【正文】 范》（ GBJ11888）； 10）《公共建筑節(jié)能設計標準》（ GB501892020）； 11）《建筑結(jié)構荷載規(guī)范》（ GB500092020）（ 2020 版）； 12）國家和地區(qū)有關的設計規(guī)范、標準和規(guī)定。 擬建 項目的建筑方案 金域華庭項目 占地 平方米，總建筑面積為 平方米，建筑密度為 19%，建筑容積率為 ，綠地率為 35%。 （一）規(guī)劃設計理念 以人為本，創(chuàng)造引領西南組團 中心區(qū) 商住人文生活環(huán)境的地標性社區(qū)。 定位于一個可持續(xù)發(fā)展的社區(qū)，從某種程度上說，在經(jīng)濟、服務和管理 上做到自給自足。 將含地面和地下停車場、商業(yè)、會所、中心花園等服務設施，創(chuàng)造一個生動而友好的居住環(huán)境。 科學合理利用土地為前提，以高層住宅為主體，采用點式規(guī)劃布局，充分利用 項目北 側(cè)城市森林公園的良好景觀優(yōu)勢，合理規(guī)劃建筑朝向，大道景觀的最大化利用。 （二）戶型 本項目共規(guī)劃有 樓高 1 18 層的 高層住宅，戶型建筑面積由 70 ㎡至 130㎡不等。并根據(jù)每 幢 樓的位置、朝向等情況提出多種相應的戶型設置。每種戶型都做到“三明”設計，適合廣東地區(qū)住 戶對住宅的基本要求，住宅主朝向無遮擋，主要為南北朝向，主朝向間距 30m 以上，局部樓距達到 60m。 建筑設計 本項目小區(qū)在設計構思中，力圖使建筑能夠在優(yōu)美的環(huán)境中，以自身的建筑語言體現(xiàn)出自身的風格，并與周圍環(huán)境融合。立面設計中，以豐富和諧的色彩配合現(xiàn)代的建筑造型，創(chuàng)造出親切、協(xié)調(diào)、富有人情味的建筑形象。在形式上，選用了挑板、凸窗、檐口、線角、頂部構架等建筑元素，并對其比例進行商業(yè)部分配以黃色、紅色，形成生動、豐富的立面造型。注重窗、陽臺、空調(diào)機等立面構件的細部處理及墻面的材料色彩和組成 的變化。立面簡潔、輕松、既節(jié)約造價，又呈現(xiàn)南國居住建筑的秀雅風格。 結(jié)構設計 結(jié)構設計基本風壓 WO＝ ㎡；樓面均布活荷載為 4KN/㎡，特殊的設備荷載按實際情況考慮。 本工程抗震設防烈度為 6 度，按鋼筋混凝土框架結(jié) 構設計。擬采用預制管樁基礎，視地質(zhì)勘察結(jié)果定。 道路設計 本小區(qū)道路系統(tǒng)規(guī)劃遵循“短、捷、順”的原則，以環(huán)狀道路做為小區(qū)主干及消防車道，人車分流的交通系統(tǒng)，小區(qū)主出入口設置在用地北面，順接城市支 路 —— 錦江路。道路規(guī)劃設計充分考慮為步行服務，體現(xiàn)對人的關懷。主要表 現(xiàn)在： 汽車繞組團外圍道路進入地下車庫，戶主可通過地下室的樓梯直接進入組團綠化平臺，出入方便，組團內(nèi)部除留有緊急消防通道以外，是完全的人行空間，形成完全的人車分流系統(tǒng)。人行系統(tǒng)融入景觀系統(tǒng)的規(guī)劃設計中，各個組團的人行流線相串聯(lián)，達到“步移景異”的效果與綠化帶結(jié)合的自由式人行道。 重視道路景觀設計，使駕車或步行是一個愉快的過程。如機動車道兩旁均為綠化，而人行道則是或穿插于綠化之中，或穿過架空層下面的水榭。 貫徹適用、經(jīng)濟和安全的原則，道路布局合理、流暢且生動。活動與綠化結(jié)合極容易獲得良好的景觀效果 。 停車場主要通過路邊硬地綠化、半地下及地下室作為停車位，解決停車問題的同時確保環(huán)境綠化的品質(zhì)。 給排水設計 本項目用水有生活用水、綠化用水和消防用水。項目供水管道沿道路布置，擬從市政給水管網(wǎng)上引入 2 根 DN150 的給水管 ， 能夠滿足項目用水需要。根據(jù)有關消防規(guī)范 將生活用水與消防供水系統(tǒng)合一。樓宇排水系統(tǒng)采用雨污分流方式。 消防 方面用水， 小區(qū)內(nèi)以 DN150 的管道形成環(huán)狀管網(wǎng)，每隔 50 米設置一個室外消火栓，型號為 SS10010。室外消防 用 水由消防泵加壓后提供，消防水池貯水為 2 小時的室內(nèi)消防用 水量。同時，在室內(nèi)消防管網(wǎng)上設置水泵接合器 。 通風及空調(diào)設計 本項目采用 自然通風，空調(diào)由住戶自行選擇安裝。 電氣設計 項目內(nèi)設配電房供電，配電房設置于地下室。 變配電 房 內(nèi)設 1000KVA 變壓器一臺。高壓柜采用真空斷路器，變壓器采用新式節(jié)能干式變壓器。系統(tǒng)低壓母線分段運行，相互聯(lián)絡。 低壓采用 TNS 方式供電。 電源 ， 由城區(qū) 供電網(wǎng) 引 1 路 10KV 專線給小區(qū)供電， 10KV 電纜埋地引入小區(qū) 配電房 。 照明系統(tǒng) 。 照度按國家標準中間值執(zhí)行，燈具采用節(jié)能燈具。 各樓內(nèi)照明采用多管日光燈 ,戶外路燈采 用高壓鹵素氣體光源照明，景觀用燈 采用節(jié)能裝飾燈。 防雷接地 。 按三級防雷建筑考慮，接地按共 用接地裝置考慮， 接地電阻 R≤1歐姆。 弱電系統(tǒng) 設計 電話系統(tǒng) 。 由城市 通訊 光纖引入小區(qū) 機 房，設置 ADSL 復用設備，提供用戶寬帶上網(wǎng)業(yè)務，小區(qū)內(nèi)設若干戶外電話分線箱，為用戶提供電話線路。 有 線 電視系統(tǒng) 。 弱電中心內(nèi)設有 線 電視房，小區(qū)配置 有 線 電視雙向傳輸網(wǎng)，采用 HFC 接入方式向住戶提供寬帶接入 。 消防設計 本項目建筑物為二類高層建筑物，耐火等級為Ⅱ級。所有樓梯間和通道需符合《高層建筑設計防火規(guī)范 》 GB50045－ 95。項目設有室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)、自動噴淋滅火系統(tǒng)。電房設水噴霧滅火系統(tǒng)。 綜上所述， 金域華庭項目建筑 方案比較完善 ,在總平面布置上有效地合理利用空間尤其是 道路環(huán)境的設計。 建筑設計經(jīng)濟科學 ,結(jié)構牢固可靠 ,消防符合有關規(guī)范的要求 ,另外項目的給排水和通風及空調(diào)設計也是比較完備的?？傮w來說項目的規(guī)劃設計是經(jīng)濟、適用、可靠的。 擬建項目的投資規(guī)模和資金籌措方案 擬建項目總投資 本項目預計總投資約為 萬元， 見表 14。預計項目建設期 15 個月，即由 09 年 11 月（ 項目現(xiàn)已著手進行前期工作）籌建至 2020 年 1 月竣工。項目初始建設投資由自有資金投入，預計 2020 年上半年進入建設期高峰將產(chǎn)生一定的資金缺口，屆時進行短期融資解決。項目建設后期即 2020 年下半年項目開始發(fā)售時可回籠大量的資金，則資金狀況可較為寬松。項目具體投資和籌資由 xxyyzz 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 內(nèi)部詳細策劃。 表 14 工程項目開發(fā)建設投資估算表 項 目 名 稱 總 價 (萬元 ) 單方造價 (元 / ㎡ ) 一、項目開發(fā)成本 二、項目開發(fā)費 三、管理及其他不可預見費 四、 項目總投資 擬建項目資本金 資金來源主要通過自籌和銀行貸款解決，現(xiàn)土地費用 萬元已交納。依照 國務院 新 公布 的 《關于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》 (國發(fā)〔 2020〕 27 號 )， 從 2020 年 5 月 27 日 起 ， 對 不同行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例 進行了 細化 ，其中， 保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為 30%。 xxyyzz 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 自有資本占總投資比例符合要求。 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析 發(fā)展 規(guī)劃分析 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃 “ 十一五 ” 時期是全面建設小康社會的關鍵時期，具有承前啟后的歷史地位，既面臨難得機遇，也存在嚴峻挑戰(zhàn)。我國具備保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展和社會和諧進步的有利條件。城鄉(xiāng)居民消費結(jié)構加速升級，將帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構加快調(diào)整和城鎮(zhèn)化加快發(fā)展，市場潛力巨大。勞動力資源豐富，國民儲蓄率較高，基礎設施不斷改善，產(chǎn)業(yè)配套能力較強，科技教育具有較好基礎，社會政治保持長期穩(wěn)定。改革向縱深推進，社會主義市場經(jīng)濟體制逐步完善，將進一步激發(fā)社會活力和發(fā)展動力。和平、發(fā)展、合作成為當今時代的潮流，世 界政治力量對比有利于保持國際環(huán)境的總體穩(wěn)定，經(jīng)濟全球化趨勢深入發(fā)展，科技進步日新月異，生產(chǎn)要素流動和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移加快，我國與世界經(jīng)濟的相互聯(lián)系和影響日益加深，國內(nèi)國際兩個市場、兩種資源相互補充，外部環(huán)境總體上對我國發(fā)展有利。 根據(jù)全面建設小康社會的總體要求，“十一五”時期要努力實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行。國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 %，實現(xiàn)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值比 2020年翻一番。城鎮(zhèn)新增就業(yè)和轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)勞動力各 4500萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 5%。價格總水平基本穩(wěn)定。國際收支基本平衡。 “十一五”時期，堅持市場化、產(chǎn)業(yè)化、社 會化方向，拓寬領域、擴大規(guī)模、優(yōu)化結(jié)構、增強功能、規(guī)范市場，提高服務業(yè)的比重和水平。適應居民消費結(jié)構升級趨勢，繼續(xù)發(fā)展主要面向消費者的服務業(yè)，擴大短缺服務產(chǎn)品供給，滿足多樣化的服務需求。積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，調(diào)整住房供應結(jié)構，重點發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟適用住房，嚴格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則，加強對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進住房梯次消費。完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強資本金管理，規(guī)范發(fā)展住房消費信貸和保險。規(guī)范物業(yè)管理行為，提高市場化程度。 表 21 我國“十一五”時期國 民經(jīng)濟和社會發(fā)展的主要目標 類別 指標 2020 年 2020 年 年均增長(%) 屬 性 經(jīng)濟 增長 國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬億元） 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（元） 13985 19270 預期性 預期性 經(jīng)濟結(jié)構 服務業(yè)增加值比重（ %） 服務業(yè)就業(yè)比重（ %） 研究與試驗發(fā)展經(jīng)費支出占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重（ %） 城鎮(zhèn)化率（ %） 43 2 47 [3] [4] [] [4] 預期性 預期性 預期性 預期性 人口資源環(huán)境 全國總?cè)丝冢ㄈf人） 單位國內(nèi)生產(chǎn)總值能源消耗降低（ %） 單位工業(yè)增加值用水量降低（ %） 農(nóng)業(yè)灌溉用水有效利用系數(shù) 工業(yè)固體廢物綜合利用率（ %） 耕地保有量（億公頃） 主要污染物排放總量減少（ %） 森林覆蓋率（ %） 130756 136000 60 20 ＜ 8? [20] [30] [] [] [10] [] 約束性 約束性 約束性 預期性 預期性 約束性 約束性 約束性 公共服務人民生活 國民平均 受教育年限（年） 城鎮(zhèn)基本養(yǎng)老保險覆蓋人數(shù)（億人） 新型農(nóng)村合作醫(yī)療覆蓋率（ %） 五年城鎮(zhèn)新增就業(yè)（萬人） 五年轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)勞動力（萬人） 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率（ %） 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） 農(nóng)村居民人均純收入（元） 10493 3255 9 80 5 13390 4150 [] [] [4500] [4500] 5 5 預期性 約束性 約束性 預期性 預期性 預期性 預期性 預期性 注：國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民收入為 2020年價格；帶 [ ]的為五年累計數(shù)；主要污染物指二氧化硫和化學需氧量。 專項規(guī)劃 對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》第四篇“加快發(fā)展服務業(yè)” 第十七章“豐富消費性服務業(yè)” 第二節(jié)“發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)”指出，“調(diào)整住房供應結(jié)構，重點發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟適用住房，嚴格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則，加強對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進住房梯次消費。完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強資本金管理，規(guī)范發(fā)展住房消費信貸和保險。規(guī)范物 業(yè)管理行為，提高市場化程度。” 區(qū)域規(guī)劃 xx規(guī)劃 《 xx 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》第四章 “ 主要任務和措施 ” 提出要推進現(xiàn)代化大城市建設，加快建設組團城市，全面實施 “2+5” 組團城市發(fā)展規(guī)劃，加快建設中心組團和大良容桂組團兩個 100 萬人口以上的新城區(qū)，培育獅山組團、西南組團、西江組團、大瀝組團、九江龍江組團五個 30 萬～50 萬人口規(guī)模的城區(qū)，扶持九個 10～ 20 萬人口規(guī)模的城鎮(zhèn)（群），完善其它 10萬人口規(guī)模以下的小城鎮(zhèn)，形成四級城鎮(zhèn)等級結(jié)構，推進新型城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。發(fā)揮中 心組團建設的引領和示范帶動作用，突出各組團的發(fā)展特色，提升中心城鎮(zhèn)建設水平。積極參與廣佛都市圈建設，形成在空間形態(tài)上與珠江東西岸的 “ 港深— 珠澳 ” 相呼應的現(xiàn)代化大都市圈。到 2020 年，全市城市化水平達到 80%以上，中心城區(qū)城市化水平達到 85%。 yy區(qū)規(guī)劃 （ 1）《 xxyy 區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 》指出 yy 區(qū)在未來幾年的發(fā)展 戰(zhàn)略 是 致力打造以 “ 西南組團 ” 為中心，以 yy 大道為軸線的東部工業(yè)板塊和西部服務業(yè)板塊。形成兩翼齊飛 、 三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的 yy 經(jīng)濟社會發(fā)展的總體格局。 現(xiàn)摘錄其中 1 條戰(zhàn)略如下： 城市化戰(zhàn)略。把西南中心城區(qū)和全區(qū)城市化建設結(jié)合起來，加快