【正文】 項目編制啟動會會議紀(jì)要,并 發(fā)送給各參會人員備案；對于“通過”的啟動會，區(qū)域運(yùn)營負(fù)責(zé)人應(yīng) 在會后3天內(nèi)將上會資料提供至集團(tuán)各參會人員；對于“有條件通過”的啟動會，區(qū)域運(yùn)營負(fù) 責(zé)人應(yīng)按會議精神組織項目調(diào)整上會資料，并 在會后10天內(nèi)提供至集團(tuán)各參會人員；若因核 心指標(biāo)未達(dá)集團(tuán)要求而被定為“有條件通過” 的，則需在會后10天內(nèi)重新上報至集團(tuán)許副主 席，并最終決策是否可以“通過”；對于“不通過”的啟動會，區(qū)域運(yùn)營負(fù)責(zé)人 按會議精神組織項目重新修改并編制上會資 料，并應(yīng)再次上報上會時間。未在規(guī)定時間將上會資料提供至 集團(tuán)的，或上會資料+符合集團(tuán)要 求的，該啟動會不召開且視為“不 通過”提報上會計 劃項目應(yīng)根據(jù)上會資料的進(jìn)展情況并經(jīng)區(qū)域各 職能部門同意上會后，方可提報上會計劃；區(qū)域運(yùn)營人員應(yīng)匯總整理本區(qū)域各項目的上 會計劃并進(jìn)行統(tǒng)安排，并于每月25日向集團(tuán) 運(yùn)營管理部上報次月召開啟動會的上會計劃；上會計劃應(yīng)包含召開項目（或分期）、對應(yīng)階段、可上會時間等內(nèi)容；啟動會的計劃時間須與對應(yīng)的一級節(jié)點(diǎn)時間 保持致；未及時上報計劃清單或漏報的項目 將不作安排。對于市場調(diào)研報告，須由商業(yè)管理公司審核認(rèn)定的第三方調(diào)研機(jī)構(gòu)完成（詳細(xì)機(jī)構(gòu)名單 見《世茂集團(tuán)商業(yè)調(diào)研機(jī)構(gòu)供應(yīng)商名錄》），相關(guān)調(diào)研可由項目直接委托也可由項目委托集團(tuán) 商業(yè)管理公司進(jìn)行，相關(guān)咨詢費(fèi)用由項目承擔(dān)。核心指標(biāo)管控自本《世茂集團(tuán)商業(yè)項目啟動會管理指引》正式發(fā)布之日起，所有召開啟動會的項目，其各項指標(biāo)除了不得低于啟動會資料上承諾的指標(biāo)外，還應(yīng)滿足以下要求：（1）項目銷售商業(yè)物業(yè)，承諾回報率，預(yù)期銷售目標(biāo)單價，設(shè)計面積與經(jīng)營適用匹配性，設(shè)計動線；（2）項目自持商業(yè)物業(yè)，總體方案，市場調(diào)研報告，設(shè)計面積與經(jīng)營適用匹配性，設(shè)計動線、工程節(jié)點(diǎn)、考核經(jīng)營補(bǔ)虧期（投資回收期)、IRR (內(nèi)部收益率)、EBITDA率（稅息折舊及攤銷前利潤率)、RＯE(凈資產(chǎn)收益率)。第二條 項目啟動會管理原則階段性管理項目啟動會分為兩個階段，即“第一階段啟動會”和“第二階段啟動會”（原項目預(yù)備 會取消）。依據(jù)根據(jù)前期己開的項目“啟動會”為基礎(chǔ)，進(jìn)行細(xì)化。（二）可售物業(yè)啟動會流程1. 可售物業(yè)啟動會基本流程二、 酒店評審會（一）酒店建設(shè)期總體管理思路（二）酒店階段評審會管理流程三、 商業(yè)項目啟動會管理指引（含銷售+自持物業(yè)）第一條 目的、定義及原則目的通過過程的動態(tài)管理，實現(xiàn)項目事前決策，保證項目預(yù)期效益的實現(xiàn)。關(guān)于“項目”、“地塊”、“分期”、“產(chǎn)品類型”的定義及包括的內(nèi)容詳見《世茂集團(tuán)物業(yè)類型說明指引》的規(guī)定。目標(biāo)成本相應(yīng)定義詳見“世茂集團(tuán)項目目標(biāo)成本管理指引”的規(guī)定。“房增開發(fā)成本”包括開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)（工程部門）?！伴_發(fā)成本”包括土地成本及工程成本。項目銷售周期指項目第一次獲取預(yù)售證至項目可售物業(yè)銷售至90%之間的時間段。 后續(xù)跟蹤變更同意后，項目須更新最新的啟動會方案，并按此方案實施；變更被否決后，項目仍須按啟動會的指標(biāo)實施。 針對“已發(fā)生變更”處理及處罰措施一旦集團(tuán)在現(xiàn)場勘查過程中發(fā)現(xiàn)項目存在未提前上報變更情況，將做瞞報處理，項目罰2顆星，項目績效記錄一次未完成，區(qū)域相關(guān)職能（集團(tuán)監(jiān)管/認(rèn)定部門確認(rèn)）績效記錄一次未完成。SAP系統(tǒng)后續(xù)將對重大變更做“跳閘”設(shè)置，一旦相關(guān)變更超出一定范圍（詳見附件2《啟動會重大變更事項清單》），系統(tǒng)將關(guān)閉合同簽訂、付款，價格規(guī)劃等功能。 變更認(rèn)定項目提交負(fù)面清單后，由集團(tuán)相關(guān)監(jiān)管部門及配合部門對清單中的內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)定，并由集團(tuán)運(yùn)管管理部以郵件形式發(fā)布最終認(rèn)定結(jié)果。 提報原則當(dāng)項目涉及到變更項中的任何一項發(fā)生“需上報的變更范圍”的變更，并且對核心指標(biāo)造成負(fù)面影響的，均需提報“變更清單”至集團(tuán)相關(guān)監(jiān)管部門，并抄送配合部門備案（詳見詳見附件1《啟動會重大變更事項清單（項目填寫）》）。同時，在啟動會通過以后，為避免項目在執(zhí)行過程中發(fā)生與啟動會約定不一致的重大變更，并對啟動會版承諾的核心指標(biāo)形成影響，最終造成項目、區(qū)域與集團(tuán)的損失，集團(tuán)特此制定《啟動會重大變更事項管理指引》，以參照執(zhí)行： 適用范圍此管理指引適用于2014年下半年及以后新開啟動會項目（包括已有項目新開地塊/分期/樓棟）。未按確定的召開時間上會，或會前擅自更改和調(diào)整的，處罰1星(5萬)會議決議跟進(jìn)啟動會的結(jié)果分為通過、不通過和有條件通過；并由許副主席進(jìn)行最終決策；不論啟動會通過與否，區(qū)域運(yùn)營負(fù)責(zé)人應(yīng)在會后3天內(nèi)組織項目編制啟動會會議紀(jì)要，并發(fā)送給各參會人員備案；對于“通過”的啟動會，區(qū)域運(yùn)營負(fù)責(zé)人應(yīng)在會后3天內(nèi)將上會資料提供至集團(tuán)運(yùn)營管理部備案；對于“有條件通過”的啟動會，區(qū)域運(yùn)營負(fù)責(zé)人應(yīng)按會議精神組織項目調(diào)整上會資料，并在會后10天內(nèi)提供至集團(tuán)各參會人員；若因核心指標(biāo)未達(dá)集團(tuán)要求而被定為“有條件通過”的，則需在會后10天內(nèi)重新上報至集團(tuán)許副主席，并最終決策是否可以“通過”；對于“不通過”的啟動會，區(qū)域運(yùn)營負(fù)責(zé)人按會議精神組織項目重新修改并編制上會資料，并應(yīng)再次上報上會時間。若集團(tuán)職能部門審閱發(fā)現(xiàn)存在較大風(fēng)險或問題，可終止上會，區(qū)域項目按集團(tuán)職能部門要求調(diào)整后上會；未在規(guī)定時間將上會資料提供至集團(tuán)的，或上會資料不符合集團(tuán)要求的，該啟動會不召開且視為“不通過”提報上會計劃 項目應(yīng)根據(jù)上會資料的進(jìn)展情況并經(jīng)區(qū)域各職能部門同意上會后，方可提報上會計劃； 區(qū)域運(yùn)營人員應(yīng)匯總整理本區(qū)域各項目的上會計劃并進(jìn)行統(tǒng)一安排，并于每月25日向集團(tuán)運(yùn)營管理部上報次月召開啟動會的上會計劃； 上會計劃應(yīng)包含召開項目（或分期）、可上會時間等內(nèi)容； 啟動會的計劃時間須與對應(yīng)的一級節(jié)點(diǎn)時間保持一致；未及時上報計劃清單或漏報的項目將不作安排。經(jīng)營性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正：項目現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正較啟動會版提前3個月內(nèi)獎勵1星(5萬)；提前6個月獎勵2星(10萬)；完成啟動會版的簽約、回款基礎(chǔ)上，每年的利潤率高于啟動會版2個點(diǎn)，獎勵1星（5萬）。啟動會管理紀(jì)律為保證啟動會召開的嚴(yán)肅性與高效性，對會上確定的各項指標(biāo)在項目全周期實施過程中做到動態(tài)管理，確保能夠?qū)嶋H達(dá)成，啟動會的過會流程及后續(xù)跟蹤均應(yīng)按照啟動會紀(jì)律得各項內(nèi)容執(zhí)行：內(nèi)容要求處罰獎勵啟動會關(guān)鍵要求啟動會作為項目開工的里程碑，未通過啟動會不允許開工；召開正式啟動會前必須通過三大專業(yè)評審會，且啟動會內(nèi)容原則上不得與專業(yè)評審會決議內(nèi)容不一致，否則需經(jīng)集團(tuán)相關(guān)部門同意；啟動會執(zhí)行嚴(yán)格的流程管理，請遵照下文的“會議過程管理”執(zhí)行；應(yīng)在啟動會前完成相關(guān)指標(biāo)的SAP錄入，并在啟動會后10天內(nèi)完成數(shù)據(jù)更新；過程中重要變更：如在啟動會重大變更清單里事項在項目實施過程中發(fā)生變更，必須提前得到集團(tuán)相關(guān)部門（詳見“啟動會重大變更事項清單”）的認(rèn)可，并按照清單內(nèi)的處理原則處理。核心指標(biāo)管控自本《世茂集團(tuán)可售物業(yè)啟動會管理指引》正式發(fā)布之日起，所有召開啟動會的項目，其各項指標(biāo)除了不得低于拓展資料上承諾的指標(biāo)外，還應(yīng)滿足以下要求：(1) 項目整體可售物業(yè)的全周期銷售凈利率，一線城市（北京、上海、廣州、深圳）項目或經(jīng)集團(tuán)認(rèn)定后的個別項目不得低于12%，二線（省會城市、計劃單列市）、三線城市（除上述一、二線城市外）項目不得低于15%；(2) 獲取預(yù)售證后1個月累計去化率不得低于40%，3個月累計去化率不得低于60%，交付時累計去化率不得低于80%；交付滿一年后累計去化率不得低于90%；(3) 含低密度產(chǎn)品的項目在土地協(xié)議簽署后一線城市12個月內(nèi)，二線城市9個月內(nèi)，三線城市6個月內(nèi)須開盤；(4) 含低密度產(chǎn)品的項目在土地協(xié)議簽署后15個月內(nèi)應(yīng)力爭首批入賬；(5) 土地總價10億元以內(nèi)的項目在土地協(xié)議簽署后15個月實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正；(6) 土地總價10億以上、20億元以內(nèi)的項目在土地協(xié)議簽署后24個月實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正；(7) 若項目包含自持物業(yè)，在分?jǐn)傋猿治飿I(yè)相應(yīng)的開發(fā)成本后，項目整體利潤率不小于0；(8) 項目商業(yè)部分的規(guī)劃證取得、工程計劃、竣備節(jié)點(diǎn)須與住宅部分獨(dú)立分開填報（項目須向政府獨(dú)立報規(guī)，若當(dāng)?shù)赜刑厥庖?guī)定除外，但須提供相應(yīng)證明文件）。（4）對于已通過項目啟動會或已開工的歷史項目，若項目在后續(xù)施工中未發(fā)生屬于《啟動會重大變更事項清單》中的內(nèi)容時，可不再重復(fù)召開啟動會。若無故缺席，視為其對會后決議的默認(rèn)同意。對于集團(tuán)重點(diǎn)項目，以上各專業(yè)評審會建議集團(tuán)、區(qū)域和項目各職能部門都參加。設(shè)計、物業(yè)需提前參與到營銷產(chǎn)品定位。兩階段啟動會的主要內(nèi)容及相關(guān)要求如下：會議名稱產(chǎn)品定位專業(yè)評審會方案設(shè)計專業(yè)評審會目標(biāo)成本專業(yè)評審會正式啟動會召開目的項目產(chǎn)品定位確定項目方案設(shè)計確定項目目標(biāo)成本確定項目核心指標(biāo)確定召開時間土地獲取后30天內(nèi)、初步方案前產(chǎn)品定位專業(yè)評審會后、土地獲取60天內(nèi)、規(guī)劃方案意見征詢前方案設(shè)計專業(yè)評審會后、土地獲取75天內(nèi)、樁基或總包招標(biāo)前三大專業(yè)評審會后，土地獲取后90天內(nèi)，開工前參會人員集團(tuán)：集團(tuán)客戶管理中心、集團(tuán)營銷區(qū)域：區(qū)域負(fù)責(zé)人、區(qū)域運(yùn)營、區(qū)域營銷/設(shè)計/物業(yè)、項目：項目負(fù)責(zé)人、項目營銷/設(shè)計集團(tuán)：集團(tuán)設(shè)計區(qū)域：區(qū)域負(fù)責(zé)人、區(qū)域運(yùn)營、區(qū)域設(shè)計項目：項目負(fù)責(zé)人、項目設(shè)計集團(tuán)：集團(tuán)成本、集團(tuán)采購區(qū)域：區(qū)域負(fù)責(zé)人、區(qū)域運(yùn)營、區(qū)域成本項目：項目負(fù)責(zé)人、項目成本集團(tuán)：許副主席、各職能中心負(fù)責(zé)人、物業(yè)、集團(tuán)運(yùn)營管理部區(qū)域：區(qū)域負(fù)責(zé)人、項目負(fù)責(zé)人、區(qū)域運(yùn)營、營銷、設(shè)計、成本、財務(wù)負(fù)責(zé)人召集人項目營銷項目設(shè)計項目成本區(qū)域運(yùn)營匯報人項目營銷項目設(shè)計項目成本項目負(fù)責(zé)人決策人集團(tuán)客戶/營銷管理中心集團(tuán)設(shè)計集團(tuán)成本許副主席輸出成果產(chǎn)品定位PPT及會議紀(jì)要方案設(shè)計PPT及會議紀(jì)要目標(biāo)成本PPT及會議紀(jì)要正式啟動會PPT、測算底稿及會議紀(jì)要備注：（1）上表所列示的參會人員為必須參加會議的人員，其他職能可憑實際情況選擇性參加。對于持有類商業(yè)及售后返租類商業(yè)須單獨(dú)召開“商業(yè)項目啟動會”、自持酒店須單獨(dú)召開“酒店評審會”、主題樂園須單獨(dú)召開“主題樂園評審會”。當(dāng)項目中存在多種不同的可售產(chǎn)品類型時（如高層、聯(lián)排別墅、可售商業(yè)等），需在啟動會中分別展現(xiàn)。依據(jù) 根據(jù)前期已開的項目“拓展會”為基礎(chǔ)，進(jìn)行細(xì)化。同時，為項目啟動會更有效率的召開，在項目啟動會前特安排產(chǎn)品定位、方案設(shè)計和目標(biāo)成本三大專業(yè)評審會。酒店：按屬性可分為：三星、四星、五星、超五星、商務(wù)酒店、精品酒店、快捷酒店、公寓式酒店等主題樂園類型暫無細(xì)分項第二節(jié) 全周期目標(biāo)管理項目啟動會適用范圍：會議對應(yīng)物業(yè)類型范圍適用管理制度可售物業(yè)啟動會住宅建筑面積3萬方以下商業(yè)和辦公（含自持和可售）酒店式公寓《世茂集團(tuán)可售物業(yè)啟動會管理指引》酒店評審會酒店《持有酒店建設(shè)期總體管理思路及評審會流程》商業(yè)項目啟動會建筑面積3萬方以上的商業(yè)和辦公（含自持和可售）《世茂集團(tuán)商業(yè)項目啟動會管理指引》主題樂園評審會主題樂園《世茂集團(tuán)主題樂園評審會管理指引》展示區(qū)啟動會售樓處、樣板房、展示區(qū)專項啟動會一、可售物業(yè)啟動會（一）可售物業(yè)啟動會管理指引第一條 目的、依據(jù)與適用范圍目的通過過程的動態(tài)管理，實現(xiàn)項目事前決策、事中跟蹤和事后總結(jié)，保證項目預(yù)期效益的實現(xiàn)。 配套建筑：是指為商辦項目服務(wù)的、獨(dú)立單體的管理用房、垃圾房、設(shè)備用房、變電站等。：屬于地下人防工程的停車庫。是指為商辦項目服務(wù)的、不能作為獨(dú)立車位出售的汽車庫、自行車庫和機(jī)械車庫等。是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、會所多功能于一體，但本質(zhì)仍然是公寓（其產(chǎn)權(quán)非住宅產(chǎn)權(quán)，一般為40或50年），其屬性可分為“自持”和“可售”兩大類。 SOHO式辦公：套型設(shè)計在150平方米以下，提供套內(nèi)餐廚及衛(wèi)生功能的可兼顧居住功能的辦公產(chǎn)品。 其它類型辦公樓建筑用途兼顧企業(yè)辦公經(jīng)營和居住等其它一些使用功能，設(shè)置套內(nèi)餐廚、衛(wèi)生設(shè)施，不適宜多套連通使用的準(zhǔn)辦公產(chǎn)品。：地上17層的辦公樓。包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、舊廠房改造商業(yè)、博物館商業(yè)、體育館商業(yè)等。其項目范圍包含地上建筑部分及與其直接連接的地下可出租經(jīng)營部分與配套（包括車庫、人防、機(jī)房等）部分面積。 配套型商業(yè) 整體規(guī)模較小，或有一定規(guī)模但經(jīng)營整體性較差，不需要明確業(yè)態(tài)定位，適合各業(yè)戶分散經(jīng)營的商業(yè)建筑。：，設(shè)置在獨(dú)立地下建筑內(nèi)，具有商業(yè)經(jīng)營功能，同時在地面上沒有與之直接連接的商業(yè)建筑（即非地面商業(yè)的地下部分）的商業(yè)空間。：建筑總計容面積大于2萬平方米，由2個以上的多個小型商業(yè)單體（計容面積小于1萬平方米）圍合而成的具有內(nèi)部（半）露天廣場和內(nèi)部露天步行街的商業(yè)單體集群。：建筑單體計容面積大于2萬平方米，能夠?qū)儇?、超市、家居、各類型零售專賣店、各類型娛樂及服務(wù)等1種或多種業(yè)態(tài)集中設(shè)置在一個建筑單體內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營場所，包括購物中心、單體百貨、單體大賣場等。，含具有產(chǎn)權(quán)的會所、保障房等。3）地上車庫：設(shè)置在地上建筑內(nèi)的公共停車庫，普通的地面停車位不屬于地上車庫。1）地下車庫：具有住宅項目性質(zhì)的地下建筑，含與住宅單體建筑相連(或獨(dú)立)且為公共的地下停車庫、自行車庫等；住宅單體建筑獨(dú)用的地下停車庫（非公共的停車庫）、自行車庫等視為本樓棟的地下室。：是指設(shè)計圖紙明確名稱為花園洋房的低層或多層。：是指項目性質(zhì)為住宅的小區(qū)（建設(shè)規(guī)劃紅線范圍）內(nèi)的低層沿街商鋪、獨(dú)立單體建筑的住宅商業(yè)等。4） 高層：地上12層及以上。2）多層：地上46層。