【正文】 務(wù)院曾三度發(fā)文調(diào)控樓市，頻率之高，力度之大，前所未有。在三大政策的統(tǒng)領(lǐng)下，土地、稅收、金融、保障房等方面的政策全面出擊，不僅如此，部委之間的聯(lián)合也不僅體現(xiàn) 在發(fā)文這一動(dòng)作中，而開始體現(xiàn)在政策落實(shí)的檢查中，并且開始約談地方政府。然而市場(chǎng)僅在政策出臺(tái)后有短暫回落，又分別于 34月、 79月實(shí)現(xiàn)反彈，年底樓星河灣住宅小區(qū) B 區(qū)工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 10 市又現(xiàn)反彈跡象。若以國(guó)務(wù)院針對(duì)樓市前后發(fā)文的時(shí)間間隔為一個(gè)調(diào)控周期，無疑樓市調(diào)控的周期越來越短。之所以如此的原因：在 20xx 年以前樓市 “愈調(diào)愈漲 ”的參照下，及 20xx 年樓市大反彈的背景下，政府及其政策在購(gòu)房者心目中的公信力被大幅貶低，并且已形成一種強(qiáng)烈的預(yù)期。在這種預(yù)期的支撐下， 20xx 年樓市 “三落三起 ”，并且全年成交量繼續(xù)放大，銷售均價(jià)再次攀升。但樓市反彈 的根本原因 ——通脹，廣義貨幣供應(yīng)量遠(yuǎn)高于 GDP，及負(fù)利率的存在，導(dǎo)致物價(jià)的持續(xù)上漲，從而帶來通貨膨脹，居民財(cái)富隨之縮水。而作為大眾投資渠道的股市和樓市中，股市在 20xx見頂回落后一直橫盤整理，無助于居民財(cái)富增值保值，唯有樓市成為居民最佳投資渠道，即使是限貸，全款支付亦在所不惜。正是居民投資樓市的熱情不減，開發(fā)商方能順利完成年初目標(biāo)，其中萬科更是年銷售額超過千億。開發(fā)商業(yè)績(jī)的超預(yù)期，也帶來年底土地市場(chǎng)的火熱，地王此起彼伏。這說明開發(fā)商在良好業(yè)績(jī)支撐下，對(duì)樓市未來滿懷信心。 金融政策 差別化信貸 ，首付比例和貸款利率上調(diào) “國(guó)十一條 ”明確了家庭二套房首付比例不得低于 40%， “新國(guó)十條 ”則明確了 90 平米以上的家庭首套自住房首付比例不得低于 30%，家庭二套房首付比例不得低于 50%，利率不得低于基準(zhǔn)利率的 ，三套及以上住房貸款，首付比例及貸款利率應(yīng)大幅度提高。 20xx年 9 月 29 日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)出臺(tái)《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》， 90平米以下的首套自住房首付比例也調(diào)整至三成，明確要求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款。信貸政策的調(diào)整是影響居 民購(gòu)房需求的重要手段，也是見效最快的。 20xx 年，信貸政策中首付比例及貸款利率的不斷上調(diào)，提高了銀行貸款的杠桿化購(gòu)房的準(zhǔn)入門檻，直接減少了支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求。 六調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率， %的歷史新高 星河灣住宅小區(qū) B 區(qū)工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 11 從 20xx年 1月 12日到 12月 10日，央行六次上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率，尤其是臨近年末，一個(gè)月內(nèi)三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，央行收縮整體流動(dòng)性的意圖明顯，目前，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率已高達(dá) %的歷史高位。存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)，減少了商業(yè)銀行的可貸資金，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，購(gòu)房者從銀行申請(qǐng)的購(gòu)房貸款會(huì) 趨嚴(yán)，而開發(fā)商從銀行獲得的開發(fā)貸款將面臨緊縮。 只是 20xx 年全年累計(jì)新增信貸 ，雖然同比減少了 %，但卻突破了全年 。此外，全年的貨幣投放同比增長(zhǎng) %，在整體流動(dòng)性寬松的大背景下，數(shù)量型緊縮力不從心。 人民幣升值及熱錢泛濫背景下慎之又慎的加息 20xx年 10月 19日晚，央行宣布自 20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 。 12月 25日晚，央行年內(nèi)二度加息，自 26日起，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 分點(diǎn)。 20xx年 7月份以來，國(guó)內(nèi) CPI 持續(xù)走高， 11月同比增速高達(dá) %，已經(jīng)連續(xù) 5個(gè)月同比增速超過 3%，與一年期存款基準(zhǔn)利率相比，兩者之間的敞口不斷拉大，而負(fù)利率常態(tài)化將誘發(fā)銀行儲(chǔ)蓄搬家和存款活期化。 20xx年的加息在人民幣升值及國(guó)外量化寬松的大背景下，變得非常艱難。盡管國(guó)內(nèi) CPI 走高，但年內(nèi)開啟的兩次加息，都出乎多數(shù)人意料。加息來襲后，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，一方面是增加了購(gòu)房者的支付成本；另一方面是開發(fā)商從銀行獲得貸款成本也將上升。后期，隨著加息通道形成，將逐步加強(qiáng)購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)下行的預(yù)期，但只要負(fù) 利率依然存在，樓市保值增值的功能仍在。 稅收政策 20xx年 3月 9日，財(cái)政部和國(guó)稅總局出臺(tái)《關(guān)于首次購(gòu)買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》，對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買 90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買人均不適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。 星河灣住宅小區(qū) B 區(qū)工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 12 20xx年 5月 26日，國(guó)稅總局出臺(tái)《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，明確了土地增值稅清算工作中有關(guān)收入確認(rèn)、開發(fā)費(fèi)用扣除、土地閑置費(fèi)的扣除等問題，為土地增值稅清算工作的開展掃清障礙。 20xx年 6月 3日，國(guó)稅總局再度 出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》，要求充分發(fā)揮土地增值稅調(diào)控作用，科學(xué)合理制定預(yù)征率，加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征工作，同時(shí)規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞。 20xx年 9月 29日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一普通住房的，減半征收契稅； 90平方米及以下家庭唯一普通住房的，減按 1%稅率征收契稅。對(duì)出售自有住房并在 1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。取消契稅和個(gè)人所得稅的部分優(yōu)惠政策，目的在于通過不再減免購(gòu)房者購(gòu)房成本，減 少市場(chǎng)需求。土地增值稅的清算工作主要是針對(duì)開發(fā)商，通過提高預(yù)征率及清算土地增值稅，收緊開發(fā)商的資金鏈，從而迫使開發(fā)商加快樓盤銷售，回收資金。目前，已經(jīng)有深圳、廣州、成都等多個(gè)城市上調(diào)了預(yù)征率，但土地增值稅的清繳則是個(gè)難題，地方清繳土地增值稅的積極性并不高。 土地政策 20xx年 1月 21日，國(guó)土資源部出臺(tái)《關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》，通知要求進(jìn)一步加強(qiáng)管理，提高用地報(bào)批效率，促進(jìn)土地合理利用，改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作。明確了申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房 、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于 70%。 20xx年 3月 11日，國(guó)土資源部出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，又稱土地新政 “國(guó)十九條 ”，通知要求依法加強(qiáng)監(jiān)管，切實(shí)落實(shí)房地產(chǎn)土地管理的各項(xiàng)規(guī)定，增強(qiáng)土地政策參與房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的針對(duì)性和靈活性，增加保障性為重點(diǎn)的住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，星河灣住宅小區(qū) B 區(qū)工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 13 提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率，明確了 “開發(fā)商競(jìng)買保證金最少兩成 ”、 “1 月內(nèi)付清地價(jià) 50%”等土地調(diào)控政策。 20xx年 9月 27日，國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》，通知要求進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)的管理調(diào)控，明確提出：企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競(jìng)買資格。 20xx年 12月 19日，國(guó)土資源部《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》，通知指出，未完成保障性住房供地的，年底前不得再出讓大戶高檔住房用地，建立土地交易異常情況快報(bào)制度，對(duì)于住宅用地容積率小于 1 等違反政策規(guī)定的出讓公告，主管部門需及時(shí)撤銷公告，違規(guī)違法出讓土地將沒收其違法所得，并追究責(zé)任。土地政策參與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，是 對(duì)開發(fā)商的源頭供給進(jìn)行規(guī)范。20xx 年的土地政策有如下突出點(diǎn)：一是加大保障房用地供給力度，為保障房建設(shè)的有效開展保駕護(hù)航；二是加大違法違規(guī)行為清理查德處力度，在全國(guó)范圍內(nèi)開展閑置土地的清查與問責(zé)；三是行政干預(yù)土地成交的價(jià)格上漲，建立上報(bào)制度。 該項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家住房產(chǎn)業(yè)政策的要求，符合相關(guān)法律法規(guī)、宏觀調(diào)控政策，項(xiàng)目的工程技術(shù)方案設(shè)計(jì)合理，技術(shù)指標(biāo)控制在產(chǎn)業(yè)政策范圍內(nèi)。本項(xiàng)目建設(shè)單位有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)、有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、又符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本、有足夠的專業(yè)技術(shù)人員，符合中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管 理法。 行業(yè)準(zhǔn)入分析 行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，它不僅涉及土地與建筑產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)，而且還從事部分土地的開發(fā)和房屋建設(shè)，甚至包括住宅、廠房、庫(kù)房以及商業(yè)、旅游、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育、辦公等各種房屋的建造、星河灣住宅小區(qū) B 區(qū)工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 14 改建、裝飾、維修、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)。 所以，房地產(chǎn)業(yè)具有生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)三重屬性，主要執(zhí)行流通和服務(wù)的職能。房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)已成為一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)，可將房地產(chǎn)業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)的第二層次，其產(chǎn)值是國(guó)民生產(chǎn)總值的重要組成部分。 房地產(chǎn)業(yè)具有以下明顯的特點(diǎn)： ●房產(chǎn)、地產(chǎn)的交易是不可分割 的。 ●不同地域的房地產(chǎn)價(jià)格差異很大。 ●房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)小，獲利大，但經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的投資大，建設(shè)周期長(zhǎng)。 加入 WTO 后，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)不僅要面臨國(guó)內(nèi)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，還要接受來自全球企業(yè)的直接壓力。面對(duì)全球化形勢(shì)，各國(guó)政府和企業(yè)都已經(jīng)注意到，要想提高產(chǎn)品在市場(chǎng)上的占有率和取得領(lǐng)先地位，必須使自己的產(chǎn)品或服務(wù)質(zhì)量達(dá)到并保持先進(jìn)水平。 房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)推行 ISO9000 和 ISO14000 標(biāo)準(zhǔn)， 要達(dá)到質(zhì)量目標(biāo)，供方應(yīng)建立一個(gè)預(yù)防系統(tǒng)，而非測(cè)量系統(tǒng)，并監(jiān)察是否正確地完成有關(guān)工作 。 質(zhì)量問題往往是不能控制某些活動(dòng)的結(jié)果，要 解決質(zhì)量問題，公司必須建立一套質(zhì)量管理的方法；一個(gè)優(yōu)良的質(zhì)量管理系統(tǒng)應(yīng)是一個(gè)適合機(jī)構(gòu)本身的系統(tǒng)，而發(fā)展及執(zhí)行此系統(tǒng)則需要時(shí)間及努力。一個(gè)優(yōu)良的質(zhì)量管理系統(tǒng)，可使機(jī)構(gòu)有信心展示其效率 。 擬建項(xiàng)目建設(shè)單位和擬建項(xiàng)目符合相關(guān)規(guī)定 擬建項(xiàng)目建設(shè)單位是 山西錦佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ，該公司經(jīng)山西省 運(yùn)城市工商行政管理局 ，成立于 20xx 年，注冊(cè)資本 3000 萬元，是以房地產(chǎn)開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的新型現(xiàn)代化開發(fā)企業(yè)，經(jīng)營(yíng)范圍有房地產(chǎn)開發(fā)及 經(jīng)營(yíng) 等。擬建項(xiàng)目單位的領(lǐng)導(dǎo)層領(lǐng)導(dǎo)有方，責(zé)任心強(qiáng)，素質(zhì)高，管理層技術(shù)力量雄厚，質(zhì)量管理 意識(shí)強(qiáng)，他們視質(zhì)量為企業(yè)的生命，有一套適合自己公司的質(zhì)量管理體系，又具有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，有信心星河灣住宅小區(qū) B 區(qū)工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 15 將該項(xiàng)目建設(shè)成一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的住宅小區(qū)。 擬建項(xiàng)目符合國(guó)家相關(guān)政策和法規(guī)，無論從土地使用，建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、組織管理、節(jié)能、安全，還是環(huán)境保護(hù)，都符合相關(guān)政策和法規(guī)的要求。因此該項(xiàng)目建設(shè)單位和建設(shè)目標(biāo)符合行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。 星河灣住宅小區(qū) B 區(qū)工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 16 第三章 工程建設(shè)方案 建設(shè)條件 項(xiàng)目區(qū)位置現(xiàn)狀 該項(xiàng)目區(qū)東臨安邑水庫(kù)，西臨禹西路，南側(cè)為鋪安街，北側(cè)為供水公司。沿禹西路向北，是已經(jīng)建成通車的學(xué)苑北路立交橋，由 此可快捷到達(dá)運(yùn)城機(jī)場(chǎng)、大運(yùn)高速、運(yùn)城長(zhǎng)途汽車站等；向南 800 米為紅旗東街，一直向東可達(dá)運(yùn)三高速；項(xiàng)目區(qū)距離河?xùn)|廣場(chǎng)、南風(fēng)廣場(chǎng)等運(yùn)城市中心不足 6 公里。周邊市政配套設(shè)施齊全，區(qū)域內(nèi)地勢(shì)平坦，交通方便，經(jīng)有關(guān)單位初步勘查，未發(fā)現(xiàn)需要保護(hù)的文物和古建筑，無大的工業(yè)污染。周邊市政基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，有很好的發(fā)展前景和經(jīng)濟(jì)、人文發(fā)展?jié)摿Α? 氣象條件 溫度 最冷月平均氣溫 7℃ 最熱月平均氣溫 ℃ 極端最低氣溫 ℃ 極端最高氣溫 ℃ 最高日較差 ℃ 最高年較差 ℃ 濕度 月平均相對(duì)濕度 63% 最大值 69% 最小值 57% 平均日照年 49% 風(fēng)向及風(fēng)速 全年主采風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)（ SE） 星河灣住宅小區(qū) B 區(qū)工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 17 夏季風(fēng)速 冰凍深度 43cm 降水量 年平均降雨量 最大降雨量 最小降雨量 水文地質(zhì)條件 ⑴ 地基土主要為第四系全新統(tǒng)人工堆積雜填土及上更新統(tǒng)沖洪積濕陷性粉土、粉土組成，無斷層、破碎帶等。 ⑵ 場(chǎng)地內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn)象，地基穩(wěn)定，適宜建筑。 ⑶ 該場(chǎng)地地基土為均勻地基土。 ⑷ 場(chǎng)地土屬中軟（場(chǎng)地）土，場(chǎng)地類別為 III 類，無震陷。 ⑸ 場(chǎng)地內(nèi)沒有對(duì)工程不利的埋藏物。 ⑹ 場(chǎng)地土對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)具有微腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土中的鋼筋具有微腐蝕性，對(duì)鋼結(jié)構(gòu)具有微腐蝕性。 ⑺ 該區(qū)標(biāo)準(zhǔn)凍深 。 ⑻ 該區(qū)抗震設(shè)防烈度為 7 度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 ，地震分組為第二組。建筑場(chǎng)地對(duì)建筑抗震介于有利于不利之間，可視為可進(jìn)行建筑的一般場(chǎng)地。 建議 ⑴ 根據(jù)擬建建筑物的荷載及場(chǎng)地地基土層的地質(zhì)條件，綜合考慮對(duì)兩