【正文】 高到 %。 2020 年 4 月 6 日：房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪? 4 月 6 日，建設(shè)部、國土資源部、財政部、審計署、監(jiān)察部、稅務(wù)總局、國家發(fā)展改革委、工商總局等部門，聯(lián)合開展房地產(chǎn)市場秩序 專項整治，發(fā)布《房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨浮?，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法進(jìn)行審計和檢查，依法打擊房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。 2020 年 5 月 19日：央行第二次加息 央行決定，自 5 月 19 日起，上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存款利率上調(diào) 個百分點，由現(xiàn)行的 %提高到 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率亦上調(diào) 個百分點，由現(xiàn)行的 %提高到 %；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整，個人住房公積金貸款利率上調(diào) 個百分點。 2020 年 5 月 23 日：關(guān)于進(jìn)一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管 商務(wù)部、國家外匯管理局日前發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，要求各地商務(wù)和外匯管理部門依法加強對外商投資房地產(chǎn)業(yè)的審批和監(jiān)管。其中規(guī)定，外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項目必須通過審批。與此同時，所有由地方部門審批的外資房地產(chǎn)公司必須上報商務(wù)部備案。 2020 年 6 月 10日：外商投資 6 月 10 日，商務(wù)部、國家外匯管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》。通知強調(diào)，外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項目必須通過審批 。與此同時，未來所有由地方部門審批的外資房地產(chǎn)公司必須上報商務(wù)部備案。 2020 年 7 月 21日：央行第三次加息 央行決定：自 7 月 21 日起金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個百 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 8 分點，由 %提高到 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個百分點，由%提高到 %。 2020 年 8 月 1 日：廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房 8 月 1 日國務(wù)院常務(wù)會議，討論并原則通過了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。 2020 年 8 月 7 日： 解決城市低收入家庭住房困難的意見 《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難 的若干意見》出臺。這一《意見》被業(yè)界稱為“ 24 號文”，它標(biāo)志著政府住宅調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，其關(guān)鍵是要建立多層次住房保障體系，加快住房分類供應(yīng)體制的實施。首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能。其中指出要加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系 。 2020 年 8 月 22日：央行第四次加息 央行決定，自 8 月 22 日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個百分點，由現(xiàn)行的 %提高到 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個 百分點，由現(xiàn)行的 %提高到 %。個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào) 個百分點。 2020 年 8 月 28日：綠色建筑 8 月 28 日，建設(shè)部發(fā)布《綠色建筑評價標(biāo)識管理辦法》（試行），目的是為規(guī)范綠色建筑評價標(biāo)識工作，引導(dǎo)綠色建筑健康發(fā)展。 2020 年 9 月 15日：央行第五次加息 中國人民銀行 14 日宣布，決定自 9 月 15 日起，上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。根據(jù)決定，自 2020 年 9 月 15 日起，金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個百分點，由現(xiàn)行的 %提高到 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個 百分點，由現(xiàn)行的 %提高到 %；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào) 個百分點。 2020 年 9 月 30日：進(jìn)一步加強土地供應(yīng)調(diào)控 國土資源部下發(fā)《關(guān)于認(rèn)真貫徹〈國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 9 困難若干意見〉進(jìn)一步加強土地供應(yīng)調(diào)控的通知》，就進(jìn)一步加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，保證用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地作出了部署。其中要求，在編制土地供應(yīng)計劃時，要“優(yōu)先”安排這一部分的用地。在制定年度土地供應(yīng)計劃時，要根據(jù)當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展規(guī)劃以及年度計劃，明確城市低收入家 庭住宅用地的供應(yīng)規(guī)模、布局和供應(yīng)時序等。廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的 70%。依法報國務(wù)院和省級人民政府批準(zhǔn)的城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，必須單獨列出，其中廉租住房等的建設(shè)用地也不得低于 70%。 2020 年 10月 31日：外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄 國家發(fā)改委聯(lián)合商務(wù)部發(fā)布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（ 2020 年修訂）》，其中指出，我國將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館、別墅、寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營，外商投資土地成片開發(fā)則必須與內(nèi)資企業(yè)合資、合 作，并新增對外商投資房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制。同時，將“普通住宅用地開發(fā)建設(shè)”從鼓勵投資類別中刪除。 2020 年 11月 14日：廉租住房保障資金管理辦法 財政部正式出臺《廉租住房保障資金管理辦法》。規(guī)定廉租住房保障資金實行專項管理、分賬核算、專款專用，明確了廉租住房保障資金來源的八大渠道，這些渠道包括公積金收益，以及市縣財政預(yù)算安排用于廉租住房保障的資金等。 2020 年 11月 27日：廉租住房保障辦法 建設(shè)部、國家發(fā)改委、監(jiān)察部、民政部、財政部、國土資源部、人民銀行、國家稅務(wù)總局和國家統(tǒng)計 局等九部門聯(lián)合發(fā)布了《廉租住房保障辦法》。其中進(jìn)一步明確了廉租住房的保障對象為“城市低收入住房困難家庭”，即城市和縣人民政府所在地的鎮(zhèn)范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規(guī)定條件的家庭。辦法中提出，廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租相結(jié)合。 2020 年 11月 30日：經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 10 建設(shè)部、發(fā)改委等七部門聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》。明確指出只有城市低收入住房困難家庭可以購買經(jīng)濟(jì)適用房，并且只能擁有有限產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)讓時政府可以優(yōu)先回購，單套經(jīng)濟(jì)適用住房的建筑面積也被限定在 60 平方米左右。 2020 年 12月 11日：二套房認(rèn)定以戶為單位 中國人民銀行昨晚發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，最終確定，以家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女 )為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄砂词滋讏?zhí)行，對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。公積金貸款也算入房貸次數(shù)?！耙牙米》抗e金貸款購房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，按前款規(guī)定執(zhí)行?！倍颂幩傅那翱钜?guī)定就是以借款人家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女 )為單位認(rèn)定房貸次數(shù)，和已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭。這意味著，如果一個家庭已經(jīng)利用住房公積金貸款買了一套房子，再向商業(yè)銀行申請貸款買房，就會算做第二套。 2020 年 12月 21日：央行第六次加息 為貫徹從緊的貨幣政策，中國人民銀行決定：從 2020 年 12 月 21 日起調(diào)整金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的 %提高到 %，上調(diào) 個百分點；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的 %提高到%，上調(diào) 個百分點；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。 2020 年濰坊市房產(chǎn)預(yù)測 ⑴ 2020 年度住房建設(shè)總量 ① 2020 年度商品住房建設(shè)總量 2020 年，建設(shè)各類住房 萬套，總建筑面積 245 萬平方米。其中，建設(shè)高檔商品住房 萬套，建筑面積 萬平方米；普通商品住房 萬套，建筑面積 萬平方米。 ② 2020 年度保障性住房建設(shè)總量 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 11 2020 年建設(shè)經(jīng)濟(jì)適應(yīng)住房 3200 套，建筑面積 20 萬平方米。同時，以發(fā)放租賃住房補貼的形式，解決相當(dāng)于 500 套、 萬平方米的廉租住房。 ⑵ 2020 年濰坊房價預(yù)測 2020 年全國的房價又創(chuàng)下了新高，盡管調(diào)控 措施不斷，但北京、深圳等一線城市的房價還是連續(xù)以兩位數(shù)的速度在不斷勇攀高峰，濰坊的房價也是隨著全國大勢穩(wěn)步上漲。但從第三季度開始的國家金融信貸調(diào)控措施、新頒布的土地政策以及保障房和經(jīng)濟(jì)適用房擴(kuò)大動向， 2020 年濰坊房價會有怎樣的走勢？ 濰坊除受到國家宏觀調(diào)控政策的影響，處于國家全力打造的第三經(jīng)濟(jì)帶— 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈之中，隨著環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的興起，濰坊作為半島都市群重要的經(jīng)濟(jì)城市，也將迎來經(jīng)濟(jì)的高速增長，濰坊的房地產(chǎn)市場必將保持強勁的增長動力，濰坊也將吸引大量的資金流和人流，隨著這些因素的到來又帶動濰坊的地價、房價 快速循環(huán)上升。 2020 年濰坊市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 2050 億元，地方財政收入 億元，城市綜合實力排名躍居全國第 41 位。中心城市建成區(qū)擴(kuò)大 50 平方公里，人口增加 30 萬，城鎮(zhèn)人均可支配收入 13600 元，農(nóng)民人均純收入 6000 元。濰坊經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，人民收入水平大幅提高，必將帶動房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，房價也會隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢繼續(xù)走高。 國內(nèi)普通老百姓的私人存款高速增加，個人銀行存款不斷創(chuàng)出新高，這些閑置資金缺乏有效的投資渠道，主要集中在股市和房市上，但是中國股市缺乏資金安全性，老百姓為了尋找資 金安全的增值、投資渠道，也符合中國老百姓自古以來有錢了“買房置地”的傳統(tǒng)，將繼續(xù)投入到房地產(chǎn)市場中，帶動市場需求的繼續(xù)增長，房價也會水漲船高。 隨著房地產(chǎn)的高速發(fā)展和土地招拍掛政策的實施，濰坊中心城區(qū)住宅土地價格從前幾年的三、四十萬元 /畝漲到現(xiàn)在一二百萬元 /畝。隨著中心城區(qū)的剩余土地越來越少、拆遷費用越來越高，國家又出臺從緊的土地供應(yīng)政策，未來房地產(chǎn)公司只有擁有土地才會擁有生存空間，會加劇開發(fā)商對土地的爭 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 12 奪，因此濰坊的土地拍賣價格還會繼續(xù)走高。新開發(fā)住宅為了提高產(chǎn)品質(zhì)量，提高競爭優(yōu)勢，對新材料、新技術(shù)、新設(shè) 備的采用越來越多，國家建設(shè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)也越來越高，國家大力推行建筑節(jié)能降耗，并把節(jié)能率作為建筑設(shè)計報批的硬性指標(biāo)，為了達(dá)標(biāo)開發(fā)商在保溫層上投入的建設(shè)成本要增加 50 元 60元 /平方米， 2020 年鋼材、水泥等大宗建材價格上漲，人工費也越來越高，直接造成建安成本的上升。 2020 年國家出臺了一系列的房地產(chǎn)行業(yè)稅，造成了房地產(chǎn)行業(yè)稅費的增加，濰坊城市配套費用的增加，這些都造成了房地產(chǎn)稅費的上漲。 2020 年金融政策的調(diào)整使房地產(chǎn)開發(fā)資金銀行借貸難度越來越大，銀行利息也越來越高，使房地產(chǎn)開發(fā)的財務(wù)成本增加。由于市場競爭的激烈 ，開發(fā)商在項目前期策劃定位、營銷推廣上下功夫，樓盤包裝和廣告費用大幅增加，造成了銷售費用的增長?，F(xiàn)在人員工資普遍上漲，開發(fā)商的利潤空間300500 元 /平方米，基本無炒作空間。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不會輕易放棄一個預(yù)期的合理利潤，所以開發(fā)商利潤降低的空間也基本是沒有的。 綜上以上因素， 2020 年濰坊房價仍將保持上漲的趨勢，隨著市場競爭的日益激烈和政府調(diào)控政策的實施，房價已經(jīng)不再是前幾年的單純上漲，隨之帶動的是房地產(chǎn)產(chǎn)品整體的品質(zhì)提高，市場上不同消費者的選擇余地也會越來越大，房子的性價比也會更好。 三、 目標(biāo)客戶 該項目針對不同消費群體，設(shè)計采用多種戶型；其中：二居面積在 100 m2左右，售價在 40 萬元左右；三居面積在 130m2左右，售價在 52 萬元左右。 通過對該項目相關(guān)因素及周邊競爭的綜合分析，確定該項目最終目標(biāo)客戶群為 : 私營企業(yè)主及個體工商戶 企業(yè)職工、公務(wù)員 單身青年（主要為公寓） 下屬各縣市欲遷居濰坊市區(qū)者 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 13 濰坊市區(qū)二次置業(yè)者 投資人士 四、 結(jié)論 通過對該項目市場環(huán)境、目標(biāo)客戶群、城市發(fā)展?jié)摿σ约霸擁椖績?yōu)勢的綜合分析，我們可以預(yù)見，該項目的開發(fā)雖然面臨一定的市場壓力，但 該項目在市場中所具備的優(yōu)勢和競爭力還是顯而易見的，因此，可以預(yù)見的是，該項目的開發(fā)是可行的，未來的綜合經(jīng)濟(jì)效益也是不言而喻。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 14 第三章 建設(shè)條件與建設(shè)地址 一、建設(shè)地區(qū)概況 濰坊市地處山東半島中部，轄奎文、濰城、寒廳、坊子、壽光、諸城