【正文】 籌集資本金和償還原有貸款測算 項目現(xiàn)金流量表（全部投資） 二 、附件： 《 2021年蚌埠市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目 建議書》 蚌埠市 發(fā)改委《 2021 年蚌埠市棚戶區(qū)和舊住宅改造項目 建議書》的批復(fù)。 《 蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造實施方案的通知 》 《蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造實施方案》（蚌政[2021]143 號） 《蚌埠市城市房屋拆遷補償安置標(biāo)準(zhǔn)暫行規(guī)定》（蚌政[2021]144 號文件） 《蚌埠市市轄區(qū)征地拆遷補償安置暫行規(guī)定》（蚌政[2021]02 號文件。 中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 《關(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》 建保 [2021]295 號 安徽 省發(fā)展改革委 省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳 《 關(guān)于加快推進(jìn)城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實施意見 》 三、附圖： 本項目棚戶 區(qū)及舊住宅區(qū)現(xiàn)狀圖 2021 年蚌埠市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目 可行性研究報告 7 第一章 總 論 項目名稱 ： 2021年蚌埠市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目 包括 還原安置房 20個子項，分布在 龍子湖區(qū)、蚌山區(qū)、禹會區(qū)、淮上區(qū) 內(nèi) 。 項目 總拆遷面積為 平方米，搬遷戶數(shù)為 20246戶， 共計 30個棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)； 項目總建設(shè)面積為 平方米，其中住宅為 萬 平方米，配套商業(yè) 及配套菜場 面積為 萬 平方米，幼兒園和小學(xué) 等公建用房 為 萬 平方米，居委會、物業(yè)等 公共服務(wù) 用房為 平方米 （ 詳見 表 11） 。 項目法人及概況 ： 項目 法人 : 蚌埠 市城市投資控股有限公司 注冊資本：人民幣 億元 法定代表人： 劉東勁 項目負(fù)責(zé)人： 劉東勁 地 址： 蚌埠市勝利 中 路 200 號 項目法人概況 : 蚌埠市城市投資控股有限公司（以下簡稱“城投公司”），前身是蚌埠市城市投資發(fā)展有限公司。 2021 年 3 月，經(jīng)蚌埠市政府《關(guān)于組建蚌埠市城市投資發(fā)展有限公司的決定》（蚌政辦 [2021]6 號）批準(zhǔn)組建，注冊資本 1 億元人民幣 , 公司法定代表 人：劉東勁，公司性質(zhì)為市政府授權(quán)經(jīng)營的國有獨資企業(yè)。 2021 年 1 月，根據(jù)市政2021 年蚌埠市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目 可行性研究報告 8 府蚌政秘 [2021]1號《關(guān)于市城市投資公司變更經(jīng)營范圍等事項的批復(fù)》，公司變更為蚌埠市城市投資控股有限公司。 根據(jù)市委、市政府關(guān)于深化投融資管理體制改革、全面推進(jìn)大建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略的要求 ， 做大做強政府融資平臺，增強融資能力，市委、市政府將向城投公司注入土地、城市基礎(chǔ)設(shè)施等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，做大城投公司資產(chǎn)規(guī)模；同時，為幫助城投公司建立穩(wěn)定的現(xiàn)金流，提高信用等級，改革財政資金撥付方式，所有用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的財政性資金，全部撥給城投公司。 截 止 2021年末，公司總資產(chǎn) ，總負(fù)債 ，凈資產(chǎn) 億元，凈利潤 億元，主營業(yè)務(wù)收入 億元，經(jīng)營狀況良好。 公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，為適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的需要，提高專業(yè)化運作水平，公司在用人機制上做出了重大突破，向社會公開招聘專業(yè)技術(shù)人才，公開條件、公平競爭、擇優(yōu)錄用；所招聘的人員一律實行試用、聘用制，建立了“人員能進(jìn)能出，職務(wù)能上能下，待遇能高能低”的競爭激勵機制。逐步形成一支適應(yīng)公司要求、專業(yè)化水平高、決策民主科學(xué)、高效運作的戰(zhàn)斗團(tuán)隊。公司內(nèi)設(shè)七部二室，現(xiàn)有 職工 51 人，員工平均年齡 33 歲，全部具有大學(xué)?？埔陨衔幕瘜W(xué)歷。其中 85％具有大學(xué)本科以上學(xué)歷和中級以上職稱，專業(yè)面涵蓋了工民建、建筑學(xué)、給排水、工程造價、環(huán)境工程、財務(wù)管理、經(jīng)濟(jì)管理、資產(chǎn)評估等多個方面，并有注冊建筑師、結(jié)構(gòu)師、造價師、資產(chǎn)評估師、監(jiān)理師等，是一支年輕化專業(yè)化的隊伍。 城投公司主要職責(zé)為：對政府投資的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施和公2021 年蚌埠市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目 可行性研究報告 9 益性項目替政府履行出資人職責(zé)；負(fù)責(zé)貫徹實施批準(zhǔn)后的政府投融資計劃；配合市重點工程建設(shè)管理局對項目招投標(biāo)、質(zhì)量、工期等進(jìn)行管理；對政府建設(shè)項目總投資進(jìn)行管理和控制，按進(jìn)度撥付 項目建設(shè)資金等。 公司經(jīng)營宗旨：以 蚌埠市 總體規(guī)劃為先導(dǎo)，以打造 蚌埠市城市建設(shè) 公眾 投融資平臺 和加快 蚌埠市城市 發(fā)展為目標(biāo)，以 城市建設(shè)發(fā)展 為中心， 謀求公司的發(fā)展壯大 ，創(chuàng)造最佳經(jīng)濟(jì)效益，努力將 蚌埠市 建成二十一世紀(jì)國家級生態(tài)示范 城市，為蚌埠市民建設(shè)一個安逸祥和的美好家園 。 可行性研究的依據(jù)與范圍 可行性研究的依據(jù) 經(jīng)批準(zhǔn)的項目建議書和立項批準(zhǔn)文件 委托單位的委托書及有關(guān)的合同、協(xié)議書 建設(shè)部頒布的現(xiàn)行建筑工程設(shè)計規(guī)范 《蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅改造實施方案》（蚌政 [2021]143號） 《蚌埠市城市房屋拆遷補償安置標(biāo)準(zhǔn)暫行規(guī)定》（蚌政[2021]144 號文件） 《蚌埠市轄區(qū)征地拆遷補償安置暫行規(guī)定》（蚌 政 [2021]02號） 《 蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造實施方案的通知 》 中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 《關(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》 建 保 [2021]295 號 安徽 省發(fā)展改革委 省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳 《 關(guān)于加快推進(jìn)城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實施意見 》 2021 年蚌埠市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目 可行性研究報告 10 可行性研究的范圍 本可行性研究著重 開發(fā)項目 的必要性、投資估算、經(jīng)濟(jì)效益評價和社會效益評價等方面的工 作，針對項目建設(shè)的有利因素和不利因素，擬定符合當(dāng)前形勢的項目運作方案，論證其建設(shè)的必要性及可行性；在此基礎(chǔ)上作出研究結(jié)論，并提出合理化建議。 項目提出的背景 和必要性 項目提出的背景 為貫徹 省發(fā)展改革委 、 省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳 、 省財政廳 、 省國土資源廳 《 關(guān)于加快推進(jìn)城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實施 意見 》和《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2021]24 號）和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā) [2021]131 號）精神，全面落實全國保障性安居工程工作會議 、推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作座談會 議精神 ，市委、市政府 做 出 棚戶區(qū)及舊住宅改造的 工作部署， 為快速 啟動棚戶區(qū)改造工作，市政府出臺了《蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造實施方案》、修訂了《蚌埠市城市房屋拆遷補償安置標(biāo)準(zhǔn)》。 2021年 11月14 日市政府召開了全市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造工作動員大會，時任蚌埠市長陳啟濤宣布 蚌埠 市新一輪棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造正式啟動。 蚌埠城市總體規(guī)劃的要求 結(jié)合市政府提出的對城市中心城區(qū)“退二進(jìn)三”的總體思路，利用房地產(chǎn)開發(fā)推動 老城 區(qū)大量重污染或效益差的工業(yè)和倉儲用地的逐步搬遷置 換，開辟公園綠地，著力改善 城市 景觀環(huán)境。同時建設(shè)公共設(shè)施與綠化齊備的居住片區(qū)，創(chuàng)造優(yōu)美、有活力的生活空間，2021 年蚌埠市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目 可行性研究報告 11 并注重對舊城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的建設(shè)，改善整個地區(qū)的環(huán)境。為城市提供高質(zhì)量、富有人文氣息的城市空間環(huán)境。 改善蚌埠市 投資環(huán)境 、生活環(huán)境 和 發(fā)展環(huán)境，為打造蚌埠生態(tài)和諧的新型城區(qū)奠定堅實的基礎(chǔ)，是促進(jìn) 蚌埠市 經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展的必然選擇。同時項目建 設(shè)可根本上改善舊城居民生活環(huán)境和條件，提高群眾的生活質(zhì)量和水平。 項目建設(shè)條件 蚌埠市處于中部與東部地區(qū)的交匯處，又是中國南北分水嶺，承東啟西，聯(lián)絡(luò)南北，經(jīng) 濟(jì)、文化、科研、教育等方面相對西部發(fā)達(dá)，是東部地區(qū)梯度轉(zhuǎn)移的首選之地。 蚌埠市位于東經(jīng) 117176。 12’ 、北緯 32176。57’。 為亞熱帶和暖溫帶的過渡帶，所以兼有南方和北方的氣候特點。全區(qū)四季分明，季風(fēng)顯著，氣候溫和濕潤，雨量適中，光照充足，無霜期較長，光、熱、水等自然資源較為豐富。 項目所包含的 20個子項，大多數(shù)都在主要城市基礎(chǔ)設(shè)施相對齊全的老城區(qū)，項目實施時僅對周邊的道路、給排水、供電供氣設(shè)施加以完善既能滿足項目的 建設(shè)和使用 要求。 經(jīng)實地普查 蚌埠市 舊住宅區(qū)的具體現(xiàn)狀概況如下： 建設(shè)時間較長，房屋比較舊，多為簡易房以及平房。 房屋質(zhì)量差，多數(shù)房屋墻體裂縫、墻體厚度大部分都在 24公分以下、地基下沉、油氈紙屋面，屋面塌陷、磚面風(fēng)化，且年久失修，已形成險房、危房。 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)的區(qū)域 自然條件極差，市政基礎(chǔ)設(shè)施欠帳2021 年蚌埠市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目 可行性研究報告 12 多，道路等基礎(chǔ)設(shè)施年久失修。無排水設(shè)施，使用公用水井、旱廁，群眾吃水難、走路難、入廁難，生活極不方便。特別是汛期，由于地勢低洼，排水不暢，群眾生命財產(chǎn)常常受到威脅。街巷狹窄，生活用煤以及老化的電線極易形成火災(zāi)，加之私建、濫建的房屋連綿成片，區(qū)域內(nèi)過道狹窄雜亂，又無 消防栓，火災(zāi)安全隱患極大。一旦失火將火燒連營，難以控制。 人口居住密度大、房屋建筑面積小 ；其中龍子湖區(qū)和蚌山區(qū)拆遷比達(dá) 60%以上，戶均建筑面積在 25 平方米以下的占 85%，且居住在超期違章棚廈的居民占棚戶區(qū)人口的 30%。 家庭經(jīng)濟(jì)收入低、生活十分困難， 但又擁有棚戶房面積較大的由于城區(qū)擴大而 失地農(nóng)民。 戶區(qū)和舊住宅改造方案及 計劃投資 規(guī)模 棚戶區(qū)和舊住宅改造方案 根據(jù) 棚戶區(qū)及 舊住宅區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查，以及總體規(guī)劃的要求，特別是蚌埠市政府的改造思想，本次 棚戶區(qū)及 舊住宅區(qū)規(guī)劃采用就地還原和異地還原 相結(jié)合，分別還原至 統(tǒng)一 規(guī)劃的 20個項目內(nèi)，置換出的土地一部分用做城市總體規(guī)劃的公 共 綠地，其 他用地按照城市總體規(guī)劃的用地性質(zhì)進(jìn)行開發(fā)。 計劃建設(shè)和投資規(guī)模 2021 年蚌埠市棚戶區(qū)和舊住宅改造項目 : 包括市屬龍子湖區(qū)、蚌山區(qū)、禹會區(qū)、經(jīng)開區(qū)、淮上區(qū)和異地還原區(qū)范圍內(nèi) ， 總共 拆遷30個 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū) ； 還原 建設(shè) 項目 20個 ， 各 區(qū)建設(shè) 規(guī)模如下 （ 表11） ： 2021年蚌埠市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目 可行性研究報告 13 項目 規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析匯總表 表 11 序號 分項名稱 單位 龍子湖區(qū) 蚌山區(qū) 禹會區(qū) 淮上區(qū) 城開公司 城建公司 總規(guī)劃面積 1 就地建房還原用 土地 M2 171528 99193 273498 435455 205748 103754 1289175 2 總建筑面積 M2 355278 252525 601695 794343 533317 259386 2796542 其中：住宅面積 M2 322980 229568 546995 722130 478515 235805 2535993 配套商業(yè)面積 M2 18010 12259 27706 50148 35143 20751 164017 配套菜場面積 M2 8032 3762 9490 9295 7579 0 38158 幼兒園 (小學(xué)）面積 M2 3026 4180 10940 6247 7922 0 32316 綜合服務(wù)用房面積 M2 3230 2755 6564 6523 4158 2830 26059 3 容積率 4 綠化率 % 5 建筑密度 % 6 機動車位 輛 1462 822 2134 2586 2094 961 10059 7 自行車位 個 5262 2958 7682 9311 7538 3460 36211 8 總戶數(shù) 戶 4385 2465 6402 7759 6282 2883 30176 其中：多層戶數(shù) 戶 688 0 0 5172 0 0 5860 小高層及高層 戶 3697 2465 6402 2587 6282 2883 24316 9 總?cè)丝? 人 16093 4298 22907 18533 12396 2450 76677 項目擬規(guī)劃建總建筑面積為 。 2021 年蚌埠市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項目 可行性研究報告 14 項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見 （ 表 12） 表 12 主要經(jīng)濟(jì) 技術(shù) 指標(biāo) 由蚌埠市市委書記親自領(lǐng)銜抓該項目的實施工作；并設(shè)置專門辦公室， 市財政、建設(shè)、土地、審計等有關(guān)部門負(fù)責(zé)人為成員， 定期召開匯報會和協(xié)調(diào)會，及時解決建設(shè)中的問題，促進(jìn)建設(shè)工作的快速進(jìn)行。蚌埠市城市投資控股有限公司項目的投融資平臺，負(fù)責(zé)項目的具體實施工作，公司領(lǐng)導(dǎo)班子 高度重視本項目建設(shè)，由公司董事長劉東勁掛帥組建項目領(lǐng)導(dǎo)班子，負(fù)責(zé)項目建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)、組織、管理、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。 投資概算及資金來源 該項目計劃總投資 625999 萬元（詳 見《年度投資計劃和資金籌措計劃》）。 資金來源