【正文】 、其它登 記。 深圳市智業(yè)咨詢有限公司 威尼斯購物公園項目組 26 13什么情形屬于房地產(chǎn)變更登記？ 下列情形屬于房地產(chǎn)變更登記： （ 1） 地產(chǎn)使用用途改變； （ 2） 權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生變化的； （ 3） 房地產(chǎn)座落名稱或房地產(chǎn)名稱發(fā)生變化的； （ 4） 建筑物、附著物倒塌、拆除。 13房地產(chǎn)登記是以什么單位進行登記的？ 房地產(chǎn)登記是以一宗土地為單位進行登記的。所謂一宗土地，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。一宗土地存在兩個或兩個以上權(quán)利人的，各權(quán)利人分別對該宗土地上的建筑物、附著物的所有權(quán)和擁有的土地使用權(quán)份額申請登記。 13申請房地產(chǎn)登記，可否委托他人代理？ 申請房地產(chǎn)登記，申請人可 以委托他人代理。由代理人辦理申請登記的，應(yīng)向登記機關(guān)提交申請人的委托書。境外申請人的委托書應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過公證或認(rèn)證。 13確權(quán) 確權(quán)就是房地產(chǎn)登記機關(guān)對房地產(chǎn)權(quán)利的確認(rèn)。即是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊、發(fā)放權(quán)利證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)權(quán)利歸屬的過程。 深圳市智業(yè)咨詢有限公司 威尼斯購物公園項目組 27 13房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓 房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓是指購房者在與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂了預(yù)購商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，由于購房者一方原因，如對房屋需求的改變或是故意炒作，把原來因簽訂購房合同而獲 得的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人。房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓，有的地方將其稱為“樓花”轉(zhuǎn)讓或“炒樓花”。 1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。 14房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，其他公用設(shè)施是否一起轉(zhuǎn)讓？ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人對同宗土地上的道路綠地、休閑憩地、空間余地、電梯、樓梯、連廊、天臺或者其他公用設(shè)施所擁有的權(quán)益同時轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對停車場、廣告權(quán)益沒有特別約定的，停車場、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地 產(chǎn)登記機關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有。 14房地產(chǎn)抵押 指債務(wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人（或押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭于房地產(chǎn)抵押的一種形式。 14申請抵押登記應(yīng)提交什么資料？ 深圳市智業(yè)咨詢有限公司 威尼斯購物公園項目組 28 （ 1）《房地產(chǎn)抵押登記申請書》； （ 2）委托書； （ 3）房地產(chǎn)證； （ 4）夫妻雙方身份證、戶口簿、結(jié)婚證或未婚姻證明； （ 5）商品房買賣合同和個人住房借款合同。 14已抵押的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓？ 根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)由抵押人、 轉(zhuǎn)讓人和受讓人三方簽訂有關(guān)的公證書，即簽訂將原抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓方的協(xié)議；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。 14以房地產(chǎn)抵押向銀行貸款，是否一定要辦理登記？ 以房地產(chǎn)作為抵押物向銀行貸款，一定要到房地產(chǎn)登記部門辦理抵押登記手續(xù)。根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，所以，只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。 14借款人如何償還銀行貸款？ 貸款期限在 1 年內(nèi)（含 1 年）的，實行到期本息一次性清償?shù)倪€款方式。貸款期限在 1 年以上雙方一般約定按等額本息還款 法歸還貸款，即借款人在借款期內(nèi)每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。 14貸款期如遇利息調(diào)整，如何處理？ 深圳市智業(yè)咨詢有限公司 威尼斯購物公園項目組 29 根據(jù)人民銀行的規(guī)定，貸款期間如遇國家調(diào)整利率，貸款期限在 1 年以內(nèi)（含 1 年）的，實行合同利率，不分段計算；對一年期以上貸款，于下一年 1月 1 日開始，按相應(yīng)期限檔次利率執(zhí)行新利率。 14貸款人提前償還貸款時，本息如何計算？ 借款人在提前歸還貸款時，應(yīng)提前 10 個工作日向貸款人提出書面申請，經(jīng)貸款審核同意，貸款人可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償?shù)牟糠衷谝院笃谙薏辉儆嬒ⅲ饲耙延嬍?貸款利息不作調(diào)整。 14房屋租賃 是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 150、銀行按揭 按揭是英語“ Mongase”（抵押）一詞的粵語音譯，因此，銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息。 15加按揭 即對現(xiàn)有的工行房貸客戶提供以原貸款抵押物為擔(dān)保的貸款，資金用途限于購買新的住房及家居消費，也就是“原來按揭買下的房子，還款達到一定額深圳市智業(yè)咨詢有限公司 威尼斯購物公園項目組 30 度后，可以將其抵押出去，獲 得新的貸款的一種業(yè)務(wù)形式”。 15轉(zhuǎn)按揭 轉(zhuǎn)按揭就是個人住房轉(zhuǎn)按貸款，個人住房轉(zhuǎn)按貸款是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長貸款期限或?qū)⒌盅航o銀行的個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。 15個人住房按揭需提交哪些資料？ 購房身份證、戶口簿、結(jié)婚證原件及復(fù)印件（若客戶為未婚則提供戶口所在地街辦計生委出具的未婚證明原件）；購房人及其配偶所在工作單位出具工資收入證明（若干個體戶則提供營業(yè)執(zhí)照及稅票）；購房人已首付購房款收據(jù)原件及復(fù)印件；已與開發(fā)公司簽訂的購房合同；在開戶行開戶的活期存折；貸款申請書、個人住房借款合同、借款借據(jù)、委托銀行扣收購房還款協(xié)議書、住房抵押承諾書。 15辦理按揭貸款應(yīng)交哪些費用？ 保險費、公證費、抵押登記費。 15等額本金還款法 等額本金還款法是一種計算非常簡便，實用性很強的一處還款方式。基本算法原理是在還款期內(nèi)按期等額歸還本金，并同時還清當(dāng)期未歸還的本金所產(chǎn)深圳市智業(yè)咨詢有限公司 威尼斯購物公園項目組 31 生的利息。方式可以是按月還款和按季還款。 15一次性還本付息法 現(xiàn)各銀行規(guī)定，貸款期限在一年以內(nèi)（含一年），那么還款方式為到期一次性 還本付息，即初期的貸款本金加上整個內(nèi)的利息綜合。 15權(quán)利質(zhì)押貸款擔(dān)保 銀行可接受的質(zhì)押物是特定的有價證券和存單，有價證券包括國庫券、金融債券和銀行認(rèn)可的企業(yè)債券，存單只接收人民幣定期儲蓄存單。借款人申請質(zhì)押擔(dān)保貸款，質(zhì)押權(quán)利憑證所載金額必須超過貸款額度，即質(zhì)押權(quán)利憑證所載金額要至少大于貸款額度的 10%。各種債券要經(jīng)過銀行鑒定，證明真實有效，方可用于質(zhì)押，人民幣定期儲蓄存單要有開戶銀行的鑒定證明及免掛失證明，借款人在與銀行簽訂貸款質(zhì)押合同的同時，要將有價證券、存單等質(zhì)押物交由貸款銀行保管，并由貸款銀行 承擔(dān)保管責(zé)任，如果借款人要求進行公證，雙方可以到公證機關(guān)辦理公證手續(xù)，公證費用由借款人承擔(dān)。選擇質(zhì)押貸款擔(dān)保方式，要求居民家庭有足額的金融資產(chǎn)，依靠這些金融資產(chǎn)完全可以滿足購房消費的需要，只是購房時難于變現(xiàn)或因變現(xiàn)會帶來一定損失而不想變現(xiàn)。因此，采取質(zhì)押方式，只有少數(shù)人才能做到。 15個人住房擔(dān)保貸款？ 中國人民銀行于 1997 年 4 月頒布了《個人住房擔(dān)保貸款管理辦法》（該辦法在 1998 年 5 月進行了修改）。按照該辦法的定義，個人住房擔(dān)保貸款是指借深圳市智業(yè)咨詢有限公司 威尼斯購物公園項目組 32 款人或第三人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押物，或由 第三人為其貸款提供保證，并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款；借款人到期不能償還還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或要求保證的承擔(dān)連帶償還本息責(zé)任。 15住房公積金 是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。它是一種長期性的住房儲金，具有社會保障性質(zhì)，是住房實物分配向貨幣分配轉(zhuǎn)化的一種形式。 160、公積金貸款 公積金貸款也就是個人住房擔(dān)保委托貸款，是由城市住房資金管理中心及所屬分中心運用房改資金委托銀行 向購買（含建造、大修）自住住房的公積金交存人和離退休職工發(fā)放的貸款。 16申請住房公積金貸款的條件 凡住房公積金連續(xù)繳存 6 個月以上或累計繳存公積金一年以上，并且目