開發(fā)商的企業(yè)轉(zhuǎn)型與流程再造-75ppt(已改無錯字)
2023-03-20 12:43:24 本頁面
【正文】 、開發(fā)商的成本控制體系 : 實(shí)現(xiàn)利潤的基本保證四、開發(fā)商的績效管理體系 : 提高執(zhí)行力的基本保證只要構(gòu)建了這四個專業(yè)體系，就搭起了公司專業(yè)化運(yùn)作的系統(tǒng)管理平臺。同理，只要掌握了這四個體系，就是一個優(yōu)秀的總經(jīng)理。流程管理計劃管理績效管理成本管理專業(yè)平臺項目論證項目策劃設(shè)計管理物業(yè)前期介入、 物業(yè)服務(wù)、客戶資源開發(fā)產(chǎn)品交付核心流程 產(chǎn)品定位、營銷策劃、 銷售管理工程管理一、房地產(chǎn)開發(fā)的核心流程： 專業(yè)化運(yùn)作的基本保證作為開發(fā)商，我們可以充分整合社會專業(yè)資源，將每個階段都分包出去。但是，我們必須了解每個階段自己要什么，怎樣才能得到自己要的東西，也就是說，我們必須學(xué)會管理分包商。區(qū)域 經(jīng)濟(jì) 分析項 目初步判斷 信息 歸 檔初步成本分析初步 設(shè)計 分析項 目 調(diào) 研項 目初步 談 判土地信息分析no初步操作判斷項 目立 項可行性研究參加招投 標(biāo)可行性 報 告 評審信息 歸 檔初步 經(jīng)濟(jì)測 算初步 項 目 報 告no市場調(diào)查政策分析產(chǎn)品定位成本測算營銷分析經(jīng)濟(jì)測算項 目合作 談 判信息 歸 檔簽訂 土地合同no項目論證業(yè)務(wù)流程土地增值稅測算 稅務(wù)籌劃項目論證階段是為終端客戶挑選和獲取土地的項目決策過程項 目 發(fā) 展策略產(chǎn) 品建 議書總 體成本控制目 標(biāo) 產(chǎn) 品研究初步 產(chǎn) 品建 議項 目開 發(fā)計 劃主要 節(jié) 點(diǎn)項 目開 發(fā) 工作指 導(dǎo)書項 目 經(jīng)營計 劃指 導(dǎo)書工程、成本、 營銷 、物 業(yè)等 專業(yè) 配合項 目概況分析區(qū)域 規(guī) 劃分析 區(qū)域市 場 分析 客 戶 定位政策法律 環(huán) 境分析項 目主 題 定位贏 利模式確定 價格定位差異化 競 爭策略項目策劃工作業(yè)務(wù)流程案例 :一個項目的定位分包管理案例 :項目策劃是按照客戶的需要，完成客戶定位、價格定位、產(chǎn)品定位的產(chǎn)品決策過程。規(guī)劃方案設(shè)計任務(wù)書 :委托設(shè)計單位景觀設(shè)計委托 規(guī)劃方案報建圖 施工圖設(shè)計任務(wù)書規(guī)劃方案設(shè)計專家評審、方案優(yōu)化銷售包裝設(shè)計流程 施工圖設(shè)計委托 初步設(shè)計 施工圖設(shè)計景觀方案設(shè)計任務(wù)書 實(shí)施方案評審包裝方案評審、確認(rèn) 施工圖提交設(shè)計方案評審、確認(rèn) 施工圖評審景觀施工圖設(shè)計任務(wù)書景觀施工圖評審景觀施工圖提交銷售包裝設(shè)計委托銷售包裝方案提交設(shè)計基礎(chǔ)資料收集 產(chǎn)品建議書 委托 概念設(shè)計 :設(shè)計管理業(yè)務(wù)總流程分包管理 案例：設(shè)計管理就是代表客戶，將產(chǎn)品決策的意圖通過設(shè)計機(jī)構(gòu)落實(shí)到圖紙。項 目部成立市政配套 調(diào)查 項 目 進(jìn) 度 計 劃工程管理部基 礎(chǔ) 工程 單 位 進(jìn)場履行合同、管理 監(jiān) 理公司三通一平工程采 購基 礎(chǔ) 工程采 購基 礎(chǔ) 施工施工 監(jiān) 理采 購現(xiàn)場臨 建、三通一平總 包工程采 購質(zhì) 量 進(jìn) 度管理完工主體施工 質(zhì) 量 進(jìn) 度管理驗 收履行合同、管理 監(jiān) 理公司總 包 隊 伍 進(jìn)場專項 工程 驗 收工程竣工 驗 收 備 案 說 明書專業(yè) 工程配合 銷 售工程質(zhì) 量 進(jìn) 度管理組織 初步 驗 收 組織 竣工 驗 收提出配合 銷 售要求主體竣工設(shè)備 、材料分包工程采 購供 應(yīng) 商承包商 進(jìn)場工程管理階段業(yè)務(wù)總流程施工管理階段就是以客戶代表的身份，通過進(jìn)度、質(zhì)量和成本的控制監(jiān)控產(chǎn)品的生產(chǎn)過程。工程管理指導(dǎo)書工程物業(yè)移交質(zhì)量記錄管理技術(shù)管理進(jìn)度管理監(jiān)理單位管理文明施工管理質(zhì)量管理 成本管理工程管理總流程成本控制指導(dǎo)書施工準(zhǔn)備管理工程驗收管理分包管理案例工程采購招投標(biāo)公司經(jīng)營計劃 銷售計劃營銷推廣方案銷售手冊、樓書等銷售人員培訓(xùn)一站式銷售服務(wù) .制定營銷方案銷售事務(wù)管理 開盤賣場、樣板房裝修銷售道具準(zhǔn)備成本總體決策項目開發(fā)計劃銷售階段業(yè)務(wù)總流程 客戶積累 強(qiáng)銷期 尾盤 促銷 售后服務(wù)銷售管理階段就是通過各種營銷手段和銷售服務(wù)，全面增強(qiáng)客戶的購房體驗，銷售房屋回籠資金，實(shí)現(xiàn)利潤。確定營銷方案流程分析產(chǎn)品分析客戶 分析競爭對手提煉主題推廣計劃客戶積累計劃各階段營銷費(fèi)用計劃各階段推出單位均價各階段推出單位確定階段及相應(yīng)的推廣方案廣告公司確定價格政策廣告創(chuàng)意VI設(shè)計、銷售包裝賣點(diǎn)組合樓盤名稱開盤計劃分包管理 案例房款結(jié)算、收取產(chǎn)權(quán)證費(fèi)用審核合同總價、填寫房屋交接書、交接產(chǎn)權(quán)證辦理資料交驗入住通知書、購房合同書、交款收據(jù)及身份證、圖章；發(fā)放業(yè)主生活手冊、裝修須知、裝修申請表、業(yè)主情況登記表等相關(guān)文件；在《房屋維修通知單》上填寫返修項目驗收合格，領(lǐng)取鑰匙驗房、抄水電表，填寫《房屋驗收文表》雙方確認(rèn) 交清所有入住費(fèi)用 簽收《入住文表簽收單》，簽署《公共契約》再次驗收，請業(yè)主在《房屋維修通知單》上簽字 資料存檔 現(xiàn)場接待、手續(xù)引導(dǎo)不合格產(chǎn)品交付流程圖 寄發(fā)入住通知書入住準(zhǔn)備計劃入住準(zhǔn)備資料入住準(zhǔn)備表格客戶驗房質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品交付階段是向客戶提供入住服務(wù)及保修期內(nèi)維修服務(wù)的過程物業(yè)管理可行性分析物業(yè)管理委托合同簽訂物業(yè)管理費(fèi)用測算物業(yè)管理方案策劃 物業(yè)接管驗收 物業(yè)管理前期介入 物業(yè)保潔開荒 委托資產(chǎn)管理簽訂物業(yè)管理合同 集中入住前期物業(yè)管理協(xié)議 委托資產(chǎn)經(jīng)營委托代理工作保安保潔維修服務(wù) 尾盤銷售委托臨時服務(wù) 保修期維修車位租賃商鋪?zhàn)赓U會所經(jīng)營會所、車位、商鋪管理空置房管理物業(yè)管理業(yè)務(wù)主流程 裝修管理物業(yè)服務(wù)階段通過向客戶提供保安、保潔、維修等服務(wù)，通過客戶計劃和人文關(guān)懷，管理客戶資源。分包管理案例根據(jù)公布的數(shù)據(jù)，帕爾迪的周轉(zhuǎn)率為 ，萬科的周轉(zhuǎn)率為 ，上市開發(fā)商平均周轉(zhuǎn)率為 ，而一些開發(fā)商的周轉(zhuǎn)率只有 。假定它們利潤率都是 25%，但年投資回報率卻大相庭徑。周轉(zhuǎn)率比利潤率更取決于公司的運(yùn)作效率，而公司的運(yùn)作效率主要取決于公司的計劃管理能力28%14%% 5%年總投資回報率 帕爾迪 萬科 上市公司 部分公司二、開發(fā)商的計劃管理體系： 提高運(yùn)作效率的基本保證部門月度計劃項目開發(fā)計劃 成本計劃 銷售計劃 資金計劃
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