【正文】 進(jìn)一步的印象和投資意向，項(xiàng)目的明顯優(yōu)勢(shì)和影響力已逐漸形成。眾多商家和投資者對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生濃厚的興趣和信心。憑借這個(gè)有利時(shí)機(jī)和加上聯(lián)合簽約的活動(dòng)，項(xiàng)目在市場(chǎng)上已經(jīng)塑造了良好的形象，將項(xiàng)目夾層的銷售全面推向高潮。加快項(xiàng)目整體商鋪?zhàn)赓U和夾層銷售的成功速度，提升整個(gè)銷售的進(jìn)程和為整體租賃打下強(qiáng)心針。 廣告的目的是促使買家從“偏好”到“購(gòu)買”或是從 ―偏好 ‖到“認(rèn)租”的產(chǎn)生，必須在受眾一接觸到樓盤就受到有效吸引，迅速?gòu)闹鲃?dòng)記憶、理解受到感染、產(chǎn) 生傾向到公眾話題。這一階段的突出特點(diǎn)是涉及大量物業(yè)內(nèi)質(zhì)支撐細(xì)節(jié)，入圍目標(biāo)客戶從感性判斷上升到理性需求，并著重宣傳投資正佳廣場(chǎng)利益點(diǎn)的廣告訴求，激發(fā)目標(biāo)客戶興奮的感性賣點(diǎn)。 廣告宣傳重點(diǎn)主要是投資者和經(jīng)營(yíng)商家兩大人群： （ 1） 將本項(xiàng)目夾層即將推盤及內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的消息發(fā)布市場(chǎng)。 （ 2） .項(xiàng)目推售在即 ,故此時(shí)應(yīng)做適當(dāng)?shù)男麄鳎瑺?zhēng)取意向客戶盡早落定誠(chéng)意金。 （ 3） .繼續(xù)宣傳本項(xiàng)目，在投資者心目中樹(shù)立起正佳的品牌形象。 （ 4） .繼續(xù)確立正佳廣場(chǎng)在全國(guó)商場(chǎng)中的主導(dǎo)地位。 （ 5）繼續(xù)通過(guò)正佳廣場(chǎng)自身賣點(diǎn)的宣傳。有效地 區(qū)別傳統(tǒng)商場(chǎng)，在大眾心目中形成商場(chǎng)“升級(jí)”的思想意識(shí)。 將通過(guò)對(duì)前一周的成交的成功進(jìn)行大力的宣傳和推廣炒作以及將進(jìn)駐的國(guó)內(nèi)外全新知名品牌大商戶的信息傳播出去，借助其影響力，對(duì)外表現(xiàn)出項(xiàng)目正處于一種熱售、熱租階段和帶出無(wú)限商機(jī)的聲勢(shì)，吸引更多買家和商家的關(guān)注和產(chǎn)生興趣。 （ 1） 正佳廣場(chǎng) ———21 世紀(jì)時(shí)尚生活中心； 1） 全國(guó)唯一時(shí)尚生活中心； 2） 至大規(guī)模 3） 功能齊全 4） 配套完善 5） 規(guī)劃合理 6） 經(jīng)營(yíng)理念超前 在媒介進(jìn)行闡述和炒作時(shí)尚生活中心核心概念區(qū)別于以往傳統(tǒng)商場(chǎng)，高投資回報(bào)率。 （ 2）品牌大型商 家的進(jìn)駐。 （ 3）正佳廣場(chǎng)的地段優(yōu)勢(shì) 雄居廣州市商圈核心位置，具有巨大升值空間潛力。 （ 4）品牌商家進(jìn)入消息及時(shí)發(fā)布 不錯(cuò)時(shí)機(jī)地進(jìn)行有關(guān)品牌大商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)消息報(bào)道、炒作，引起羊群效應(yīng)，加速項(xiàng)目租售。 2. 靈活地利用電視廣告、報(bào)刊廣告、電臺(tái)廣告、互聯(lián)網(wǎng)、戶外廣告結(jié)合本項(xiàng)目宣傳主題進(jìn)行立體式市場(chǎng)炒作，務(wù)必要把一個(gè)全國(guó)第一大商場(chǎng)的氣勢(shì)表現(xiàn)得淋漓盡致樹(shù)立全國(guó)地標(biāo)性商場(chǎng)的形象，通過(guò)各種媒介運(yùn)用去感染買家和租家。 鑒于正佳廣場(chǎng)夾層的目標(biāo)客戶估計(jì)大部份集中在廣州和香港地區(qū)，顯然廣 州市購(gòu)買者接觸本樓盤的概率較高，而香港的購(gòu)買者接觸本樓盤的概率較低。所以在媒體選擇上，最好是兼顧香港和廣州兩地的電視臺(tái)：《本港臺(tái)》、《翡翠臺(tái)》，它們是廣州和香港收視率最高的電視臺(tái)，因此無(wú)論從成本還是廣告效果的考慮，它們是本階段對(duì)外宣傳是最佳媒體。 宣傳媒體為廣州市主流報(bào)紙，《廣州日?qǐng)?bào)》、《羊城晚報(bào)》、《南方都市報(bào)》；電視投放選擇《本港臺(tái)》、《翡翠臺(tái)》。 配合適當(dāng)?shù)男麄魅缈樃?，新聞媒體的報(bào)道和電臺(tái)廣告的效應(yīng)，配合大型聯(lián)合簽約的活動(dòng)儀式，將項(xiàng)目的影響力進(jìn)一步擴(kuò)大。 聯(lián)合簽約活動(dòng)的成功能 更充分地顯示項(xiàng)目的吸引力和擴(kuò)大項(xiàng)目再市場(chǎng)上的影響力。有效提高商家和投資者的投資信心，保障了下一步銷售和招商工作的順利進(jìn)行。 ．工作重點(diǎn) ? 配合新聞媒體的報(bào)道和廣告的宣傳效應(yīng)繼續(xù)對(duì)項(xiàng)目加以炒作； ? 制定第二期商鋪銷售的優(yōu)惠措施和推廣策略； ? 推出第二期期銷售商鋪的數(shù)量和各項(xiàng)優(yōu)惠的條件； ? 針對(duì)市場(chǎng)或商圈的最新租賃價(jià)格進(jìn)行必要性的價(jià)格調(diào)整（視實(shí)際情況而定）； ? 對(duì)仍未成交的目標(biāo)客戶進(jìn)行深入剖析并繼續(xù)跟進(jìn)前期為成交的意向客戶、投資者促進(jìn)其成交； ? 配合發(fā)展商與目標(biāo)客戶的合同洽談和簽署； ? 與活動(dòng)公司聯(lián)手籌備、策劃有影響力 的聯(lián)合簽約活動(dòng)，將本項(xiàng)目的知名度和成交推向高潮； ? 針對(duì)該層定位的要求對(duì)第二期有意向購(gòu)買的客戶進(jìn)行篩選； ? 安排仍未能及時(shí)簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)和新開(kāi)拓的境外投資客戶前來(lái)參加聯(lián)合簽約活動(dòng)； ? 安排香港第二批購(gòu)買家前來(lái)參加聯(lián)合簽約活動(dòng)，邀請(qǐng)有投資意向的客戶到現(xiàn)場(chǎng)考察借助參加聯(lián)合簽約活動(dòng)的機(jī)會(huì)吹谷其成交； ? 安排國(guó)內(nèi)和廣州的買家參加聯(lián)合簽約活動(dòng)； ? 部署和安排國(guó)外以及香港的大品牌客戶到本項(xiàng)目進(jìn)行簽約活動(dòng)，從多方面對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行最大的炒作，縮短項(xiàng)目的培育期； ? 制定下階段一系列相映的促銷策略和推廣措施； ．銷售策略 本階段境內(nèi)將夾層 銷售總面積的 15%商鋪推出，均價(jià) 57000 元 /M2（在均價(jià) 60000 元 / M2 基礎(chǔ)下調(diào) 5%），試探市場(chǎng)反應(yīng)。并根據(jù)銷售情況調(diào)整價(jià)格策略。鋪位安排： 以二線鋪為主，一、三線鋪各占部分，有意者交誠(chéng)意金壹萬(wàn)元。 ．預(yù)期的銷售招商效果 因有前期大品牌客戶進(jìn)駐的利好因素加上良好的夾層銷售效果所引發(fā)的連環(huán)效應(yīng)極大地增強(qiáng)本項(xiàng)目的知名度和投資活躍度，舉辦轟動(dòng)的省港和涉外的聯(lián)合簽約會(huì)能制造更大的宣傳效應(yīng)，不斷吸引眾多的投資人仕和商家選擇本項(xiàng)目，完成夾層總銷售面積的 15%。 11 月 16 日 —11 月 30 日 現(xiàn)場(chǎng)售樓部要建好 售樓部裝修 現(xiàn)場(chǎng)布置 領(lǐng)到預(yù)售證 建筑模型做好 展板 透視圖 戶外大型噴畫(huà) ．銷售資料 彩色宣傳單張。 銷售平面圖 認(rèn)購(gòu)須知 付款方法 收據(jù) 誠(chéng)意金的登記本。 價(jià)目表 樓書(shū) 按揭銀行 物業(yè)管理內(nèi)容 公約 折頁(yè) 臨時(shí)認(rèn)購(gòu)書(shū) 認(rèn)購(gòu)書(shū) 海報(bào) ．樓盤 CI:辦公用品 (信笈、售封、名片、筆、文件、飾品 ) 吊板 ．人員配合 銷售人員 財(cái)務(wù)人員 保安人員 清潔人員 ．日常工作 對(duì)外開(kāi)放現(xiàn)場(chǎng)售樓部。 銷售人員在介紹項(xiàng)目之時(shí)利用問(wèn)卷對(duì)購(gòu)買正佳夾層的意向。 促使客戶交誠(chéng)意金。 售樓部問(wèn)卷調(diào)查 售樓部備好調(diào)查問(wèn)卷，每個(gè)客戶進(jìn)來(lái)， Sales 可酌情其詢問(wèn)，并記錄在卷。主 要摸杳客戶對(duì)租價(jià)、售價(jià)意向。策劃人員匯集分析后，提出價(jià)格調(diào) 整策略。 有效吸引客方式 通過(guò)售樓部吸納意向客戶，繼續(xù)通過(guò)美聯(lián)物業(yè)各分行各地鋪吸納熟客戶。 夾層公開(kāi)發(fā)售 ： 11 月 28 日 —— 2021 年 1 月 28 日（為期 60 天） 的 開(kāi)盤當(dāng)天主要以推出優(yōu)惠措施來(lái)吸引大批客戶成交。 采用全方位的媒體報(bào)導(dǎo)，將項(xiàng)目全面曝光，引發(fā)市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng)；并以越早登記折扣越多來(lái)進(jìn)行推廣。 ．廣告宣傳目的 從“偏好”到“購(gòu)買”的產(chǎn)生，購(gòu)買者處于一 個(gè)不斷排除疑慮的心理過(guò)程，使發(fā)展商“ 21 世紀(jì)示范超級(jí)商場(chǎng)”、“全國(guó)首席商場(chǎng)”的品牌脫穎而出。這種賣點(diǎn)無(wú)論對(duì)于客戶，還是發(fā)展商品牌的建樹(shù)都具有深刻的影響力，同時(shí)，又在感性附加值上濃墨渲染，推廣樓盤深層定位，并繼續(xù)深化本項(xiàng)目利益點(diǎn)的訴求，最終達(dá)到商家購(gòu)買信心。 廣告宣傳重點(diǎn) （ 1）發(fā)布夾層公開(kāi)推售消息，促使客戶進(jìn)行認(rèn)購(gòu) （ 2） 正佳廣場(chǎng) ——21 世紀(jì)模范商場(chǎng)時(shí)尚生活中心的形象建立 （ 3） 投資回報(bào)的利益點(diǎn)的訴求 （ 4） 軟性文章炒作正佳廣場(chǎng)的成交量 （ 5） 不斷發(fā)布正佳廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主題和賣點(diǎn)它會(huì)給正佳廣場(chǎng)的旺場(chǎng)的影響深度和廣度，從而樹(shù)立夾層 購(gòu)買者的購(gòu)買信心，經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)信心。 （ 6） 不斷炒作，在正佳商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)前景，吸引投資者和經(jīng)營(yíng)商家。抓住時(shí)機(jī)，深入宣傳本項(xiàng)目，繼續(xù)宣傳和炒作本項(xiàng)目提高正佳廣場(chǎng)在市場(chǎng)的認(rèn)知度并確立正佳廣場(chǎng)在市場(chǎng)地位。 將前期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)所成功銷售的信息，項(xiàng)目的規(guī)模和成功進(jìn)駐的國(guó)內(nèi)外全新知名品牌商戶優(yōu)厚的發(fā)展趨勢(shì)和回報(bào)作為重點(diǎn)宣傳出去，借助其影響力，對(duì)外表現(xiàn)出項(xiàng)目正處于供不應(yīng)求發(fā)售階段和帶出其突顯的商機(jī)和發(fā)展?jié)摿?，吸引更多商家的關(guān)注和投資興趣。 . 推廣賣點(diǎn) (1)正佳廣場(chǎng) ——廣州市時(shí)尚生活中心； 1） 21 世紀(jì)示范超級(jí)商場(chǎng) 2）全 國(guó)首席商場(chǎng) 3）各層功能分布優(yōu)越性 4）各層功能賣點(diǎn) 在媒介進(jìn)行闡述和炒作時(shí)尚生活中心核心概念區(qū)別于以往傳統(tǒng)商場(chǎng)。 (2).地段優(yōu)勢(shì) 1） 廣州第一大商圈核心地，人流如潮商機(jī)無(wú)限。 2） 交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。 3） 夾層直通廣州市雙地鐵。 (3).輕松投資計(jì)劃。 (4).高投資收?qǐng)?bào)率。 1． 廣告宣傳定位： 全國(guó)最大的正佳商場(chǎng)內(nèi)集合眾多世界一流的品牌店鋪及運(yùn)用國(guó)際化的管理模式是中國(guó)內(nèi)集購(gòu)物、娛樂(lè)、悠閑一體的大型生活購(gòu)物中心。 2． 廣告目標(biāo)： 以香港、廣州為根據(jù)地，推出鋪天蓋地的系列廣告，以達(dá)到眾所周知的效果 ，充分突出本商場(chǎng)的品牌形象，以經(jīng)營(yíng)世界一流品牌為中心，吸引世界各地知名品牌客戶和零售商進(jìn)駐。 3． 廣告媒體： 選擇廣告媒體時(shí)，要考慮各媒體的優(yōu)缺點(diǎn)。除使用傳統(tǒng)的廣告媒體外，還可考慮一些富創(chuàng)意的廣告。例如大型電子屏幕；售樓部外設(shè)置極具創(chuàng)意的電腦噴畫(huà)，帶出項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)；運(yùn)用形象廣告，使項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)在眾多廣告中突顯出來(lái)，從而增加廣告效果，達(dá)到本項(xiàng)目的形象塑造目標(biāo)。（廣告推出時(shí)間為十月底） 此階段的活動(dòng)集中在擴(kuò)大市場(chǎng)影響力，提升項(xiàng)目的形象上，因此，活動(dòng)的促銷性質(zhì)較強(qiáng)，要銷售部門密切配合。 增加各項(xiàng)有影響力達(dá)到簽約儀式或主題活動(dòng)，配合單張和廣告所制造出來(lái)的有利因素以及影響力。有效吸引和提高項(xiàng)目各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，使商家和投資者不斷通過(guò)不同的途徑來(lái)增強(qiáng)投資信心，為保障項(xiàng)目的夾層銷售、整體招商工作的順利進(jìn)行。 ? 將前期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)所成功銷售的信息，項(xiàng)目的規(guī)模和成功進(jìn)駐的國(guó)內(nèi)外全新知名品牌商戶優(yōu)厚的發(fā)展趨勢(shì)和回報(bào)作為重點(diǎn)宣傳，對(duì)項(xiàng)目加大力度炒作和摧谷； ? 推出本期商鋪銷售的優(yōu)惠措施和推廣策略； ? 推出本次銷售商鋪的數(shù)量和各項(xiàng)優(yōu)惠的條件； ? 針對(duì)市場(chǎng)或商圈的銷售因素對(duì)最新價(jià)格進(jìn)行必要性的價(jià)格調(diào) 整，確保資金的盡快回籠。 ? 繼續(xù)跟進(jìn)仍處于觀望中的目標(biāo)客戶，對(duì)前期未成交的意向客戶、投資者進(jìn)行催谷促進(jìn)其成交； ? 配合發(fā)展商與目標(biāo)客戶的合同洽談和簽署； ? 策劃有影響力的簽約活動(dòng)或作系列性的戶外主題宣傳，提升本項(xiàng)目的美譽(yù)度和夾層銷售進(jìn)度； ? 協(xié)助發(fā)展商對(duì)本期有購(gòu)買意向的客戶進(jìn)行篩選和確定； ? 安排第二批國(guó)外以及香港的買家和投資客戶到本項(xiàng)目參加系列的主題活動(dòng)，從不同的層面對(duì)夾層銷售進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)的轟動(dòng)炒作，加快資金回籠的速度； ? 分析本階段的銷售情況，制定下一步的銷售策略和推廣措施； 、招商效果 通過(guò)有效的宣傳 形式和手法將大部分的投資者和商家的投資意欲和信心吸引過(guò)來(lái)，并使項(xiàng)目在市場(chǎng)上已經(jīng)突顯出其強(qiáng)大的優(yōu)勢(shì)和商機(jī)，借助夾層良好的銷售勢(shì)頭把項(xiàng)目的的整體形象和生命力加以提升，加快項(xiàng)目整體的商鋪?zhàn)赓U成功以及資金的回籠速度，有效快捷地完成夾層總銷售面積的 35%。 （下列比例為概數(shù)，以階段投放比例為準(zhǔn)） 宣傳費(fèi)用類別 投放比例 投放金額（萬(wàn)元） 報(bào)紙（夾報(bào)、繕稿、廣告等） 40% 240 電視 18% 108 電臺(tái) 10% 60 戶外 8% 48 公關(guān)活動(dòng) 15% 90 銷售資料及現(xiàn)場(chǎng)包裝等 9% 54 合計(jì) 100． 00% 600 萬(wàn) 開(kāi)盤前一周廣告的鋪墊 .1 媒體組合 本階段對(duì)外宣傳，以報(bào)紙作為主要媒體，以平面廣告和繕稿形式進(jìn)行穿插使用，結(jié)合宣傳單張、美聯(lián)網(wǎng)等宣傳形式全面鋪開(kāi)。進(jìn)行立體式市場(chǎng)宣傳炒作，經(jīng)過(guò)廣告宣傳引起市場(chǎng)的關(guān)注樹(shù)立購(gòu)買的信心。 報(bào)紙：投放以《廣州日?qǐng)?bào)》、《羊城晚報(bào)》、《南方都市報(bào)》為主。 電視：投放以《本港臺(tái)》、《翡翠臺(tái)》。 其它：宣傳單張和夾報(bào)。 配合精美的單張作宣傳，報(bào)章的廣告效應(yīng)，各類 大型聯(lián)合簽約儀式和主題活動(dòng)等。 2 媒體運(yùn)用 電子媒體 如電視、電臺(tái)。這兩種媒體的優(yōu)點(diǎn)是：及時(shí)、生動(dòng)、印象深刻、靈活、覆蓋面廣，宣傳作用最大。缺點(diǎn)是：費(fèi)用高，語(yǔ)言承載量少，信息難以對(duì)廣告對(duì)象進(jìn)行明確選擇。由于廣告費(fèi)用十分有限，所以在選擇電視、廣播廣告時(shí)，密度不能太高。電視臺(tái)可考慮選擇香港翡翠臺(tái)、本港臺(tái)、廣州有線電視，以 15 秒和 30 秒為主；另外，如果經(jīng)費(fèi)許可，還可制作 5分鐘和 10 分鐘的電視廣告雜志。電視廣告制作特別要注意視覺(jué)和聽(tīng)覺(jué)沖擊力。 印刷媒體 印刷媒體具有及時(shí)、覆蓋面較廣、可讀性較高、 易保存等優(yōu)點(diǎn) 。主要選用報(bào)紙，如《廣州日?qǐng)?bào)》、《羊城晚報(bào)》、《新快報(bào)》、《