【正文】 發(fā) 大上海高爾夫球場 泰泓花園 57550033 6400（ 獨 ） 5400（ 雙 ） 泰泓房產(chǎn) 環(huán)城西路馬鞍山路 萬科高爾夫別墅 一期以公寓房為主 ， 獨棟價格未定 ， 年底開盤 鼎園美墅 57517733 7000 昆山冠鼎置業(yè) 陽澄路民權(quán)路 鹿澄天地 57894310 7400（ 雙 ） 8200（ 獨 ） 永業(yè)房產(chǎn) 威尼斯渡假村內(nèi) 國際上湖 57650222 10000（ 酒店公寓 ） 華燁置業(yè) 馬鞍山路 2871 漾月灣 57570606 70008000 江蘇曼氏置業(yè) 陽澄中路 18號 天使灣 57597776 6100 易通房產(chǎn) 民權(quán)路環(huán)城西路 威尼斯花園 57895858 70008000（ 現(xiàn)房 ） 上海浦江房產(chǎn) 民權(quán)路 其他區(qū)域代表樓盤 森活星墅 57449556 7500 太陽房地產(chǎn) 張浦鎮(zhèn)雙洋湖北面 天墅 57771818 8000 水秀房產(chǎn) 張浦鎮(zhèn)雙洋湖畔 綠地國際花園 52418388 4500 昆山綠地置業(yè) 花橋鎮(zhèn) 豐澤灣 57225288 8900 豐澤恒業(yè)房產(chǎn) 淀山湖風(fēng)景區(qū) 源水美墅 57469133 5300 銀泰置業(yè) 昆山千燈鎮(zhèn) 東湖水岸花園 57488880 5200 東湖房產(chǎn) 新樂路香石路 檀香園所在區(qū)域介紹 ? 地區(qū)概況：巴城鎮(zhèn)之于昆山 ， 更多的是行政意義上而言 。 其實坐落于昆山巴城鎮(zhèn) 、 蘇州陽澄湖鎮(zhèn)和常熟之間的陽澄湖旅游度假區(qū)早已跳脫出單純的行政歸屬 ， 而成為上海 、 蘇州以及海內(nèi)外人士欣賞美景 、 饕餮美食 、 休閑養(yǎng)生 、 度假歸心的絕好去處 。 巴城因為如此得天獨厚的地理區(qū)位和優(yōu)越自然生態(tài)資源 ， 已經(jīng)展翅騰飛 ， 蜚聲中外了 。 ? 而近兩年來陽澄湖更是抓住蘇滬昆長江三角帶上蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，大力加強(qiáng)陽澄湖周邊的基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境建設(shè)，為高檔住宅落戶陽澄湖奠定了卓越的自然條件基礎(chǔ)。從 2020年開始，陽澄湖一帶休閑養(yǎng)生度假型別墅風(fēng)生水起，偎依著陽澄湖形成了一個蔚為壯觀的別墅帶狀群分布 ? 尤其是 陽澄湖東岸已形成昆山追求居住品質(zhì)的中產(chǎn)階級居住區(qū) 。 新巴城借行政區(qū)域重劃之機(jī)進(jìn)一步整合了陽澄湖東岸資源 ， 這里既與自然親密接觸 ，遠(yuǎn)離都市的喧囂 ， 又擁有連接都市的一切便利 ， 與紅塵隔而不斷 。 陽澄湖東岸距離市中心約 11公里 ， 沿著昆山政府著力打造的城市景觀生態(tài)大道馬鞍山路 ， 瞬間即可切入繁華的人民路；距離滬寧高速公路昆山出口約 17公里；距離上海虹橋機(jī)場約 40分鐘車程；距離蘇州 20分鐘車程 。 馬鞍山路西面臨湖地區(qū) （ 檀香園地塊北面 ） ， 由世界著名的泛亞易道公司設(shè)計的陽澄湖公園已進(jìn)入建設(shè)期 。 公園內(nèi)擁有國賓館級的大型酒店 、 中西餐廳 、 競技場 、 展覽館 、 露天影院 、 演奏廳 、 游樂場 、 鳥公園 、 石雕公園 、 釣魚臺等二十多項設(shè)施 ， 將燦爛明媚的自然與閑適安逸的生活極善巧妙地融合到一起 ， 極大地提升了這一區(qū)域的風(fēng)景品位與地產(chǎn)價值 。 馬鞍山路沿線正在建設(shè)中的代表昆山未來整體文化形象的文化體育娛樂教育設(shè)施更凸顯了區(qū)域的潛質(zhì) 。 這種天然的風(fēng)景與人文的打造吸引了一批開發(fā)商 ， 華東地區(qū)最高檔度假物業(yè)板塊呼之欲出 。 ? 陽澄湖東岸的資源優(yōu)勢與升值潛力也吸引了國內(nèi)最大的房產(chǎn)商萬科的信念 ， 萬科將挾雄厚實力在這里開發(fā)融湖景 、 高爾夫球場景觀于一體的高檔獨棟別墅及精品度假公寓社區(qū) 。 萬科一高層負(fù)責(zé)人欣喜地表示： “ 這是萬科集團(tuán)有史以來所獲取的景觀資源最好的地塊之一 。 ” 可以預(yù)計 ， 不久之后 ， 陽澄湖東岸將成為華東地區(qū)最高檔的度假物業(yè)和國內(nèi)屈指可數(shù)的高端住宅項目的匯集地 。 本區(qū)域別墅市場的現(xiàn)狀及趨勢： ? 產(chǎn)品多元化 ? 陽澄湖一帶雙拼別墅 、 聯(lián)排別墅 、 疊加別墅等各類新型別墅產(chǎn)品的出現(xiàn) ， 打破了獨棟別墅一統(tǒng)天下的市場格局 。 現(xiàn)今別墅產(chǎn)品逐步分化 ， 一方面堅持獨棟別墅的高端市場 ， 另一方面開始面對中產(chǎn)階層開發(fā)別墅產(chǎn)品 ， 雙拼 、 聯(lián)排 、 疊加以及樓中樓都是理想的別墅產(chǎn)品 。今后別墅產(chǎn)品多元化是市場發(fā)展的一個主流方向 ， 但也存在一些一反常態(tài)的現(xiàn)象 ， 如全聯(lián)體別墅社區(qū)的出現(xiàn) 。 ? 總價攻擊市場 ? 在別墅均價持續(xù)走高時 ， 如果各樓盤保持面積不變 ， 則總價會大幅度上揚 ， 這樣產(chǎn)品的市場競爭力會迅速下降 ， 甚至總價會超過消費者的承受能力 ， 所以在均價走高的市場狀況下 ， 降低面積成為各開發(fā)商適應(yīng)市場競爭的最佳策略 。 ? 市場細(xì)分度加強(qiáng) ? 產(chǎn)品多元化是市場細(xì)分的結(jié)果 ， 目前陽澄湖別墅市場已經(jīng)不僅僅面向高端消費群體 ， 而開始面向中產(chǎn)置業(yè)者開發(fā)各類相應(yīng)的產(chǎn)品 ， 如雙拼別墅 、 聯(lián)排別墅等 。 市場細(xì)分度增強(qiáng)也表明別墅市場競爭日趨激烈 。 ? 經(jīng)濟(jì)型別墅在市場的占有量加大 ? 總體而言 ， 今后別墅體量會有所增加 ， 但受到產(chǎn)品多元化的沖擊 ，獨棟別墅的開發(fā)量體將保持穩(wěn)定；面向中產(chǎn)階層的聯(lián)排別墅開發(fā)量體會在現(xiàn)有基礎(chǔ)上有一定的增長；疊加別墅會因其產(chǎn)品的諸多缺陷而減少甚至絕跡 。 相比之下 ， 目前經(jīng)濟(jì)型別墅開發(fā)量逐步加大 ， 并且該類產(chǎn)品具有高品質(zhì) 、 低總價優(yōu)勢 ， 所以將會成為今后面對中等收入階層的熱銷產(chǎn)品 。 ? 高檔別墅將倍受青睞 ? 高檔別墅是業(yè)主身份地位的象征 ， 是高檔生活品質(zhì)的彰顯 ， 同時也是業(yè)主對自己生活價值和事業(yè)成功的一種獎賞 。 特別是高檔別墅突出的自然資源環(huán)境優(yōu)勢 、 高檔的物業(yè)管理體系 、 體量適當(dāng)?shù)纳鐓^(qū)氛圍品質(zhì)等等更是一般別墅所無法比擬的 。 因此 ， 陽澄湖一帶的高檔別墅仍然倍受來自上海 、 臺灣 、 香港 、 昆山以及海內(nèi)外上層成功人士的青睞 。 ? 通過對以上對陽澄湖一帶別墅市場的綜合分析 ， 可以看出現(xiàn)階段陽澄湖別墅市場整體形式風(fēng)起云涌 ， 各種物業(yè)形態(tài)百花齊放 ， 銷售形勢一路攀高 。 陽澄湖東岸 ， 正在形成昆山西部的 “ 頂尖富人區(qū) ” 。 本區(qū)域別墅市場飽和度分析： ? 昆山目前有近 20家別墅樓盤在售 ， 其中尤以陽澄湖周邊最為集中 。陽澄湖因其風(fēng)光及大閘蟹的聞名 ， 近幾年一直成為昆山別墅開發(fā)的高地 ， 現(xiàn)在的陽澄湖集中了大上海高爾夫 、 頤湖園 、 漾月灣 、 克拉水城 、 天使灣 、 鹿澄天地 、 東方云頂 、 鼎園美墅 、 泰泓花園 、 國際上湖等別墅樓盤 ， 各樓盤普遍銷售情況良好 。 ? 總體銷售業(yè)績不算少 ， 但是入住率太低 ， 這一點還是比較讓人擔(dān)憂的；入住率太低將直接導(dǎo)致別墅氛圍無法形成 ， 更談不上別墅文化了 。 據(jù)了解 ， 在目前幾個賣的比較好的陽澄湖別墅中 ， 入住率都不太令人滿意；入住率不高導(dǎo)致的人氣不足 ， 可能是制約陽澄湖別墅下一輪健康穩(wěn)步發(fā)展的關(guān)鍵；別墅終歸是用來住的 ， 白日的風(fēng)光旖旎沒法抵消夜晚黑燈瞎火的冷清 。 ? 在已售樓盤中 ， 購買者多以昆山以外人士居多 ， 本地人買的比較少 。大上海高爾夫昆山人只有幾戶；頤湖園外地人也占相當(dāng)部分 。 昆山本地人很少 ， 這一點與昆山人的購買力還是不太符合的 ， 昆山人手上有幾套房子的大有人在 ， 完全有能力購買別墅 ， 像長江北路的尚城 ， 昆山本地人買的就相對比較多了 ， 這主要是因為 ， 本地人買別墅作為日常居住的可能性比較大 ， 而作為居住 ， 陽澄湖周邊的別墅目前還不夠完善 ， 沒有一定的人氣 ， 沒有便利的配套生活設(shè)施 ， 誰能忍受每天夜晚住在黑燈瞎火 ， 沒有鄰居的別墅里 ， 所以昆山本地人開玩笑形容住別墅是 “ 喂蚊子 ” ， 別墅所代表的高尚生活模式在昆山還沒有體現(xiàn)出來 ， 所以下一步 ， 別墅文化的打造 ， 特別是別墅的居住文化 ， 對于陽澄湖別墅的銷售也很重要 。 ? 而在陽澄湖別墅的購買者中 ， 投資的多 ， 自己居住的少 。 陽澄湖別墅的投資價值大家都能看到 ， 陽澄湖風(fēng)光始終是其周邊別墅的最大賣點 。 自然風(fēng)光的稀缺性 ， 大閘蟹揚聲內(nèi)外的知名度 ， 以及連接帶 —— 生態(tài)大道馬鞍山路的建設(shè) ， 這一塊地區(qū)物業(yè)升值是肯定的 。特別未來陽澄湖板塊的持續(xù)打造 ， 以及與市區(qū)連接帶 —— 馬鞍山路生態(tài)大道的日趨完備 ， 體育中心 、 大學(xué)城 、 森林公園的投入使用 ，未來陽澄湖板塊升值是肯定的 。 ? 所以我們認(rèn)為 ， 陽澄湖東岸雖然別墅項目眾多 ， 競爭空前激烈 ， 但隨著整個地區(qū)別墅文化的打造 ， 別墅生活模式的提升 ， 別墅風(fēng)格的完善 ， 使其仍然具有廣闊的市場空間 。 而在目標(biāo)客戶的選擇上 ， 昆山本地客戶資源固然不能放棄 ， 但以上海為主的外埠市場更是重中之重 。 主要競爭個案數(shù)據(jù)分析 ? 天使灣 競爭性： ★★★★ ? 項目概況：該項目位于陽澄湖度假區(qū)環(huán)城西路 142號 ， 由昆山易通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā) 。小區(qū)別墅建筑風(fēng)格比較豐富 ， 由美國鄉(xiāng)村 、 英格蘭 、 地中海 、 法國 、 維多利亞 、 西班牙 、 塔斯干 、 歐羅巴等 8種外立面風(fēng)格 。 面積從 230350㎡ ， 共 8種房型 、 42種立面造型 。 小區(qū)設(shè)置了 1棟西班牙式集休閑 、 娛樂 、 健身為一體的綜合會所 ， 三套不同功能的商用房以及可容納 50人的游泳池 。 ? 物業(yè)基本數(shù)據(jù)： 總占地 165畝 建筑面積 6萬㎡ 容積率 綠化率 30% 單價 6100 總套數(shù) 一期 130二期 109 物管費 2元 開發(fā)商 昆山易通房地產(chǎn)有限公司 全程營銷 上海合美企畫 景觀設(shè)計 意格環(huán)境設(shè)計咨詢有限公司 ? 克拉水城 競爭性： ★★★★ ? 項目概況：項目是由昆山海之舟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建造的自然生態(tài)美式別墅區(qū) ， 由加拿大艾凱奇建筑設(shè)計公司擔(dān)綱設(shè)計 。 總占地達(dá) 500畝 ， 戶均占地 1332平方米 。 整個項目由 4個組團(tuán)組成 ， 每個組團(tuán)自成一氣又相互呼應(yīng) 。 小區(qū)內(nèi)設(shè)有雙會所 。 目前在售的二期共有 26幢 4種房型 ，面積范圍從 258368㎡ 。 整個項目具有休閑 、 度假和商務(wù)功能 。 ? 物業(yè)基本數(shù)據(jù)： 總占地 500畝 建筑面積 容積率 綠化率 60% 79%(含水面 ) 總價 145155萬 總套數(shù) 198,二期獨棟 18聯(lián)體 17公寓 80 物管費 開發(fā)商 昆山海之舟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 全程營銷 上海金豐易居 ? 泰泓花園 競爭性： ★★★★★ ? 項目概況：項目是由蘇州泰泓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建造的北美建筑風(fēng)格為主體的水景別墅 ，是陽澄湖地區(qū)最大的別墅群 。 總占地為 30萬平方米 ， 其中水域面積 。 整個小區(qū)獨棟266幢 、 雙拼 26幢 、 四拼 8幢 ， 面積從 240360㎡ 。 共有 5種主力房型 ， 并且全部為全框架結(jié)構(gòu) ，內(nèi)部格局可自由分割 ， 比較人性化 。 特別值得一提的是負(fù)責(zé)其小區(qū)管理的澳洲高力物業(yè)顧問公司 ， 在蘇州地區(qū)知名度較高 。 ? 物業(yè)基本數(shù)據(jù)： 總占地 30萬㎡ 建筑面積 11萬㎡ 容積率 綠化率 43% 單價 獨棟 6400雙拼 5400 總套數(shù) 350(266\52\32),一期 71 物管費 2元 開發(fā)商 蘇州泰泓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 全程營銷 新優(yōu)化不動產(chǎn) ? 鼎園美墅 競爭性： ★★★★ ? 項目概況：項目由昆山冠鼎置業(yè)公司開發(fā) ， 于 。 小區(qū)為歐式獨棟別墅群 ， 由著名園林藝術(shù)專家樂峰 （ 古建筑學(xué)家陳從周弟子 ） 擔(dān)綱設(shè)計 。 共有 10種房型 ， 建筑面積從 255～388㎡ 不等 ， 花園面積 350～ 900㎡ 。 小區(qū)會所面積較小 。 ? 物業(yè)基本數(shù)據(jù)： 開發(fā)商 昆山冠鼎置業(yè)發(fā)展有限公司 全程營銷 上海誠品房產(chǎn) 景觀設(shè)計 樂峰 物業(yè)管理 南京北辰物業(yè)管理咨詢有限公司 綠化率 70% 容積率 單價 7000 總套數(shù) 136套 物管費 2元 ? 沛綠園 競爭性： ★★ ? 項目概況：項目由昆山市世新置業(yè)有限公司投資開發(fā) ， 位于昆山城北 ， 臨近