【正文】 小龍，高級經(jīng)濟師，有十多年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗。 項目 本項目擬總建筑面積 98465 平方米，總建設(shè)用地面積 26155平方米 ,其中：地上建筑面積 78465 平方米 ,地下建筑面積 20200平方米。 隨著《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》，〈〈橫琴總體發(fā)展規(guī)劃〉〉進一步實施，珠海明年將迎來橫琴新區(qū)開發(fā)，高欄港經(jīng)濟區(qū)，高新區(qū)建設(shè)和海洋工程裝備，玉柴機器等重大項目建設(shè)，特別是港、珠、澳跨海大橋及廣珠輕軌的動工將珠海融入粵、港、澳城市群以及國務院批準橫琴島成為繼上海浦東新區(qū)和天津濱海新區(qū)之后的第三個國家級新區(qū)，珠海必將迎來新一輪的開發(fā) 高潮。這些都將為珠海市經(jīng)濟社會發(fā)展注入強勁動力，明年投資拉動經(jīng)濟增長的作用將更為明 顯。一大批項目的相繼開工或投產(chǎn)，是明年珠海市經(jīng)濟發(fā)展升溫的重要動力。以上這些因素對經(jīng)濟復蘇形成了有力支撐，使未來珠海市經(jīng)濟運行總體環(huán)境將進一步改善，經(jīng)濟增長的內(nèi)生動力將進一步增強，這也必將大大刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展。預計 2020 房地產(chǎn)投資、施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積等仍然會保持一定的增幅，特別是房屋竣工面積會有較大的增長。市場供應充足，住宅比例有所增加，商業(yè)營業(yè)用房、辦公寫字樓比例下降。隨著政府住房保障體系逐步完善 ，住宅供應結(jié)構(gòu)進一步趨于合理，中小戶型、中低價格住宅上市量會有較大幅度的增加。 夏灣地處城市中心區(qū)，城市建設(shè)相當成熟，能開發(fā)的土地非常稀缺，只有少量舊居民區(qū)和工業(yè)廠房可提供改造，且分布零散，難成規(guī)模。該項目是目前主城區(qū)中為數(shù)不多的具一定規(guī)模的項目，周邊少有競爭對手。由于周邊公共配套設(shè)施完備，東面緊臨規(guī)劃中的生態(tài)公園，距輕軌拱北站僅 1000米，具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。 項目概況 建設(shè)地點 項目的建設(shè)地點 ：拱北夏灣港昌路、港三路、昌平路交匯處 項目建設(shè)規(guī)模與目標 規(guī)劃占地 26155 平方米，總建筑面積 984652 平方米， 其中：住宅 66696平方米 ,商鋪 11769平方米，地下建筑面積 20200平方米。 建設(shè)期限 建設(shè)期 3年，從 2020年 — 2020年。 項目經(jīng)濟效益 項目建成后，預計價值為 117004 萬元，其中：出售住宅收入為66696萬元，地下車庫收入 15000 萬元，門面收入 35309 萬元，項目 可實現(xiàn)銷售利潤 ，稅后凈利 。 項目社會效益 （ 1）項目可提供 66696 平方米住宅 ,共 700 套，商業(yè)服務面積11769平方 米，滿足消費者需求； （ 2）增加 58882萬元投資，促進國民經(jīng)濟增長； （ 3）帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，直接、間接帶動建材、冶金、機械等60 多個部門和行業(yè)發(fā)展，每增加投入 1億元帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加 億元的投入； （ 4）房地產(chǎn)屬勞動密集型行業(yè)，可吸納大量勞動力，可提供近300 個勞動崗位，對緩解現(xiàn)階段的社會就業(yè)矛盾起到一定作用。 （ 5）創(chuàng)稅 。 主要經(jīng)濟技術(shù)指標 主要經(jīng)濟技術(shù)指標 序號 項目 指標名稱 單位 1 總用地面積 26155 ㎡ 2 凈用地面積 26155 ㎡ 3 總建筑面積（ 3=13+20200 ） 98465 ㎡ 4 地下 負一層建筑面積 20200 ㎡ 5 地上 住宅建筑面積 66696 ㎡ 6 商業(yè)建筑面積 11769 ㎡ 7 小計 78465 ㎡ 8 容積率 3 9 建筑密度 25 ﹪ 10 綠地率 40 ﹪ 11 住宅套數(shù) 700 套 12 機動車車位 600 輛 13 總投資 56899.21 萬元 14 建設(shè)總工期 3 年 15 營業(yè)稅金及附加 3 萬元 16 銷售利潤 58122.17 萬元 17 所得稅 3510 萬元 18 稅后利潤 48262.34 萬元 19 全部投資 (稅前 ):財務凈現(xiàn)值 FNPV(年1C=12%) 58122.17 萬元 20 財務內(nèi)部收益率 FIRR(%,年 ) % 21 靜態(tài)投資回收期 (年 ) 年 22 動態(tài)投資回收期 (年 ) 23 全部投資 (稅后 ):財務凈現(xiàn)值 FNPV(年1C=12%) 48262 萬元 24 財務內(nèi)部收益率 FIRR(%,年 ) % 25 靜態(tài)投資回收期 (年 ) 年 可行性研究范圍與編制的依據(jù) 本報告研究范圍主要包括市場分析、選址、建設(shè)條件、工程初步設(shè)計、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟效益等方面的內(nèi)容。研究依據(jù)是根據(jù)國家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，其主要依據(jù)為： 《中華人民共和國土地法》 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 《中華人民共和國城市管理法》 《中華人民共和國環(huán)境保護法》 建設(shè)部建 標 [2020]205號《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 國家計委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版）》； 《工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求》； 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ GB5018093）； 廣東省《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》； 《珠海市城市規(guī)劃技術(shù)標準與準則》； 1《珠海市城市總體規(guī)劃 20202020》； 1《珠海市城市規(guī)劃條例》； 1珠海市統(tǒng)計局、房產(chǎn)局等政府部門發(fā)布的數(shù)據(jù)； 1建設(shè)單位提供的其它有關(guān)資料。 結(jié)論與建議 （ 一）該項目具備良好的社會效益 該項目是一個能夠提供大面積的公共設(shè)施和與之相應的就業(yè)機會外，同時面向珠海市所有進駐企業(yè)以及廣大市民、港澳人士和全國各地投資者 ,建成后可提供將近 66696 平方米不同套型的住宅，其中：90 平方米以上 209 套，占總面積的 %； 90 平方米以下住宅面積491套 ,占總面積的 %。對改善人居環(huán)境 ,繁榮地段經(jīng)濟具有良好的社會效益。 （二）項目具備良好的建設(shè)條件 該項目建設(shè)規(guī)劃符合珠海市總體規(guī)劃和珠海市控規(guī)要求，擬建場地水、電、路基礎(chǔ)設(shè)施齊備，具有良好的建設(shè)條件。項目建設(shè)場地周 圍環(huán)境良好，建成后生活污水、生活垃圾居住區(qū)內(nèi)有相應設(shè)施妥善處理，對環(huán)境無不良影響。 （三）項目開發(fā)建成后，盈利能力強，各項財務指標良好。 該項目在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)，預計實現(xiàn)銷售收入 117004 萬元，開發(fā)利潤總額 ，稅后凈利潤為 。其中：全部投資利潤率 %。項目累計凈現(xiàn)金流量 48262 萬元，現(xiàn)金流量大；靜態(tài)投資回收期 年，投資回收快；財務內(nèi)部收益率 %，資產(chǎn)變現(xiàn)能力強。 （四）項目開發(fā)商操盤能力強，有很強的風險管理能力，項目風險較小且可控。 （五）項目順應 了珠海市的經(jīng)濟發(fā)展形式。中央重點扶持、政府投資 3000 億，相當于珠海特區(qū) 30 年來的投資總額。廣珠鐵路、輕軌、深中大橋、港珠澳大橋、京港澳高速、情侶路擴建、海濱文化休閑中心逐步成型……根據(jù)規(guī)劃，隨著城市五大主軸的建設(shè)完成，珠海將加入香港、澳門、珠三角最強的城市群陣容，共享城市發(fā)展的美好前景及繁榮成果，連城效應，必將使珠海崛起為南中國核心城市。橫琴島、高欄港、航空港，核心城市成就世界灣區(qū)。高欄港的兩個 5萬噸級的集裝箱碼頭終將落實，大力推進珠海物流貨運、工業(yè)產(chǎn)為發(fā)展。同時高欄港也將從喂給港向干線港轉(zhuǎn)變，繼香港、澳 門之后，珠海成為“一國兩制”的交匯點，“內(nèi)外輻射”的結(jié)合部，橫琴島已成為繼上海浦東新區(qū)、天津濱海新區(qū)之后的第三個國家級新區(qū)。這些因素都將強力推動珠海的房地產(chǎn)的發(fā)展。珠海市房地產(chǎn)市場潛力巨大。項目投資規(guī)模與企業(yè)實力配比適中，融資需求結(jié)構(gòu)適當，收益穩(wěn)定可靠，投資回收期短，項目風險較小。開發(fā)商資金壓力大大減輕，操盤能力進一步加強。 （六）該項目擁有優(yōu)越的地理與自然環(huán)境，建設(shè)條件齊備，社會和經(jīng)濟效益良好，項目風險論證全面、準備充分，項目的開發(fā)與國務院國頒發(fā) [2020]18 號《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》的 文件精神是一致的，其總體方向符合政策導向。通過對市場需求、工程方案以及財務效益等方面的分析，項目是可行的。 第二章 項目選址 場址選擇 本項目選址于港昌路、港三路和昌平路交匯處。該址位于珠海 市夏灣，北臨昌平路、港三路，南接港昌路。 區(qū)域位置的經(jīng)濟特點 在北京舉行的 2020中國特色魅力城市 200 強高峰論壇上，公布了一份“共和國六十年中最具投資潛力城市”的名單。在排名前十位的城市中（排名前十的城市分別是：北京，上海，天津，重慶，香港，臺北，高雄，深圳，廣州，珠海），珠三角地區(qū)就有深圳、廣州、 珠海上榜，在國內(nèi)三大經(jīng)濟圈中數(shù)量最多。大珠三角已成為目前中國最具投資潛力的地區(qū)之一。 如果說國家發(fā)改委確定珠江口西岸核心城市的定位為珠海謀劃了新一輪發(fā)展藍圖，那么兩年投 3000 億元啟動 66個重點項目為核心城市的發(fā)展注入了澎湃動力源，也宣告了珠海迎接核心定位的雄心和志向?？偼顿Y 3000 多億元超過珠海建立特區(qū)近 30年來的投資總和，意味著珠海在投資引擎作用下將進入的超速增長時代。 3000 億元主要投向交通、產(chǎn)業(yè)、城市三大格局。交通基建拓展了城市觸角，促成經(jīng)濟的融合與發(fā)展，也改提升了房地產(chǎn)發(fā)展半徑與市場；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的培 育，更是直接提振經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，擴大了房地產(chǎn)市場載體；城市格局的變化，直接帶動了房地產(chǎn)的發(fā)展。毫無疑問，珠江口西岸核心城市定位和 6000億元投資，改變的不只是經(jīng)濟指標，而 是城市的整體發(fā)展，房地產(chǎn)正是城市格局的直接體現(xiàn)和得益者。那么珠海房地產(chǎn) 將何去何從呢？ 區(qū)域的末梢，交通瓶頸一直是珠海發(fā)展的最大掣肘。珠三角核心城市首要是交通樞紐中心，因此 2020年就珠海明確提出力爭兩年突破交通瓶頸、五年初步建成珠江口西岸交通樞紐城市的目標，圍繞港口、機場、口岸三大節(jié)點開展交通大會戰(zhàn)。港珠澳大橋無疑是核心，大橋一旦落成，必然打通粵西及泛珠交通網(wǎng)絡，并且徹底改變整個交通體系與格局。另外，廣珠鐵路、廣珠城際軌道、珠海機場高速、高欄港高速、 5萬噸級集裝箱碼頭工程等一批重大交通基礎(chǔ)設(shè)施項目，正在緊鑼密鼓地展開。珠海還在謀劃或正在實施將廣珠城際軌道、廣珠高速西線等交通設(shè)施延長至珠海多個口岸，以貫通口岸對外連接的快速通道，從而提升珠海 15 個國家一類、二類口岸及相關(guān)地區(qū)的功能， 并使珠海機場迅速成為區(qū)域性樞紐機場。 交通是經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)，交通也是城市發(fā)展的軌跡，也是房地產(chǎn)發(fā)展的半徑。珠海隨著交通和經(jīng)濟半徑的擴大，房地產(chǎn)市場規(guī)模也將增容。 珠海作為澳門腹地，珠海房地產(chǎn)成交有較大比例為澳門購買，可想而知隨著港珠澳大橋的興建，香港一定會擴大房地產(chǎn)購買份額。且由于通車后半個小時直通香港，與過于香港投資性購房不同，將有較 多香港工作，珠海居住群體的出現(xiàn)，所以說，整個珠海房地產(chǎn)蛋糕勢必會增容擴大。除拱北吉大直接得益外，南灣以及唐家灣高端住宅都將因香港市場而受益。 而廣珠鐵路、珠海機場 高速、高欄港高速建設(shè)，以及廣珠輕軌、廣珠高速西線等交通設(shè)施延長至珠海多個口岸，珠三角核心城市交通樞紐中心的建設(shè)，珠海將不再只是珠海人的珠海，將是西岸城市群龍之首，那么珠海對周邊城市的聚集效應，且珠海城市環(huán)境的吸引力，將吸引更多珠江西岸人群向珠海遷移。珠海房地產(chǎn)將隨著城市人口膨脹而將大幅擴大。珠海唐家灣以及西區(qū)金灣將成為擴大的兩極。 廣珠輕軌擴大廣州輻射半徑，同樣半小時經(jīng)濟圈，廣佛工作珠海生活或者廣佛工作周末珠海度假， 5 2模式將促成珠海房地產(chǎn)向番禺模式發(fā)展 珠海市 作為中國的經(jīng)濟特區(qū)，是外商投資的熱點地區(qū)之一。已有52 個國家和地區(qū)的客商投資珠海。外商直接投資項目 7303 項。日本的三菱、三井、伊藤忠、松下東芝、佳能、日通、珠海紫翔，美國的?？松梨?、塞拉尼斯、偉創(chuàng)力、殼牌，英國的 BP 公司，德國的戴姆勒克萊斯勒、西門子，法國的家樂福，荷蘭的飛利浦等 30 多家著名跨國公司已落戶珠海。 2020年全市實現(xiàn)地區(qū)的生總值（ GDP） ，比上年增 %。其中第一產(chǎn)為增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，下降 ；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重 為 %，上升 個百分點。三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為 %、 %和%。人均 GDP達 67591元，按平均匯率折算約合 9733美元。 投資約 443 億元的中船珠海大型海洋工程裝備制造業(yè)基地項目、投資 50 億元的中海油深水海洋工程裝備制造基地項目、首期投資 70億元的南海天然氣陸上終端項目等等，珠海航空產(chǎn)業(yè)園已先于去年11 月啟動：中航通用飛機項目已完成注冊， 7月 1日前后啟動通飛基地建設(shè)，珠?？傃b試飛的第一架飛機預計在 2020年實現(xiàn)首飛；航空