【正文】 良好的社會(huì)效益旅游產(chǎn)業(yè)是投資大、回收期長的建設(shè)項(xiàng)目， 縣又屬于欠發(fā)達(dá)縣市，政府投資力度有限，必須吸引大量的民間資本進(jìn)入景區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作。本項(xiàng)目建成運(yùn)行后，良好的經(jīng)濟(jì)效益可以帶動(dòng)縣內(nèi)其他民營資本進(jìn)入旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資，為 縣旅游招商引資工作打開新的局面。同時(shí)，項(xiàng)目建成后，度假村預(yù)計(jì)每年要上交稅收 萬元，還要聘請(qǐng)大量的員工，社會(huì)效益十分顯著。 － 13－ 第三章 項(xiàng)目實(shí)施的有利條件 政策環(huán)境 縣委、縣政府高度重視以良好生態(tài)環(huán)境為依托的旅游業(yè)發(fā)展，制定了 “ 生態(tài)立縣 ” 戰(zhàn)略，提出 “ 要以生態(tài)旅游為突破口，舉全縣之力，用全縣之能，集全縣之智，聚全縣之財(cái)，盡快把 建成生態(tài)旅游勝地，使旅游業(yè)成為 國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)。 ” 在 2020 年的 縣第十四屆人民代表大會(huì)第一次會(huì)議上通過了《關(guān)于全面實(shí)施 “ 生態(tài)立縣 ” 戰(zhàn)略，加快小康建設(shè)步伐的決定》，明確提出要保護(hù)生態(tài)環(huán)境，重點(diǎn)發(fā)展生態(tài)旅游。這不僅為 發(fā)展旅游指明了方 向，也為 縣旅游業(yè)發(fā)展提供了良好的公眾意識(shí)支持和良好的政治環(huán)境支持。 政府支持 近幾年來，縣委、縣政府高度重視旅游資源開發(fā)，取得了較為喜人的成績。目前已初步開發(fā)出生態(tài)觀光、溫泉沐浴、健康養(yǎng)生、竹海漂流、奇景觀賞、宗教朝圣、民俗探密、幽谷探險(xiǎn)等諸多生態(tài)旅游項(xiàng)目。根據(jù) 縣 2020－ 2020 年生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃， 旅游區(qū)項(xiàng)目建設(shè)與大覺山旅游區(qū)、新月畬族民俗文化旅游區(qū)、 華南虎放養(yǎng)基地、方家山野外訓(xùn)練基地一起，列入了重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目。 縣旅游資源較為豐富，但旅游資源開發(fā)起步相對(duì)較晚。因此 ，本項(xiàng)目的建設(shè)得到了縣委、縣政府的大力支持，縣旅游局、審計(jì)局、發(fā)展局、建設(shè)局和農(nóng)業(yè)、林業(yè)等部門為項(xiàng)目建設(shè)提出了許多良好的建議，并在政策允許的情況下，得到了各部門在項(xiàng)目協(xié)調(diào)、立項(xiàng)、審批等環(huán)節(jié)的支持和幫助。 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) 冷熱泉水相伴相生，全國唯一，品味獨(dú)特 不但擁有品質(zhì)優(yōu)異的溫泉資源，是旅游開發(fā)的重要載體，而且擁有品質(zhì)一流的冷泉資源，冷熱泉水相生相伴，兩者相距僅在數(shù)米之內(nèi)，在國內(nèi)具有唯一性，具有獨(dú)特的文化品味，是不可多得的高品質(zhì)旅游資源。 森林覆蓋率高，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越 － 14－ 所在的區(qū)域森林覆蓋率在 85％，以常綠闊葉林為主，并擁有香樟、楓樹、鵝掌楸等多種色葉樹以及大片竹林，林相組合理想。四周青山翡翠，古木參天，竹海扶搖，生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越，為溫泉旅游開發(fā)營造了極其有利的自然環(huán)境。 冬有溫泉、夏可避暑，氣候宜人，旅游無淡季 縣氣候?qū)賮啛釒駶櫦撅L(fēng)氣候，四季分明，雨量充沛，光熱資源較為充足，平均氣溫低于周邊各縣，每逢盛夏，涼爽宜人，俗云 “ 五嶺皆炎熱，惟獨(dú) 宜 ” ，乃避暑勝地。冬天又有得天獨(dú)厚的冷熱溫泉，不管是哪個(gè)季節(jié)，到 旅游，都有著別樣的享受。 道教文化，淵遠(yuǎn)流長，具有深厚的文化內(nèi)涵 道教作為一種文化現(xiàn)象及一個(gè)社會(huì)實(shí)體，不僅具有事實(shí)的人文和生活內(nèi)涵，而且還有深厚的社會(huì)民眾基礎(chǔ)。它是適應(yīng)特定的民族文化心理需要而產(chǎn)生的流傳與演變乃至歷史文化生態(tài)運(yùn)動(dòng)的必然結(jié)果。道教蘊(yùn)藏的豐富思想不僅在本質(zhì)上不與現(xiàn)代文化生活相對(duì)立，相反是我們由今天邁向未來的難能可貴的文化基因?qū)殠臁? 在個(gè)人的人生價(jià)值觀上，道教文化認(rèn)為人生的價(jià)值不在于物質(zhì)利益或個(gè)人名利，而在于尊道貴德，唯道是求，始終保持一種 “ 知足常樂 ” 的高尚情操。在對(duì)待人際關(guān)系上，道教文化主張濟(jì)世渡人，強(qiáng)調(diào)在 人與人之間要實(shí)行互助互愛，要 “ 憫人之兇，樂人之善，濟(jì)人之急，救人之危 ” 。如果人人都按照道教文化這些思想辦事，就可以處理好人與人之間的各種社會(huì)關(guān)系，使整個(gè)社會(huì)和諧有序；也可以處理好國與國之間的相互關(guān)系，使大國和小國、強(qiáng)國和弱國、富國和窮國都能和平共處，整個(gè)世界也自然就會(huì)得到安寧。在對(duì)待人與自然的關(guān)系上，道教文化從 “ 天人合一 ” 的思想出發(fā)，認(rèn)為人是自然的一部分，強(qiáng)調(diào) “ 道法自然 ” ， “ 自然之道不可違 ” ，因而主張人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)自然，與大自然協(xié)調(diào)相處，順應(yīng)大自然的客觀規(guī)律辦事，才能使人類社會(huì)得以持續(xù)發(fā)展。道教文化這種 “ 道法自 然 ” 、順應(yīng)自然的思想，乃是從對(duì)自然界與人類社會(huì)的深刻認(rèn)識(shí)中總結(jié)出來的，是符合自然界與人類社會(huì)的發(fā)展規(guī)律的，是一個(gè)古今中外都概莫能外的普遍真理，應(yīng)當(dāng)是人類行為的共同準(zhǔn)則。 － 15－ 據(jù)考證，第四代天師張盛遷徙至 后， 的天師道觀就是當(dāng)初道教的一個(gè)重要發(fā)祥地之一，現(xiàn)今 村的羅漢松即為當(dāng)年張?zhí)鞄煹氖字擦_漢松，年代比龍虎山天師府的羅漢松還要早，天師文化的弘揚(yáng)將為溫泉旅游開發(fā)注入深厚的文化內(nèi)涵，成為度假村的一張閃亮名片。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)好，利于與知名景區(qū)的聯(lián)動(dòng) 介于中外聞名的旅游勝地龍虎山與武夷山之間， 與三清山也相距不遠(yuǎn)，區(qū)位條件十分理想，便于景區(qū)與知名旅游區(qū)之間互動(dòng)發(fā)展，這對(duì)景區(qū)在較短時(shí)間內(nèi)打響品牌，提升知名度具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。 － 16－ 第四章 項(xiàng)目區(qū)建設(shè)條件 地理位置與區(qū)域范圍 縣地處 省東部，有 “ 東大門 ” 之稱。地理坐標(biāo)為東經(jīng) 116度 46 分 — 117 度 17 分，北緯 27 度 28 分 — 27 度 55 分。北鄰福建光澤縣，南交黎川縣，西毗南城縣，西北接金溪縣，東北界貴溪?？h城距省城南昌鐵路里程 215 公里，公路里程 224 公里。滬瑞高速公路通車后，距上海僅約6 小時(shí)車程。 位于 縣嵩市鎮(zhèn) 村， 緊臨 316 國道，離 縣城約15 公里。介于中外聞名的旅游勝地龍虎山與武夷山之間，距離龍虎山 80 公里，距離武夷山 170 公里。 自然資源狀況 氣候條件 縣氣候?qū)賮啛釒駶櫦撅L(fēng)氣候，四季分明，雨量充沛，光熱資源較為充足，平均氣溫低于周邊各縣，每逢盛夏，涼爽宜人，俗云 “ 五嶺皆炎熱，惟獨(dú) 宜 ” ，乃避暑勝地。 植被物產(chǎn) 縣森林生長茂密，有林地 165 萬畝，占總面積的 87％，森林覆蓋率 ％，是 重點(diǎn)林業(yè)縣、全國生態(tài)示范區(qū)。盛產(chǎn)毛竹、杉、松、栲、楮等多種優(yōu)質(zhì)木材，并有南 方紅豆杉、銀杏、江南油杉等珍稀樹種 57 科 150種。森林中有華南虎、金錢豹、梅花鹿、穿山甲等數(shù)十種珍稀野生動(dòng)物。礦產(chǎn)資源有鎢、鉬、花崗巖等，其中已探明的花崗巖總蘊(yùn)藏量約 5 億立方米。 河流情況 境內(nèi)無大江大河，縣中部有一條隆起的地帶把全縣分成東、西兩部分，故河流亦分成兩部分。東部河流均流入信江，屬信江水系，以瀘溪為主；西部河流均流水撫河，屬撫河水系，以歐溪為主，山區(qū)溪流落差大、水量豐富，全縣水能資源理論蘊(yùn)藏量 61149 干瓦，可開發(fā)的蘊(yùn)藏量 34618 干瓦。 － 17－ 溫泉資源 縣城嵩市鎮(zhèn) 村內(nèi)的 ，是全國唯一的伴生冷熱泉，冷熱泉水相伴相生，相距僅在數(shù)米之內(nèi)，具有獨(dú)特的文化品味。溫泉出水口位于芙蓉山的半山腰，出水溫度約 攝氏度，日流量約 1600 余噸，富含對(duì)人體有益的多種微量礦物質(zhì)元素，對(duì)有各種慢性病、富貴病以及肥胖癥都有一定的療效。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 面積及人口 全縣共有 7 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn) 689 個(gè)自然村，土地面積 1251 平方公里，其中山地面積 160 萬多畝，耕地面積 10 萬畝。到 2020 年底全縣總?cè)丝跒?萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬，農(nóng)業(yè)人口占全縣總?cè)丝诘?％。 經(jīng)濟(jì)狀況 2020 年， 縣國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，第一產(chǎn)業(yè) 億元，第二產(chǎn)業(yè) 億元，第三產(chǎn)業(yè) 億元，三類產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 30∶ 39∶ 31。 2020年全縣財(cái)政總收入為 4078 萬元，農(nóng)民人均純收入 元；在崗職工年平均工資 8088 元；城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 62593 萬元；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額 14526 萬元。 － 18－ 第五章 建設(shè)單位基本情況 項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況 項(xiàng)目建設(shè)單位 度假村開發(fā)有限公司成立于 2020年 3月，由 、 三人共同投資組建，公司注冊(cè)資本 2020 萬元，其中公司法人代表 占 90％的股份。公司經(jīng)營范圍：旅游項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)備建設(shè)。是專為 度假村開發(fā)而設(shè)立的公司。 投資人基本情況 公司法人代表 是 度假村開發(fā)有限公司的控股股東，也是本次 度假村項(xiàng)目建設(shè)的負(fù)責(zé)人， 是浙江省麗水市縉云縣人，曾經(jīng)從事建筑、圖書、餐飲、房地產(chǎn)和制造業(yè)等多個(gè)不同行業(yè)，而且在每個(gè)行業(yè)都有很好的經(jīng)營業(yè)績，因此成為當(dāng)?shù)仡H有知名度的企業(yè)家，到目前為至， 個(gè)人獨(dú)資或控股的企業(yè)有： 衢州市天欣房 地產(chǎn)開發(fā)有限公司，為 個(gè)人獨(dú)資公司，公司注冊(cè)資本 1000萬元，至 2020年 12月，公司資產(chǎn)總額 ，凈資產(chǎn) 萬元，公司成立至今，已在衢州及周邊縣市成功開發(fā)多個(gè)商住小區(qū)。 縉云縣華朝美食林 (大酒店 )，為 個(gè)人獨(dú)資酒店，至 2020 年 12月，公司資產(chǎn)總額 萬元，凈資產(chǎn) 萬元，是縉云縣最豪華，消費(fèi)最高的酒店之一，一直經(jīng)營狀況良好。 縉云縣胡源石材有限公司，注冊(cè)資本 100 萬元， 個(gè)人控股 95％，至 2020 年 12 月，公司資產(chǎn)總額 萬元，凈資產(chǎn) 萬元，年銷售收入 3000 多萬元。 浙江東華圖書發(fā)行有限公司，注冊(cè)資本 300萬元， 個(gè)人控股 95％，至 2020 年 12 月，公司資產(chǎn)總額 萬元，凈資產(chǎn) 萬元。除企業(yè)外， 個(gè)人還在杭州、麗水、縉云、衢州等地?fù)碛胁簧偕虡I(yè)和住宅類房地產(chǎn)，市場(chǎng)價(jià)值超過 3000 萬元。 公司的另外兩名投資人 ，也一直在從事酒店管理工作，積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。 － 19－ 第六章 市場(chǎng)分析與推廣方案 市場(chǎng)定位 溫泉旅游項(xiàng)目，要受到很多自然條件的限制，而且相對(duì)與普通旅游景區(qū)，溫泉旅游的投 資更大，能接待的游客人數(shù)卻比較少，因此，溫泉旅游區(qū)從先天上來說就不是低檔旅游區(qū)，面向的游客也是以高收入的富裕人群為主，少量的公商務(wù)人士為輔。同時(shí)，從 的水質(zhì)、自然環(huán)境、文化內(nèi)涵等方面看， 完全有條件建設(shè)成溫泉中的精品。因此， 的市場(chǎng)定位應(yīng)該是 “ 溫泉精品，高尚度假，精英休閑、健康之旅 ” 。 目標(biāo)市場(chǎng)分析 縣縣城居民只有 3 萬，而且當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨讲⒉桓?，有能力到溫泉度假村消費(fèi)的人群就更少，所以 本地的旅游市場(chǎng)發(fā)展空間十分有限，因此度假村的目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)該放在外地。 縣是最重要的客源市場(chǎng)，其中鷹潭最為重要，這些地區(qū)的人口多，收入水平也高，關(guān)鍵是距離度假村比較近，雙休日也可以來，不象遠(yuǎn)地方的游客，要湊到比較長時(shí)間的假日才能出來游玩。 作為 省的省會(huì)和最大的城市，市民的消費(fèi)能力強(qiáng)，而且隨著國家法定節(jié)假日的變動(dòng)，很多居民已將一年至兩次的長途旅游轉(zhuǎn)為一年多次的短途旅游，在這種情況下，省內(nèi)或本省的周邊地區(qū)就成了最好的出游對(duì)象，為 度假村這樣的省內(nèi)新興旅游區(qū)開發(fā)提供了良好的機(jī)遇。 以長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)和京津地區(qū)為 主的全國旅游市場(chǎng)。長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)和京津地區(qū)是全國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)，也是居民出游率最高，旅游消費(fèi)最高的地區(qū)，特別是上海、深圳、珠海等城市。隨著城市規(guī)模的日益擴(kuò)大，生活在鋼筋水泥叢林中的人們，更渴望親近自然，喜歡到山多、水多、森林多的地方去放松心情。而且以溫泉度假村這樣的消費(fèi)水平，雖然對(duì)省內(nèi)大部分地區(qū)來說是比較高的，但在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的游客看來，還是比較適宜，適合這些地區(qū)的大部分游客。 － 20－ 海外旅游市場(chǎng)。 韻放境游客以港澳臺(tái)人數(shù)最多，其次是日韓游客，這些游客的消費(fèi)水平遠(yuǎn)高于國內(nèi)水平，平均行程也 長于國內(nèi)游客，單個(gè)游客產(chǎn)生的效益也遠(yuǎn)高于國內(nèi)游客。雖然人數(shù)相對(duì)較少，卻也是一個(gè)不可忽視的群體。 市場(chǎng)推廣方案和推廣措施 將 度假村與 縣的整體旅游資源推廣緊密結(jié)合，依托與政府的強(qiáng)大宣傳網(wǎng)絡(luò)，爭取將 度假村打造成 縣的一張名片，讓游客到 必到 ，或者說游在 ，住在 。 充分利用媒體和網(wǎng)絡(luò)的包裝和宣傳作用，將 度假村包裝成“ 生態(tài)之村、健康之泉、文化之地、休閑之都 ” ，在電視、交通電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行造勢(shì)，爭取盡快將 度假村的知名度提 高。 充分利用 周邊武夷山、龍虎山、龜峰、流坑村、麻姑山等知名景區(qū)的資源，加強(qiáng)與周邊旅游區(qū)的合作，爭取一部分客源，達(dá)到合作互贏的效果。 充分利用 村的天師道觀遺址和 太極陰陽泉，打好道教文化這張牌，結(jié)合當(dāng)今社會(huì)的 “ 和諧 ” 主題，作一篇 “ 親近自然、愛護(hù)自然，與自然和諧共處 ” 的大文章，宏揚(yáng)道教文化，打造一個(gè)新的道教圣地，吸引全國各地的游客前來觀光。 與政府部門、大企業(yè)集團(tuán)、大教育機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，成為他們的聯(lián)系單位，爭取將度假村列入他們舉行會(huì)議、培訓(xùn)、集團(tuán)活動(dòng)的舉辦地， 并通過這些精英人士的宣傳，在各行業(yè)的精英人群中形成良好的口碑，以更好的吸引潛在的客戶群。 － 21－ 第七章 項(xiàng)目建設(shè)方案 建設(shè)任務(wù)與規(guī)模 建設(shè)規(guī)模：度假村區(qū)域規(guī)劃總用地面積 357017 平方米，總建筑面積55054 平方米，道路面積 平方米，項(xiàng)目分為兩期，總投資 20477 萬元 (含不可預(yù)計(jì)費(fèi) 919 萬元 )。 在 2020 年 7 月至 2020 年 12 月實(shí)施一期項(xiàng)目建設(shè)，建設(shè)內(nèi)容如下： (1)、土地