【正文】 、人防、機房等）部分面積。：地上建筑樓層在2層或以下，部分經(jīng)營面積與塔樓建筑（包括辦公、酒店、SOHO、酒店公寓等）相連接或獨立單體建筑的沿街商業(yè)建筑（住宅項目的沿街商鋪屬于住宅商業(yè)）； 其它類型商業(yè)具有商業(yè)經(jīng)營功能，但產(chǎn)權(quán)屬性屬于工業(yè)、教育、文化、藝術(shù)等新建或改造建筑。包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、舊廠房改造商業(yè)、博物館商業(yè)、體育館商業(yè)等。 標準辦公樓建造用途主要用于企業(yè)辦公經(jīng)營，單套面積單元大于150平方米，不設(shè)置套內(nèi)餐廚、衛(wèi)生設(shè)施，僅設(shè)置單層公共衛(wèi)生設(shè)施，能夠?qū)崿F(xiàn)單套、多套連通及全層連通使用的辦公產(chǎn)品。：地上17層的辦公樓。：7層以上的辦公樓。 其它類型辦公樓建筑用途兼顧企業(yè)辦公經(jīng)營和居住等其它一些使用功能，設(shè)置套內(nèi)餐廚、衛(wèi)生設(shè)施，不適宜多套連通使用的準辦公產(chǎn)品。：建筑單體在5000平方米以下，樓層在4層以下，有獨立的出入口和大堂，僅適用于一家企業(yè)封閉使用的小型單體辦公。 SOHO式辦公：套型設(shè)計在150平方米以下，提供套內(nèi)餐廚及衛(wèi)生功能的可兼顧居住功能的辦公產(chǎn)品。 產(chǎn)業(yè)園區(qū)型辦公：土地產(chǎn)權(quán)為研發(fā)或工業(yè)等類型的辦公產(chǎn)品。是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、會所多功能于一體，但本質(zhì)仍然是公寓（其產(chǎn)權(quán)非住宅產(chǎn)權(quán)，一般為40或50年），其屬性可分為“自持”和“可售”兩大類。一般“自持”產(chǎn)品會配置有酒店式管理服務(wù)，“可售”產(chǎn)品則多不配置酒店式管理服務(wù)。是指為商辦項目服務(wù)的、不能作為獨立車位出售的汽車庫、自行車庫和機械車庫等。 地下車庫：含地下及半地下車庫等。：屬于地下人防工程的停車庫。：設(shè)置在地上建筑內(nèi)的公共停車庫，普通的地面停車位不屬于地上車庫。 配套建筑：是指為商辦項目服務(wù)的、獨立單體的管理用房、垃圾房、設(shè)備用房、變電站等。 其他1）展覽中心2）文化中心3）藝術(shù)中心4）其他酒店。酒店：按屬性可分為：三星、四星、五星、超五星、商務(wù)酒店、精品酒店、快捷酒店、公寓式酒店等主題樂園類型暫無細分項第二節(jié) 全周期目標管理項目啟動會適用范圍：會議對應(yīng)物業(yè)類型范圍適用管理制度可售物業(yè)啟動會住宅建筑面積3萬方以下商業(yè)和辦公（含自持和可售）酒店式公寓《世茂集團可售物業(yè)啟動會管理指引》酒店評審會酒店《持有酒店建設(shè)期總體管理思路及評審會流程》商業(yè)項目啟動會建筑面積3萬方以上的商業(yè)和辦公（含自持和可售）《世茂集團商業(yè)項目啟動會管理指引》主題樂園評審會主題樂園《世茂集團主題樂園評審會管理指引》展示區(qū)啟動會售樓處、樣板房、展示區(qū)專項啟動會一、可售物業(yè)啟動會（一）可售物業(yè)啟動會管理指引第一條 目的、依據(jù)與適用范圍目的通過過程的動態(tài)管理，實現(xiàn)項目事前決策、事中跟蹤和事后總結(jié)，保證項目預(yù)期效益的實現(xiàn)。項目啟動會在項目全周期運作中起到承上啟下的作用，參照項目投資拿地時確立的方案的主要指標作進一步細化，重點解決項目開發(fā)進度、銷售、設(shè)計、工程質(zhì)量、成本、財務(wù)、效益之間的統(tǒng)籌安排，并作為后續(xù)工作推進、點評及考核的主要依據(jù)之一。同時，為項目啟動會更有效率的召開，在項目啟動會前特安排產(chǎn)品定位、方案設(shè)計和目標成本三大專業(yè)評審會。專業(yè)評審會主要決策需在啟動會上向許副主席及集團各職能領(lǐng)導(dǎo)做重點匯報。依據(jù) 根據(jù)前期已開的項目“拓展會”為基礎(chǔ)，進行細化。適用范圍適用于房產(chǎn)開發(fā)項目的可售物業(yè)部分。當項目中存在多種不同的可售產(chǎn)品類型時（如高層、聯(lián)排別墅、可售商業(yè)等），需在啟動會中分別展現(xiàn)。自持物業(yè)（持有商業(yè)、酒店、主題樂園等）不適用于本指引。對于持有類商業(yè)及售后返租類商業(yè)須單獨召開“商業(yè)項目啟動會”、自持酒店須單獨召開“酒店評審會”、主題樂園須單獨召開“主題樂園評審會”。第二條 項目啟動會管理原則階段性管理項目啟動會分為兩個階段，即“專業(yè)評審會”和“正式啟動會”。兩階段啟動會的主要內(nèi)容及相關(guān)要求如下：會議名稱產(chǎn)品定位專業(yè)評審會方案設(shè)計專業(yè)評審會目標成本專業(yè)評審會正式啟動會召開目的項目產(chǎn)品定位確定項目方案設(shè)計確定項目目標成本確定項目核心指標確定召開時間土地獲取后30天內(nèi)、初步方案前產(chǎn)品定位專業(yè)評審會后、土地獲取60天內(nèi)、規(guī)劃方案意見征詢前方案設(shè)計專業(yè)評審會后、土地獲取75天內(nèi)、樁基或總包招標前三大專業(yè)評審會后，土地獲取后90天內(nèi)，開工前參會人員集團：集團客戶管理中心、集團營銷區(qū)域：區(qū)域負責(zé)人、區(qū)域運營、區(qū)域營銷/設(shè)計/物業(yè)、項目：項目負責(zé)人、項目營銷/設(shè)計集團：集團設(shè)計區(qū)域：區(qū)域負責(zé)人、區(qū)域運營、區(qū)域設(shè)計項目：項目負責(zé)人、項目設(shè)計集團：集團成本、集團采購區(qū)域：區(qū)域負責(zé)人、區(qū)域運營、區(qū)域成本項目：項目負責(zé)人、項目成本集團：許副主席、各職能中心負責(zé)人、物業(yè)、集團運營管理部區(qū)域：區(qū)域負責(zé)人、項目負責(zé)人、區(qū)域運營、營銷、設(shè)計、成本、財務(wù)負責(zé)人召集人項目營銷項目設(shè)計項目成本區(qū)域運營匯報人項目營銷項目設(shè)計項目成本項目負責(zé)人決策人集團客戶/營銷管理中心集團設(shè)計集團成本許副主席輸出成果產(chǎn)品定位PPT及會議紀要方案設(shè)計PPT及會議紀要目標成本PPT及會議紀要正式啟動會PPT、測算底稿及會議紀要備注：（1）上表所列示的參會人員為必須參加會議的人員，其他職能可憑實際情況選擇性參加。（2）已召開專業(yè)評審會的會議決議形成后續(xù)專業(yè)評審會的決策依據(jù)，相關(guān)職能部門如有意見請及時溝通。設(shè)計、物業(yè)需提前參與到營銷產(chǎn)品定位。設(shè)計方案上會前需征詢營銷、成本、工程、客服和物業(yè)等部門意見，待意見反饋并達成一致后上會。對于集團重點項目，以上各專業(yè)評審會建議集團、區(qū)域和項目各職能部門都參加。（3）為保證會議的有效推進，在專業(yè)評審會階段，對于項目召集人召集并已確定好召開時間的會議，各參會方須準時參加。若無故缺席，視為其對會后決議的默認同意。對于區(qū)域、項目提報的上會資料和會議紀要等，集團相關(guān)職能部門應(yīng)于3個工作日內(nèi)做出反饋意見，否則默認為同意。（4）對于已通過項目啟動會或已開工的歷史項目，若項目在后續(xù)施工中未發(fā)生屬于《啟動會重大變更事項清單》中的內(nèi)容時，可不再重復(fù)召開啟動會。（5）若項目在未召開或未通過啟動會的情況下擅自開工，將對項目處罰三顆星（30萬），并對項目負責(zé)人進行書面通報。核心指標管控自本《世茂集團可售物業(yè)啟動會管理指引》正式發(fā)布之日起，所有召開啟動會的項目，其各項指標除了不得低于拓展資料上承諾的指標外，還應(yīng)滿足以下要求：(1) 項目整體可售物業(yè)的全周期銷售凈利率，一線城市（北京、上海、廣州、深圳）項目或經(jīng)集團認定后的個別項目不得低于12%，二線（省會城市、計劃單列市）、三線城市（除上述一、二線城市外）項目不得低于15%；(2) 獲取預(yù)售證后1個月累計去化率不得低于40%，3個月累計去化率不得低于60%，交付時累計去化率不得低于80%；交付滿一年后累計去化率不得低于90%；(3) 含低密度產(chǎn)品的項目在土地協(xié)議簽署后一線城市12個月內(nèi)，二線城市9個月內(nèi)，三線城市6個月內(nèi)須開盤；(4) 含低密度產(chǎn)品的項目在土地協(xié)議簽署后15個月內(nèi)應(yīng)力爭首批入賬；(5) 土地總價10億元以內(nèi)的項目在土地協(xié)議簽署后15個月實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正；(6) 土地總價10億以上、20億元以內(nèi)的項目在土地協(xié)議簽署后24個月實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正；(7) 若項目包含自持物業(yè)，在分攤自持物業(yè)相應(yīng)的開發(fā)成本后，項目整體利潤率不小于0；(8) 項目商業(yè)部分的規(guī)劃證取得、工程計劃、竣備節(jié)點須與住宅部分獨立分開填報（項目須向政府獨立報規(guī)，若當?shù)赜刑厥庖?guī)定除外，但須提供相應(yīng)證明文件）。針對上述的核心管控指標，集團運營管理部將對啟動會上會前的上會資料按此要求進行預(yù)審，若不達標原則上將不得召開啟動會；在項目啟動會通過后，集團運營管理部將按照啟動會的承諾指標進行實時監(jiān)管和點評。啟動會管理紀律為保證啟動會召開的嚴肅性與高效性，對會上確定的各項指標在項目全周期實施過程中做到動態(tài)管理，確保能夠?qū)嶋H達成，啟動會的過會流程及后續(xù)跟蹤均應(yīng)按照啟動會紀律得各項內(nèi)容執(zhí)行：內(nèi)容要求處罰獎勵啟動會關(guān)鍵要求啟動會作為項目開工的里程碑，未通過啟動會不允許開工；召開正式啟動會前必須通過三大專業(yè)評審會，且啟動會內(nèi)容原則上不得與專業(yè)評審會決議內(nèi)容不一致，否則需經(jīng)集團相關(guān)部門同意；啟動會執(zhí)行嚴格的流程管理，請遵照下文的“會議過程管理”執(zhí)行；應(yīng)在啟動會前完成相關(guān)指標的SAP錄入，并在啟動會后10天內(nèi)完成數(shù)據(jù)更新；過程中重要變更：如在啟動會重大變更清單里事項在項目實施過程中發(fā)生變更，必須提前得到集團相關(guān)部門（詳見“啟動會重大變更事項清單”）的認可，并按照清單內(nèi)的處理原則處理。項目未完成啟動會版的當年簽約、回款與利潤率指標其中2項，處罰1星(5萬)；未完成3項，處罰3星(30萬)；每年根據(jù)實際完成情況進行復(fù)盤，低于啟動會全盤貨值、全周期毛利5%10%，處罰1星（5萬）；10%以上，處罰3星（30萬）（對于已售產(chǎn)品的未來均價不高于項目實際銷售均價的120%，若未來存在當前未售產(chǎn)品，按啟動會貨值計算）；啟動會結(jié)束后10天仍未完成SAP錄入的，處罰1星（5萬）。經(jīng)營性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正：項目現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正較啟動會版提前3個月內(nèi)獎勵1星(5萬)；提前6個月獎勵2星(10萬)；完成啟動會版的簽約、回款基礎(chǔ)上，每年的利潤率高于啟動會版2個點，獎勵1星（5萬）。預(yù)審上會資料 啟動會的上會資料應(yīng)參照集團運營管理部統(tǒng)一發(fā)布的模板（含PPT及EXCEL測算底稿）進行編制； 區(qū)域運營負責(zé)人應(yīng)在啟動會召開前召集區(qū)域各職能部門預(yù)審上會資料，經(jīng)區(qū)域各職能部門認可并由區(qū)域總最終確認后方可上會； 區(qū)域預(yù)審?fù)ㄟ^后的上會資料應(yīng)在會前3天提供至集團運營管理部，并由集團運營管理部統(tǒng)一發(fā)集團各參會人員審閱。若集團職能部門審閱發(fā)現(xiàn)存在較大風(fēng)險或問題，可終止上會，區(qū)域項目按集團職能部門要求調(diào)整后上會；未在規(guī)定時間將上會資料提供至集團的，或上會資料不符合集團要求的，該啟動會不召開且視為“不通過”提報上會計劃 項目應(yīng)根據(jù)上會資料的進展情況并經(jīng)區(qū)域各職能部門同意上會后，方可提報上會計劃； 區(qū)域運營人員應(yīng)匯總整理本區(qū)域各項目的上會計劃并進行統(tǒng)一安排，并于每月25日向集團運營管理部上報次月召開啟動會的上會計劃； 上會計劃應(yīng)包含召開項目（或分期）、可上會時間等內(nèi)容； 啟動會的計劃時間須與對應(yīng)的一級節(jié)點時間保持一致；未及時上報計劃清單或漏報的項目將不作安排。未在規(guī)定時間提供上會計劃，或提供信息不完整的，處罰1星(5萬)確定召開時間集團運營管理部將對各區(qū)域每月的上會計劃進行統(tǒng)籌安排，最終的啟動會上會時間以發(fā)出的正式郵件時間為準；啟動會召開時間一旦確定后將不得任意更改和調(diào)整。未按確定的召開時間上會，或會前擅自更改和調(diào)整的，處罰1星(5萬)會議決議跟進啟動會的結(jié)果分為通過、不通過和有條件通過；并由許副主席進行最終決策；不論啟動會通過與否，區(qū)域運營負責(zé)人應(yīng)在會后3天內(nèi)組織項目編制啟動會會議紀要，并發(fā)送給各參會人員備案；對于“通過”的啟動會，區(qū)域運營負責(zé)人應(yīng)在會后3天內(nèi)將上會資料提供至集團運營管理部備案；對于“有條件通過”的啟動會，區(qū)域運營負責(zé)人應(yīng)按會議精神組織項目調(diào)整上會資料，并在會后10天內(nèi)提供至集團各參會人員；若因核心指標未達集團要求而被定為“有條件通過”的，則需在會后10天內(nèi)重新上報至集團許副主席，并最終決策是否可以“通過”；對于“不通過”的啟動會，區(qū)域運營負責(zé)人按會議精神組織項目重新修改并編制上會資料，并應(yīng)再次上報上會時間。未在規(guī)定時間提供調(diào)整后的上會資料或會議紀要的，處罰1星(5萬)啟動會重大變更事項管理 集團各職能中心也將對啟動會通過后承諾的各項專業(yè)關(guān)鍵指標作實時跟蹤與管控，并結(jié)合過往啟動會承諾的兌現(xiàn)程度為區(qū)域及項目團隊建立“信用檔案”，作為通報獎勵/懲罰的依據(jù)和未來啟動會通過與否的考察備案。同時，在啟動會通過以后，為避免項目在執(zhí)行過程中發(fā)生與啟動會約定不一致的重大變更，并對啟動會版承諾的核心指標形成影響，最終造成項目、區(qū)域與集團的損失，集團特此制定《啟動會重大變更事項管理指引》，以參照執(zhí)行： 適用范圍此管理指引適用于2014年下半年及以后新開啟動會項目（包括已有項目新開地塊/分期/樓棟）。 提報內(nèi)容詳見附件1《啟動會重大變更事項清單（項目填寫）》。 提報原則當項目涉及到變更項中的任何一項發(fā)生“需上報的變更范圍”的變更，并且對核心指標造成負面影響的，均需提報“變更清單”至集團相關(guān)監(jiān)管部門，并抄送配合部門備案（詳見詳見附件1《啟動會重大變更事項清單（項目填寫）》）。 核心指標包括貨值、現(xiàn)金流、利潤率、交付及客戶滿意度的啟動會版承諾指標。 變更認定項目提交負面清單后，由集團相關(guān)監(jiān)管部門及配合部門對清單中的內(nèi)容進行認定，并由集團運管管理部以郵件形式發(fā)布最終認定結(jié)果。 動態(tài)跟蹤集團運營管理部將組織集團相關(guān)監(jiān)管部門及配合部門不定期前往項目現(xiàn)場勘察；項目勘察的周期原則上不少于一季度一次。SAP系統(tǒng)后續(xù)將對重大變更做“跳閘”設(shè)置，一旦相關(guān)變更超出一定范圍（詳見附件2《啟動會重大變更事項清單》），系統(tǒng)將關(guān)閉合同簽訂、付款，價格規(guī)劃等功能。 針對“預(yù)計發(fā)生變更”的處理措施 經(jīng)認定對核心指標影響較小，或是影響較大但存在特殊原因，項目可直接發(fā)起線上簽報流程，經(jīng)許副主席及集團相關(guān)監(jiān)管部門審核通過后，形成變更結(jié)果，項目并按變更結(jié)果實施； 經(jīng)認定對核心指標影響較大，且不存在任何特殊原因，需由區(qū)域運營安排專題會議或在月底協(xié)調(diào)會討論，經(jīng)許副主席及集團相關(guān)監(jiān)管部門審核通過并形成會議紀要后，形成變更結(jié)果，