【正文】 進(jìn)一步的印象和投資意向，項目的明顯優(yōu)勢和影響力已逐漸形成。眾多商家和投資者對本項目產(chǎn)生濃厚的興趣和信心。憑借這個有利時機和加上聯(lián)合簽約的活動，項目在市場上已經(jīng)塑造了良好的形象，將項目夾層的銷售全面推向高潮。加快項目整體商鋪租賃和夾層銷售的成功速度，提升整個銷售的進(jìn)程和為整體租賃打下強心針。 廣告的目的是促使買家從“偏好”到“購買”或是從 ―偏好 ‖到“認(rèn)租”的產(chǎn)生，必須在受眾一接觸到樓盤就受到有效吸引，迅速從主動記憶、理解受到感染、產(chǎn) 生傾向到公眾話題。這一階段的突出特點是涉及大量物業(yè)內(nèi)質(zhì)支撐細(xì)節(jié)，入圍目標(biāo)客戶從感性判斷上升到理性需求，并著重宣傳投資正佳廣場利益點的廣告訴求，激發(fā)目標(biāo)客戶興奮的感性賣點。 廣告宣傳重點主要是投資者和經(jīng)營商家兩大人群： （ 1） 將本項目夾層即將推盤及內(nèi)部認(rèn)購的消息發(fā)布市場。 （ 2） .項目推售在即 ,故此時應(yīng)做適當(dāng)?shù)男麄?，爭取意向客戶盡早落定誠意金。 （ 3） .繼續(xù)宣傳本項目，在投資者心目中樹立起正佳的品牌形象。 （ 4） .繼續(xù)確立正佳廣場在全國商場中的主導(dǎo)地位。 （ 5）繼續(xù)通過正佳廣場自身賣點的宣傳。有效地 區(qū)別傳統(tǒng)商場，在大眾心目中形成商場“升級”的思想意識。 將通過對前一周的成交的成功進(jìn)行大力的宣傳和推廣炒作以及將進(jìn)駐的國內(nèi)外全新知名品牌大商戶的信息傳播出去，借助其影響力，對外表現(xiàn)出項目正處于一種熱售、熱租階段和帶出無限商機的聲勢，吸引更多買家和商家的關(guān)注和產(chǎn)生興趣。 （ 1） 正佳廣場 ———21 世紀(jì)時尚生活中心； 1） 全國唯一時尚生活中心； 2） 至大規(guī)模 3） 功能齊全 4） 配套完善 5） 規(guī)劃合理 6） 經(jīng)營理念超前 在媒介進(jìn)行闡述和炒作時尚生活中心核心概念區(qū)別于以往傳統(tǒng)商場，高投資回報率。 （ 2）品牌大型商 家的進(jìn)駐。 （ 3）正佳廣場的地段優(yōu)勢 雄居廣州市商圈核心位置，具有巨大升值空間潛力。 （ 4）品牌商家進(jìn)入消息及時發(fā)布 不錯時機地進(jìn)行有關(guān)品牌大商家進(jìn)場經(jīng)營消息報道、炒作，引起羊群效應(yīng)，加速項目租售。 2. 靈活地利用電視廣告、報刊廣告、電臺廣告、互聯(lián)網(wǎng)、戶外廣告結(jié)合本項目宣傳主題進(jìn)行立體式市場炒作，務(wù)必要把一個全國第一大商場的氣勢表現(xiàn)得淋漓盡致樹立全國地標(biāo)性商場的形象，通過各種媒介運用去感染買家和租家。 鑒于正佳廣場夾層的目標(biāo)客戶估計大部份集中在廣州和香港地區(qū)，顯然廣 州市購買者接觸本樓盤的概率較高，而香港的購買者接觸本樓盤的概率較低。所以在媒體選擇上，最好是兼顧香港和廣州兩地的電視臺：《本港臺》、《翡翠臺》，它們是廣州和香港收視率最高的電視臺，因此無論從成本還是廣告效果的考慮，它們是本階段對外宣傳是最佳媒體。 宣傳媒體為廣州市主流報紙，《廣州日報》、《羊城晚報》、《南方都市報》；電視投放選擇《本港臺》、《翡翠臺》。 配合適當(dāng)?shù)男麄魅缈樃?，新聞媒體的報道和電臺廣告的效應(yīng)，配合大型聯(lián)合簽約的活動儀式，將項目的影響力進(jìn)一步擴(kuò)大。 聯(lián)合簽約活動的成功能 更充分地顯示項目的吸引力和擴(kuò)大項目再市場上的影響力。有效提高商家和投資者的投資信心，保障了下一步銷售和招商工作的順利進(jìn)行。 ．工作重點 ? 配合新聞媒體的報道和廣告的宣傳效應(yīng)繼續(xù)對項目加以炒作； ? 制定第二期商鋪銷售的優(yōu)惠措施和推廣策略； ? 推出第二期期銷售商鋪的數(shù)量和各項優(yōu)惠的條件； ? 針對市場或商圈的最新租賃價格進(jìn)行必要性的價格調(diào)整（視實際情況而定）； ? 對仍未成交的目標(biāo)客戶進(jìn)行深入剖析并繼續(xù)跟進(jìn)前期為成交的意向客戶、投資者促進(jìn)其成交； ? 配合發(fā)展商與目標(biāo)客戶的合同洽談和簽署； ? 與活動公司聯(lián)手籌備、策劃有影響力 的聯(lián)合簽約活動，將本項目的知名度和成交推向高潮； ? 針對該層定位的要求對第二期有意向購買的客戶進(jìn)行篩選； ? 安排仍未能及時簽署認(rèn)購書和新開拓的境外投資客戶前來參加聯(lián)合簽約活動； ? 安排香港第二批購買家前來參加聯(lián)合簽約活動，邀請有投資意向的客戶到現(xiàn)場考察借助參加聯(lián)合簽約活動的機會吹谷其成交； ? 安排國內(nèi)和廣州的買家參加聯(lián)合簽約活動； ? 部署和安排國外以及香港的大品牌客戶到本項目進(jìn)行簽約活動，從多方面對本項目進(jìn)行最大的炒作，縮短項目的培育期； ? 制定下階段一系列相映的促銷策略和推廣措施； ．銷售策略 本階段境內(nèi)將夾層 銷售總面積的 15%商鋪推出，均價 57000 元 /M2（在均價 60000 元 / M2 基礎(chǔ)下調(diào) 5%），試探市場反應(yīng)。并根據(jù)銷售情況調(diào)整價格策略。鋪位安排： 以二線鋪為主，一、三線鋪各占部分，有意者交誠意金壹萬元。 ．預(yù)期的銷售招商效果 因有前期大品牌客戶進(jìn)駐的利好因素加上良好的夾層銷售效果所引發(fā)的連環(huán)效應(yīng)極大地增強本項目的知名度和投資活躍度，舉辦轟動的省港和涉外的聯(lián)合簽約會能制造更大的宣傳效應(yīng)，不斷吸引眾多的投資人仕和商家選擇本項目，完成夾層總銷售面積的 15%。 11 月 16 日 —11 月 30 日 現(xiàn)場售樓部要建好 售樓部裝修 現(xiàn)場布置 領(lǐng)到預(yù)售證 建筑模型做好 展板 透視圖 戶外大型噴畫 ．銷售資料 彩色宣傳單張。 銷售平面圖 認(rèn)購須知 付款方法 收據(jù) 誠意金的登記本。 價目表 樓書 按揭銀行 物業(yè)管理內(nèi)容 公約 折頁 臨時認(rèn)購書 認(rèn)購書 海報 ．樓盤 CI:辦公用品 (信笈、售封、名片、筆、文件、飾品 ) 吊板 ．人員配合 銷售人員 財務(wù)人員 保安人員 清潔人員 ．日常工作 對外開放現(xiàn)場售樓部。 銷售人員在介紹項目之時利用問卷對購買正佳夾層的意向。 促使客戶交誠意金。 售樓部問卷調(diào)查 售樓部備好調(diào)查問卷，每個客戶進(jìn)來， Sales 可酌情其詢問，并記錄在卷。主 要摸杳客戶對租價、售價意向。策劃人員匯集分析后，提出價格調(diào) 整策略。 有效吸引客方式 通過售樓部吸納意向客戶，繼續(xù)通過美聯(lián)物業(yè)各分行各地鋪吸納熟客戶。 夾層公開發(fā)售 ： 11 月 28 日 —— 2021 年 1 月 28 日（為期 60 天） 的 開盤當(dāng)天主要以推出優(yōu)惠措施來吸引大批客戶成交。 采用全方位的媒體報導(dǎo)，將項目全面曝光，引發(fā)市場轟動效應(yīng)；并以越早登記折扣越多來進(jìn)行推廣。 ．廣告宣傳目的 從“偏好”到“購買”的產(chǎn)生，購買者處于一 個不斷排除疑慮的心理過程，使發(fā)展商“ 21 世紀(jì)示范超級商場”、“全國首席商場”的品牌脫穎而出。這種賣點無論對于客戶，還是發(fā)展商品牌的建樹都具有深刻的影響力，同時，又在感性附加值上濃墨渲染，推廣樓盤深層定位，并繼續(xù)深化本項目利益點的訴求，最終達(dá)到商家購買信心。 廣告宣傳重點 （ 1）發(fā)布夾層公開推售消息，促使客戶進(jìn)行認(rèn)購 （ 2） 正佳廣場 ——21 世紀(jì)模范商場時尚生活中心的形象建立 （ 3） 投資回報的利益點的訴求 （ 4） 軟性文章炒作正佳廣場的成交量 （ 5） 不斷發(fā)布正佳廣場經(jīng)營主題和賣點它會給正佳廣場的旺場的影響深度和廣度，從而樹立夾層 購買者的購買信心，經(jīng)營者的經(jīng)營信心。 （ 6） 不斷炒作，在正佳商場經(jīng)營前景，吸引投資者和經(jīng)營商家。抓住時機，深入宣傳本項目，繼續(xù)宣傳和炒作本項目提高正佳廣場在市場的認(rèn)知度并確立正佳廣場在市場地位。 將前期內(nèi)部認(rèn)購所成功銷售的信息，項目的規(guī)模和成功進(jìn)駐的國內(nèi)外全新知名品牌商戶優(yōu)厚的發(fā)展趨勢和回報作為重點宣傳出去，借助其影響力，對外表現(xiàn)出項目正處于供不應(yīng)求發(fā)售階段和帶出其突顯的商機和發(fā)展?jié)摿?，吸引更多商家的關(guān)注和投資興趣。 . 推廣賣點 (1)正佳廣場 ——廣州市時尚生活中心； 1） 21 世紀(jì)示范超級商場 2）全 國首席商場 3）各層功能分布優(yōu)越性 4）各層功能賣點 在媒介進(jìn)行闡述和炒作時尚生活中心核心概念區(qū)別于以往傳統(tǒng)商場。 (2).地段優(yōu)勢 1） 廣州第一大商圈核心地，人流如潮商機無限。 2） 交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。 3） 夾層直通廣州市雙地鐵。 (3).輕松投資計劃。 (4).高投資收報率。 1． 廣告宣傳定位： 全國最大的正佳商場內(nèi)集合眾多世界一流的品牌店鋪及運用國際化的管理模式是中國內(nèi)集購物、娛樂、悠閑一體的大型生活購物中心。 2． 廣告目標(biāo)： 以香港、廣州為根據(jù)地，推出鋪天蓋地的系列廣告，以達(dá)到眾所周知的效果 ，充分突出本商場的品牌形象，以經(jīng)營世界一流品牌為中心，吸引世界各地知名品牌客戶和零售商進(jìn)駐。 3． 廣告媒體： 選擇廣告媒體時，要考慮各媒體的優(yōu)缺點。除使用傳統(tǒng)的廣告媒體外，還可考慮一些富創(chuàng)意的廣告。例如大型電子屏幕；售樓部外設(shè)置極具創(chuàng)意的電腦噴畫，帶出項目的優(yōu)勢；運用形象廣告，使項目的各項優(yōu)勢在眾多廣告中突顯出來，從而增加廣告效果，達(dá)到本項目的形象塑造目標(biāo)。（廣告推出時間為十月底） 此階段的活動集中在擴(kuò)大市場影響力，提升項目的形象上，因此，活動的促銷性質(zhì)較強，要銷售部門密切配合。 增加各項有影響力達(dá)到簽約儀式或主題活動，配合單張和廣告所制造出來的有利因素以及影響力。有效吸引和提高項目各項優(yōu)勢，使商家和投資者不斷通過不同的途徑來增強投資信心，為保障項目的夾層銷售、整體招商工作的順利進(jìn)行。 ? 將前期內(nèi)部認(rèn)購所成功銷售的信息，項目的規(guī)模和成功進(jìn)駐的國內(nèi)外全新知名品牌商戶優(yōu)厚的發(fā)展趨勢和回報作為重點宣傳，對項目加大力度炒作和摧谷； ? 推出本期商鋪銷售的優(yōu)惠措施和推廣策略； ? 推出本次銷售商鋪的數(shù)量和各項優(yōu)惠的條件； ? 針對市場或商圈的銷售因素對最新價格進(jìn)行必要性的價格調(diào) 整，確保資金的盡快回籠。 ? 繼續(xù)跟進(jìn)仍處于觀望中的目標(biāo)客戶，對前期未成交的意向客戶、投資者進(jìn)行催谷促進(jìn)其成交； ? 配合發(fā)展商與目標(biāo)客戶的合同洽談和簽署； ? 策劃有影響力的簽約活動或作系列性的戶外主題宣傳，提升本項目的美譽度和夾層銷售進(jìn)度； ? 協(xié)助發(fā)展商對本期有購買意向的客戶進(jìn)行篩選和確定； ? 安排第二批國外以及香港的買家和投資客戶到本項目參加系列的主題活動，從不同的層面對夾層銷售進(jìn)行強勢的轟動炒作，加快資金回籠的速度； ? 分析本階段的銷售情況，制定下一步的銷售策略和推廣措施； 、招商效果 通過有效的宣傳 形式和手法將大部分的投資者和商家的投資意欲和信心吸引過來，并使項目在市場上已經(jīng)突顯出其強大的優(yōu)勢和商機，借助夾層良好的銷售勢頭把項目的的整體形象和生命力加以提升，加快項目整體的商鋪租賃成功以及資金的回籠速度，有效快捷地完成夾層總銷售面積的 35%。 （下列比例為概數(shù)，以階段投放比例為準(zhǔn)） 宣傳費用類別 投放比例 投放金額（萬元） 報紙（夾報、繕稿、廣告等） 40% 240 電視 18% 108 電臺 10% 60 戶外 8% 48 公關(guān)活動 15% 90 銷售資料及現(xiàn)場包裝等 9% 54 合計 100． 00% 600 萬 開盤前一周廣告的鋪墊 .1 媒體組合 本階段對外宣傳，以報紙作為主要媒體，以平面廣告和繕稿形式進(jìn)行穿插使用，結(jié)合宣傳單張、美聯(lián)網(wǎng)等宣傳形式全面鋪開。進(jìn)行立體式市場宣傳炒作，經(jīng)過廣告宣傳引起市場的關(guān)注樹立購買的信心。 報紙：投放以《廣州日報》、《羊城晚報》、《南方都市報》為主。 電視：投放以《本港臺》、《翡翠臺》。 其它：宣傳單張和夾報。 配合精美的單張作宣傳，報章的廣告效應(yīng)，各類 大型聯(lián)合簽約儀式和主題活動等。 2 媒體運用 電子媒體 如電視、電臺。這兩種媒體的優(yōu)點是：及時、生動、印象深刻、靈活、覆蓋面廣，宣傳作用最大。缺點是：費用高，語言承載量少，信息難以對廣告對象進(jìn)行明確選擇。由于廣告費用十分有限，所以在選擇電視、廣播廣告時，密度不能太高。電視臺可考慮選擇香港翡翠臺、本港臺、廣州有線電視，以 15 秒和 30 秒為主；另外，如果經(jīng)費許可，還可制作 5分鐘和 10 分鐘的電視廣告雜志。電視廣告制作特別要注意視覺和聽覺沖擊力。 印刷媒體 印刷媒體具有及時、覆蓋面較廣、可讀性較高、 易保存等優(yōu)點 。主要選用報紙，如《廣州日報》、《羊城晚報》、《新快報》、《