【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 濰坊坤易置業(yè)有限公司 開發(fā) 梨園豪門御景小區(qū) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 工程號(hào)： 0805 山東宏嘉工程造價(jià)咨詢事務(wù)所有限公司 二○○八年二月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （此頁無正文） 編制單位負(fù)責(zé)人： 部門負(fù)責(zé)人： 質(zhì)量審核人： 編寫人員： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目 錄 第一章 總 論 .............................................. 1 第二章 項(xiàng)目背景和建設(shè)必要性 ................................. 5 第三章 建設(shè)條件與建設(shè)地址 .................................. 14 第四章 工程方案 ........................................... 18 第五章 環(huán)境保護(hù) ........................................... 33 第六章 節(jié)能 ............................................... 39 第七章 物業(yè)管理 ........................................... 42 第八章 實(shí)施計(jì)劃 與工程管理 .................................. 43 第九章 投資估算與資金籌措 .................................. 45 第十章 經(jīng)濟(jì)效益分析 ....................................... 48 附 件 附 圖 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 土地成交確認(rèn)書 建設(shè)資本金證明 建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案 區(qū)域位置圖 現(xiàn)狀圖 總平面 布置 圖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 1 第一章 總 論 一、項(xiàng)目名稱及承辦單位 項(xiàng)目名稱 梨園豪門御景小區(qū)項(xiàng)目 項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì) 新建 項(xiàng)目建設(shè)單位 濰坊坤易置業(yè)有限公司 法人代表：劉玉秀 住所：濰坊市奎文區(qū)健康東街 279 號(hào) 建設(shè)地點(diǎn) 該項(xiàng)目位于 濰坊市東部，東臨北海路，櫻前街將用地分為南北兩部分。 報(bào)告編制單位 山東宏嘉工程造價(jià)咨詢事務(wù)所有限公司 工程咨詢等級(jí)：丙級(jí) 證書編號(hào)：工咨丙 11820200058 發(fā)證機(jī)關(guān)：國家發(fā)展與改革委員會(huì) 二、工作依據(jù) 濰坊坤易置業(yè)有限公司 與 山東宏嘉工程造價(jià)咨詢事務(wù)所有限公司 簽訂的工程咨詢委托書與合同書 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 《城市規(guī)劃編制辦法》 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5018093） 《濰坊市城市總體規(guī)劃》 《濰坊市高新開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃》 項(xiàng)目用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀及周圍環(huán)境等基礎(chǔ)資料。 有關(guān)部門提供的證明和資料等 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2 三、研究范圍 項(xiàng)目建設(shè)必要性及市場(chǎng)需求分析 建設(shè)條件與地址 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 物業(yè)管理 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能 實(shí)施計(jì)劃與工程管理 投資估算與資金籌措 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析 四、工作概況 山東宏嘉工程造價(jià)咨詢事務(wù)所有限公司 在接受 濰坊坤易置業(yè)有限公司 關(guān)于建設(shè)梨園豪門御景項(xiàng)目的工程咨詢委托后，立即成立了研究小組，小組本著客觀、科學(xué)和對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)的精神，多次進(jìn)行實(shí)地考察，搜集資料，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性進(jìn)行了多方面的調(diào)查研究，會(huì)同有關(guān)部門，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)方案進(jìn)行了認(rèn)真、細(xì)致地研究、討論，根據(jù)目前濰坊市住宅狀況以及城市分區(qū)規(guī)劃的有關(guān)要求，確定了項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和實(shí)施方案，在此基礎(chǔ)上編制了該報(bào)告 。 五、建設(shè)單位概況 濰坊坤易置業(yè)有限公司成立于 2020 年 4 月 25 日，注冊(cè)資金 1100 萬元，法人代表劉玉秀，注冊(cè)地址：濰坊市奎文區(qū)健康東街 279 號(hào)，經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)。 六、 研究結(jié)論 建設(shè)規(guī)模 該項(xiàng)目規(guī)劃總用地 公頃，其中居住區(qū)用地 公頃，其他用地 公頃?？偨ㄖ娣e 萬 m2，其中高層住宅建筑面積 萬 m2，商業(yè)建筑面積 萬 m2，商務(wù)公寓建筑面積 萬 m2，幼兒園建筑面積 萬 m2，物業(yè)用房建筑面積 萬 m2，地下停車場(chǎng)建筑面積 萬 m2，地下會(huì)所建筑面積 萬 m2。項(xiàng)目建成后，將形成一個(gè)布局合理、配套齊全、功能 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3 完善、 物業(yè)管理到位的居住社區(qū)。 物業(yè)管理 該項(xiàng)目建成后，通過招標(biāo)擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)進(jìn)行物業(yè)管理，中標(biāo)公司應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定為居民提供多層次、全方位、細(xì)致周到的物業(yè)管理服務(wù)。 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 該項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)劃為 4 年，工程擬于 2020 年 5 月份開工，預(yù)計(jì) 2020 年 5月份竣工。 分六期開發(fā)，一期開發(fā) 萬平方米，自 2020 年 5 月開工，預(yù)計(jì) 2020年 5 月竣工；二期開發(fā) 萬平方米，自 2020 年 11 月開工，預(yù)計(jì) 2020 年12 月竣工；三期開發(fā) 萬平方米，自 2020 年 5 月開工，預(yù)計(jì) 2020 年 5 月竣工；四期開發(fā) 萬平方米，自 2020 年 5 月開工，預(yù)計(jì) 2020 年 5 月竣工；五期開發(fā) 萬平方米，自 2020 年 11 月開工，預(yù)計(jì) 2020 年 11 月竣工；六期開發(fā) 萬平方米，自 2020 年 5 月開工，預(yù)計(jì) 2020 年 5 月竣工。 投資估算 該項(xiàng)目建設(shè)總投資為 萬元 ，其中工程費(fèi)用 萬元，土地費(fèi)用 5620 萬元，其他費(fèi)用 萬元，不可預(yù)見費(fèi) 萬元，稅費(fèi) 萬元，銷售費(fèi)用 萬元。 項(xiàng)目的資本金為 12294 萬元。 資金籌措 該項(xiàng)目建設(shè)資金由建 設(shè)單位自籌解決。 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析 該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和濰坊市城市發(fā)展規(guī)劃，對(duì)于改善城市面貌，加快城市化進(jìn)程具有積極的作用。同時(shí)可帶動(dòng)濰坊市建材工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 4 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 1 銷售收入 萬元 49765 2 銷售稅金及附加 萬元 3 土地增值稅 萬元 4 總投資 萬元 5 利潤總額 萬元 6 所得稅 萬元 7 稅后利潤 萬元 8 投資利潤率 % 9 投資利稅率 % 10 所得稅后全部資金內(nèi)部收益率 % 11 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=12%） 萬元 12 投資回收期 年 13 盈虧平衡點(diǎn) % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 5 第二章 項(xiàng)目背景和建設(shè)必要性 一、項(xiàng)目提出背景 在 2020 年 1 月 4 日濰坊市第十五屆人民代表大會(huì)第一次會(huì)議上，市長許立全代表新一屆市政府做了政府工作報(bào)告。報(bào)告提到 2020 年濰坊市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 2050 億元， 地方財(cái)政收入完成 億元 ,增長 %。財(cái)政支 出完成 億元 ， 增長 %； 稅收收入占地方財(cái)政收入的比重達(dá)到 %， 比上年提高 %， 收入結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化 ， 質(zhì)量繼續(xù)提高。 城市綜合實(shí)力排名躍居全國第 41 位；中心城市建成區(qū)擴(kuò)大 50 平方公里，人口增加 30 萬，城市化率達(dá)到 %； 2020 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13600 元，農(nóng)民人均純收入6000 元。 通過以上數(shù)據(jù)可以看出：濰坊經(jīng)濟(jì)常年保持高速增長，帶來的是城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大， 城市面貌的不斷變化， 人民收入水平的大幅度提高，老百姓對(duì)生活的品質(zhì)、檔次的要求也會(huì)越來越高，必然帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，使 濰坊的城市發(fā)展水平達(dá)到與濰坊在全國的綜合實(shí)力排名相稱的地位。 正是基于上述背景，提出了建設(shè)梨園 ?豪門御景 項(xiàng)目。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2020 年 國家 政策對(duì)房地產(chǎn)影響 從 2020 年被業(yè)界稱為“宏觀調(diào)控落實(shí)年”，尤其是關(guān)于土地、物權(quán)和保障性住房的政策，給樓市的規(guī)范化運(yùn)作帶來極大的震撼。 2020 年 1 月 1 日：城鎮(zhèn)土地使用稅 1 月 1 日，《關(guān)于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》正式施行：新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高 1倍。還有城鎮(zhèn)土地使用稅額的提高 2 倍，以及城鎮(zhèn)土地使用稅的征 收范圍擴(kuò)大到外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。修改后的城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額提高兩倍，最高稅額達(dá) 30 元／平方米。其中，大城市為 元至 30 元，中等城市為 元至 24 元，小城市為 元至 18 元，縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)為 元至 12 元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 6 2020 年 1 月 17日：土地增值稅 國家稅務(wù)總局 1 月 16 日晚頒布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，伴隨著《通知》的出臺(tái)， 2020 年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控也拉開了序幕?！锻ㄖ芬?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使 用權(quán)等三種情況下，房產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該進(jìn)行土地增值稅清算。對(duì)于已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用對(duì)于取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記，但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。 2020 年 3 月 5 日：解決低收入家庭的住房問題 2020 年 3 月 5 日上午召開的十屆全國人大五次會(huì)議開幕會(huì)上，溫家寶總理發(fā)表講話指出：必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。溫 總理強(qiáng)調(diào)：房地產(chǎn)業(yè)對(duì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。業(yè)界一致認(rèn)為，講話明確了 2020 年房地產(chǎn)調(diào)控的總體思路，把解決低收入家庭的住房問題放在了突出位置。 2020 年 3 月 16日：物權(quán)法 2020 年 3 月 16 日，全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議表決通過了《中華人民共和國物權(quán)法》，自 2020 年 10 月 1 日起施行。物權(quán)法作為確認(rèn)財(cái)產(chǎn)、利用財(cái)產(chǎn)和保護(hù)財(cái)產(chǎn)的基本法律，對(duì)于法律體系的完善、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有重要的意義；例如物權(quán)法規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，這一條打消了民 眾對(duì) 70 年使用期滿后國家回收土地的顧慮，有利于提高購買不動(dòng)產(chǎn)的積極性。 2020 年 3 月 18日：央行第一次加息 央行宣布， 3 月 18 日起，同步上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 個(gè)百分點(diǎn)。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 7