【正文】 小龍，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，有十多年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。 項(xiàng)目 本項(xiàng)目擬總建筑面積 98465 平方米，總建設(shè)用地面積 26155平方米 ,其中：地上建筑面積 78465 平方米 ,地下建筑面積 20200平方米。 隨著《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》，〈〈橫琴總體發(fā)展規(guī)劃〉〉進(jìn)一步實(shí)施，珠海明年將迎來橫琴新區(qū)開發(fā)，高欄港經(jīng)濟(jì)區(qū)，高新區(qū)建設(shè)和海洋工程裝備，玉柴機(jī)器等重大項(xiàng)目建設(shè)，特別是港、珠、澳跨海大橋及廣珠輕軌的動(dòng)工將珠海融入粵、港、澳城市群以及國務(wù)院批準(zhǔn)橫琴島成為繼上海浦東新區(qū)和天津?yàn)I海新區(qū)之后的第三個(gè)國家級(jí)新區(qū)，珠海必將迎來新一輪的開發(fā) 高潮。這些都將為珠海市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)力，明年投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的作用將更為明 顯。一大批項(xiàng)目的相繼開工或投產(chǎn)，是明年珠海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展升溫的重要?jiǎng)恿?。以上這些因素對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇形成了有力支撐，使未來珠海市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體環(huán)境將進(jìn)一步改善，經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)生動(dòng)力將進(jìn)一步增強(qiáng)，這也必將大大刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。預(yù)計(jì) 2020 房地產(chǎn)投資、施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積等仍然會(huì)保持一定的增幅，特別是房屋竣工面積會(huì)有較大的增長。市場(chǎng)供應(yīng)充足，住宅比例有所增加，商業(yè)營業(yè)用房、辦公寫字樓比例下降。隨著政府住房保障體系逐步完善 ，住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步趨于合理，中小戶型、中低價(jià)格住宅上市量會(huì)有較大幅度的增加。 夏灣地處城市中心區(qū)，城市建設(shè)相當(dāng)成熟，能開發(fā)的土地非常稀缺，只有少量舊居民區(qū)和工業(yè)廠房可提供改造，且分布零散，難成規(guī)模。該項(xiàng)目是目前主城區(qū)中為數(shù)不多的具一定規(guī)模的項(xiàng)目，周邊少有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。由于周邊公共配套設(shè)施完備，東面緊臨規(guī)劃中的生態(tài)公園，距輕軌拱北站僅 1000米，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目概況 建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn) ：拱北夏灣港昌路、港三路、昌平路交匯處 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 規(guī)劃占地 26155 平方米，總建筑面積 984652 平方米， 其中：住宅 66696平方米 ,商鋪 11769平方米，地下建筑面積 20200平方米。 建設(shè)期限 建設(shè)期 3年，從 2020年 — 2020年。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)價(jià)值為 117004 萬元，其中：出售住宅收入為66696萬元，地下車庫收入 15000 萬元，門面收入 35309 萬元，項(xiàng)目 可實(shí)現(xiàn)銷售利潤 ，稅后凈利 。 項(xiàng)目社會(huì)效益 （ 1）項(xiàng)目可提供 66696 平方米住宅 ,共 700 套，商業(yè)服務(wù)面積11769平方 米，滿足消費(fèi)者需求； （ 2）增加 58882萬元投資，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長； （ 3）帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，直接、間接帶動(dòng)建材、冶金、機(jī)械等60 多個(gè)部門和行業(yè)發(fā)展，每增加投入 1億元帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加 億元的投入； （ 4）房地產(chǎn)屬勞動(dòng)密集型行業(yè)，可吸納大量勞動(dòng)力，可提供近300 個(gè)勞動(dòng)崗位，對(duì)緩解現(xiàn)階段的社會(huì)就業(yè)矛盾起到一定作用。 （ 5）創(chuàng)稅 。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 指標(biāo)名稱 單位 1 總用地面積 26155 ㎡ 2 凈用地面積 26155 ㎡ 3 總建筑面積（ 3=13+20200 ） 98465 ㎡ 4 地下 負(fù)一層建筑面積 20200 ㎡ 5 地上 住宅建筑面積 66696 ㎡ 6 商業(yè)建筑面積 11769 ㎡ 7 小計(jì) 78465 ㎡ 8 容積率 3 9 建筑密度 25 ﹪ 10 綠地率 40 ﹪ 11 住宅套數(shù) 700 套 12 機(jī)動(dòng)車車位 600 輛 13 總投資 56899.21 萬元 14 建設(shè)總工期 3 年 15 營業(yè)稅金及附加 3 萬元 16 銷售利潤 58122.17 萬元 17 所得稅 3510 萬元 18 稅后利潤 48262.34 萬元 19 全部投資 (稅前 ):財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV(年1C=12%) 58122.17 萬元 20 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR(%,年 ) % 21 靜態(tài)投資回收期 (年 ) 年 22 動(dòng)態(tài)投資回收期 (年 ) 23 全部投資 (稅后 ):財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV(年1C=12%) 48262 萬元 24 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR(%,年 ) % 25 靜態(tài)投資回收期 (年 ) 年 可行性研究范圍與編制的依據(jù) 本報(bào)告研究范圍主要包括市場(chǎng)分析、選址、建設(shè)條件、工程初步設(shè)計(jì)、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益等方面的內(nèi)容。研究依據(jù)是根據(jù)國家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，其主要依據(jù)為： 《中華人民共和國土地法》 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 《中華人民共和國城市管理法》 《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》 建設(shè)部建 標(biāo) [2020]205號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 國家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）》； 《工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求》； 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5018093）； 廣東省《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》； 《珠海市城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》； 1《珠海市城市總體規(guī)劃 20202020》； 1《珠海市城市規(guī)劃條例》； 1珠海市統(tǒng)計(jì)局、房產(chǎn)局等政府部門發(fā)布的數(shù)據(jù)； 1建設(shè)單位提供的其它有關(guān)資料。 結(jié)論與建議 （ 一）該項(xiàng)目具備良好的社會(huì)效益 該項(xiàng)目是一個(gè)能夠提供大面積的公共設(shè)施和與之相應(yīng)的就業(yè)機(jī)會(huì)外，同時(shí)面向珠海市所有進(jìn)駐企業(yè)以及廣大市民、港澳人士和全國各地投資者 ,建成后可提供將近 66696 平方米不同套型的住宅，其中：90 平方米以上 209 套，占總面積的 %； 90 平方米以下住宅面積491套 ,占總面積的 %。對(duì)改善人居環(huán)境 ,繁榮地段經(jīng)濟(jì)具有良好的社會(huì)效益。 （二）項(xiàng)目具備良好的建設(shè)條件 該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃符合珠海市總體規(guī)劃和珠海市控規(guī)要求，擬建場(chǎng)地水、電、路基礎(chǔ)設(shè)施齊備，具有良好的建設(shè)條件。項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地周 圍環(huán)境良好，建成后生活污水、生活垃圾居住區(qū)內(nèi)有相應(yīng)設(shè)施妥善處理，對(duì)環(huán)境無不良影響。 （三）項(xiàng)目開發(fā)建成后，盈利能力強(qiáng)，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)良好。 該項(xiàng)目在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入 117004 萬元，開發(fā)利潤總額 ，稅后凈利潤為 。其中：全部投資利潤率 %。項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)金流量 48262 萬元，現(xiàn)金流量大；靜態(tài)投資回收期 年，投資回收快；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，資產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)。 （四）項(xiàng)目開發(fā)商操盤能力強(qiáng)，有很強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)管理能力，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小且可控。 （五）項(xiàng)目順應(yīng) 了珠海市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式。中央重點(diǎn)扶持、政府投資 3000 億，相當(dāng)于珠海特區(qū) 30 年來的投資總額。廣珠鐵路、輕軌、深中大橋、港珠澳大橋、京港澳高速、情侶路擴(kuò)建、海濱文化休閑中心逐步成型……根據(jù)規(guī)劃，隨著城市五大主軸的建設(shè)完成，珠海將加入香港、澳門、珠三角最強(qiáng)的城市群陣容，共享城市發(fā)展的美好前景及繁榮成果，連城效應(yīng)，必將使珠海崛起為南中國核心城市。橫琴島、高欄港、航空港，核心城市成就世界灣區(qū)。高欄港的兩個(gè) 5萬噸級(jí)的集裝箱碼頭終將落實(shí)，大力推進(jìn)珠海物流貨運(yùn)、工業(yè)產(chǎn)為發(fā)展。同時(shí)高欄港也將從喂給港向干線港轉(zhuǎn)變，繼香港、澳 門之后，珠海成為“一國兩制”的交匯點(diǎn)，“內(nèi)外輻射”的結(jié)合部，橫琴島已成為繼上海浦東新區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)之后的第三個(gè)國家級(jí)新區(qū)。這些因素都將強(qiáng)力推動(dòng)珠海的房地產(chǎn)的發(fā)展。珠海市房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大。項(xiàng)目投資規(guī)模與企業(yè)實(shí)力配比適中，融資需求結(jié)構(gòu)適當(dāng)，收益穩(wěn)定可靠，投資回收期短，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。開發(fā)商資金壓力大大減輕，操盤能力進(jìn)一步加強(qiáng)。 （六）該項(xiàng)目擁有優(yōu)越的地理與自然環(huán)境，建設(shè)條件齊備，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益良好，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)論證全面、準(zhǔn)備充分，項(xiàng)目的開發(fā)與國務(wù)院國頒發(fā) [2020]18 號(hào)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》的 文件精神是一致的，其總體方向符合政策導(dǎo)向。通過對(duì)市場(chǎng)需求、工程方案以及財(cái)務(wù)效益等方面的分析，項(xiàng)目是可行的。 第二章 項(xiàng)目選址 場(chǎng)址選擇 本項(xiàng)目選址于港昌路、港三路和昌平路交匯處。該址位于珠海 市夏灣，北臨昌平路、港三路，南接港昌路。 區(qū)域位置的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn) 在北京舉行的 2020中國特色魅力城市 200 強(qiáng)高峰論壇上，公布了一份“共和國六十年中最具投資潛力城市”的名單。在排名前十位的城市中（排名前十的城市分別是：北京，上海，天津，重慶，香港，臺(tái)北，高雄，深圳，廣州，珠海），珠三角地區(qū)就有深圳、廣州、 珠海上榜，在國內(nèi)三大經(jīng)濟(jì)圈中數(shù)量最多。大珠三角已成為目前中國最具投資潛力的地區(qū)之一。 如果說國家發(fā)改委確定珠江口西岸核心城市的定位為珠海謀劃了新一輪發(fā)展藍(lán)圖，那么兩年投 3000 億元啟動(dòng) 66個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目為核心城市的發(fā)展注入了澎湃動(dòng)力源，也宣告了珠海迎接核心定位的雄心和志向?？偼顿Y 3000 多億元超過珠海建立特區(qū)近 30年來的投資總和，意味著珠海在投資引擎作用下將進(jìn)入的超速增長時(shí)代。 3000 億元主要投向交通、產(chǎn)業(yè)、城市三大格局。交通基建拓展了城市觸角，促成經(jīng)濟(jì)的融合與發(fā)展，也改提升了房地產(chǎn)發(fā)展半徑與市場(chǎng)；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的培 育，更是直接提振經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場(chǎng)載體；城市格局的變化，直接帶動(dòng)了房地產(chǎn)的發(fā)展。毫無疑問，珠江口西岸核心城市定位和 6000億元投資，改變的不只是經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，而 是城市的整體發(fā)展，房地產(chǎn)正是城市格局的直接體現(xiàn)和得益者。那么珠海房地產(chǎn) 將何去何從呢？ 區(qū)域的末梢，交通瓶頸一直是珠海發(fā)展的最大掣肘。珠三角核心城市首要是交通樞紐中心，因此 2020年就珠海明確提出力爭(zhēng)兩年突破交通瓶頸、五年初步建成珠江口西岸交通樞紐城市的目標(biāo)，圍繞港口、機(jī)場(chǎng)、口岸三大節(jié)點(diǎn)開展交通大會(huì)戰(zhàn)。港珠澳大橋無疑是核心，大橋一旦落成，必然打通粵西及泛珠交通網(wǎng)絡(luò)，并且徹底改變整個(gè)交通體系與格局。另外，廣珠鐵路、廣珠城際軌道、珠海機(jī)場(chǎng)高速、高欄港高速、 5萬噸級(jí)集裝箱碼頭工程等一批重大交通基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，正在緊鑼密鼓地展開。珠海還在謀劃或正在實(shí)施將廣珠城際軌道、廣珠高速西線等交通設(shè)施延長至珠海多個(gè)口岸，以貫通口岸對(duì)外連接的快速通道，從而提升珠海 15 個(gè)國家一類、二類口岸及相關(guān)地區(qū)的功能， 并使珠海機(jī)場(chǎng)迅速成為區(qū)域性樞紐機(jī)場(chǎng)。 交通是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，交通也是城市發(fā)展的軌跡，也是房地產(chǎn)發(fā)展的半徑。珠海隨著交通和經(jīng)濟(jì)半徑的擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模也將增容。 珠海作為澳門腹地，珠海房地產(chǎn)成交有較大比例為澳門購買，可想而知隨著港珠澳大橋的興建，香港一定會(huì)擴(kuò)大房地產(chǎn)購買份額。且由于通車后半個(gè)小時(shí)直通香港，與過于香港投資性購房不同，將有較 多香港工作，珠海居住群體的出現(xiàn)，所以說，整個(gè)珠海房地產(chǎn)蛋糕勢(shì)必會(huì)增容擴(kuò)大。除拱北吉大直接得益外，南灣以及唐家灣高端住宅都將因香港市場(chǎng)而受益。 而廣珠鐵路、珠海機(jī)場(chǎng) 高速、高欄港高速建設(shè)，以及廣珠輕軌、廣珠高速西線等交通設(shè)施延長至珠海多個(gè)口岸，珠三角核心城市交通樞紐中心的建設(shè)，珠海將不再只是珠海人的珠海，將是西岸城市群龍之首，那么珠海對(duì)周邊城市的聚集效應(yīng)，且珠海城市環(huán)境的吸引力，將吸引更多珠江西岸人群向珠海遷移。珠海房地產(chǎn)將隨著城市人口膨脹而將大幅擴(kuò)大。珠海唐家灣以及西區(qū)金灣將成為擴(kuò)大的兩極。 廣珠輕軌擴(kuò)大廣州輻射半徑，同樣半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，廣佛工作珠海生活或者廣佛工作周末珠海度假， 5 2模式將促成珠海房地產(chǎn)向番禺模式發(fā)展 珠海市 作為中國的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，是外商投資的熱點(diǎn)地區(qū)之一。已有52 個(gè)國家和地區(qū)的客商投資珠海。外商直接投資項(xiàng)目 7303 項(xiàng)。日本的三菱、三井、伊藤忠、松下東芝、佳能、日通、珠海紫翔，美國的?？松梨凇⑷崴?、偉創(chuàng)力、殼牌，英國的 BP 公司，德國的戴姆勒克萊斯勒、西門子，法國的家樂福，荷蘭的飛利浦等 30 多家著名跨國公司已落戶珠海。 2020年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)的生總值（ GDP） ，比上年增 %。其中第一產(chǎn)為增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，下降 ；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重 為 %，上升 個(gè)百分點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為 %、 %和%。人均 GDP達(dá) 67591元，按平均匯率折算約合 9733美元。 投資約 443 億元的中船珠海大型海洋工程裝備制造業(yè)基地項(xiàng)目、投資 50 億元的中海油深水海洋工程裝備制造基地項(xiàng)目、首期投資 70億元的南海天然氣陸上終端項(xiàng)目等等，珠海航空產(chǎn)業(yè)園已先于去年11 月啟動(dòng)：中航通用飛機(jī)項(xiàng)目已完成注冊(cè)， 7月 1日前后啟動(dòng)通飛基地建設(shè)，珠?？傃b試飛的第一架飛機(jī)預(yù)計(jì)在 2020年實(shí)現(xiàn)首飛；航空