【正文】 26 33 ，確認(rèn)為 其他業(yè)務(wù)收入 ，攤銷(xiāo)的計(jì)入 其他業(yè)務(wù)成本 。 2022年 6月 30日房地產(chǎn)價(jià)格為 1100萬(wàn)元。 2022/5/26 41 對(duì)于會(huì)計(jì)政策變更，應(yīng)采用追溯調(diào)整法。20 9年 1月 1日，按成本模式其賬面價(jià)值為 8730萬(wàn)元，公允價(jià)值為 9500萬(wàn)元。 2022/5/26 47 第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置 轉(zhuǎn)換的問(wèn)題要特別引起注意，還應(yīng)該和股權(quán) 投資的問(wèn)題結(jié)合在一起進(jìn)行學(xué)習(xí)。 2022/5/26 50 （ 1）將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn) 【 例 3】 將原值 1000萬(wàn)，已經(jīng)計(jì)提了 200萬(wàn)折舊的辦公樓，轉(zhuǎn)為出租用的投資性房地產(chǎn)。 2022/5/26 54 【 例 4】 07年 5月，購(gòu)入一項(xiàng) 1000萬(wàn)的投資性房地產(chǎn)，6月 30日 1100萬(wàn)元， 12月 31日 1150萬(wàn)。 2022/5/26 58 與（ 1）不同點(diǎn)： 轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值和原賬面價(jià)值之間的差額處理不同。賬面余額為 45000萬(wàn)元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備，此時(shí)公允價(jià)值為 41000萬(wàn)元。 2022/5/26 64 理解原因： ①投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或存貨時(shí)，由于投資性房地產(chǎn)的 目的就是為了獲利 ，所以轉(zhuǎn)為自用或存貨時(shí)，無(wú)論公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值還是公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值，其損益都應(yīng)該加以確認(rèn)，計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。 公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換，無(wú)論是投資性房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)為自用，還是自用轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，應(yīng)都 要按轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后資產(chǎn)的入 賬價(jià)值。 08年 12月 1日將此房地產(chǎn)出售，收到價(jià)款 1400萬(wàn)元。 A. 企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的飯店 B. 企業(yè)以經(jīng) 營(yíng)租賃方式租出的寫(xiě)字樓 C. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正在開(kāi)發(fā)的商品房 D. 企業(yè)持有擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 答案： BD 解析：已出租的建筑物、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)屬于投資性房地產(chǎn)， A項(xiàng)屬于固定資產(chǎn)、 C項(xiàng)屬于企業(yè)存貨。 （ 3）甲公司 2022年取得該項(xiàng)建筑物租金收入的會(huì)計(jì)分錄。 2022年 1月 5日將該建筑物對(duì)外出售，收到 1800萬(wàn)元存入銀行。2022年 12月 31日，該建筑物的公允價(jià)值為1880萬(wàn)元。 2022/5/26 80 要求： （ 1） 2022年 1月取得該建筑物的會(huì)計(jì)分錄。 A. 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不需要確認(rèn)減值損失 B. 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)可轉(zhuǎn)換為成本模式計(jì)量 C. 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值的變動(dòng)金額應(yīng)計(jì)入資本公積 D. 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，符合條件時(shí)可轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量 2022/5/26 76 答案： D 解析： 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定，計(jì)提投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備，所以 A項(xiàng)不正確；已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式，所以 B項(xiàng)不正確；采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值的變動(dòng)金額計(jì)入 “ 公允價(jià)值變動(dòng)損益 ” ，所以 C項(xiàng)不正確。 2022/5/26 72 【 例 9】 某企業(yè)有一項(xiàng)房地產(chǎn)， 07年 2月購(gòu)買(mǎi)時(shí)買(mǎi)價(jià)1200萬(wàn)元。 2022/5/26 67 小結(jié)： 轉(zhuǎn)換分兩種情況，一種是成本模式，一種是公 允價(jià)值模式。公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值，不確認(rèn)收 益（暫時(shí)），要計(jì)入資本公積 其他資本公積。 借：投資性房地產(chǎn) —— （成本） 9000 000 累計(jì)折舊 2022 000 貸：固定資產(chǎn) 10000 000 資本公積 —— 其他資本公積 1000 000 如果，公允價(jià)值 700萬(wàn)。 注意： 無(wú)論是損失還是收益，都計(jì)入當(dāng)期損益賬戶(hù)。公允價(jià)值（入賬價(jià)值）和原來(lái)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值的差額，計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。 2022/5/26 49 （二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理 分兩種情況，一種是成本模式下，一種是公允價(jià)值模式下。 2022/5/26 45 借：投資性房地產(chǎn) —— 寫(xiě)字樓 （成本） 9500 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)） 270 貸：投資性房地產(chǎn) —— 寫(xiě)字樓 9000 盈余公積 77 利潤(rùn)分配 —— 未分配利潤(rùn) 693 2022/5/26 46 政策變更所用的 追溯調(diào)整法 ，在后續(xù)章節(jié) 還會(huì)詳細(xì)介紹。 假設(shè)甲企業(yè)按凈利潤(rùn)的 l0%計(jì)提盈余公積。但現(xiàn)在兩個(gè)條件已同時(shí)具備，這時(shí)就應(yīng)按公允價(jià)值模式計(jì)量。差額計(jì)入 公允價(jià)值變動(dòng)損益 。 缺點(diǎn)： 假如以后經(jīng)濟(jì)狀況和價(jià)格水平發(fā)生變化，它就不能反映投資性房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)值和現(xiàn)行市價(jià)。 2022/5/26 28 新準(zhǔn)則鼓勵(lì)采用成本模式，但由于成本模式比較簡(jiǎn)單，考試時(shí)成本模式的可能性比較小。 2022/5/26 21 投資性房地產(chǎn) 是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。 2022/5/26 17 ，也是投資性房地產(chǎn)。 2022/5/26 12 另一方面，對(duì)房地產(chǎn)的投資一般金額大、周期長(zhǎng)、流動(dòng)與變現(xiàn)能力較差，往往具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)并存的特點(diǎn)。 ?講授基本原理與方法； ?討論重點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題； ?習(xí)題與案例解析 ?個(gè)人作業(yè) ?小組作業(yè) 2022/5/26 6 教材及主要參考資料 ? 主要教材： 《 中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) 》 ，江蘇大學(xué)出版社， 《 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)新編 (下 ) 》 ，清華大學(xué)出版社。 2022/5/26 3 課程簡(jiǎn)介 ? “ 高級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) ” 課程是在 “ 中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) ” 課程的基礎(chǔ)上，對(duì)一些特殊行業(yè)、特殊業(yè)務(wù)、特殊呈報(bào)的會(huì)計(jì)問(wèn)題進(jìn)行研究的一門(mén)會(huì)計(jì)學(xué)專(zhuān)業(yè)必修課程。 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變，將房地產(chǎn)作為一種投資手段已是非常普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。一般而言，房產(chǎn)包括住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)、商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、辦公、醫(yī)療和體育用房等；地產(chǎn)是土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱(chēng)，包括供水、供電、排水、排污等地下管線以及地面道路等。 2022/5/26 18 (二）不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目 1. 自用房地產(chǎn)：