【正文】 區(qū)環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。養(yǎng)護(hù)小區(qū)園林綠化和管理區(qū)域衛(wèi)生，以保障小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、干凈整潔。第一：維護(hù)保養(yǎng)好小區(qū)綠化，使其保持常青，始終煥發(fā)勃勃生機(jī)；第二：加強(qiáng)和引導(dǎo)環(huán)保意識(shí)的教育，使每位小區(qū)的業(yè)主和客戶都自覺(jué)愛(ài)護(hù)小區(qū)內(nèi)環(huán)境；第三：垃圾分類收集，建立回收系統(tǒng)；第四：開(kāi)展環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)境形象建設(shè)。保證車輛有序停放。為防止車輛亂停放現(xiàn)象，我們將對(duì)業(yè)主和客戶進(jìn)行引導(dǎo)培訓(xùn)與現(xiàn)場(chǎng)溫馨管理、提示相結(jié)合，以理服人，對(duì)無(wú)理的人員以批評(píng)教育為主，最后達(dá)到整齊、規(guī)范停車和秩序井然的目的； 實(shí)行大圍合整體管理與小圍合局部管理相結(jié)合的管理辦法。這種辦法體現(xiàn)在人員安排、安全防范、消防、衛(wèi)生設(shè)施、設(shè)備管理等各方面。我們以管理處為指揮機(jī)構(gòu)統(tǒng)一集中管理，同時(shí)每塊區(qū)域設(shè)班、組長(zhǎng)負(fù)責(zé)各自具體業(yè)務(wù)，各單項(xiàng)業(yè)務(wù)又設(shè)管理人員檢查跟蹤，做到有條不紊、規(guī)范嚴(yán)密。 我們?cè)诠芾矸?wù)中將推出24小時(shí)值班巡邏和服務(wù)的機(jī)制，以解決業(yè)主所需。擬采取的管理方式對(duì)于不同的物業(yè)，必須有不同的管理辦法，我們擬采取的管理方式為：按照省級(jí)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施管理?；舅悸肥牵簢?yán)格選人、謹(jǐn)慎用人，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)；提供24小時(shí)服務(wù)；嚴(yán)格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制約、規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為；致力精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略；軍事化管理加現(xiàn)代化管理。具體我們的管理分組織系統(tǒng)、運(yùn)作程序系統(tǒng)、激勵(lì)系統(tǒng)三個(gè)部分說(shuō)明。第五章、人力資源和架構(gòu)組織架構(gòu)及人員配備：如下圖所示：鴻泰御府花園管理處21人主任1人管理員1人收費(fèi)員1人綠化班1人護(hù)衛(wèi)班14人清潔班2人維修班1人人員安排說(shuō)明序號(hào)崗位編制說(shuō)明備注1主任1人負(fù)責(zé)小區(qū)的全面管理。2管理員1人協(xié)助主任工作，負(fù)責(zé)小區(qū)管理工作的具體實(shí)施。3收費(fèi)員1人主要負(fù)責(zé)小區(qū)各項(xiàng)費(fèi)用的收繳工作。4維修工1人維護(hù)小區(qū)電梯系統(tǒng)，給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)等。5護(hù)衛(wèi)員班長(zhǎng)2人每班1人，全面主要負(fù)責(zé)小區(qū)安全、消防等工作的巡查，護(hù)衛(wèi)班的日常管理。采取12小時(shí)工作制，分2班24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)。大門(mén)崗8人南門(mén)、東1門(mén)，東2門(mén)，東3門(mén)共計(jì)四個(gè)大門(mén)崗，每門(mén)1人，2個(gè)班共8人。負(fù)責(zé)小區(qū)車輛、人員進(jìn)出管理。入伙初期可將東門(mén)改為一個(gè)門(mén)。只需1人/班，共2人。巡邏崗2人每班1人，共2人。負(fù)責(zé)小區(qū)地面、車庫(kù)、樓層巡邏工作。監(jiān)控室崗2人每班1人，負(fù)責(zé)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)，消防系統(tǒng)的24小時(shí)固定值班。6環(huán)保班綠化工1人負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)的綠化修剪。或發(fā)包給專業(yè)公司做小區(qū)清潔、綠化可節(jié)約成本。清潔工2人南北兩個(gè)片區(qū)，每個(gè)區(qū)域1人各負(fù)責(zé)一個(gè)片區(qū)的清掃保潔。7合計(jì)21人運(yùn)作程序系統(tǒng)： 整體運(yùn)作程序擬寫(xiě)物業(yè)管理方案物管對(duì)象調(diào)研整改接管驗(yàn)收崗位培訓(xùn)組建機(jī)構(gòu)日常管理內(nèi)部運(yùn)作流程指揮操作層管理層指揮各業(yè)務(wù)塊員工金迪物業(yè)公司反饋監(jiān)督管理處 說(shuō)明：在內(nèi)部運(yùn)作流程設(shè)計(jì)中，堅(jiān)持全過(guò)程管理，保證指揮、監(jiān)督的封閉性。管理層既是指揮者，又是監(jiān)督者，計(jì)劃、組織、控制、反饋集于一身，避免管理環(huán)節(jié)出現(xiàn)缺漏和盲點(diǎn)，有效保證管理及時(shí)到位。各層職責(zé)明確，工作程序有嚴(yán)格的質(zhì)量文件進(jìn)行規(guī)范。同時(shí)充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動(dòng)員工的工作積極性和主動(dòng)性。（三）、激勵(lì)系統(tǒng)：獎(jiǎng)懲機(jī)制工資福利機(jī)制培養(yǎng)提升機(jī)制激 勵(lì) 機(jī) 制企業(yè)文化機(jī)制思想工作機(jī)制說(shuō)明：激勵(lì)機(jī)制重在尊重個(gè)體權(quán)利，保持團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力，服務(wù)用戶，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。思想工作機(jī)制重在激發(fā)潛能，形成共享的價(jià)值觀，充分發(fā)揮員工效能和工作積極性，尊重個(gè)人情感，針對(duì)個(gè)性心理及時(shí)做思想工作，方式有談心、座談等。獎(jiǎng)懲機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制相結(jié)合，以獎(jiǎng)為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎(jiǎng)懲分明，通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)引著員工走，通過(guò)懲罰“打”著員工走，做到人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力。獎(jiǎng)勵(lì)分為物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)。培養(yǎng)提升機(jī)制在實(shí)際工作中極具價(jià)值。我們將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展的重要位置，目的是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上、平者讓、庸者讓，為人才的發(fā)展創(chuàng)造有利環(huán)境。工資福利機(jī)制重在考核，考核分月考核和年度考核進(jìn)行，實(shí)行浮動(dòng)工資，增強(qiáng)工作能力。通過(guò)企業(yè)文化的開(kāi)展，增強(qiáng)凝聚力和向心力，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感，通過(guò)企業(yè)文化的凝聚力、引導(dǎo)功能、約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來(lái)。第六章、管理工作計(jì)劃（一） 前期管理工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間1擬訂詳細(xì)管理方案 總結(jié)以往物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn) 結(jié)合調(diào)研結(jié)果擬定管理方案2007年底2接管合同簽訂 方案送審 簽訂合同2008年初3組建管理隊(duì)伍選拔 培訓(xùn) 上崗按合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)4整改及完善辦公條件 安排管理用房 安排員工宿舍 物質(zhì)裝備到位按合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)5制訂管理制度 制訂切合實(shí)際的各項(xiàng)物業(yè)管理制度； 導(dǎo)入ISO9001：2000按合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)6物業(yè)接管驗(yàn)收辦理書(shū)面移交手續(xù)業(yè)主入伙前一個(gè)月（二） 常規(guī)期管理工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間1房屋及共用部位維修保養(yǎng)制定大、中修計(jì)劃方案；日常零修、急修管理；日常保養(yǎng)巡查管理；維修質(zhì)量管理。接管驗(yàn)收后開(kāi)始，部分待施工單位保修期滿2共用設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)所的使用、維修、養(yǎng)護(hù)、管理建立檔案，搞好基礎(chǔ)資料管理； 運(yùn)行管理；維修保養(yǎng)管理；險(xiǎn)情應(yīng)急管理；水池水泵管理。接管驗(yàn)收后開(kāi)始，部分待施工單位保修期滿3安保消防管理24小時(shí)值班及巡查、監(jiān)控等安全防范管理；違章亂搭亂建及設(shè)立廣告管理；消防管理；來(lái)人來(lái)訪管理；物品出入管理。接管驗(yàn)收后開(kāi)始4車輛管理進(jìn)出車輛管理；停車場(chǎng)管理；車輛行駛管理。接管驗(yàn)收后開(kāi)始5清潔衛(wèi)生管理清潔衛(wèi)生管理；環(huán)保管理；消殺管理；客房清潔管理。接管驗(yàn)收后開(kāi)始6綠化管理園林綠化日常養(yǎng)護(hù)。接管驗(yàn)收后開(kāi)始7業(yè)主服務(wù)按開(kāi)發(fā)商所簽購(gòu)房合同確定入伙時(shí)間；按程序辦理業(yè)主入伙手續(xù)，簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》；協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商及施工單位對(duì)入伙問(wèn)題進(jìn)行整改；接待咨詢、投訴；家庭有償維修；家政保潔；業(yè)主走訪及意見(jiàn)調(diào)查等。接管驗(yàn)收開(kāi)始8裝修管理業(yè)主按照《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》辦理裝修手續(xù)；設(shè)立裝修崗每天巡查裝修情況，及時(shí)糾正違章現(xiàn)象；進(jìn)行2次驗(yàn)收，即隱蔽工程驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收；裝修材料搬運(yùn)及裝修垃圾搬運(yùn)清理的管理。業(yè)主入伙開(kāi)始9標(biāo)識(shí)系統(tǒng)管理提供標(biāo)識(shí)制作方案；負(fù)責(zé)安裝維護(hù)；制訂物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)識(shí)；標(biāo)識(shí)管理接管驗(yàn)收后開(kāi)始10檔案管理建立房屋共用設(shè)施設(shè)備檔案資料；建立用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè)；建立嚴(yán)格的檔案管理制度。接管驗(yàn)收后開(kāi)始第七章、 服務(wù)承諾和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)部門(mén)服務(wù)承諾質(zhì)量目標(biāo)護(hù)衛(wèi)班設(shè)24小時(shí)求助電話：100%發(fā)生