【正文】 中企業(yè)正在面臨的新問(wèn)題。投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過(guò)數(shù)年以后，其市場(chǎng)價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值 ,而且還經(jīng)常 高出其賬面原值的數(shù)倍。 2022/5/26 20 下列項(xiàng)目不屬于投資性房地產(chǎn)： 1. 準(zhǔn)備出租但沒(méi)出租的； 2. 不屬于自己的，比如租別人的又出租出去； 3. 認(rèn)定為閑置的土地使用權(quán)； 4. 企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理所開(kāi)的飯店； 5. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備出售的樓盤(pán)。遵循了穩(wěn)健性原則和客觀性原則。 銷(xiāo)售房產(chǎn) (售價(jià) 1200萬(wàn) ) 借：銀行存款 12022 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 12022 000 借：其他業(yè)務(wù)成本 1150 貸：投資性房地產(chǎn) —— （成本） 1000 —— （公允價(jià)值變動(dòng)） 150 同時(shí)， 借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 150 貸：其他業(yè)務(wù)收入 150 2022/5/26 40 三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更 投資性房地產(chǎn) 初始入賬 時(shí)不同時(shí)滿足前述兩個(gè)條件，當(dāng)時(shí)采用成本模式進(jìn)行計(jì)量。如果增加 770萬(wàn)元對(duì)損益的影響額，還應(yīng)該按 10%，即 77萬(wàn)元補(bǔ)提盈余公積，對(duì)未分配利潤(rùn)的影響就是 693萬(wàn)元（ 77077）。 2022/5/26 53 即 投資性房地產(chǎn) 在公允價(jià)值模式下轉(zhuǎn)為 自用或存貨 ，應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)（固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或存貨）的入賬價(jià)值。采用公允模式計(jì)量，現(xiàn)在公允價(jià)值 900萬(wàn)。 2022/5/26 66 如 【 承接例 7】 20 8年 4月租期滿后以 55000萬(wàn)元出售，確認(rèn) 其他業(yè)務(wù)收入 ，并結(jié)轉(zhuǎn) 其他業(yè)務(wù)成本 （寫(xiě)字樓的成本與公允價(jià)值變動(dòng)； 同時(shí)還要把 20 7年 4月 15日形成的 資本公積 — 其他資本公積 2022萬(wàn)元也轉(zhuǎn)為其他業(yè)務(wù)收入； 另外，還要把原來(lái)形成的 公允價(jià)值變動(dòng)損益 轉(zhuǎn)到其他業(yè)務(wù)收入，也就是說(shuō)，公允價(jià)值變動(dòng)損益最終需要?dú)w集到某一種收益中。 投資性房地產(chǎn)的披露 2022/5/26 75 單選題： 下列關(guān)于投資性房地產(chǎn)核算的表述中，正確的是（ ）。 2022年 12月31日，該建筑物的公允價(jià)值為 1830萬(wàn)元。 （ 4）計(jì)算甲公司該項(xiàng)房地產(chǎn) 2022年末的賬面價(jià)值。 借：銀行存款 1400 貸：其他業(yè)務(wù)收入 1400 結(jié)轉(zhuǎn)其他業(yè)務(wù)成本： 借：其他業(yè)務(wù)成本 1500 貸：投資性房地產(chǎn) 房地產(chǎn) （成本） 1200 （公允價(jià)值變動(dòng)） 300 2022/5/26 73 由于確認(rèn)的其他業(yè)務(wù)收入為 1400萬(wàn)元，其他業(yè)務(wù)成 本 1500萬(wàn)元，則處置損失 100萬(wàn)元，但還不能說(shuō)處置 此房地產(chǎn)發(fā)生了損失。 ②自用或存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，由于自用房地產(chǎn)的目的不是為了出租獲利或賺取差價(jià)。 如果 公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值 的，其差額計(jì)入當(dāng)期損失（公允價(jià)值變動(dòng)損益的借方） ； 如果 公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值 的，不確認(rèn)收益，其差額作為資本公積（其他資本公積），計(jì)入所有者權(quán)益。將原來(lái)固定資產(chǎn)原值、累計(jì)折舊，轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)相關(guān)科目。兩者差額 770萬(wàn)元實(shí)際是影響當(dāng)期損益的數(shù)額。 2022年 12月 31日房地產(chǎn)價(jià)格為 1150萬(wàn)元。 2022/5/26 29 （一）歷史成本的含義 一、成本計(jì)量模式 美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（ FASB）認(rèn)為，歷史成本即在初始確認(rèn)時(shí)已付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物。 2022/5/26 18 (二）不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目 1. 自用房地產(chǎn)： 例如，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店，其經(jīng)營(yíng)目的主要是通過(guò)提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館飯店不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變，將房地產(chǎn)作為一種投資手段已是非常普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 ?講授基本原理與方法； ?討論重點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題； ?習(xí)題與案例解析 ?個(gè)人作業(yè) ?小組作業(yè) 2022/5/26 6 教材及主要參考資料 ? 主要教材： 《 中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) 》 ，江蘇大學(xué)出版社， 《 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)新編 (下 ) 》 ，清華大學(xué)出版社。 2022/5/26 17 ，也是投資性房地產(chǎn)。 2022/5/26 28 新準(zhǔn)則鼓勵(lì)采用成本模式，但由于成本模式比較簡(jiǎn)單，考試時(shí)成本模式的可能性比較小。差額計(jì)入 公允價(jià)值變動(dòng)損益 。 假設(shè)甲企業(yè)按凈利潤(rùn)的 l0%計(jì)提盈余公積。 2022/5/26 49 （二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理 分兩種情況，一種是成本模式下，一種是公允價(jià)值模式下。 注意： 無(wú)論是損失還是收益，都計(jì)入當(dāng)期損益賬戶。公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值，不確認(rèn)收 益（暫時(shí)），要計(jì)入資本公積 其他資本公積。 2022/5/26 72 【 例 9】 某企業(yè)有一項(xiàng)房地產(chǎn)， 07年 2月購(gòu)買(mǎi)時(shí)買(mǎi)價(jià)1200萬(wàn)元。 2022/5/26 80 要求： （ 1） 2022年 1月取得該建筑物的會(huì)計(jì)分錄。 2022年 1月 5日將該建筑物對(duì)外出售，收到 1800萬(wàn)元存入銀行。 A. 企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的飯店 B. 企業(yè)以經(jīng) 營(yíng)租賃方式租出的寫(xiě)字樓 C. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正在開(kāi)發(fā)的商品房 D. 企業(yè)持有擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 答案： BD 解析：已出租的建筑物、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)屬于投資性房地產(chǎn)， A項(xiàng)屬于固定資產(chǎn)、 C項(xiàng)屬于企業(yè)存貨。 公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換，無(wú)論是投資性房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)為自用，還是自用轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，應(yīng)都 要按轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后資產(chǎn)的入 賬價(jià)值。賬面余額為 45000萬(wàn)元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備，此時(shí)公允價(jià)值為 41000萬(wàn)元。 2022/5/26 54 【 例 4】 07年 5月，購(gòu)入一項(xiàng) 1000萬(wàn)的投資性房地產(chǎn)，6月 30日 1100萬(wàn)元， 12月 31日 1150萬(wàn)。 2022/5/26 47 第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置 轉(zhuǎn)換的問(wèn)題要特別引起注意，還應(yīng)該和股權(quán) 投資的問(wèn)題結(jié)合在一起進(jìn)行學(xué)習(xí)。 2022/5/26 41 對(duì)于會(huì)計(jì)政策變更，應(yīng)采用追溯調(diào)整法。 （具體略） 2022/5/26 32 ，假如是一項(xiàng)出租的土地使用權(quán)或準(zhǔn)備增值的，期末進(jìn)行攤銷(xiāo)： 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷(xiāo) 如果是房屋建筑物： 借：其他業(yè)