【正文】 資”和 “ 其 他應(yīng)付款 ”分別為 1， 680， 元、 101， 元和 5， 469， 元。 相信隨著 xxyy區(qū) 金域華庭 項目的開工、建設(shè)， zz 公司 的盈利情況更加樂觀 。相信隨著資本的不斷積累和人員素質(zhì)的不斷提高加上股東在房地產(chǎn)開發(fā)方面的綜合運營能力已經(jīng)比較成熟，相信 zz 公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)部有足夠的能力開發(fā)大中型商品房項目?！? yy 區(qū) “ 十一五 ” 期間和到 2020 年的發(fā)展目標是：到 2020 年，全區(qū)生產(chǎn)總值比 2020 年增長 倍 (翻兩番多 )，人均 GDP 達到 8,000 美元以上；每萬元 GDP能耗下降 20%左右，年均下降 5%；經(jīng)濟實力進一步增強，人民富裕安康，社會更加和諧，率先基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化；到 2020 年，全區(qū)生產(chǎn)總值比 2020 年再翻一番多，人均生產(chǎn)總值達到 20,000 美元以上，建設(shè)經(jīng)濟繁榮、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)、社會和諧的 yy，力爭全面實現(xiàn)現(xiàn)代化。主要城市 職能為：廣佛都市區(qū)西部交通樞紐與物流基地；廣佛都市區(qū)外圍居住中心和旅游、會議、培訓(xùn)基地；佛山西部制造業(yè)基地； xx 域重要的綠色農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工基地。隨著越來越多的名企、外企進入 yy 投資， yy 的經(jīng)濟開始飛速發(fā)展起來，而 yy的房地產(chǎn) 業(yè) 也進入了快速發(fā)展階段。 項目具體位置見附圖“項目地理位置圖”。 表 13 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標一覽表 序號 項目名稱 指標 1 規(guī)劃總用地 ㎡ 2 凈用地面積 ㎡ 3 總建筑 面積 ㎡ 4 其中 計算容積率建筑面積 ㎡ 其中 住宅建筑面積 ㎡ 商鋪建筑面積 2020 ㎡ 5 配建地下停車場 10833 ㎡（不計入容積率） 6 建筑基地面積 3600 ㎡ 7 建筑密度 19% 8 容積率 9 綠地率 35% 10 總戶數(shù) 384 11 每戶人數(shù) 12 居住人口 1228 13 停車位 380 14 其中 地下停車位 274 15 地面停車位 60（小區(qū)外） 16 109（小區(qū)內(nèi) ） 17 其中套型面積小于 90 平方米的住宅建筑面積占總住宅面積的比例 70% 注：本方案符合“國六”條要求 擬建項目的設(shè)計依據(jù)與規(guī)范 （一）設(shè)計依據(jù) ●本建設(shè)項目立項批準文件 ●本工程項目紅線圖 ●本工程項目地質(zhì)勘察報告 ●本工程項目土地使用規(guī)劃設(shè)計條件 ●設(shè)計合同及設(shè)計任務(wù)書 ●建設(shè)單位提供的本項目的其他相關(guān)資料 ●《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 ●《城市規(guī)劃編制方法及實施細則》 ●《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則》 ●《 xx 城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 ●國家有關(guān)建筑設(shè)計工作的指導(dǎo)方針、政策、法 規(guī)、規(guī)范、規(guī)定及標準 ●建設(shè)單位認可的設(shè)計方案 （二）設(shè)計規(guī)范 1）《住宅設(shè)計規(guī)范》（ GB500961999）； 2）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GB500162020）； 3）《民用建筑設(shè)計通則》（ GB500152020）； 4）《建筑給排水設(shè)計規(guī)范》（ GB5004595）（ 2020 版）； 5)《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》（ GB5022295）； 6)《建筑物滅火器配置設(shè)計規(guī)范》（ GB501402020）； 7)《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》（ JGJ/T1692）； 8)《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火 規(guī)范》 (GB50067)； 9）《民用建筑隔聲設(shè)計規(guī)范》（ GBJ11888）； 10）《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》（ GB501892020）； 11）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（ GB500092020）（ 2020 版）； 12）國家和地區(qū)有關(guān)的設(shè)計規(guī)范、標準和規(guī)定。 將含地面和地下停車場、商業(yè)、會所、中心花園等服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造一個生動而友好的居住環(huán)境。每種戶型都做到“三明”設(shè)計，適合廣東地區(qū)住 戶對住宅的基本要求，住宅主朝向無遮擋，主要為南北朝向，主朝向間距 30m 以上，局部樓距達到 60m。注重窗、陽臺、空調(diào)機等立面構(gòu)件的細部處理及墻面的材料色彩和組成 的變化。擬采用預(yù)制管樁基礎(chǔ)，視地質(zhì)勘察結(jié)果定。人行系統(tǒng)融入景觀系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計中，各個組團的人行流線相串聯(lián)，達到“步移景異”的效果與綠化帶結(jié)合的自由式人行道?；顒优c綠化結(jié)合極容易獲得良好的景觀效果 。根據(jù)有關(guān)消防規(guī)范 將生活用水與消防供水系統(tǒng)合一。同時，在室內(nèi)消防管網(wǎng)上設(shè)置水泵接合器 。高壓柜采用真空斷路器，變壓器采用新式節(jié)能干式變壓器。 照明系統(tǒng) 。 按三級防雷建筑考慮，接地按共 用接地裝置考慮， 接地電阻 R≤1歐姆。 弱電中心內(nèi)設(shè)有 線 電視房，小區(qū)配置 有 線 電視雙向傳輸網(wǎng)，采用 HFC 接入方式向住戶提供寬帶接入 。電房設(shè)水噴霧滅火系統(tǒng)。 擬建項目的投資規(guī)模和資金籌措方案 擬建項目總投資 本項目預(yù)計總投資約為 萬元， 見表 14。項目具體投資和籌資由 xxyyzz 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 內(nèi)部詳細策劃。 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析 發(fā)展 規(guī)劃分析 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃 “ 十一五 ” 時期是全面建設(shè)小康社會的關(guān)鍵時期，具有承前啟后的歷史地位，既面臨難得機遇，也存在嚴峻挑戰(zhàn)。改革向縱深推進，社會主義市場經(jīng)濟體制逐步完善，將進一步激發(fā)社會活力和發(fā)展動力。城鎮(zhèn)新增就業(yè)和轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)勞動力各 4500萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 5%。適應(yīng)居民消費結(jié)構(gòu)升級趨勢，繼續(xù)發(fā)展主要面向消費者的服務(wù)業(yè)，擴大短缺服務(wù)產(chǎn)品供給，滿足多樣化的服務(wù)需求。規(guī)范物業(yè)管理行為，提高市場化程度。完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強資本金管理，規(guī)范發(fā)展住房消費信貸和保險。積極參與廣佛都市圈建設(shè)，形成在空間形態(tài)上與珠江東西岸的 “ 港深— 珠澳 ” 相呼應(yīng)的現(xiàn)代化大都市圈。 現(xiàn)摘錄其中 1 條戰(zhàn)略如下： 城市化戰(zhàn)略。 “ 十一五 ” 期間，全區(qū)生產(chǎn)總值年均增長 21%，到 2020 年突破 500 億元 ,人均 GDP 超過 8,000 美元，年均增長 %左右。產(chǎn)業(yè)競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力顯著提升。建設(shè) 30～ 50 萬人口規(guī)模的中心城區(qū)。到 2020 年，全區(qū)城鎮(zhèn)化水平達到 80%以上，中心城區(qū)城鎮(zhèn)化水平達到 85%90%以上。西南組團城市建設(shè)用地規(guī)模為：近期（ 2020 年）城市建設(shè)用地達到 ㎡ ，人均建設(shè)用地控制在 120 ㎡ 。 此外，本 規(guī)劃明確了城市中心區(qū) 的位置，并明確了西南、河口、云東海以及江南的功能，確定城市發(fā)展方向以向西、向南發(fā)展為主。 項目規(guī)劃內(nèi)容的銜接和協(xié)調(diào) 規(guī)劃銜接 根據(jù) xx 城市規(guī)劃管理有關(guān)規(guī)定及《 xxyy 區(qū)城市總體規(guī)劃（ 20202020 年）》的規(guī)劃要求，結(jié)合佛山規(guī)劃局 yy 分局給出的本項目的規(guī)劃設(shè)計條件，本項目規(guī)劃目標是立足于以人為本和尊重與保護環(huán)境的基礎(chǔ)上，將小區(qū)打造成為 yy 當?shù)氐臉酥拘愿邫n生活小 區(qū)。項目的土地使用只須在總體上符合控制指標的，在局部上可適當調(diào)整土地利用強度。 經(jīng) xx 規(guī)劃局 yy 分局 審核通過 了 本項目 的 規(guī)劃建筑密度為 19%，容積率為，綠地率為 35%，建筑最高層數(shù)為 18 層。 本項目不僅位于西南片區(qū)重點發(fā)展方向的位置上，而且還剛好處于 西南組團中心區(qū) 內(nèi)，戰(zhàn)略意義重大。 總體來說，項目與有關(guān)國民經(jīng)濟與社會發(fā)展規(guī)劃以及 yy區(qū) 城市 總體 規(guī)劃 是比較銜接和協(xié)調(diào)的 。 可見，本項目積極響應(yīng)了國家的政策，滿足了市場的需求，盡了企業(yè)的社會責任，是利國利民的好項目。 本次調(diào)整指出應(yīng)該 在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持，改善住房供給結(jié)構(gòu)。 二 是 進一步發(fā)揮稅 收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。四 是 進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。六 是 完善房 地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度。 （ 4） 2020 年 12 月 20 日《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進 房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》出臺，具體的內(nèi)容是：一、加大保障性住房建設(shè)。三、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。六、積極營造良好的輿論氛圍。深入貫徹國家關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策，適當加大土地供應(yīng)量，落實年度住宅建設(shè)計劃，使商品房供應(yīng)量基本滿足市場需求； 運用規(guī)劃等調(diào)節(jié)手段，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加面向中低收入家庭的中低價位、中小套型普通商品住房供給，穩(wěn)定市場供求關(guān)系，保持房地產(chǎn)業(yè)合理的發(fā)展規(guī)模和增長水平。在發(fā)展到一定規(guī)模后， 房地產(chǎn)業(yè) 開始尋求資本、信息、技術(shù)、人才等企業(yè)快速發(fā)展的 新生產(chǎn)要素 ，而這些往往是在 企業(yè)的誕生地找不到的 。 在對發(fā)達國家的產(chǎn)業(yè)追趕中，中國的房地產(chǎn)現(xiàn)在有片面重視產(chǎn)品技術(shù)與質(zhì)量，而 對生產(chǎn)模式等柔性的工藝技術(shù)重視不夠。而隨著信息技術(shù)的發(fā)展，在以后的 10年中，信息技術(shù)將廣泛地應(yīng)用到房地產(chǎn)的最終產(chǎn)品中。根據(jù) yy區(qū)建設(shè)局提供的 2020年、 2020年商品房預(yù)售與銷售數(shù)據(jù)顯示： 2020年 1－11月，共預(yù)售 1948套，預(yù)售面積是 ，實際成交套數(shù)為 2959套，實際成交面積則是 ，初顯供不應(yīng)求的情況。 2020年，隨著 yy城市環(huán)境的進一步改善和樓盤素質(zhì)的大幅提升，房地產(chǎn)市場 也出現(xiàn)了量價齊升的可喜局面。 進入 2020 年，前三季度商品房成交套數(shù)為 7361 套， 遠超過去年前三季度的2587 套；前三季度商品房成交金額達 3， 134， 101， 元，遠超過去年前三季度的 1， 165， 443， 元 。便捷的交通使得 yy區(qū)位、資源、生態(tài)等比較優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢將更加凸現(xiàn)。地處廣佛都市圈后花園的 yy，正成為珠三角新一輪房地產(chǎn)開發(fā)的熱土。 本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 第十五條 土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。 第二十七條 依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī) 的規(guī)定，作價入股、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當向工商行政管理部門申請設(shè)立登記。 第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例應(yīng)當符合國家有關(guān)規(guī)定。 土地方面 ，項目地塊土地使用權(quán)的取得符合 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定 。 資源利用方案 本項目開發(fā)建設(shè)過程中需要耗用的自然資源及原材料為：鋼材、水泥、砂、石、環(huán)保磚、拋光磚、瓷磚、水、電等。 資源節(jié)約措施 建設(shè)資源節(jié)約型的社會 如今已成為全國上下的共識，建設(shè)行業(yè)是民生性、社會性很強的行業(yè)，在節(jié)約型社會的建設(shè)中具有舉足輕重的作用。 大力 應(yīng)用高性能、低材耗的建筑體系和建筑材料。 通過有效應(yīng)用清潔生產(chǎn)技術(shù)，推進 “ 綠色施工 ” ，減少施工對環(huán)境的負面影響。此法是我國節(jié)約能源方面的法律，是為推進全社會節(jié)約能源，提高能源利用效率和經(jīng)濟效益，保護環(huán)境，保障國民經(jīng)濟和社 會的發(fā)展，滿足人民生活需要而制定。據(jù)專家分析，我國公共建筑和居住建筑全面執(zhí)行節(jié)能 50%的標準是現(xiàn)實可行的；與發(fā)達 國家相比，即使在達到了節(jié)能 50%的目標以后仍有約 50%的節(jié)能潛力。而家用及辦公電器方面，則提出要推廣高效節(jié)能電冰箱、空調(diào)器、電視機、洗衣機、電腦等家用及辦公電 器，降低待機能耗，實施能效標準和標識，規(guī)范節(jié)能產(chǎn)品市場。 《 國務(wù)院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定 》 (國發(fā) [2020]28 號） 提出“ 推進建筑節(jié)能。 ” 《夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》 （ JGJ752020） 為進一步推進夏熱冬暖地區(qū)建筑節(jié)能工作，提高和改善夏熱冬暖地區(qū)人民的居住環(huán)境質(zhì)量，全面實現(xiàn)建筑節(jié)能 50%的目標，建設(shè)部組織制定了中華人民共和國行業(yè)標準 《 夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準 》 （ JGJ752020） ，該標準 已于 2020 年 7 月頒布 實施。 以下摘錄該標準中對本項目具有強制性和指導(dǎo)性的部分重要條文： 為貫徹國家有關(guān)節(jié)約能源、保護環(huán)境的法規(guī)和政策，改 善夏熱冬暖地區(qū)居住建筑熱環(huán)境，提高空調(diào)和采暖的能源利用效率，制定本標準。南區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能設(shè)計應(yīng)考慮夏季空調(diào)，不考慮冬季采暖。當設(shè)計建筑的外窗不符合上述規(guī)定時，其空調(diào)采暖年耗電指數(shù) (或耗電量 )不應(yīng)超過參照建筑的空調(diào)采暖年耗電指數(shù) (或耗電量 )。 居住建筑屋頂和外墻的傳熱系數(shù)和熱惰性指標應(yīng)符合表 的規(guī)定。當設(shè)計建筑的外窗不符合表 和表 的規(guī)定時，其空調(diào)采暖年耗電指數(shù) (或耗電量 )不應(yīng)超過參照建筑的空調(diào)采暖年耗電指數(shù) (或耗電量 )。 系外墻外表明的太陽輻射吸收系數(shù)。計算屋頂和外墻總熱阻時，上述各項節(jié)能措施的當量熱阻附加值，可按表 取值。 《綠色建筑評價標準》（ GB/T503782020）與《綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則》 (建科 [2020]199 號 ) 發(fā)展綠色建筑 是貫徹落實中央提出的發(fā)展節(jié)能省地型住宅和公共建筑的重要舉措。 用能標準及節(jié)能設(shè)計規(guī)范評價 用能標準