【正文】 構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)的要求 ，大力發(fā)展旅游、文化、體育和休閑娛樂等面向民生的服務(wù)業(yè)。鄱陽(yáng)湖 生態(tài)經(jīng)濟(jì) 區(qū)是以江西鄱陽(yáng)湖為核心，以 鄱陽(yáng)湖城市圈 為依托，以保護(hù)生態(tài)、發(fā)展經(jīng)濟(jì)為重要戰(zhàn)略構(gòu)想，把鄱陽(yáng)湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)成為全國(guó)生態(tài)文明與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展協(xié)調(diào)統(tǒng)一、人與自然和諧相處的生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和中國(guó) 低碳經(jīng)濟(jì) 發(fā)展先行區(qū)。作為一個(gè)擁有 像 廬山、云居山、柘林湖等豐富的旅游資源的地級(jí)市，優(yōu)先發(fā)展旅游業(yè)，培育旅游龍頭企業(yè)，以一產(chǎn)帶動(dòng)多產(chǎn)，拉動(dòng)整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，一直是九江市發(fā)展戰(zhàn)略的核心，也體現(xiàn)了時(shí)代發(fā)展的趨勢(shì)和人民的愿望。由于廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 4 目前九江旅游企業(yè)大多分散經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目單一，而且局限于小的行政區(qū)劃范圍。 廬山旅游發(fā)展股份公司作為一家涉及國(guó)內(nèi)、國(guó)際旅游服務(wù)，住宿、餐飲，旅游交通、娛樂，旅游資源開發(fā)的大型企業(yè)，廬山風(fēng)景名勝區(qū)唯一的資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、人才優(yōu)越、資本雄厚、收入超億元的骨干企業(yè)，但由于目前公司業(yè)務(wù)局限于 風(fēng)景區(qū)內(nèi)，這不但限制企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，也不足以 承擔(dān)引領(lǐng)九江旅游事業(yè)發(fā)展的使命。 廬山龍灣溫泉度假村 是國(guó)家 AAAA 級(jí)旅游景區(qū)，國(guó)內(nèi)首家深度山林溫泉，國(guó)家四星級(jí)溫泉酒店，是一家集觀光度假、休閑療養(yǎng)、商務(wù)會(huì)展、特色美食、運(yùn)動(dòng)健身、生態(tài)教學(xué)與環(huán)保宣傳于一體的大型綜合度假村，龍灣溫泉度假村 2020 年 9 月正式對(duì)外營(yíng)業(yè)， 擁有客房 260間， 50 多個(gè)功能各異的露天溫泉池及大型沖浪池、兒童水上樂園、蟠龍滑梯、漂流河，可同時(shí)容納 3000 人沐浴天然溫泉。 時(shí)過(guò)境遷，近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，人民群眾生活水平的日益提高，對(duì)休閑旅游服務(wù)設(shè)施的要求越來(lái)越高，傳統(tǒng)的 “ 泡湯 ” 式已經(jīng)不能滿足日益增長(zhǎng)的溫泉旅游需要，故從整體風(fēng)格、園林環(huán)境、溫泉項(xiàng)目等方面 進(jìn)行改造和提升，同時(shí)為了延伸度假村產(chǎn)業(yè)鏈，豐富旅游產(chǎn)品體系顯得刻不容緩。 第二節(jié) 項(xiàng)目概況 一、擬建地點(diǎn) 項(xiàng)目擬建地點(diǎn)為江西省九江市星子縣溫泉鎮(zhèn)環(huán)山公路廬山龍灣溫泉度假村 內(nèi)，詳見項(xiàng)目地理位置圖?？h城距九江市 36 公里，距 南昌 120 公里，距 武漢 200余公里。贛、撫、饒、信、修五大水系在縣域東南水面束流而東，形成 “ 江湖之會(huì) ” 。 溫泉鎮(zhèn)位于美麗的 廬山 南端，地處星子、 德安 、九江縣三縣交界處，地理位置獨(dú)特，是貫穿三縣的交通樞紐，總面積 104 平方公里。 二、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 根據(jù)廬山龍灣溫泉度假村 “ 綜合性五星級(jí)度假村 ” 戰(zhàn)略定位，結(jié)合龍灣溫泉度假村發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題，考慮將來(lái)一段時(shí)期的發(fā)展需求，綜合多方面因素，重點(diǎn)對(duì)龍灣溫泉度假村整體建設(shè)規(guī)模和檔次進(jìn)行提升，確定項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要包括三大工程，具體為： 整體風(fēng)格改造提升工程 （ 1）改造山江湖酒店 2408 ㎡； （ 2）改造三江湖宴會(huì)廳等 1146 ㎡； （ 3）改造浴花園 4855 ㎡； （ 4）御花園、御景樓加層，共 1500 ㎡ ； 園林環(huán)境改造提升工程 （ 1）改造會(huì)議中心 4300 ㎡； （ 2）擴(kuò)建國(guó)際會(huì)議中心 4500 ㎡； 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 7 （ 3）新建接待中心 1500 ㎡； （ 4）改造御家園 3314 ㎡； （ 5）改造御景樓 1540 ㎡； （ 6）山江湖宮廷美食坊（擴(kuò)建） 1200 ㎡； （ 7）改造水療館 806 ㎡； （ 8）改造會(huì)所樓 1511 ㎡； （ 9）改造靜心閣等 798 ㎡； （ 10）改造現(xiàn)有溫泉泡池 45 個(gè)； （ 11）浴花園加層擴(kuò)建 1500 ㎡； （ 12）龍灣大廈（五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)） 7300 ㎡） （ 13）新建半立體式停車場(chǎng) 3000 ㎡； （ 14）園林環(huán)境改造 20200 ㎡； 新建功能延伸項(xiàng)目 （ 1）歐洲美食購(gòu)物街 1000 ㎡； （ 2）休閑娛樂館 2200 ㎡； （ 3）改造水上樂園 1500 ㎡； （ 4）森林浴基地游步道 5000m； （ 5）森林浴基地設(shè)施建設(shè) 5000 ㎡； （ 6）文化廣場(chǎng)改造 3000 ㎡。 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 8 三、主要建設(shè)條件 項(xiàng)目區(qū)進(jìn)出交通便利， 施工所需的各種材料，諸如水泥、砂碎石等當(dāng)?shù)鼐懿少?gòu)，運(yùn)距較短。 四、項(xiàng)目總投資與資金籌措 項(xiàng)目估算總投資為 49250 萬(wàn)元，其中：建筑（裝飾）工程 萬(wàn)元，設(shè)備購(gòu)置及安裝工程費(fèi) 萬(wàn)元，工程其他費(fèi) （含收購(gòu)費(fèi) 3 億元）萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)用 萬(wàn)元。 五、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 11 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)據(jù) 備注 一 總圖技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1 項(xiàng)目總用地 畝 2 總建筑面積 m2 44192 3 保留面積 m2 21892 4 拆除面積 m2 9461 5 新建面積 m2 23200 二 財(cái)務(wù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6 年銷售收入 萬(wàn)元 22400 7 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 8 經(jīng)營(yíng)成本 萬(wàn)元 9 總投資收益率 % 10 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 11 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 12 投資回收期 年 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 9 六、主要社會(huì)效益 本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)完善廬山龍灣溫泉度假村服務(wù)功能、提高旅游服務(wù)水平、提升度假村旅游項(xiàng)目建設(shè)品味和檔次具有極大的推動(dòng)作用，為實(shí)現(xiàn) “ 綜合性五星級(jí)溫泉休閑度假村 ” 的戰(zhàn)略定位夯實(shí)基礎(chǔ)， 項(xiàng)目的實(shí)施，將有力的促進(jìn)九江市的旅游事業(yè)發(fā)展，做大做強(qiáng)溫泉旅游品牌，加大廬山溫泉在旅游界的影響力，積極帶動(dòng)旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)更好地發(fā)揮獨(dú)特的溫泉旅游資源優(yōu)勢(shì)等方面有著重要的意義。度假村緊靠昌九高速公路和京九鐵路，直通環(huán)廬山公路，距離南昌飛機(jī)場(chǎng)約 1 小時(shí)車程，交通極為便捷。 龍灣溫泉水的溫度最高達(dá) 75 攝氏度，常年平均水溫為 6065 攝氏度， 屬高溫地?zé)豳Y源中的溫?zé)崴崴?，具有較高開發(fā)利用價(jià)值。區(qū)內(nèi)地?zé)豳Y源主要由地下淡水及部分海水滲入混合，并經(jīng)深部循環(huán)加熱形成，礦化度高達(dá) — ，硬度為 — ，雖不能飲用，但可作為洗浴、醫(yī)療浴、取暖療養(yǎng)等用途，對(duì)高血壓、冠心病、心腦血管、風(fēng)濕病、皮膚病等有一定療效，最大日出水量：自流總量 5000 噸 /日，平廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 11 均用水量：?jiǎn)尉_采量 900 噸 /日，平均日用水量： 600 噸 /日。度假村目前主營(yíng)業(yè)務(wù)主要包括三個(gè)部分：客房、餐飲、溫泉洗浴，近三年經(jīng)營(yíng)情況見表 21。停留時(shí)間一般在 6 小時(shí)左右；餐飲客源以本地政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位為主，會(huì)議、旅游團(tuán)隊(duì)為輔；客房客源以星子、九江本地商務(wù)客人為主，南昌、九江的會(huì)議團(tuán)廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 隊(duì)以及江蘇、湖北、安徽的旅游團(tuán)隊(duì)為輔。從各類客源的消費(fèi)情況看，旅 游團(tuán)隊(duì)消費(fèi)內(nèi)容一般是溫泉，二次消費(fèi)能力不足，本地商務(wù)單位的消費(fèi)能力好。截止 2020 年 12 月底，根據(jù)公司提供的花名冊(cè)清單，公司員工的專業(yè)結(jié)構(gòu)，如下表 22： 表 22 公司員工專業(yè)結(jié)構(gòu) 專業(yè)類別 人數(shù)（人） 所占比例（ %） 高級(jí)管理人員 8 % 中級(jí)管理人員 60 % 溫泉部 53 % 房務(wù)部 52 % 營(yíng)銷中心 22 % 餐飲部 38 % 財(cái) 務(wù)中心 27 % 技術(shù)中心 65 % VIP會(huì)所 5 % 行政后勤 23 % 合計(jì) 353 100% 第二節(jié) 度假村存在主要問(wèn)題 結(jié)合對(duì)龍灣溫泉的發(fā)展現(xiàn)狀、溫泉旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)可以看出，龍灣溫泉的主要業(yè)務(wù)為溫泉洗浴及相關(guān)的住宿和餐飲服務(wù)，根據(jù)其業(yè)務(wù)性質(zhì)，較依賴于旅游人群的認(rèn)知度及與旅行社的合作關(guān)系。一方面龍灣溫泉度假村開發(fā)前并沒用明確的目標(biāo)市場(chǎng)，幾乎面向所有大眾人群，缺乏正確的市場(chǎng)定位，針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)的溫泉產(chǎn)品幾乎沒用，所以在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中沒有形成自己的穩(wěn)定性優(yōu)勢(shì)客源，突顯不出自身的服務(wù)特色。此外，硬件設(shè)施建設(shè)、布局、裝修 檔次較低，難以提高度假村營(yíng)業(yè)收入。度假村以溫泉為主，但同其他模式結(jié)合度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，例如度假村會(huì)議中心規(guī)模非常有限，會(huì)議接待能力差，會(huì)議收入少；缺少體檢中心等養(yǎng)生和健康管理的場(chǎng)所，溫泉旅游的深度產(chǎn)品開發(fā)欠缺；雖然度假村有配備網(wǎng)球場(chǎng)，但位置離泡湯區(qū)太遠(yuǎn)，使用率低。 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 14 可以看出，度假村的旅游產(chǎn)品還比較單一，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目太單薄，功能少，大多局限于洗浴游泳等功能方面，輔助少量的按摩、黑泥和魚療收入，輔助收入占主營(yíng)收入的比例相當(dāng)?shù)?，休閑、健身、觀光、科普等產(chǎn)品還很不到位。因此，對(duì)于龍灣溫泉來(lái)說(shuō)，急需豐富溫泉的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。整個(gè)度假村的賓館、飯店以及其他建筑雖然造型均采用了歐式風(fēng)格，但各建筑單體無(wú)自身特色，建筑主題及造型風(fēng)格特色不突出，且總體上未統(tǒng)一，相互之間不夠協(xié)調(diào)，未能營(yíng)造出整體氛圍。 四、管理模式落后，從業(yè)人員素質(zhì)不高 旅游屬于勞動(dòng)密集型企業(yè)，進(jìn)入旅游業(yè)的從業(yè)人員門坎較低。 受到淡旺季客流量明顯的影響，加上度假村未能合理對(duì)淡旺季的員工進(jìn)行安排，造成員工淡季失業(yè)，旺季超負(fù)荷工作，員工流失率高。 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 15 第三章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 溫泉旅游作為一種休閑養(yǎng)生、解壓和治療身心疲憊的方式，是一種高級(jí)的享受，符合人們的休閑、養(yǎng)生和度假需求，很自然地它開始受到了越來(lái)越多人士的青睞。隨著旅游休閑化時(shí)代的到來(lái)，我國(guó)溫泉地的開發(fā)也從最早的單一療養(yǎng)地開發(fā)，到后來(lái)的觀光旅游地開發(fā)、主題溫泉度假地開發(fā)，轉(zhuǎn)變?yōu)榻陙?lái)的大型休閑娛樂綜合度假地開發(fā)。很多溫泉旅游區(qū)已經(jīng)逐步擺脫單一洗浴健身的功能，形成了集休閑度假、保健療養(yǎng)、觀光娛樂于一身的綜合功能性休閑度假目的地。據(jù)有關(guān)資料顯示， 2020 年我國(guó)溫泉休閑旅游企業(yè)接待總?cè)藬?shù) 2100 多萬(wàn)人次，年銷售收入近 40 億元，延伸產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)值 500 多億元。毋庸置疑，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的大環(huán)境下，溫泉經(jīng)濟(jì)大有可為。其中，僅有 10%的溫泉開發(fā)成熟，絕大部分處于淺開發(fā)或待開發(fā)的狀態(tài)，發(fā)展?jié)摿薮蟆ｍ?xiàng)目的建設(shè)符合旅游消費(fèi)發(fā)展的趨勢(shì)，同當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有旅游資源和文化緊密結(jié)合，對(duì)于江西省乃至整個(gè)中部地區(qū)的溫泉旅游都具有重大意義。 “ 十二五 ”時(shí)期，是我省推進(jìn)鄱陽(yáng)湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)重要時(shí)期，是加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的攻堅(jiān)時(shí)期，更是全面建設(shè)小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期，實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展、進(jìn)位趕超、綠色崛起是當(dāng)前及今后的主要任務(wù)。九江有著廬山、云居山、柘林湖等豐富的旅游資源，作為在 鄱陽(yáng)湖 生態(tài)經(jīng)濟(jì) 區(qū)建設(shè)中的排頭兵，培育旅游龍頭企業(yè)，壯大旅游市場(chǎng)有著重要意義。但目前當(dāng)?shù)芈糜纹髽I(yè)大多分散經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目單一，而且局限于小的行政區(qū)劃范圍。 項(xiàng)目建設(shè)以發(fā)展溫泉旅游為立足點(diǎn)，主動(dòng)聯(lián)合廬山、星子縣、潯陽(yáng)區(qū)，發(fā)起成立鄱陽(yáng)湖生態(tài)旅游龍頭聯(lián)盟，提出讓游客 “ 登廬山、游西海、泡溫泉、逛潯陽(yáng) ” ， 能夠樹立鄱陽(yáng)湖生態(tài)旅游新形象，有效加快發(fā)展溫泉旅游發(fā)展，對(duì)于繁榮旅游經(jīng)濟(jì)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，實(shí)現(xiàn)江西綠色崛起 具有十分重要的意義。休閑旅游不象觀光旅游那樣強(qiáng)調(diào)看到具體的風(fēng)光，而是注重身心的放松，旅游者是想通過(guò)旅游去走進(jìn)自然，回歸自然，追求一種平和、寧?kù)o、舒心的意境，其最終目的是要在無(wú)污染的自然環(huán)境中增進(jìn)身心健康。 我省以山岳型旅游景區(qū)為主，旅游季節(jié)性非常明顯，一般 3— 10廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 18 月份為旅游旺季， 11 月 — 2 月份由于氣候偏冷，游客稀少。廬山有豐富的自然文化資源，慕名到觀賞風(fēng)景的游客很多，但溫泉旅游的發(fā)展規(guī)模同現(xiàn)有的溫泉資源不相匹配。此外，溫泉旅游涉及 “ 行、泡、療、健、吃、住、購(gòu)、娛 ” 等要素，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，延伸性強(qiáng)，具有就業(yè)容量大、門檻低、范圍廣等特點(diǎn)，對(duì)不同類 型、不同層次的勞動(dòng)力都有需求，直接為居民提供多種就業(yè)崗位，能夠有效促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前，江西省旅游局已在明月山溫泉和廬山星子溫泉試點(diǎn)省級(jí)溫泉旅游度假區(qū)建設(shè)。龍灣溫泉臨近的廬山天沐溫泉占地面積達(dá)到 500 畝，年接待量達(dá) 4000 人，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目豐富包括溫泉、客房 、水上樂園、養(yǎng)生保健、旅游度假、餐飲、商務(wù)會(huì)議、娛樂、高爾夫練習(xí)場(chǎng)等，業(yè)務(wù)總收入將達(dá) 7 億元，凈利潤(rùn)將達(dá) 2 億元，為周邊居民提供就業(yè)崗位 400 多個(gè)。因此，項(xiàng)目的實(shí)施能夠有效提升龍灣廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 19 溫泉度假村的整體規(guī)模，解決經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目單一、功能缺失、檔次低等一系列問(wèn)，開發(fā)出不同消費(fèi)時(shí)段、不同消費(fèi)檔次、不同消費(fèi)內(nèi)容的系列產(chǎn)品，形成星子縣又一品牌溫泉，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)全縣在溫泉旅游方面整體競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。 綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要的。 隨著世界經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇，旅游業(yè)發(fā)展仍將繼續(xù)保持上升態(tài)勢(shì)，其主要表現(xiàn)在： 旅游業(yè)仍將保持高速增長(zhǎng)。我國(guó) 旅游市場(chǎng) 將從以入境旅游為主導(dǎo)、國(guó)內(nèi)旅游為基礎(chǔ)，發(fā)展到國(guó)內(nèi)、入境、出境三大旅游市場(chǎng)共同發(fā)展。旅游市場(chǎng)開始從大眾化旅游階段向細(xì)分化旅游階段轉(zhuǎn)化，即旅游市場(chǎng)的發(fā)育逐步走向細(xì)分化，主要體現(xiàn)為需求的個(gè)性化和旅游產(chǎn)品的定制化。與現(xiàn)代生活方式緊密相關(guān)的旅游新業(yè)態(tài)將大量涌現(xiàn)。 旅游者的旅游目的從看熱鬧向看門道轉(zhuǎn)化。 我國(guó)旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)功能從經(jīng)濟(jì)功能階段向經(jīng)濟(jì)功能為主、