綿陽鹽亭廣場營銷策劃方案-文庫吧
2025-01-04 08:23 本頁面
【正文】 鴻宇廣場——經(jīng)營天堂 財富共享鴻宇廣場——引領(lǐng)潮流 薈萃時尚目標(biāo)購買群體定位 本地投資者：公務(wù)員、事業(yè)單位工作人員 已購鴻宇住房的部分客戶 當(dāng)?shù)氐牟糠稚馊? 退休人群 外地打工返鄉(xiāng)置業(yè)做生意人士 外地投資者：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及縣域的部分投資者?！∵@一部分雖然不占絕對比例，但在他們的影響力卻不可小覷。價格定位根據(jù)本公司工作人員前期詳細(xì)全面的市場調(diào)查的結(jié)果來看，鴻宇廣場的定價存在一定問題，所以有必要根據(jù)現(xiàn)在項(xiàng)目的實(shí)際情況，對剩余商鋪進(jìn)行重新定價。通常商業(yè)項(xiàng)目的定價應(yīng)采取市場比較、租金返推、客戶心理預(yù)期定價及項(xiàng)目增值預(yù)期定價等方法綜合進(jìn)行總體定價。本項(xiàng)目具體定價過程如下：（1）、市場比較法定價目前鹽亭縣在售商業(yè)項(xiàng)目主要是郁金香生活廣場和廊橋商業(yè)城，其它均為零散小盤，不具很強(qiáng)可比性，該兩項(xiàng)目售價等情況如下所示：廊橋商業(yè)城：銷售均價6700元／平方米，送二樓（實(shí)際一層商鋪銷售均價應(yīng)在５６００元／平方米）郁金香生活廣場:一層銷售均價：１２２５０元／平方米 二層銷售均價：２２００元／平方米 以上述兩個項(xiàng)目作為參照物，進(jìn)行比較定價，可得出本項(xiàng)目商業(yè)部分的大致價格水平。A、評估原理：B、確定售價的基本原則評定上述定價影響因素之權(quán)重，綜合分析評定物業(yè)綜合素質(zhì)如下表：C、售價評估參照項(xiàng)目周邊同類形的的商業(yè)物業(yè)不多，根據(jù)我司對周邊物業(yè)的調(diào)查資料分析，選擇郁金香生活廣場和廊橋商業(yè)項(xiàng)目作為參照物進(jìn)行對比。這兩個項(xiàng)目商業(yè)部分一層平均售價為：“廊橋商業(yè)城”商鋪一層參考平均售價： “郁金香生活廣場” 一樓商鋪參考平均售價（取算術(shù)平均值）：（12250元/㎡相關(guān)項(xiàng)目售價參數(shù)修正參考均價計算=６０６０元/㎡依市場比較法得出本項(xiàng)目商鋪一層參考銷售均價為：６０６０元/㎡（2）、租金返推法定價目前鹽亭縣內(nèi)主要商業(yè)物業(yè)租金水平表如下：項(xiàng)目周邊商鋪基本情況街道名稱：南街 時間：由上表可得出，南街商鋪的平均租金約為40元/㎡街道名稱：東街 由上表可得出東街商鋪平均租金約為34元/㎡從上面可以看出，目前鹽亭縣內(nèi)主要商業(yè)物業(yè)一層商鋪的月租金水平大致在25元/㎡75元/㎡之間，與本項(xiàng)目位置、地段、商氣、經(jīng)營業(yè)態(tài)和經(jīng)營規(guī)模大致相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)月租金水平大致在25—35元/㎡之間，考慮本項(xiàng)目的獨(dú)特性和項(xiàng)目一層商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置的情況，可得出一層商鋪銷售均價：依據(jù)租金反推法得出本項(xiàng)目商業(yè)一層參考銷售均價為：５４００元/㎡依據(jù)客戶心理預(yù)期定價法得出本項(xiàng)目商業(yè)一層參考銷售均價為：5000元/㎡以上三種定價法所分別得出銷售均價可按照加權(quán)平均法進(jìn)行計算，得出綜合均價。根據(jù)本項(xiàng)目情況， 則可計算得出： =5584元/㎡(4)、項(xiàng)目增值前景預(yù)期定價本項(xiàng)目地處步行進(jìn)入鹽亭縣城的必經(jīng)之路，此次進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)街景改造后，步行街內(nèi)景觀將更加優(yōu)美，商業(yè)氛圍將更為濃郁，商業(yè)布局更加合理，在高尚購物、大眾休閑、文化觀賞、品位特色餐飲等方面將具有唯一性和不可替代性，隨著鹽亭縣域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，本項(xiàng)目的商業(yè)部分價值增值潛力極大，即便在目前的市場周邊可比物業(yè)環(huán)境下，其銷售價格也可能會比按傳統(tǒng)定價模式得出的銷售價格高出很多，考慮到本項(xiàng)目具體情況及未來商業(yè)街景改造后可能帶來的轟動效應(yīng)，因此，可得出本項(xiàng)目商業(yè)部分一層鋪面最終定價為：6700元/㎡綜上，建議：本項(xiàng)目一層商業(yè)部分一層鋪面綜合評定銷售均價為：6700元/㎡按照目前四川省內(nèi)二級城市商業(yè)物業(yè)各樓層銷售價格差別比例水平，可設(shè)定本項(xiàng)目商業(yè)部分一層、二層的價格比例系數(shù)為：，可得出本項(xiàng)目商業(yè)部分一層二層的銷售均價：一層均價： 6700元/㎡二層均價： 1675元/㎡綜上，建議本項(xiàng)目剩余商鋪銷售定價為：一層均價： 6718元/㎡二層均價： 1680元/㎡ （５）本項(xiàng)目重新銷售定價結(jié)構(gòu)及銷售比例分析樓層銷售面積（套內(nèi)面積）平均價(元/㎡)合計銷售金額（萬元）占總銷售額比例1F67181486%2F1680127%合計1613100%(6)、剩余未銷售商鋪重新定價:a棟基礎(chǔ)價掛牌單價67181號671866172號671864163號671864834號671866175號671867187號671867188號6718671810A號6718688611號6718688612號67186886C棟一樓基礎(chǔ)價掛牌單價67183671864834671864836671861817671865509671865501067186550126718655013671865501567186550166718655018671865502267186550236718668425671867522667186718276718641628671867182967186718301671867183026718671831
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