【正文】 良好的社會效益旅游產(chǎn)業(yè)是投資大、回收期長的建設項目， 縣又屬于欠發(fā)達縣市，政府投資力度有限，必須吸引大量的民間資本進入景區(qū)的開發(fā)建設工作。本項目建成運行后，良好的經(jīng)濟效益可以帶動縣內(nèi)其他民營資本進入旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資，為 縣旅游招商引資工作打開新的局面。同時，項目建成后，度假村預計每年要上交稅收 萬元，還要聘請大量的員工，社會效益十分顯著。 － 13－ 第三章 項目實施的有利條件 政策環(huán)境 縣委、縣政府高度重視以良好生態(tài)環(huán)境為依托的旅游業(yè)發(fā)展，制定了 “ 生態(tài)立縣 ” 戰(zhàn)略，提出 “ 要以生態(tài)旅游為突破口，舉全縣之力，用全縣之能，集全縣之智，聚全縣之財，盡快把 建成生態(tài)旅游勝地，使旅游業(yè)成為 國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)的目標。 ” 在 2020 年的 縣第十四屆人民代表大會第一次會議上通過了《關于全面實施 “ 生態(tài)立縣 ” 戰(zhàn)略，加快小康建設步伐的決定》，明確提出要保護生態(tài)環(huán)境，重點發(fā)展生態(tài)旅游。這不僅為 發(fā)展旅游指明了方 向，也為 縣旅游業(yè)發(fā)展提供了良好的公眾意識支持和良好的政治環(huán)境支持。 政府支持 近幾年來，縣委、縣政府高度重視旅游資源開發(fā)，取得了較為喜人的成績。目前已初步開發(fā)出生態(tài)觀光、溫泉沐浴、健康養(yǎng)生、竹海漂流、奇景觀賞、宗教朝圣、民俗探密、幽谷探險等諸多生態(tài)旅游項目。根據(jù) 縣 2020－ 2020 年生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃， 旅游區(qū)項目建設與大覺山旅游區(qū)、新月畬族民俗文化旅游區(qū)、 華南虎放養(yǎng)基地、方家山野外訓練基地一起，列入了重點發(fā)展項目。 縣旅游資源較為豐富，但旅游資源開發(fā)起步相對較晚。因此 ，本項目的建設得到了縣委、縣政府的大力支持，縣旅游局、審計局、發(fā)展局、建設局和農(nóng)業(yè)、林業(yè)等部門為項目建設提出了許多良好的建議，并在政策允許的情況下，得到了各部門在項目協(xié)調(diào)、立項、審批等環(huán)節(jié)的支持和幫助。 市場優(yōu)勢 冷熱泉水相伴相生，全國唯一，品味獨特 不但擁有品質(zhì)優(yōu)異的溫泉資源，是旅游開發(fā)的重要載體，而且擁有品質(zhì)一流的冷泉資源，冷熱泉水相生相伴，兩者相距僅在數(shù)米之內(nèi)，在國內(nèi)具有唯一性，具有獨特的文化品味，是不可多得的高品質(zhì)旅游資源。 森林覆蓋率高，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越 － 14－ 所在的區(qū)域森林覆蓋率在 85％，以常綠闊葉林為主，并擁有香樟、楓樹、鵝掌楸等多種色葉樹以及大片竹林，林相組合理想。四周青山翡翠，古木參天，竹海扶搖，生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越，為溫泉旅游開發(fā)營造了極其有利的自然環(huán)境。 冬有溫泉、夏可避暑，氣候宜人，旅游無淡季 縣氣候?qū)賮啛釒駶櫦撅L氣候，四季分明，雨量充沛，光熱資源較為充足，平均氣溫低于周邊各縣，每逢盛夏，涼爽宜人，俗云 “ 五嶺皆炎熱，惟獨 宜 ” ，乃避暑勝地。冬天又有得天獨厚的冷熱溫泉，不管是哪個季節(jié)，到 旅游，都有著別樣的享受。 道教文化，淵遠流長，具有深厚的文化內(nèi)涵 道教作為一種文化現(xiàn)象及一個社會實體，不僅具有事實的人文和生活內(nèi)涵，而且還有深厚的社會民眾基礎。它是適應特定的民族文化心理需要而產(chǎn)生的流傳與演變乃至歷史文化生態(tài)運動的必然結果。道教蘊藏的豐富思想不僅在本質(zhì)上不與現(xiàn)代文化生活相對立，相反是我們由今天邁向未來的難能可貴的文化基因?qū)殠臁? 在個人的人生價值觀上，道教文化認為人生的價值不在于物質(zhì)利益或個人名利，而在于尊道貴德，唯道是求，始終保持一種 “ 知足常樂 ” 的高尚情操。在對待人際關系上，道教文化主張濟世渡人，強調(diào)在 人與人之間要實行互助互愛，要 “ 憫人之兇，樂人之善，濟人之急，救人之危 ” 。如果人人都按照道教文化這些思想辦事，就可以處理好人與人之間的各種社會關系，使整個社會和諧有序；也可以處理好國與國之間的相互關系，使大國和小國、強國和弱國、富國和窮國都能和平共處，整個世界也自然就會得到安寧。在對待人與自然的關系上，道教文化從 “ 天人合一 ” 的思想出發(fā)，認為人是自然的一部分，強調(diào) “ 道法自然 ” ， “ 自然之道不可違 ” ，因而主張人應當愛護自然，與大自然協(xié)調(diào)相處，順應大自然的客觀規(guī)律辦事，才能使人類社會得以持續(xù)發(fā)展。道教文化這種 “ 道法自 然 ” 、順應自然的思想，乃是從對自然界與人類社會的深刻認識中總結出來的，是符合自然界與人類社會的發(fā)展規(guī)律的，是一個古今中外都概莫能外的普遍真理，應當是人類行為的共同準則。 － 15－ 據(jù)考證，第四代天師張盛遷徙至 后， 的天師道觀就是當初道教的一個重要發(fā)祥地之一，現(xiàn)今 村的羅漢松即為當年張?zhí)鞄煹氖字擦_漢松，年代比龍虎山天師府的羅漢松還要早，天師文化的弘揚將為溫泉旅游開發(fā)注入深厚的文化內(nèi)涵，成為度假村的一張閃亮名片。 區(qū)位優(yōu)勢好，利于與知名景區(qū)的聯(lián)動 介于中外聞名的旅游勝地龍虎山與武夷山之間， 與三清山也相距不遠，區(qū)位條件十分理想，便于景區(qū)與知名旅游區(qū)之間互動發(fā)展，這對景區(qū)在較短時間內(nèi)打響品牌，提升知名度具有重要的現(xiàn)實意義。 － 16－ 第四章 項目區(qū)建設條件 地理位置與區(qū)域范圍 縣地處 省東部，有 “ 東大門 ” 之稱。地理坐標為東經(jīng) 116度 46 分 — 117 度 17 分，北緯 27 度 28 分 — 27 度 55 分。北鄰福建光澤縣，南交黎川縣，西毗南城縣，西北接金溪縣，東北界貴溪?？h城距省城南昌鐵路里程 215 公里，公路里程 224 公里。滬瑞高速公路通車后，距上海僅約6 小時車程。 位于 縣嵩市鎮(zhèn) 村， 緊臨 316 國道，離 縣城約15 公里。介于中外聞名的旅游勝地龍虎山與武夷山之間，距離龍虎山 80 公里，距離武夷山 170 公里。 自然資源狀況 氣候條件 縣氣候?qū)賮啛釒駶櫦撅L氣候，四季分明，雨量充沛，光熱資源較為充足，平均氣溫低于周邊各縣，每逢盛夏，涼爽宜人，俗云 “ 五嶺皆炎熱，惟獨 宜 ” ，乃避暑勝地。 植被物產(chǎn) 縣森林生長茂密，有林地 165 萬畝，占總面積的 87％，森林覆蓋率 ％，是 重點林業(yè)縣、全國生態(tài)示范區(qū)。盛產(chǎn)毛竹、杉、松、栲、楮等多種優(yōu)質(zhì)木材，并有南 方紅豆杉、銀杏、江南油杉等珍稀樹種 57 科 150種。森林中有華南虎、金錢豹、梅花鹿、穿山甲等數(shù)十種珍稀野生動物。礦產(chǎn)資源有鎢、鉬、花崗巖等，其中已探明的花崗巖總蘊藏量約 5 億立方米。 河流情況 境內(nèi)無大江大河，縣中部有一條隆起的地帶把全縣分成東、西兩部分，故河流亦分成兩部分。東部河流均流入信江，屬信江水系，以瀘溪為主；西部河流均流水撫河，屬撫河水系，以歐溪為主，山區(qū)溪流落差大、水量豐富，全縣水能資源理論蘊藏量 61149 干瓦，可開發(fā)的蘊藏量 34618 干瓦。 － 17－ 溫泉資源 縣城嵩市鎮(zhèn) 村內(nèi)的 ，是全國唯一的伴生冷熱泉，冷熱泉水相伴相生，相距僅在數(shù)米之內(nèi)，具有獨特的文化品味。溫泉出水口位于芙蓉山的半山腰，出水溫度約 攝氏度，日流量約 1600 余噸，富含對人體有益的多種微量礦物質(zhì)元素，對有各種慢性病、富貴病以及肥胖癥都有一定的療效。 社會經(jīng)濟狀況 面積及人口 全縣共有 7 個鄉(xiāng)鎮(zhèn) 689 個自然村，土地面積 1251 平方公里，其中山地面積 160 萬多畝，耕地面積 10 萬畝。到 2020 年底全縣總?cè)丝跒?萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬，農(nóng)業(yè)人口占全縣總?cè)丝诘?％。 經(jīng)濟狀況 2020 年， 縣國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，第一產(chǎn)業(yè) 億元，第二產(chǎn)業(yè) 億元，第三產(chǎn)業(yè) 億元，三類產(chǎn)業(yè)結構為 30∶ 39∶ 31。 2020年全縣財政總收入為 4078 萬元，農(nóng)民人均純收入 元；在崗職工年平均工資 8088 元；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 62593 萬元；全社會固定資產(chǎn)投資總額 14526 萬元。 － 18－ 第五章 建設單位基本情況 項目建設單位基本情況 項目建設單位 度假村開發(fā)有限公司成立于 2020年 3月，由 、 三人共同投資組建，公司注冊資本 2020 萬元，其中公司法人代表 占 90％的股份。公司經(jīng)營范圍：旅游項目的基礎設備建設。是專為 度假村開發(fā)而設立的公司。 投資人基本情況 公司法人代表 是 度假村開發(fā)有限公司的控股股東，也是本次 度假村項目建設的負責人， 是浙江省麗水市縉云縣人，曾經(jīng)從事建筑、圖書、餐飲、房地產(chǎn)和制造業(yè)等多個不同行業(yè)，而且在每個行業(yè)都有很好的經(jīng)營業(yè)績，因此成為當?shù)仡H有知名度的企業(yè)家，到目前為至， 個人獨資或控股的企業(yè)有： 衢州市天欣房 地產(chǎn)開發(fā)有限公司，為 個人獨資公司，公司注冊資本 1000萬元，至 2020年 12月，公司資產(chǎn)總額 ，凈資產(chǎn) 萬元，公司成立至今，已在衢州及周邊縣市成功開發(fā)多個商住小區(qū)。 縉云縣華朝美食林 (大酒店 )，為 個人獨資酒店，至 2020 年 12月，公司資產(chǎn)總額 萬元，凈資產(chǎn) 萬元，是縉云縣最豪華，消費最高的酒店之一，一直經(jīng)營狀況良好。 縉云縣胡源石材有限公司，注冊資本 100 萬元， 個人控股 95％，至 2020 年 12 月，公司資產(chǎn)總額 萬元，凈資產(chǎn) 萬元，年銷售收入 3000 多萬元。 浙江東華圖書發(fā)行有限公司，注冊資本 300萬元， 個人控股 95％，至 2020 年 12 月，公司資產(chǎn)總額 萬元，凈資產(chǎn) 萬元。除企業(yè)外， 個人還在杭州、麗水、縉云、衢州等地擁有不少商業(yè)和住宅類房地產(chǎn)，市場價值超過 3000 萬元。 公司的另外兩名投資人 ，也一直在從事酒店管理工作，積累了豐富的管理經(jīng)驗。 － 19－ 第六章 市場分析與推廣方案 市場定位 溫泉旅游項目，要受到很多自然條件的限制，而且相對與普通旅游景區(qū)，溫泉旅游的投 資更大，能接待的游客人數(shù)卻比較少，因此，溫泉旅游區(qū)從先天上來說就不是低檔旅游區(qū)，面向的游客也是以高收入的富裕人群為主，少量的公商務人士為輔。同時，從 的水質(zhì)、自然環(huán)境、文化內(nèi)涵等方面看， 完全有條件建設成溫泉中的精品。因此， 的市場定位應該是 “ 溫泉精品，高尚度假，精英休閑、健康之旅 ” 。 目標市場分析 縣縣城居民只有 3 萬，而且當?shù)鼐用竦氖杖胨讲⒉桓?，有能力到溫泉度假村消費的人群就更少，所以 本地的旅游市場發(fā)展空間十分有限，因此度假村的目標市場應該放在外地。 縣是最重要的客源市場，其中鷹潭最為重要，這些地區(qū)的人口多，收入水平也高，關鍵是距離度假村比較近，雙休日也可以來，不象遠地方的游客，要湊到比較長時間的假日才能出來游玩。 作為 省的省會和最大的城市，市民的消費能力強，而且隨著國家法定節(jié)假日的變動，很多居民已將一年至兩次的長途旅游轉(zhuǎn)為一年多次的短途旅游，在這種情況下，省內(nèi)或本省的周邊地區(qū)就成了最好的出游對象，為 度假村這樣的省內(nèi)新興旅游區(qū)開發(fā)提供了良好的機遇。 以長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)和京津地區(qū)為 主的全國旅游市場。長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)和京津地區(qū)是全國經(jīng)濟最發(fā)達的地區(qū)，也是居民出游率最高，旅游消費最高的地區(qū)，特別是上海、深圳、珠海等城市。隨著城市規(guī)模的日益擴大，生活在鋼筋水泥叢林中的人們，更渴望親近自然，喜歡到山多、水多、森林多的地方去放松心情。而且以溫泉度假村這樣的消費水平，雖然對省內(nèi)大部分地區(qū)來說是比較高的，但在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的游客看來，還是比較適宜，適合這些地區(qū)的大部分游客。 － 20－ 海外旅游市場。 韻放境游客以港澳臺人數(shù)最多，其次是日韓游客，這些游客的消費水平遠高于國內(nèi)水平，平均行程也 長于國內(nèi)游客，單個游客產(chǎn)生的效益也遠高于國內(nèi)游客。雖然人數(shù)相對較少，卻也是一個不可忽視的群體。 市場推廣方案和推廣措施 將 度假村與 縣的整體旅游資源推廣緊密結合，依托與政府的強大宣傳網(wǎng)絡，爭取將 度假村打造成 縣的一張名片，讓游客到 必到 ，或者說游在 ，住在 。 充分利用媒體和網(wǎng)絡的包裝和宣傳作用，將 度假村包裝成“ 生態(tài)之村、健康之泉、文化之地、休閑之都 ” ，在電視、交通電臺、網(wǎng)絡上進行造勢，爭取盡快將 度假村的知名度提 高。 充分利用 周邊武夷山、龍虎山、龜峰、流坑村、麻姑山等知名景區(qū)的資源，加強與周邊旅游區(qū)的合作，爭取一部分客源，達到合作互贏的效果。 充分利用 村的天師道觀遺址和 太極陰陽泉，打好道教文化這張牌，結合當今社會的 “ 和諧 ” 主題，作一篇 “ 親近自然、愛護自然，與自然和諧共處 ” 的大文章，宏揚道教文化，打造一個新的道教圣地，吸引全國各地的游客前來觀光。 與政府部門、大企業(yè)集團、大教育機構進行合作，成為他們的聯(lián)系單位，爭取將度假村列入他們舉行會議、培訓、集團活動的舉辦地， 并通過這些精英人士的宣傳，在各行業(yè)的精英人群中形成良好的口碑，以更好的吸引潛在的客戶群。 － 21－ 第七章 項目建設方案 建設任務與規(guī)模 建設規(guī)模：度假村區(qū)域規(guī)劃總用地面積 357017 平方米，總建筑面積55054 平方米，道路面積 平方米，項目分為兩期，總投資 20477 萬元 (含不可預計費 919 萬元 )。 在 2020 年 7 月至 2020 年 12 月實施一期項目建設，建設內(nèi)容如下： (1)、土地