開發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)評價講義(已改無錯字)
2023-03-20 12:44:27 本頁面
【正文】 目為例）土地獲取定位決策1—2 個月產(chǎn)品設(shè)計6—8 個月項目報建+1個月施工建設(shè)8—10 個月推廣銷售物業(yè)管理p多層項目從獲取土地至開始銷售需要的時間在 1年左右；高層項目需要的時間在 1年半至兩年；（順馳最快半年開始銷售）18課題二：經(jīng)濟(jì)評價的應(yīng)用19我們對課程的展開角度，為什么要了解流程和經(jīng)濟(jì)評價，有什么實際應(yīng)用關(guān)于開發(fā)流程：p什么時間干什么事？p什么事情誰來辦？怎么辦最好？p環(huán)節(jié)容易出什么問題？p流程對開發(fā)商的影響是什么？關(guān)于經(jīng)濟(jì)評價：p評價哪些指標(biāo)？p評價用在什么地方？p如何進(jìn)行評價？20項目經(jīng)濟(jì)評價的指標(biāo)體系 —— 對項目盈利能力和風(fēng)險的模擬和分析盈利評價指標(biāo)：p利潤（凈利潤和稅后利潤）p利潤率（成本利潤率、自有資金回報率）p財務(wù)凈現(xiàn)值投入評價指標(biāo)：p投資峰值p資金缺口評價體系：p現(xiàn)金流分析p負(fù)債（資金來源）分析p不確定性分析 項目前期經(jīng)濟(jì)測算不同于工程概預(yù)算和房地產(chǎn)開發(fā)財務(wù)。 項目經(jīng)濟(jì)評價的使命是模擬一條現(xiàn)金流，幫助項目開發(fā)者決策。21項目經(jīng)濟(jì)評價的基本結(jié)構(gòu) —— 以房地產(chǎn)開發(fā)項目為例指標(biāo)和物業(yè)配比的模擬成本和投入節(jié)奏估算租、售計劃模擬現(xiàn)金流分析不確定性分析模擬開發(fā)進(jìn)程 財務(wù)評價22物業(yè)配比模擬的兩種方法經(jīng)驗值法p確定容積率，根據(jù)經(jīng)驗安排物業(yè)配比p缺點：配比的落地性不強，很難反映社區(qū)形態(tài)配比反算法p通過容積率和產(chǎn)品配比反算p優(yōu)點：較準(zhǔn)確反映配比變化對方案的影響，對方案的落地性比較有把握；p缺點：過程比較復(fù)雜，對經(jīng)驗要求比較高23房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成開發(fā)成本p土地出讓費用p土地拆遷和安置p前期工程費p建安工程費p室外工程費p公共配套設(shè)施費p不可預(yù)見費用p開發(fā)期間稅費（包含稅收和規(guī)費）開發(fā)費用p管理費用p銷售費用p財務(wù)費用24現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流量表 07下 08上 08下 09上 09下 10上 10下 11上 總計現(xiàn)金流入 0 54542 23376 77036 33016 62223 62223 395379一階段銷售收入 0 54542 23376 0 0 0 0 0 77918…… …… …… …… …… …… …… …… …… ……現(xiàn)金流出 62654 18953 16539 19261 19234 16329 19698 190160土地成本 52190 0 0 0 0 0 0 0 52190前期工程費 1689 0 1587 0 1587 0 0 0 4863…… …… …… …… …… …… …… …… …… ……凈現(xiàn)金流量 62654 6836
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