【正文】 .................. 18 附錄 .............................................................................................................................. 19 浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 杭儲(chǔ) 50 號(hào)地塊的項(xiàng)目策劃 1 杭儲(chǔ) 50 號(hào)地塊的項(xiàng)目策劃 房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià) 05（ 2）班 俞嵐 指導(dǎo)老師 傅玳 內(nèi)容摘要： 自 上個(gè)世紀(jì) 80 年代至今，我國的 房地產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展進(jìn)程速猛 ， 但確切的說它目前仍然處于 朝陽， 需要 不斷的 發(fā)展與完善 。 進(jìn)入 21 世紀(jì) ， 人們生活水平的 提高， 消費(fèi)者對(duì)于 房屋 的需求 已不僅僅只局限于居住，因此，開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的產(chǎn)品也應(yīng)當(dāng)不斷提高，在質(zhì)的基礎(chǔ)上向人性化，智能化，多元化的方向發(fā)展，才能在競爭中取得優(yōu)勢。 本文以杭政儲(chǔ)出 [2020]50 號(hào)地塊為例， 對(duì)項(xiàng)目的宏觀環(huán)境、房地產(chǎn)市場情況、項(xiàng)目競爭性樓盤、消費(fèi)者需求和項(xiàng)目 SWOT 狀況等進(jìn)行分析，從而設(shè)計(jì)一定的開發(fā)方案， 從而為開發(fā)商提供借鑒意義。 關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 項(xiàng)目分析 開發(fā)方案策劃 一、 項(xiàng)目基本情況 （一） 項(xiàng)目位置 本項(xiàng)目 坐落于西湖區(qū)規(guī)劃轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn) D111 地塊 ： 東至杭政儲(chǔ)出 [2020]51 號(hào)地塊 ， 至杭州市第二水泥廠 ， 至規(guī)劃道路 ， 北至杭政儲(chǔ)出 [2020]13 號(hào)地塊 ， 規(guī)劃用途 ： 住宅 (設(shè)配套公建 )用地 。 （二） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 表 1：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 占在面積 (平方米 ) 總建筑面積 (平方米 ) 容積率 建筑密度 (%) 約 50667 約 101334 2830 二 、 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 （一） 區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析 過去的幾年里 ， 杭州市的經(jīng)濟(jì)保持快而好的發(fā)展態(tài)勢 。 第 一 ， 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)趨于合理 ： 主 要體現(xiàn)于 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化 ， 結(jié)構(gòu)更趨 合理 ， 三大產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展 ； 第 二 ，發(fā)展質(zhì)量不斷提高 ： 今年以來 ， 杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量不斷 ， 財(cái)政收入也較快增長 ；浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 杭儲(chǔ) 50 號(hào)地塊的項(xiàng)目策劃 2 第 三 ， 社會(huì)民生持續(xù)改善 ： 目前杭州注重社會(huì)事業(yè)建設(shè) ， 著力保障和改善民生 ，積極構(gòu)建和諧社會(huì) 。 2020 年 全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元 ， 比上年增長 ％ ， 連續(xù) 17 年保持兩位數(shù)增長 。 2020 年以來 ， 杭州市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)步伐加快 ， 先進(jìn) 制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“兩輪驅(qū)動(dòng)”不斷推進(jìn) ， 促進(jìn)了一 、二 、 三產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展。 目前 ， 杭州的發(fā)展面臨前所未有的國際 國內(nèi)的大好機(jī)遇 。 就發(fā)展全局看 ，長三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)發(fā)展 ， 是一種不可阻擋的趨勢 。 展望未來 ， 只要 加快經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變 ， 推進(jìn)先進(jìn)制造業(yè)建設(shè) ， 努力提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展水平 ， 必將為浙江區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展和再次騰飛發(fā)揮更加積極突出的作用 。 （二） 環(huán)境分析 （ 1） 土地政策 隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ， 土地政策在不斷的發(fā)展與完善中 ， 幾年里 ， 在國家的宏觀調(diào)控下 ， 政策趨于全面 。 自 2020 年國家對(duì)土地全面整頓后 ， 2020 年的土地市場在鞏固 其 基礎(chǔ)上 ， 繼續(xù)加大力度 ， 對(duì)土地供應(yīng)嚴(yán)格把關(guān) 、 從源頭入手 ， 規(guī)范房地產(chǎn)市場 。 在 2020 年 ， 全國各地的土地管理由省長負(fù)責(zé) ， 對(duì)建設(shè)用地供應(yīng)政策采用了 “ 從嚴(yán)從緊 ” 四個(gè)字 。 土地政策大致有 嚴(yán)字當(dāng)頭 ， 低價(jià)圈地難 ， 房屋契稅不代征 的特點(diǎn) 。 2020 年，土地政策 則 主要 集中在三個(gè)方面進(jìn)行 ； 一是擴(kuò)大招拍掛領(lǐng)域，工業(yè)用地出讓將首先被考慮實(shí)行這種方式 ； 二是加大招拍掛工作力度方面有新措施，要提 高招拍掛在經(jīng)營性土地出讓中的作用，加大市場在配置資源中的基礎(chǔ)性作用；三是在流程細(xì)節(jié)等方面的改進(jìn)，主要是在合同條款執(zhí)行上的一些改進(jìn)。 2020 年年初，國土資源部就正式印發(fā)了《 2020 年國土資源工作要點(diǎn)》 ，指出在 2020 年國家將繼續(xù)嚴(yán)格落實(shí) 土地管理和耕地保護(hù)責(zé)任制、嚴(yán)格實(shí)行問責(zé)制等。加強(qiáng)遙感監(jiān)測和動(dòng)態(tài)巡查，及時(shí)掌握重點(diǎn)地區(qū)和重點(diǎn)城市土地違法情況 ，將違法行為的發(fā)現(xiàn)率、制止率列為重要考核指標(biāo)。 在 2020 年 12 月 ， 國土資源部、財(cái)政部、中國人民銀行聯(lián)合頒布《土地儲(chǔ)備管理辦法》 ， 進(jìn)一步加強(qiáng)及完善了土地管理 ， 這對(duì)于加大打擊開發(fā)商的囤地行為有了更強(qiáng)的法律支撐 ， 可以進(jìn)一步釋放閑置土地，增加商品房的供應(yīng)。因此 ， 到了 2020 年 ， 政府 進(jìn)一步 清理整頓閑浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 杭儲(chǔ) 50 號(hào)地塊的項(xiàng)目策劃 3 置土地 ， 源頭上增加土地供給 ， 必將成為政策調(diào)控的一個(gè)主要方向 ， 開發(fā)商的囤地成本必將大大增加，這樣有助于縮短從土地到商品 房的時(shí)間周期 ， 起到增加房產(chǎn)供應(yīng)的效果 。 從近幾年國家的土地政策來看 ， 在行業(yè)發(fā)展的同時(shí) ， 國家的調(diào)控也在不斷加大，力度一年年增加 。 可見，國家對(duì)這方面的重視。但由于市場的供需情況的客觀存在 ， 居民需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給 ， 從而 導(dǎo)致 房價(jià)的飆升 ， 進(jìn)一步影響 樓面地價(jià) ，使之 也處在高位 。 由于 土地是與 房屋有著直接關(guān)系的，房屋價(jià)格的一部分也 取決于土地 。 土地資源的稀缺 ， 使得開發(fā)商 爭相搶購 。 導(dǎo)致在 土地公開拍賣時(shí)， 開發(fā)商為了得到土地 ， 不惜出高價(jià) 。 當(dāng)然， 此時(shí) 的付出遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及房屋銷售 中 所得到的利潤 ，而這也造成了近十年房價(jià)發(fā)生翻來覆去變化的原因 。 而在 以后的日子里，土地政策的規(guī)范與完善，將使得房地產(chǎn)市場開發(fā)更加嚴(yán)峻 ， 國家將對(duì)公開拍賣的土地從嚴(yán)把關(guān) ， 對(duì)開發(fā)商而言 ， 開發(fā)形勢更加嚴(yán)峻 。 （ 2） 金融政策 自 2020 年起 ， 銀行 多次加息、提升存款準(zhǔn)備金率 ， 大量的資金在金融政策的導(dǎo)向下 ， 在銀行 、 股市 、 樓市中游走 。 而 影響房地產(chǎn)業(yè)比較深的是 中國人民銀行 于 2020 年 9 月 27 日發(fā)布的《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》 ， 《通知》 中規(guī)定 ， 對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以下的 ， 貸款首付款比例不得低于 20%； 對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的，貸款首付款比例不得低于 30%； 對(duì)已利用貸款購買住房，又申請(qǐng)購買第二套 (含 )以上住房的 ， 貸款首付款比例不得低于 40%， 貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 倍 。 央行發(fā)布的《補(bǔ)充通知》對(duì) 第二套房 做出明確說明 ， 是以借款人家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女 )為單位來認(rèn)定房貸次數(shù) 。 一 系列 相關(guān)政策的不斷 收緊 ， 對(duì)投資房地產(chǎn)業(yè)的人來說 無疑是個(gè) 巨大的壓力 。 在新的一年 ， 投資房地產(chǎn)的人數(shù)相對(duì)來說 會(huì)減少 。 盡管 2020 年我國舉辦奧運(yùn)會(huì) ， 對(duì)房地產(chǎn)市場來說是起正面作用的 ， 但 就目前的市場情況來看 ， 自 去年12 月 來 ， 北京 、 深圳 、 上海等 地的房價(jià)已有下降的情況 ， 雖然幅度并不是很明顯 ， 這意味著國家的宏觀調(diào)控已開始發(fā)揮作用 。 盡管杭州還沒有出現(xiàn) 類似 的情況 ，但從去年 12 月到今年 1 月 ， 出現(xiàn)退房的數(shù)量不斷增加 ， 許多消費(fèi)者 開始持觀望浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 杭儲(chǔ) 50 號(hào)地塊的項(xiàng)目策劃 4 379401000202030004000500060002020 2020 2020房地產(chǎn)開發(fā)投資額(億元)施工面積(萬平方米)竣工面積(萬平方米)的心態(tài)居多 。 而自己的房屋仍在按揭階段的消費(fèi)者也開始選擇提前還款 ， 以減輕自己的還貸壓力 。 以上的種種情況表明 ， 開發(fā)商 若要在激烈的競爭中取勝 ， 就需要在開發(fā)樓盤前期 ， 對(duì)市場的情況 進(jìn)行 詳細(xì)的調(diào)查及分析 ， 掌握市場的情況 ， 了解消費(fèi)者的要求 ， 合理的 ， 有針對(duì)性的進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā) ， 不只是 量 的提高 ， 更要質(zhì)的飛越 。 杭州是浙江省的省會(huì) ， 是經(jīng) 濟(jì) 、 文化 、 科教中心 ， 同時(shí)也是 長江三角洲中心城市之一 ， 國家歷史文化名城和重要的風(fēng)景旅游城市 。 杭州 地處長江三角洲南翼中心城市， 地處長江三角洲南翼 、 杭州灣西端 、 錢塘江下游 、 京杭大運(yùn)河南端 ，上海大都市圈內(nèi)人居首選城市，上海與華中、華南地區(qū)生產(chǎn)要素流動(dòng)的重要門戶 ，是中國東南部的交通樞紐 。 杭州獨(dú)特 的地理位置是眾人心目中理想居住城市 ， 美麗的風(fēng)景 ， 良好的環(huán)境給人提供了高品質(zhì)的生活條件 。 “家住西湖山水間” 。 在工業(yè)化、城市化飛速發(fā)展而生活環(huán)境、生活品質(zhì)卻不斷受到下降威脅的今天，杭州極具魅 力的人居環(huán)境表現(xiàn)出了極大的優(yōu)勢。 目前，購房者絕大多數(shù)都是外來人口 ， 政府也出臺(tái)一系列政策 ， 如“購房入戶”來吸引外來人口購房 。 三 、 房地產(chǎn)市場狀況 （一）房地產(chǎn) 開發(fā) 狀況 圖 1： 20202020年杭州 房地產(chǎn)開發(fā)狀況 浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 杭儲(chǔ) 50 號(hào)地塊的項(xiàng)目策劃 5 根據(jù)上圖的數(shù)據(jù) 可知 ， 2020 年 杭州 市 房地產(chǎn)開發(fā)投資為 億元，施工面積為 萬平方米，竣工面積為 萬平方米。 2020 年，杭州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比上升 %；施工面積 3794 萬平方米，同比下降了 %；竣工面積為 萬平方米，同比下降 %。而 2020 年，杭州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比上升 %；施工面積 萬平方米，同比上升 %；竣工面積為 萬平方米，同比下降 %。 從 20202020年的數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)， 2020 年 開始 發(fā)生了一些變化，除了開發(fā)投資額上升，施工面積及竣工面積都發(fā)生下降，究其原因主要是由于房地產(chǎn)市場的過熱發(fā)展，導(dǎo)致房價(jià)非理性上漲， 而 2020 年的變化則更為明顯，施工面積的上升與竣工面積的下降，使人們聯(lián)想到由于 國家 的 宏觀調(diào)控， 如 針對(duì)投機(jī)需求、過度投資、超前消費(fèi)和過度消費(fèi)等四個(gè)方面的不合理需求制定了一系列的政策，促使過熱的市場需求降溫，投資需求 的減 退。 究其原因應(yīng)該是政策的影響 使得開發(fā)商 對(duì)誘人的開發(fā)前景有所動(dòng)搖 ， 在不明確市場發(fā)展的方向之前， 相信他們是希望通過放慢開發(fā)速度，對(duì)市場的下一步動(dòng)態(tài)進(jìn)行調(diào)查，分析，預(yù)測，綜合市場的具體情況，做出比較準(zhǔn)確的開發(fā)。 因而他們?cè)诮?jīng)過 2020 的短暫停歇后，在 2020 年加大開發(fā)力度，同時(shí)也放慢施工進(jìn)程，通過掌握市場的導(dǎo)向來完成自己的開發(fā)目的。 （二）房地產(chǎn)需求狀況 近年來杭州房價(jià)上漲幅度較快，主要由于供求關(guān)系的嚴(yán)重失衡引起。杭州是全國第一 個(gè)實(shí)行土地 “ 招拍掛 ” 的城市，土地的不飽和供應(yīng)令土地成交價(jià)格連年倍升。加上 “ 創(chuàng)業(yè)在杭州 ” 一系列引進(jìn)人才、購房入戶等優(yōu)惠措施，杭州城市人口不斷增長，市場對(duì)房地產(chǎn)的需求非常旺盛，支撐著杭州房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上升。 2020 年上半年市區(qū)商品住宅銷售 27867 套，面積 367 萬㎡，分別同比上升%和 %。 而于此同 時(shí) 新增住房供應(yīng) 卻 出現(xiàn)下降 趨勢 ，市區(qū)新