián)邦住房金融管理局已于 2021年 3月開始實(shí)施逐步關(guān)閉房地美和房利美 (美國
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