【正文】 中企業(yè)正在面臨的新問題。投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年以后，其市場價值不僅可能高于其賬面凈值 ,而且還經(jīng)常 高出其賬面原值的數(shù)倍。 2022/5/26 20 下列項(xiàng)目不屬于投資性房地產(chǎn)： 1. 準(zhǔn)備出租但沒出租的； 2. 不屬于自己的，比如租別人的又出租出去； 3. 認(rèn)定為閑置的土地使用權(quán)； 4. 企業(yè)經(jīng)營管理所開的飯店； 5. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備出售的樓盤。遵循了穩(wěn)健性原則和客觀性原則。 銷售房產(chǎn) (售價 1200萬 ) 借：銀行存款 12022 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 12022 000 借：其他業(yè)務(wù)成本 1150 貸：投資性房地產(chǎn) —— （成本） 1000 —— （公允價值變動） 150 同時， 借：公允價值變動損益 150 貸：其他業(yè)務(wù)收入 150 2022/5/26 40 三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更 投資性房地產(chǎn) 初始入賬 時不同時滿足前述兩個條件，當(dāng)時采用成本模式進(jìn)行計量。如果增加 770萬元對損益的影響額，還應(yīng)該按 10%，即 77萬元補(bǔ)提盈余公積，對未分配利潤的影響就是 693萬元（ 77077）。 2022/5/26 53 即 投資性房地產(chǎn) 在公允價值模式下轉(zhuǎn)為 自用或存貨 ，應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)（固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨）的入賬價值。采用公允模式計量，現(xiàn)在公允價值 900萬。 2022/5/26 66 如 【 承接例 7】 20 8年 4月租期滿后以 55000萬元出售，確認(rèn) 其他業(yè)務(wù)收入 ，并結(jié)轉(zhuǎn) 其他業(yè)務(wù)成本 （寫字樓的成本與公允價值變動； 同時還要把 20 7年 4月 15日形成的 資本公積 — 其他資本公積 2022萬元也轉(zhuǎn)為其他業(yè)務(wù)收入； 另外，還要把原來形成的 公允價值變動損益 轉(zhuǎn)到其他業(yè)務(wù)收入，也就是說，公允價值變動損益最終需要?dú)w集到某一種收益中。 投資性房地產(chǎn)的披露 2022/5/26 75 單選題： 下列關(guān)于投資性房地產(chǎn)核算的表述中，正確的是（ ）。 2022年 12月31日，該建筑物的公允價值為 1830萬元。 （ 4）計算甲公司該項(xiàng)房地產(chǎn) 2022年末的賬面價值。 借：銀行存款 1400 貸：其他業(yè)務(wù)收入 1400 結(jié)轉(zhuǎn)其他業(yè)務(wù)成本： 借：其他業(yè)務(wù)成本 1500 貸：投資性房地產(chǎn) 房地產(chǎn) （成本） 1200 （公允價值變動） 300 2022/5/26 73 由于確認(rèn)的其他業(yè)務(wù)收入為 1400萬元，其他業(yè)務(wù)成 本 1500萬元，則處置損失 100萬元，但還不能說處置 此房地產(chǎn)發(fā)生了損失。 ②自用或存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時，由于自用房地產(chǎn)的目的不是為了出租獲利或賺取差價。 如果 公允價值小于原賬面價值 的，其差額計入當(dāng)期損失（公允價值變動損益的借方） ； 如果 公允價值大于原賬面價值 的，不確認(rèn)收益，其差額作為資本公積（其他資本公積），計入所有者權(quán)益。將原來固定資產(chǎn)原值、累計折舊，轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)相關(guān)科目。兩者差額 770萬元實(shí)際是影響當(dāng)期損益的數(shù)額。 2022年 12月 31日房地產(chǎn)價格為 1150萬元。 2022/5/26 29 （一）歷史成本的含義 一、成本計量模式 美國財務(wù)會計準(zhǔn)則委員會（ FASB）認(rèn)為，歷史成本即在初始確認(rèn)時已付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物。 2022/5/26 18 (二）不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目 1. 自用房地產(chǎn)： 例如，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，其經(jīng)營目的主要是通過提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館飯店不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變，將房地產(chǎn)作為一種投資手段已是非常普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 ?講授基本原理與方法； ?討論重點(diǎn)、難點(diǎn)問題； ?習(xí)題與案例解析 ?個人作業(yè) ?小組作業(yè) 2022/5/26 6 教材及主要參考資料 ? 主要教材： 《 中級財務(wù)會計 》 ，江蘇大學(xué)出版社， 《 財務(wù)會計新編 (下 ) 》 ，清華大學(xué)出版社。 2022/5/26 17 ，也是投資性房地產(chǎn)。 2022/5/26 28 新準(zhǔn)則鼓勵采用成本模式，但由于成本模式比較簡單，考試時成本模式的可能性比較小。差額計入 公允價值變動損益 。 假設(shè)甲企業(yè)按凈利潤的 l0%計提盈余公積。 2022/5/26 49 （二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理 分兩種情況，一種是成本模式下，一種是公允價值模式下。 注意： 無論是損失還是收益，都計入當(dāng)期損益賬戶。公允價值大于原賬面價值，不確認(rèn)收 益（暫時），要計入資本公積 其他資本公積。 2022/5/26 72 【 例 9】 某企業(yè)有一項(xiàng)房地產(chǎn)， 07年 2月購買時買價1200萬元。 2022/5/26 80 要求： （ 1） 2022年 1月取得該建筑物的會計分錄。 2022年 1月 5日將該建筑物對外出售，收到 1800萬元存入銀行。 A. 企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的飯店 B. 企業(yè)以經(jīng) 營租賃方式租出的寫字樓 C. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房 D. 企業(yè)持有擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 答案： BD 解析：已出租的建筑物、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)屬于投資性房地產(chǎn)， A項(xiàng)屬于固定資產(chǎn)、 C項(xiàng)屬于企業(yè)存貨。 公允價值模式下的轉(zhuǎn)換，無論是投資性房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)為自用，還是自用轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，應(yīng)都 要按轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為轉(zhuǎn)換后資產(chǎn)的入 賬價值。賬面余額為 45000萬元，未計提減值準(zhǔn)備，此時公允價值為 41000萬元。 2022/5/26 54 【 例 4】 07年 5月，購入一項(xiàng) 1000萬的投資性房地產(chǎn)，6月 30日 1100萬元， 12月 31日 1150萬。 2022/5/26 47 第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置 轉(zhuǎn)換的問題要特別引起注意，還應(yīng)該和股權(quán) 投資的問題結(jié)合在一起進(jìn)行學(xué)習(xí)。 2022/5/26 41 對于會計政策變更，應(yīng)采用追溯調(diào)整法。 （具體略） 2022/5/26 32 ，假如是一項(xiàng)出租的土地使用權(quán)或準(zhǔn)備增值的，期末進(jìn)行攤銷： 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計攤銷 如果是房屋建筑物： 借：其他業(yè)