綿陽(yáng)鹽亭廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案-文庫(kù)吧
2025-01-04 08:23 本頁(yè)面
【正文】 鴻宇廣場(chǎng)——經(jīng)營(yíng)天堂 財(cái)富共享鴻宇廣場(chǎng)——引領(lǐng)潮流 薈萃時(shí)尚目標(biāo)購(gòu)買(mǎi)群體定位 本地投資者：公務(wù)員、事業(yè)單位工作人員 已購(gòu)鴻宇住房的部分客戶 當(dāng)?shù)氐牟糠稚馊? 退休人群 外地打工返鄉(xiāng)置業(yè)做生意人士 外地投資者：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及縣域的部分投資者?！∵@一部分雖然不占絕對(duì)比例，但在他們的影響力卻不可小覷。價(jià)格定位根據(jù)本公司工作人員前期詳細(xì)全面的市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果來(lái)看，鴻宇廣場(chǎng)的定價(jià)存在一定問(wèn)題，所以有必要根據(jù)現(xiàn)在項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)剩余商鋪進(jìn)行重新定價(jià)。通常商業(yè)項(xiàng)目的定價(jià)應(yīng)采取市場(chǎng)比較、租金返推、客戶心理預(yù)期定價(jià)及項(xiàng)目增值預(yù)期定價(jià)等方法綜合進(jìn)行總體定價(jià)。本項(xiàng)目具體定價(jià)過(guò)程如下：（1）、市場(chǎng)比較法定價(jià)目前鹽亭縣在售商業(yè)項(xiàng)目主要是郁金香生活廣場(chǎng)和廊橋商業(yè)城，其它均為零散小盤(pán)，不具很強(qiáng)可比性，該兩項(xiàng)目售價(jià)等情況如下所示：廊橋商業(yè)城：銷售均價(jià)6700元／平方米，送二樓（實(shí)際一層商鋪銷售均價(jià)應(yīng)在５６００元／平方米）郁金香生活廣場(chǎng):一層銷售均價(jià)：１２２５０元／平方米 二層銷售均價(jià)：２２００元／平方米 以上述兩個(gè)項(xiàng)目作為參照物，進(jìn)行比較定價(jià)，可得出本項(xiàng)目商業(yè)部分的大致價(jià)格水平。A、評(píng)估原理：B、確定售價(jià)的基本原則評(píng)定上述定價(jià)影響因素之權(quán)重，綜合分析評(píng)定物業(yè)綜合素質(zhì)如下表：C、售價(jià)評(píng)估參照項(xiàng)目周邊同類形的的商業(yè)物業(yè)不多，根據(jù)我司對(duì)周邊物業(yè)的調(diào)查資料分析，選擇郁金香生活廣場(chǎng)和廊橋商業(yè)項(xiàng)目作為參照物進(jìn)行對(duì)比。這兩個(gè)項(xiàng)目商業(yè)部分一層平均售價(jià)為：“廊橋商業(yè)城”商鋪一層參考平均售價(jià)： “郁金香生活廣場(chǎng)” 一樓商鋪參考平均售價(jià)（取算術(shù)平均值）：（12250元/㎡相關(guān)項(xiàng)目售價(jià)參數(shù)修正參考均價(jià)計(jì)算=６０６０元/㎡依市場(chǎng)比較法得出本項(xiàng)目商鋪一層參考銷售均價(jià)為：６０６０元/㎡（2）、租金返推法定價(jià)目前鹽亭縣內(nèi)主要商業(yè)物業(yè)租金水平表如下：項(xiàng)目周邊商鋪基本情況街道名稱：南街 時(shí)間：由上表可得出，南街商鋪的平均租金約為40元/㎡街道名稱：東街 由上表可得出東街商鋪平均租金約為34元/㎡從上面可以看出，目前鹽亭縣內(nèi)主要商業(yè)物業(yè)一層商鋪的月租金水平大致在25元/㎡75元/㎡之間，與本項(xiàng)目位置、地段、商氣、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)規(guī)模大致相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)月租金水平大致在25—35元/㎡之間，考慮本項(xiàng)目的獨(dú)特性和項(xiàng)目一層商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置的情況，可得出一層商鋪銷售均價(jià)：依據(jù)租金反推法得出本項(xiàng)目商業(yè)一層參考銷售均價(jià)為：５４００元/㎡依據(jù)客戶心理預(yù)期定價(jià)法得出本項(xiàng)目商業(yè)一層參考銷售均價(jià)為：5000元/㎡以上三種定價(jià)法所分別得出銷售均價(jià)可按照加權(quán)平均法進(jìn)行計(jì)算，得出綜合均價(jià)。根據(jù)本項(xiàng)目情況， 則可計(jì)算得出： =5584元/㎡(4)、項(xiàng)目增值前景預(yù)期定價(jià)本項(xiàng)目地處步行進(jìn)入鹽亭縣城的必經(jīng)之路，此次進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)街景改造后，步行街內(nèi)景觀將更加優(yōu)美，商業(yè)氛圍將更為濃郁，商業(yè)布局更加合理，在高尚購(gòu)物、大眾休閑、文化觀賞、品位特色餐飲等方面將具有唯一性和不可替代性，隨著鹽亭縣域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，本項(xiàng)目的商業(yè)部分價(jià)值增值潛力極大，即便在目前的市場(chǎng)周邊可比物業(yè)環(huán)境下，其銷售價(jià)格也可能會(huì)比按傳統(tǒng)定價(jià)模式得出的銷售價(jià)格高出很多，考慮到本項(xiàng)目具體情況及未來(lái)商業(yè)街景改造后可能帶來(lái)的轟動(dòng)效應(yīng)，因此，可得出本項(xiàng)目商業(yè)部分一層鋪面最終定價(jià)為：6700元/㎡綜上，建議：本項(xiàng)目一層商業(yè)部分一層鋪面綜合評(píng)定銷售均價(jià)為：6700元/㎡按照目前四川省內(nèi)二級(jí)城市商業(yè)物業(yè)各樓層銷售價(jià)格差別比例水平，可設(shè)定本項(xiàng)目商業(yè)部分一層、二層的價(jià)格比例系數(shù)為：，可得出本項(xiàng)目商業(yè)部分一層二層的銷售均價(jià)：一層均價(jià)： 6700元/㎡二層均價(jià)： 1675元/㎡綜上，建議本項(xiàng)目剩余商鋪銷售定價(jià)為：一層均價(jià)： 6718元/㎡二層均價(jià)： 1680元/㎡?。ǎ担┍卷?xiàng)目重新銷售定價(jià)結(jié)構(gòu)及銷售比例分析樓層銷售面積（套內(nèi)面積）平均價(jià)(元/㎡)合計(jì)銷售金額（萬(wàn)元）占總銷售額比例1F67181486%2F1680127%合計(jì)1613100%(6)、剩余未銷售商鋪重新定價(jià):a棟基礎(chǔ)價(jià)掛牌單價(jià)67181號(hào)671866172號(hào)671864163號(hào)671864834號(hào)671866175號(hào)671867187號(hào)671867188號(hào)6718671810A號(hào)6718688611號(hào)6718688612號(hào)67186886C棟一樓基礎(chǔ)價(jià)掛牌單價(jià)67183671864834671864836671861817671865509671865501067186550126718655013671865501567186550166718655018671865502267186550236718668425671867522667186718276718641628671867182967186718301671867183026718671831
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