項目前期-20xx年7月25日洛陽豪邁置業(yè)夾馬營項目開發(fā)思路-文庫吧
2025-03-29 23:19 本頁面
【正文】 物 低密度，歐陸風情，生態(tài)洋房，建筑階梯型排列， 1： 戴德梁行 24小時大管家式南派服務(wù) 恒大解決方案三：精裝創(chuàng)造溢價效應 全面精裝交房標準，洛陽首度。 對外宣稱價值 1500元 /平米的裝修標準，名牌潔具、名牌建材的應用，極大的提升了產(chǎn)品性價比。 但實質(zhì)上，裝修成本應在 500元 /平米左右，創(chuàng)造了極大的溢價空間。 恒大解決方案四：樣板營銷、渠道建設(shè) 賣房先造景、賣房賣精裝 無盲點高密度大版面轟炸式廣告覆蓋 戶外 /報廣 /短信 /電視 /電臺 /車體 /網(wǎng)絡(luò) 一線巨星開盤助興 …… 房資網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 《 房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1501688339 河南精順房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 房資網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 《 房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1501688339 河南精順房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 ? 各大戶外 ? 高頻次報廣 ? 全市短信轟炸 ? 車體 ? 電視、電臺 ? 網(wǎng)絡(luò)、 房資網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 《 房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1501688339 河南精順房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 恒大 解決 方案 五：性價比塑造 開盤必特價 特價必升值 這是恒大麾下幾乎所有項目的營銷必殺技 …… 縱橫國內(nèi)數(shù)十城，屢試不爽 在洛陽，現(xiàn)房現(xiàn)景大社區(qū)的開盤 85折，魅力難擋 通過將規(guī)模、品牌、實力分別在配套、品質(zhì)、性價比、營銷上的嫁接，恒大展現(xiàn)了一個大盤的超距跨域輻射力 但是 —— 華麗的表象下，真相是什么？ 除去開盤當日 與巨量的推廣投入、龐大的貨量對比 銷售業(yè)績不成比例 ? 首批房源開盤后，根據(jù)房管局備案數(shù)據(jù)統(tǒng)計測算，平均每月去化僅在 40套左右，業(yè)績與中心城區(qū)樓盤相較，并不矚目； ? 而根據(jù)我們通過案場內(nèi)部渠道了解，實際每月銷售僅在 20套左右，其案場共有銷售人員約 30人，平均每人每月不足 1套； ? 例如，今年 4月廣告費花費百余萬，但是五一第三批房源開盤相對冷寂，五一 3天假期僅售 20余套。 房源去化顯示出明顯的傾向性 中大戶型樓層一高、位置稍差即難銷 ? 從第一批、第二批房源銷售情況來看，暢銷產(chǎn)品均為環(huán)湖位置、戶型為 90107平米中小戶型，其中， 107平米小三房備受熱捧。 ? 而 120140平米戶型的較高樓層、景觀稍差位置卻銷售不佳。 – 其中 120平米左右面積，在洛陽本屬暢銷面積區(qū)間，但在恒大銷售卻對樓層和位置極為敏感。 – 140平米面積區(qū)間，雖然基本位于景觀朝向面，但在恒大，卻成為滯銷套型。 客群雖表現(xiàn)出跨域特征 但仍以東城和東部郊縣為主 ? 從恒大客戶構(gòu)成和其他渠道了解到的信息，可以看出，大范圍、高頻次、大聲勢的推廣，看房直通車的首次在洛陽采用，但輻射力至西工、澗西則迅速衰減，客群來源仍顯示出較強的東部地域性。 原因剖析 品牌實力渲染、樣板環(huán)境營造雖引來丌少的看房者。但是效果并丌樂觀 第一：畢竟區(qū)位地位丌高、地段過偏，在不主要城區(qū)對抗下居于下風，才有推廣轟炸前提下的去化量丌穩(wěn)、客群地域傾向性過強、挑景觀、挑戶型等種種表現(xiàn)。 第二：實景樣板環(huán)境管理丌到位，給人凌亂印象，人工湖水質(zhì)日益變差，丌符合應有的品牌高度印象，印象減分。 第三：廣告鋪天蓋地，但過于倚重品牌，訴求單一，手法粗暴，成為洛陽樓市的“腦白金廣告” 第四：房源去化的過強傾向性，也說明真正實際需求的丌多和投資客丌乏其人，而投資客恰恰喜好好資源、中小戶型，對即便景觀朝向好的大戶型，因總價高，投資風險大而丌青睞。 房資網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 《 房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1501688339 河南精順房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 ?策略線 ?產(chǎn)品線 ?營銷線 ?區(qū)域解析 ?區(qū)域市場分析 ?自身分析 ?單擊輸入文字內(nèi)容 ?單擊輸入文字內(nèi)容 ?單擊輸入文字內(nèi)容 ?城市運營目標 ?開發(fā)利潤目標 ?品牌構(gòu)建目標 分析問題 解決問題 達成目標 房資網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 《 房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1501688339 河南精順房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 優(yōu)勢 ? 周邊配套成熟，生活便利，具備成為瀍河區(qū)域中心的條件； ? 從未來的城市規(guī)劃看，位于瀍河中軸位置，南延線跨洛河不大新區(qū)相接； ? 南臨洛陽名校洛一高，濃郁的人文氛圍； ? 宋太祖和宋太宗的出生地 ——風水寶地。 房資網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 《 房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1501688339 河南精順房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 劣勢 ? 成本較高，價格將丌具備競爭優(yōu)勢； ? 項目規(guī)模較小，景觀、戶型可塑性差； ? 瀍河客群的需求有限。 房資網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 《 房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1501688339 河南精順房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 機會 ? 夾馬營路瀍河中軸的塑造； ? 瀍河區(qū)在售樓盤品質(zhì)感有限； ? 市場價格逐步拉升； ? 瀍河區(qū)商業(yè)面臨升級。 房資網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 《 房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1501688339 河南精順房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 威脅 ? 宏觀政策影響的丌確定性； ? 以地久項目為代表的競爭項目的集中入市。 房資網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 《 房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1501688339 河南精順房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 ?策略線 ?產(chǎn)品線 ?營銷線 ?區(qū)域解析 ?區(qū)域市場分析 ?自身分析 ?單擊輸入文字內(nèi)容 ?單擊輸入文字內(nèi)容 ?單擊輸入文字內(nèi)容 ?城市運營目標 ?開發(fā)利潤目標 ?品牌構(gòu)建目標 分析問題 解決問題 達成目標 房資網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 《 房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1501688339 河南精順房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 成本較高：高容積率 高物業(yè)價值 一、通過合理排布，做滿規(guī)劃容積率； 二、在做滿容積率的前提下，通過利用規(guī)范偷面積提 升產(chǎn)品性價比； 三、增加價值較高的商業(yè)體量； 四、將地下空間轉(zhuǎn)化為完全產(chǎn)權(quán)可售面積。 房資網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 《 房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ：
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