【正文】 展服務(wù)業(yè)的若干意見》提出，要圍繞小康社會(huì)建設(shè)目標(biāo)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)的要求 ，大力發(fā)展旅游、文化、體育和休閑娛樂等面向民生的服務(wù)業(yè)。 尤其是《鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃》的批復(fù)，標(biāo)志著建設(shè)鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)正式上升為 國家戰(zhàn)略 。鄱陽湖 生態(tài)經(jīng)濟(jì) 區(qū)是以江西鄱陽湖為核心，以 鄱陽湖城市圈 為依托，以保護(hù)生態(tài)、發(fā)展經(jīng)濟(jì)為重要戰(zhàn)略構(gòu)想，把鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)成為全國生態(tài)文明與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展協(xié)調(diào)統(tǒng)一、人與自然和諧相處的生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和中國 低碳經(jīng)濟(jì) 發(fā)展先行區(qū)。作為鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)核心區(qū)，九江市在 鄱陽湖 生態(tài)經(jīng)濟(jì) 區(qū)建設(shè)中制定了 “ 進(jìn)一步發(fā)揮通江達(dá)海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加快臨港產(chǎn)業(yè)開發(fā)，積極發(fā)展商貿(mào) 旅游業(yè) ，建成贛北 區(qū)域中心城市 、現(xiàn)代化港口 旅游城市 、區(qū)域性物流樞紐和長江沿岸重要工業(yè)基地 ” 的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略。作為一個(gè)擁有 像 廬山、云居山、柘林湖等豐富的旅游資源的地級(jí)市，優(yōu)先發(fā)展旅游業(yè)，培育旅游龍頭企業(yè)，以一產(chǎn)帶動(dòng)多產(chǎn)，拉動(dòng)整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，一直是九江市發(fā)展戰(zhàn)略的核心，也體現(xiàn)了時(shí)代發(fā)展的趨勢(shì)和人民的愿望。在此背景下，江西省政府和九江市政府多次提出 “ 加快旅游配套設(shè)施建設(shè)， 逐步形成一個(gè)比較完善的 吃、住、行、游、購、娛配套的綜合產(chǎn)業(yè)體系，著力把旅游業(yè)培育成九江市支柱產(chǎn)業(yè) ” 。由于廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 4 目前九江旅游企業(yè)大多分散經(jīng)營，經(jīng)營項(xiàng)目單一，而且局限于小的行政區(qū)劃范圍。因此，充分發(fā)揮廬山旅游資源的整體優(yōu)勢(shì)，壯大全市旅游產(chǎn)業(yè)，培育九江旅游龍頭企業(yè)，突破行政區(qū)劃整合優(yōu)勢(shì)旅游資源，是廬山旅游發(fā)展的必然趨勢(shì)。 廬山旅游發(fā)展股份公司作為一家涉及國內(nèi)、國際旅游服務(wù)，住宿、餐飲，旅游交通、娛樂，旅游資源開發(fā)的大型企業(yè)，廬山風(fēng)景名勝區(qū)唯一的資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、人才優(yōu)越、資本雄厚、收入超億元的骨干企業(yè)，但由于目前公司業(yè)務(wù)局限于 風(fēng)景區(qū)內(nèi)，這不但限制企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，也不足以 承擔(dān)引領(lǐng)九江旅游事業(yè)發(fā)展的使命。為突破企業(yè)自身發(fā)展瓶頸，充分發(fā)揮九江溫泉資源優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步起到引領(lǐng)全市旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展，經(jīng)公司研究決定在廬山山南星子縣溫泉鎮(zhèn)通過收購廬山龍灣溫泉度假村來實(shí)施 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 。 廬山龍灣溫泉度假村 是國家 AAAA 級(jí)旅游景區(qū)，國內(nèi)首家深度山林溫泉，國家四星級(jí)溫泉酒店，是一家集觀光度假、休閑療養(yǎng)、商務(wù)會(huì)展、特色美食、運(yùn)動(dòng)健身、生態(tài)教學(xué)與環(huán)保宣傳于一體的大型綜合度假村，龍灣溫泉度假村 2020 年 9 月正式對(duì)外營業(yè)， 擁有客房 260間， 50 多個(gè)功能各異的露天溫泉池及大型沖浪池、兒童水上樂園、蟠龍滑梯、漂流河，可同時(shí)容納 3000 人沐浴天然溫泉。 廬山龍灣溫泉度假村項(xiàng)目的實(shí)施， 有效地將溫泉的開發(fā)和廬山特有的自然文化景觀相結(jié)合，有利于豐富旅游產(chǎn)品體系，實(shí)現(xiàn)旅游線路的差異化，提廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 5 升品牌的知名度和吸引力，形成以泉促山，以山帶泉，相互促進(jìn)的發(fā)展格局，打造廬山獨(dú)特旅游文化。 時(shí)過境遷，近年來，隨著經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，人民群眾生活水平的日益提高，對(duì)休閑旅游服務(wù)設(shè)施的要求越來越高，傳統(tǒng)的 “ 泡湯 ” 式已經(jīng)不能滿足日益增長的溫泉旅游需要，故從整體風(fēng)格、園林環(huán)境、溫泉項(xiàng)目等方面 進(jìn)行改造和提升，同時(shí)為了延伸度假村產(chǎn)業(yè)鏈，豐富旅游產(chǎn)品體系顯得刻不容緩。為此， 廬山旅游發(fā)展股份公司經(jīng)充分醞釀和調(diào)研考察后，適時(shí)提出廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目，以綜合性五星級(jí)溫泉休閑度假村為標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)廬山龍灣溫泉度假村，本項(xiàng)目的建設(shè)能夠 極大的滿足溫泉旅游者文化和精神層面的需求，是適應(yīng)現(xiàn)代溫泉旅游市場消費(fèi)特點(diǎn)的體現(xiàn)，是進(jìn)一步完善度假村旅游服務(wù)功能，提高服務(wù)檔次，提升龍灣溫泉度假村市場地位，品牌影響力的重大舉措。 第二節(jié) 項(xiàng)目概況 一、擬建地點(diǎn) 項(xiàng)目擬建地點(diǎn)為江西省九江市星子縣溫泉鎮(zhèn)環(huán)山公路廬山龍灣溫泉度假村 內(nèi)，詳見項(xiàng)目地理位置圖。 星子縣背倚 廬山 ，面臨鄱陽湖，東與都昌縣隔水為鄰，西與九江縣、 德安縣 接壤，北與廬山管理局山體相連，南與永修縣湖洲相接。縣城距九江市 36 公里，距 南昌 120 公里，距 武漢 200余公里。水上逆贛江可直航 景德鎮(zhèn) 、南昌、贛州，入 長 江 黃金水廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 6 道抵國外口岸。贛、撫、饒、信、修五大水系在縣域東南水面束流而東，形成 “ 江湖之會(huì) ” 。高等級(jí)旅游公路 —— 廬山南大道聯(lián)接 “ 昌九 ” 、 “ 九景 ” 高速公路， 105 國道貫穿全境，京九鐵路、九江機(jī)場 擦境而過。 溫泉鎮(zhèn)位于美麗的 廬山 南端，地處星子、 德安 、九江縣三縣交界處，地理位置獨(dú)特，是貫穿三縣的交通樞紐，總面積 104 平方公里。溫泉鎮(zhèn)因溫泉得名，礦物質(zhì)豐富的溫泉水吸引了許多外地投資商，先后有天沐、 龍灣 、陽光、天地、天邑、 天池 、上海名都等大型度假村都落戶溫泉鎮(zhèn)。 二、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 根據(jù)廬山龍灣溫泉度假村 “ 綜合性五星級(jí)度假村 ” 戰(zhàn)略定位，結(jié)合龍灣溫泉度假村發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題，考慮將來一段時(shí)期的發(fā)展需求，綜合多方面因素，重點(diǎn)對(duì)龍灣溫泉度假村整體建設(shè)規(guī)模和檔次進(jìn)行提升，確定項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要包括三大工程，具體為： 整體風(fēng)格改造提升工程 （ 1）改造山江湖酒店 2408 ㎡； （ 2）改造三江湖宴會(huì)廳等 1146 ㎡； （ 3）改造浴花園 4855 ㎡； （ 4）御花園、御景樓加層，共 1500 ㎡ ； 園林環(huán)境改造提升工程 （ 1）改造會(huì)議中心 4300 ㎡； （ 2）擴(kuò)建國際會(huì)議中心 4500 ㎡； 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 7 （ 3）新建接待中心 1500 ㎡； （ 4）改造御家園 3314 ㎡； （ 5）改造御景樓 1540 ㎡； （ 6）山江湖宮廷美食坊（擴(kuò)建） 1200 ㎡； （ 7）改造水療館 806 ㎡； （ 8）改造會(huì)所樓 1511 ㎡； （ 9）改造靜心閣等 798 ㎡； （ 10）改造現(xiàn)有溫泉泡池 45 個(gè)； （ 11）浴花園加層擴(kuò)建 1500 ㎡； （ 12）龍灣大廈（五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)） 7300 ㎡） （ 13）新建半立體式停車場 3000 ㎡； （ 14）園林環(huán)境改造 20200 ㎡； 新建功能延伸項(xiàng)目 （ 1）歐洲美食購物街 1000 ㎡； （ 2）休閑娛樂館 2200 ㎡； （ 3）改造水上樂園 1500 ㎡； （ 4）森林浴基地游步道 5000m； （ 5）森林浴基地設(shè)施建設(shè) 5000 ㎡； （ 6）文化廣場改造 3000 ㎡。 拆除御賓樓、御軒樓、老洗衣房、員工公寓等建筑物 11 處，拆除面積為 9461 ㎡； 總圖附屬設(shè)施及公用輔助工程等。 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 8 三、主要建設(shè)條件 項(xiàng)目區(qū)進(jìn)出交通便利， 施工所需的各種材料，諸如水泥、砂碎石等當(dāng)?shù)鼐懿少?，運(yùn)距較短。 施工條件好，項(xiàng)目地塊周邊水、電、通信、寬帶等市政設(shè)施均已到位，維護(hù)完好 ，可直接為本項(xiàng)目使用。 四、項(xiàng)目總投資與資金籌措 項(xiàng)目估算總投資為 49250 萬元，其中：建筑（裝飾）工程 萬元，設(shè)備購置及安裝工程費(fèi) 萬元，工程其他費(fèi) （含收購費(fèi) 3 億元）萬元，預(yù)備費(fèi)用 萬元。 資金來源為上市募集資金。 五、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 11 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)據(jù) 備注 一 總圖技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1 項(xiàng)目總用地 畝 2 總建筑面積 m2 44192 3 保留面積 m2 21892 4 拆除面積 m2 9461 5 新建面積 m2 23200 二 財(cái)務(wù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6 年銷售收入 萬元 22400 7 總成本費(fèi)用 萬元 8 經(jīng)營成本 萬元 9 總投資收益率 % 10 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 11 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 12 投資回收期 年 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 9 六、主要社會(huì)效益 本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)完善廬山龍灣溫泉度假村服務(wù)功能、提高旅游服務(wù)水平、提升度假村旅游項(xiàng)目建設(shè)品味和檔次具有極大的推動(dòng)作用，為實(shí)現(xiàn) “ 綜合性五星級(jí)溫泉休閑度假村 ” 的戰(zhàn)略定位夯實(shí)基礎(chǔ)， 項(xiàng)目的實(shí)施，將有力的促進(jìn)九江市的旅游事業(yè)發(fā)展，做大做強(qiáng)溫泉旅游品牌，加大廬山溫泉在旅游界的影響力，積極帶動(dòng)旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。項(xiàng)目建成后，有利于開拓溫泉旅游市場，提高龍灣溫泉在國內(nèi)外的知名度，擴(kuò)大企業(yè)的影響力，促進(jìn)星子溫泉經(jīng)濟(jì)發(fā)展。項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)更好地發(fā)揮獨(dú)特的溫泉旅游資源優(yōu)勢(shì)等方面有著重要的意義。 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 10 第二章 龍灣溫泉度假村發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題 第一節(jié) 龍灣溫泉度假村發(fā)展現(xiàn)狀 一、廬山龍灣溫泉度假村簡介 廬山龍灣溫泉度假村是國家 AAAA 級(jí)旅游景區(qū)，國內(nèi)首 家深度山林溫泉，國家四星級(jí)溫泉酒店，是一家集觀光度假、休閑療養(yǎng)、商務(wù)會(huì)展、特色美食、運(yùn)動(dòng)健身、生態(tài)教學(xué)與環(huán)保宣傳于一體的大型綜合度假村，注冊(cè)資本 4000 萬，現(xiàn)有員工 500 余人。度假村緊靠昌九高速公路和京九鐵路，直通環(huán)廬山公路，距離南昌飛機(jī)場約 1 小時(shí)車程，交通極為便捷。度假村已獲得多個(gè)榮譽(yù)獎(jiǎng)項(xiàng)， 2020 年先后被江西省旅游局評(píng)為 “ 游客最喜愛的十大贛菜定點(diǎn)推廣酒店 ” 、江西省總工會(huì)評(píng)為省級(jí) “ 工人先鋒號(hào) ” 、江西省旅游局評(píng)為首批省級(jí)旅游度假區(qū)試點(diǎn)單位。 龍灣溫泉水的溫度最高達(dá) 75 攝氏度，常年平均水溫為 6065 攝氏度， 屬高溫地?zé)豳Y源中的溫?zé)崴?、熱水，具有較高開發(fā)利用價(jià)值。溫水堿化度低 ， 每升水中礦物質(zhì)的含量只有 克左右，并有大量的氟、溴、碘等十多種對(duì)人有益的微量礦物元素。區(qū)內(nèi)地?zé)豳Y源主要由地下淡水及部分海水滲入混合，并經(jīng)深部循環(huán)加熱形成，礦化度高達(dá) — ，硬度為 — ，雖不能飲用，但可作為洗浴、醫(yī)療浴、取暖療養(yǎng)等用途，對(duì)高血壓、冠心病、心腦血管、風(fēng)濕病、皮膚病等有一定療效，最大日出水量：自流總量 5000 噸 /日，平廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 11 均用水量：單井開采量 900 噸 /日，平均日用水量： 600 噸 /日。 二、經(jīng)營 狀況 廬山龍灣溫泉度假村于 2020 年 9 月 26 日正式對(duì)外營業(yè)，擁有260 間風(fēng)格雅致的各類客房； 50 多個(gè)功能各異的露天溫泉池及大型沖浪池、兒童水上樂園、蟠龍滑梯、漂流河，可同時(shí)容納 3000 人沐浴天然溫泉；山江湖大酒樓，有大小會(huì)議室 6 個(gè)，豪華包間 12 間，可同時(shí)容納 300 人，最大會(huì)議廳可同時(shí)容納 700 人開會(huì)、聚餐；并有可同時(shí)容納 300 多輛各類車型的大型停車場。度假村目前主營業(yè)務(wù)主要包括三個(gè)部分：客房、餐飲、溫泉洗浴，近三年經(jīng)營情況見表 21。 表 21 近三年經(jīng)營情況表 名稱 08 年 09 年 10年 客房收入 7,740,166 6,809,915 7,630,382 接待人數(shù) 82,962 64,282 69,252 餐飲收入 7,802,707 7,177,576 9,016,920 接待人數(shù) 214， 804 151,551 185,764 溫泉收入 19,703,076 21,545,629 21,990,482 接待人數(shù) 204,064 222,041 239,293 按摩收入 1,814,883 1,807,400 1,767,183 禮品店收入 1,000,363 1,121,708 922,368 親親魚收入 636,830 670,126 613,391 黑泥收入 107,802 171,215 103,748 三、客源狀況 度假村溫泉客源主要以江西、湖北、安徽三省的旅游團(tuán)隊(duì)、散客為主，江蘇、浙江、上海的旅游團(tuán)隊(duì)為輔。停留時(shí)間一般在 6 小時(shí)左右；餐飲客源以本地政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位為主，會(huì)議、旅游團(tuán)隊(duì)為輔；客房客源以星子、九江本地商務(wù)客人為主，南昌、九江的會(huì)議團(tuán)廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 隊(duì)以及江蘇、湖北、安徽的旅游團(tuán)隊(duì)為輔。在停留時(shí)間上，會(huì)議團(tuán)隊(duì)一般 3 天左右，旅游團(tuán)隊(duì)一般在 14 小時(shí)。從各類客源的消費(fèi)情況看，旅 游團(tuán)隊(duì)消費(fèi)內(nèi)容一般是溫泉，二次消費(fèi)能力不足，本地商務(wù)單位的消費(fèi)能力好。 四、員工狀況 度假村實(shí)行全員勞動(dòng)合同制，員工按照與公司簽訂的勞動(dòng)合同承擔(dān)義務(wù)和享受權(quán)利。截止 2020 年 12 月底，根據(jù)公司提供的花名冊(cè)清單，公司員工的專業(yè)結(jié)構(gòu)，如下表 22： 表 22 公司員工專業(yè)結(jié)構(gòu) 專業(yè)類別 人數(shù)（人） 所占比例（ %） 高級(jí)管理人員 8 % 中級(jí)管理人員 60 % 溫泉部 53 % 房務(wù)部 52 % 營銷中心 22 % 餐飲部 38 % 財(cái) 務(wù)中心 27 % 技術(shù)中心 65 % VIP會(huì)所 5 % 行政后勤 23 % 合計(jì) 353 100% 第二節(jié) 度假村存在主要問題 結(jié)合對(duì)龍灣溫泉的發(fā)展現(xiàn)狀、溫泉旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)可以看出，龍灣溫泉的主要業(yè)務(wù)為溫泉洗浴及相關(guān)的住宿和餐飲服務(wù)，根據(jù)其業(yè)務(wù)性質(zhì)，較依賴于旅游人群的認(rèn)知度及與旅行社的合作關(guān)系。整體發(fā)展還存在以下問題： 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目