【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 投資項目申請報告 項目名稱：泰州市中逸●御景閣項目 編制時間： 2020年 5月 第一章 總 論 一、項目背景 （一）項目名稱：泰州市中逸●御景閣項目 （二）承辦單位概況 泰州中逸置業(yè)有限公司是 為在泰州市實施 泰州市中逸●御景閣項目而成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，該公司成立于 2020年 4月，專門從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、銷售，公司 擁有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)， 注冊資金 2000萬元。公司現(xiàn)有職工總數(shù) 23人，其中：高、中級技術(shù)人員 10人，初級 13人。公司下設(shè)經(jīng)理室、策劃部、財務部、工程部、經(jīng)營部等職能部門。 （ 三）可行性研究報告編制依據(jù) 泰州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 泰州市城市發(fā)展總體規(guī)劃（ 19962020年） 《住宅設(shè)計規(guī)范》（ GB500961999） 4 、《 江 蘇 省 民 用 建 筑 熱 環(huán) 境 與 節(jié) 能 設(shè) 計 標 準 》（ DB32/4782001） 《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB183062001） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》（ GB5005794） 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GB500162020） 《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB50042020 《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī) 范》 GB5006797 《火災自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 GB50116—98 1中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會第九號令關(guān)于《建設(shè)項目可行性研究報告增加招標投標內(nèi)容以及核準招標事項暫行規(guī)定》 1國家頒布的其它有關(guān)法規(guī)和規(guī)范要求 1項目單位提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和相關(guān)資料 （四）項目提出的理由與過程 項目提出的理由 （ 1）擬建泰州市中逸●御景閣工程項目是適應新一輪城市建設(shè)，加快舊城改造步伐，迅速提升城市形象的需要 根據(jù)市、區(qū)兩級政府的要求，今后三年舊城改造的總體目標是： “一年打基礎(chǔ)，二年見成效，三 年出形象 ”，經(jīng)過近幾年的城市改造，原西倉路兩側(cè)的其他地塊都相繼進行了改造，面貌喚然一新，但該地塊由于種種原因至今未能得到實施，破舊不堪的房屋與周圍的環(huán)境極不相稱，嚴重影響著該地段的城市景觀。因此，擬建泰州市中逸●御景閣工程項目是適應新一輪城市建設(shè)，加快舊城改造步伐，迅速提升城市形象的需要。 （ 2）擬建泰州市中逸●御景閣工程項目符合城市整體規(guī)劃的要求 泰州市中逸●御景閣的擬建項目東靠交通銀行泰州分行、南沿西城河、西接住宅區(qū)、北與九州商廈隔路相望。項目按照城市規(guī)劃的要求，并結(jié)合擬建區(qū)的周圍環(huán)境進行布局，在擬建區(qū) 的北側(cè)設(shè)有一定規(guī)模的商業(yè)用房，使周圍的商業(yè)圈得到了延伸，并形成一個整體；在擬建區(qū)的東、南側(cè)布置的高層住宅， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 與西面的住宅群連成一片，為目前城市的最繁華地段增添了一個新的亮點，同時也為西城河的沿河綠化提供了足夠的空間。因此，擬建泰州市中逸●御景閣工程項目符合城市整體規(guī)劃的要求。 （ 3）擬建泰州市中逸●御景閣工程項目是滿足不同消費群體消費需求的需要 據(jù)有關(guān)資料表明：市區(qū)部分較高收入家庭人均可支配收入已達一定程度，對好區(qū)位、高品位商品房的潛在需求正因此變?yōu)楝F(xiàn)實的購買力，中高檔商品房的建設(shè)也正成為新的經(jīng)濟熱點，該項目 地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，建設(shè)的中高檔公寓房和住宅樓適合于有一定經(jīng)濟實力的中高收入群體。因此，擬建泰州市中逸●御景閣工程項目可以滿足中高檔消費群體的消費需求。 （ 4）擬建中逸●御景閣工程項目是合理使用城市土地資源的需要 良好的城市形象對內(nèi)可增加凝聚力，對外可增加競爭力，能夠創(chuàng)造巨大的對外開放形式。因此，利用存量土地資源，彩化、綠化、是我國城市發(fā)展的目標。人多地少，建設(shè)用地不足是泰州市的基本行情，擬建該項目對于加強土地市場的宏觀調(diào)控，優(yōu)化配置土地資源，盤活土地資產(chǎn)，增加城市景觀，優(yōu)化環(huán)境有極其重要的意義。 項目提出的過程 為了積極參與泰州市房地產(chǎn)市場的競爭，在競爭中求生存，求發(fā)展，泰州市中逸置業(yè)有限公司根據(jù)自身的實際情況，經(jīng)過市場調(diào)研，決定參與交通銀行西側(cè)地塊土地使用權(quán)的競拍，并于 2020年 12月 27日以 3000萬元的凈地出讓價從市土地儲備中心通過競價獲得出讓土地面積 5101平方米，（合同編號 [2020]第137號）用于房地產(chǎn)開發(fā)，因此，提出了泰州市中逸●御景閣工程的建設(shè)項目。 二、項目概況 地理位置 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 擬建的泰州市中逸●御景閣項目位于泰州市主城區(qū)，東至交通銀行，南至城河，西至西倉南小街，北至西倉路。 建設(shè)規(guī)模與目標 擬建 1幢 15層的公寓樓， 1幢 17層的住宅樓， 2層的裙樓?？傆玫孛娣e 5101平方米，總建筑面積 16262平方米，其中：住宅面積 11800平方米（住宅樓 6880平方米、公寓樓 4920平方米），商業(yè)面積 4462平方米，地下建筑面積 3940平方米，工程總投資約為 7,。 目標建成一個具有時代氣息和鮮明個性集住宅、公寓、商業(yè)為一體的綜合性建筑。 第二章 市場需求預測 一、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢總體分析 近年來，隨著泰州市國民經(jīng)濟和社會的持續(xù)、快速發(fā)展，在拉大城市框架，搞好舊城改造 ，優(yōu)化投資居住環(huán)境，加快城市化進程及建設(shè)區(qū)域性中心城市的步伐，泰州房地產(chǎn)業(yè)抓住機遇、加快發(fā)展，進入了新一輪快速發(fā)展時期。 從宏觀經(jīng)濟形勢看，目前泰州乃至全國的經(jīng)濟發(fā)展處于經(jīng)濟周期性波動的上升期，旺盛的經(jīng)濟增長勢頭不可能在短期內(nèi)逆轉(zhuǎn)。且從經(jīng)濟社會穩(wěn)定發(fā)展的大局出發(fā)，政府也不可能有急 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 剎車的政策選擇。國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控的目的就是使其健康穩(wěn)定發(fā)展，不期望其出現(xiàn)大起大落的局面。因此，泰州房地產(chǎn)業(yè)將在國家宏觀政策的指導下，健康穩(wěn)定發(fā)展，并呈持續(xù)上升趨勢。 二、房地產(chǎn)需求依然旺盛 市民購房觀念改變，消費升級。隨著城 市化進程的加快和人民生活水平的不斷提高，人均一間住房，戶均一套住宅已成為多數(shù)城鎮(zhèn)居民生活消費的第一需求。房地產(chǎn)行情依然旺盛的主要因素歸結(jié)于廣泛意義上的消費升級，也就是大量的居民從沒有住房升級到有住房；從經(jīng)濟性小住房升級到舒適性大住房，加之城鎮(zhèn)化進程加快和中國經(jīng)濟多年積累成果帶來的住房升級換代需求將城市的房地產(chǎn)市場推向縱深發(fā)展。 舊城改造帶來被動需求。拆遷目前在全國城市非常普遍，盡管我們目前無法取得這方面比較權(quán)威的全國性數(shù)據(jù)，但從近年來的拆遷情況可見一斑?？紤]到拆遷面積帶來的住宅需求乘數(shù)一般在 23，那么 拆遷因素對各地房地產(chǎn)市場的刺激作用是世界其他各國根本無法比擬的。 投資性需求日益膨脹。投資性房地產(chǎn)需求存在的根本原因，是由于社會保障體系改革的滯后，醫(yī)療、教育、養(yǎng)老保險覆蓋面極小，導致很多居民對自己未來生活存在的不確定性深存擔憂；而醫(yī)療、教育等價格大幅上漲以及即將進行的電煤水 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 氣等資源產(chǎn)品的價格改革無疑增加了人們對未來通貨膨脹的擔心，因此很多居民將房地產(chǎn)作為重要的保值增值手段。 高品質(zhì)商品房供給不足。由于原來大量的低品質(zhì)存量房屋的存在，所以內(nèi)生性大和被動性的住房消費升級帶來的需求數(shù)量巨大，遠遠超過現(xiàn)有 的高品質(zhì)商品房供應量。如果再考慮到投資性需求也往往青睞于高品質(zhì)的商品房，那么提供高品質(zhì)住房的空間就非常客觀。 三、 2020年的政策取向與市場走勢 2020年，為實現(xiàn)房地產(chǎn)市場 “供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定 ”的宏觀調(diào)控目標，推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展切實轉(zhuǎn)入科學發(fā)展的軌道，并以建設(shè)和諧社會、節(jié)約型社會和著力解決關(guān)系人民群眾切身利益的問題為出發(fā)點：鞏固宏觀調(diào)控成果，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展；調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，解決關(guān)系人民群眾切身利益的問題；健全住房保障體系，保障中低收入家庭住房需求；大力規(guī)范房地產(chǎn)市場秩 序；大力發(fā)展二級市場和租賃市場；發(fā)展完善房地產(chǎn)金融，鞏固宏觀調(diào)控成果；建設(shè)節(jié)約型社會，推動節(jié)地節(jié)能建筑。 四、 泰州市 區(qū) 房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展趨勢 地級泰州市組建以來，市區(qū)已從建市初的 大到目前的 ，市區(qū)常住人口從建市初的 21萬人，擴大到目前的 。市區(qū)的城市建設(shè)發(fā)生了翻天覆地的變 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 化，城市面貌煥然一新。 根據(jù)有關(guān)資料，前五年（ 19992020）房地產(chǎn)施工面積逐年遞增，年遞增率達 %，其中住宅年遞增率為 %；房屋竣工面積年遞增率達 %，其中住宅年遞增率為 %；空置商品房的增長率為 %； 2020年施工面積遞增率 %，房屋竣工面積下降 %；空置房下降 %。其增長幅度遠遠低于房地產(chǎn)建筑面積增長幅度，究其原因：早期（ 1999年 2001年）空置房主要是由于購買能力及房價等因素造成的空置房，近幾年（ 2002年 2020年）的空置房，主要是相當部分的房地產(chǎn)開發(fā)商考慮到房價上升因素、追逐高額利潤而人為造成的空置房， 2020年2020年由于房價的迅速上升而使空置房面積不斷減少。 近幾年來，房產(chǎn)價格受全國大氣候的影響呈上升趨勢。房價平均水平從 1999年每平 方米 800多元上升至 2020年的每平方米 2000多元，增長了 ，年均遞增率為 %； 2020年至 2020的房屋銷售價已近每平方米 4000元，部分地區(qū)已突破 4000元，2020年金通桃園的預定房價已達 4500元以上。 五、市區(qū)范圍內(nèi)商居消費分析 根據(jù)房地產(chǎn)有關(guān)數(shù)據(jù)可推測，泰州市今后幾年內(nèi)的住宅需求量將持續(xù)增加，其原因主要有三方面，一是隨著市區(qū)經(jīng)濟的不斷發(fā)展、人們生活水平的不斷提高，對住宅面積及環(huán)境的要求也將越來越高；二是在外地的從業(yè)人員、成功人士，回鄉(xiāng)購 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房的人數(shù)預計增幅較大；三是由于新一輪城市建設(shè)的 啟動，舊城改造的進程將會加快，拆遷地塊將會越來越多，拆遷居民戶購置商品房的需求也將會不斷增大。 從目前泰州市人均住房面積看，還不到全省平均水平，市區(qū)居民人均住房建筑面積約在 18平方米左右，低于全省平均水平。根據(jù)泰州市 “十一五 ”規(guī)劃綱要，泰州市的城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達到 38平方米，因此，在 “十一五 ”期間，住房將有一個快速增長階段，在 2020年前，預計城區(qū)住房面積年需求量約在2030萬平方米，城區(qū)的住房市場前景較好。 六、市區(qū)經(jīng)濟狀況分析 根據(jù)有關(guān)資料表明：市區(qū)各項經(jīng)濟指標均高于全國平均水平，制造業(yè)在經(jīng)濟規(guī)模 的優(yōu)勢得到了更快的發(fā)展，社會商品連續(xù)幾年平均增幅達 10%以上，表現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭。