《20xx年7月曲靖教苑花園項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》-文庫(kù)吧
2025-04-26 22:00 本頁(yè)面
【正文】 —— 曲靖市場(chǎng)前景：曲靖房地產(chǎn)處于初級(jí)起步。 1城市的特征 ?曲靖市場(chǎng)每年的投資額都在穩(wěn)步增長(zhǎng)，整個(gè)投資數(shù)額、房屋成交數(shù)量、金額都在加速長(zhǎng)。 ?每年的人均可支配收入也在穩(wěn)步增長(zhǎng)。 ?曲靖市城市化率逐步提高，進(jìn)入城市化高速區(qū)。 ?曲靖市從 20xx年 6月 1日開(kāi)始，曲靖市商品房銷售一律按新的銷售方式銷售。即按套（單元、幢）或者套內(nèi)建筑面積銷售商品房。所以整個(gè)預(yù)售商品房面積大量增加。 2供求特征 ?20xx年隨著曲靖本地幾個(gè)大盤(pán)的出現(xiàn)，整個(gè)地產(chǎn)格局將會(huì)有較大的變化，一些提前適應(yīng)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)公司將有較好的發(fā)展。 ?這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較平穩(wěn)，還沒(méi)有大的泡沫出現(xiàn)。 ?是整個(gè)云南市場(chǎng)上唯一的整體均價(jià)還在上漲的地區(qū)。 3消費(fèi)特征 ?消費(fèi)行為表現(xiàn)為理智型，但是目前曲靖市場(chǎng)上還沒(méi)有很有檔次、很好的樓盤(pán)出現(xiàn)。 ?曲靖本地、或者周邊城市有一定的消費(fèi)能力，但是整個(gè)消費(fèi)的理念要加以引導(dǎo)。如：曲靖當(dāng)?shù)厝说乃枷胧芾ッ鞯乃枷胗绊戄^為嚴(yán)重，有錢(qián)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)較為普遍。但是富源的煤老板有錢(qián)就買(mǎi)好車(chē)，就是為了到曲靖來(lái)進(jìn)行消費(fèi)，而這一部分人的購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng)，所以對(duì)他們的消費(fèi)觀念需要加以引導(dǎo)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 (7) 發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì) —— 曲靖市場(chǎng)前景：曲靖房地產(chǎn)處于初級(jí)起步。 4競(jìng)爭(zhēng)特征 ?所有項(xiàng)目均以期房銷售，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的層面相對(duì)較低，集中在戶型、綠化上的競(jìng)爭(zhēng)較多，仍有相當(dāng)多的樓盤(pán)僅靠地段、概念及適當(dāng)?shù)膬r(jià)格，即能獲得不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，能夠做出些許配套、環(huán)境，再行發(fā)售的樓盤(pán)更是鳳毛麟角。隨著曲靖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日漸增多，原有素質(zhì)低下的幾個(gè)盤(pán)將面臨越來(lái)越大的銷售壓力，同時(shí)隨著錦華地產(chǎn)（錦華山水緣）、安廈地產(chǎn)（瑞和新城）等本地企業(yè)的大盤(pán)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)日漸豐富，官房、云電陽(yáng)光等昆明企業(yè)大力介入，以及各地外資的合作項(xiàng)目逐漸增多，曲靖市房地產(chǎn)業(yè)必將面臨新一輪激烈的競(jìng)爭(zhēng)，屆時(shí)在曲靖市并不很大的市場(chǎng)容量中，將會(huì)對(duì)發(fā)展商的生存能力、持續(xù)綜合競(jìng)爭(zhēng)力形成嚴(yán)峻的考驗(yàn)。 ?宣傳手段單一，沒(méi)有見(jiàn)到很立體、很全面的宣傳手法出現(xiàn)。 ?曲靖作為二級(jí)城市，其房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)已相當(dāng)成熟，房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈（本地策略、代理）基本形成，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。現(xiàn)已從“概念競(jìng)爭(zhēng)”階段過(guò)渡到了“產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)”階段，但還未進(jìn)入“文化”的競(jìng)爭(zhēng)階段。 ?曲靖開(kāi)發(fā)操作不規(guī)范，“市長(zhǎng)工程”，“政績(jī)工程”充斥整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。 半市場(chǎng)話的運(yùn)作經(jīng)?？梢?jiàn)，許多樓盤(pán)都帶有定向開(kāi)發(fā)，其余剩余的小部分房屋再行銷售。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 (8) 發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì) —— 曲靖市場(chǎng)前景：曲靖房地產(chǎn)處于初級(jí)起步。 5營(yíng)銷手法 銷售手法單一，熱忠于定向開(kāi)發(fā)，剩余小部分住宅再對(duì)外公開(kāi)發(fā)售，所以此類項(xiàng)目并不重視銷售工作，個(gè)別開(kāi)發(fā)公司隨便任用幾個(gè)公司職員做置業(yè)顧問(wèn)，銷售并未專業(yè)化。 現(xiàn)在曲靖最高的銷售手段上僅做到低層次活動(dòng)的公關(guān)營(yíng)銷，銷售工具上個(gè)別項(xiàng)目已做到樣板房，實(shí)現(xiàn)了初級(jí)體驗(yàn)式營(yíng)銷。 常規(guī)營(yíng)銷手法使用較頻繁，即開(kāi)盤(pán)前發(fā)布報(bào)紙廣告、電視廣告、路牌、廣播、短信。后期銷售不利就再次發(fā)布廣告，沒(méi)有系統(tǒng)性、主題性、連貫性。 銷售環(huán)節(jié)上主要按常規(guī)銷售手法在運(yùn)作，很多開(kāi)發(fā)公司等客戶上門(mén)情況較為嚴(yán)重，主動(dòng)營(yíng)銷手法使用較少。 高中低檔的樓盤(pán)價(jià)格落差不大，營(yíng)銷手法上具有“落后與先進(jìn)并存”的特點(diǎn)。但有一共性：銷售費(fèi)用明顯較昆明低。具體現(xiàn)在：廣告投放量少 。銷售道具不豐富；促銷活動(dòng)不多。 整個(gè)曲靖銷售手法上現(xiàn)階段熱忠于一些促銷手法上的運(yùn)用，但是戰(zhàn)略策劃、全程營(yíng)銷策劃未形成體系。 6開(kāi)發(fā)理念 ?縱觀曲靖房地產(chǎn)項(xiàng)目，大多為本地開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行投資，很少聘請(qǐng)先進(jìn)城市的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)或者大城市的知名營(yíng)銷公司進(jìn)行策劃，也往往忽視了對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的綜合性操作，如產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、潛在客戶群定位、產(chǎn)品的附加值的增加、專業(yè)營(yíng)銷人員的培訓(xùn)，物業(yè)管理的完善，配套設(shè)施與社區(qū)文化的營(yíng)造。現(xiàn)在如鼎盛世家（公園復(fù)合項(xiàng)目）、金麟灣（高爾夫復(fù)合項(xiàng)目）、瀟湘新區(qū)（酒店復(fù)合項(xiàng)目）項(xiàng)目等采用復(fù)合性地產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)在已經(jīng)為開(kāi)發(fā)中的亮點(diǎn)項(xiàng)目。從土地規(guī)劃就進(jìn)入的整體全程營(yíng)銷推廣的公司還不多，金麟灣項(xiàng)目是曲靖的一個(gè)亮點(diǎn) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 (9) 發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì) —— 曲靖市場(chǎng)前景：曲靖房地產(chǎn)處于初級(jí)起步。
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