【正文】 共 34 頁 2020年，將進一步調(diào)整市場結(jié)構(gòu)。按照政府預定計劃， 2020 年將正式開始經(jīng)濟適用房的開發(fā)建設，其每年投放市場的面積預計為 20—— 30 萬平米，將占全市每年交付使用的新建住宅總量的 10—— 15%，以后也將逐年按照這個比例向市場投放經(jīng)濟適用房，通過市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整，對目前過高的商品房價格進行平抑。 （ 3）東部、南部還將是房地產(chǎn)開發(fā)、消費的熱點地區(qū)，西部區(qū)域隨政府政策引導而發(fā)展 東、南部地區(qū)，作為眾多 開發(fā)商成熟經(jīng)營的大本營，依賴其濃厚的文化底蘊和良好的自然環(huán)境，仍將穩(wěn)居濟南房市的潮頭，在今后幾年內(nèi)持續(xù)吸引購房者的眼球。 北部和西部地區(qū)，在未來幾年內(nèi)仍將維持現(xiàn)有的態(tài)勢：北部在環(huán)境改善的前提下緩慢升溫，南部因政府限制開發(fā)而持續(xù)走俏。由于歷史原因、基礎設施等積習已久的原因，雖然有個別項目已經(jīng)有較高的品質(zhì)，它們很難成為濟南房市中有代表性的區(qū)域， （ 4）市場競爭激烈，進一步向成熟階段發(fā)展 隨著房地產(chǎn)供應量的進一步增加，未來的市場競爭必將越發(fā)激烈。這對于市場的成長與成熟必將有很大的促進作用。同時，隨著大盤、異 地品牌開發(fā)商等逐漸涌現(xiàn)，濟南房地產(chǎn)市場已經(jīng)在向?qū)I(yè)、成熟發(fā)展。 四、三級市場分析： 結(jié)論： 政府政策 濟南的二手房市場從 90年代初期開始形成，初期公產(chǎn)房是以換房的形式出現(xiàn)的，私產(chǎn)房以置換的形式出現(xiàn)，自 2020 起政府放開二手房市場并大力推動房改政策，截止到目前，公產(chǎn)房的房改以基本完成。 2020 年全年成交總套數(shù) 5400 套， 2020 年和 2020年每年以 20%的速 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 23 頁 共 34 頁 度遞增， 2020年全年總成交套數(shù)為 8000套，成交面積 6萬平米其中房改房成交量比去年同期增長了 40%（ 8000套房屋中以買賣方式的有 5000套左右）二 環(huán)以內(nèi)二手房成交均價為 1600元 /平米 —— 1700 元 /平米，雖然政府房改推行的力度較好但占房屋總量比重交大的省級房改房并沒有上市交易（占 50%），房屋的加速放量還有一個過程，這也從側(cè)面體現(xiàn)出政府各項制度的執(zhí)行力度不夠。 濟南的房改房基本屬于省級、市級、鐵路、軍隊、齊鋼、魯能、石化七大體系 ,目前房改推行到第四階段 ,但作為重中之重的省級房改房 (占總體 50%),還沒有上市交易 ,市場的潛力還很大 ,加速放量還需要一個過程。 政府政策 2020年出臺了《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》；把加快開發(fā)三級市場列入十五計劃發(fā)展的綱要； 2020 年下調(diào)了二手房交易的契稅； 2020 年規(guī)范下調(diào)了房屋交易手續(xù)費；以近年連續(xù) 4次降息，都為二手房市場的發(fā)展提供了廣闊的空間和有力的支持。 2020 年，山東省人民政府下發(fā)了《關(guān)于深化住房制度改革進一步開放和搞活住房二級市場的意見》，要求各級政府要把開放和搞活住房三級市場放在政府工作和經(jīng)濟發(fā)展的突出位置。此舉為山東省二手房市場的發(fā)展起到了領航和促進作用。 金融政策 各大銀行金融機構(gòu)注意到了二手房市場的巨大市場潛力，適時進行業(yè)務創(chuàng)新，推出二手房按揭抵押貸款。住房公積金質(zhì)押貸款，組合貸款等針對二手房的信貸品種 ，為搞活住房三級時常提供了有力的金融支持。居統(tǒng)計濟南 2020 年二手房按揭貸款交易量以占到二手房交易總量的 50%但外地人貸款要求嚴格。 “一站式”服務 二手房交易的有關(guān)各方，如房管部門、金融機構(gòu)、擔保機構(gòu)、公證等單位均不斷規(guī)范、簡化 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 24 頁 共 34 頁 操作手續(xù)，增加工作透明度，提高業(yè)務、服務水平和服務效率，縮短交易時間，提高了二手房交易的成功率。濟南，二手房消費者現(xiàn)已切實感受到了二手房交易的輕松、快捷。房管部門理順管理體制，工作提速，簡化已購公房的上市審批程序，加快房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證進度，完備已購住房的入市資格，加快了房屋交易、流 通速度。在濟南市房地產(chǎn)交易大廈內(nèi)，房管部門會同房產(chǎn)中介、金融機構(gòu)、評估的有關(guān)各方現(xiàn)場聯(lián)合辦公，二手房交易者進入大廳即可享受到“一站式”的服務，此外二手房按揭擔保業(yè)務，買方只須提交資料、簽字、評估、公證、抵押、過戶手續(xù)均由公司代辦（大部分公司只收買賣中介費，其他費用不收），加上提供擔保，房屋辦完抵押登記，賣方即可從銀行拿到房款，一般只要 3—— 7個工作日。 二手房市場的構(gòu)成 濟南二手房交易分為以下幾個部分：私產(chǎn)房、商品房（現(xiàn)房）、商品房（期房）、房改房， 注：濟南公產(chǎn)房的房改推行力度非常大。這一點和石家莊類似 ，上市交易的房屋基本為私產(chǎn)房，以當?shù)匾患曳慨a(chǎn)擔保公司介紹 2020 年 11 月份以按揭貸款方式成交的二手房數(shù)量就有100多套，二手房市場強勁的發(fā)展勢頭由此可見一斑。 房地產(chǎn)中介行業(yè)整體情況 2020 年全年總成交套數(shù)為 8000套，成交面積 56 萬平米其中房改房成交量比去年同期增長了 40%（ 8000 套房屋中以買賣方式的有 5000套左右）二環(huán)以內(nèi)二手房成交均價為 1600元 /平米 —— 1700元 /平米，濟南二手房成交 20%通過中介成交，中介商的口碑再老百姓中間非常差（重要是個體中介），在濟南流行一句話“三年不開張，開張吃三年 ”，因為行業(yè)和市場的不規(guī)范，造成濟南中介市場買空賣空的黑中介很多。目前濟南中介公司共計 126家，中介公司特點表現(xiàn)在以下幾方面： 資金實力 經(jīng)營二手房買賣、租賃的公司 10萬以上，經(jīng)營商品房代理、商品房策劃的公 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 25 頁 共 34 頁 司 50萬以上。 規(guī)模 二手房中介公司中基本為個體小型中介，店鋪位置不集中，面積為 15平米左右，濟南的中介市場在房管局，（七經(jīng)路 83號）有 20 多家個人中介公司在此設點（主要是窗口和信息采集站的形式），稍微正規(guī)的公司濟南有三家，其市場形式為：總公司下設 3 家—— 5家分公司的形式各公司獨立 核算。 硬件基礎 因為市場上的中介以個體為主，所以基本處于非常原始的狀態(tài)，沒有微機管理，沒有自身的信息交流平臺，沒有企業(yè)標示，沒有統(tǒng)一的工裝，沒有先進的辦公設備，只有少數(shù)的中介公司佩帶胸卡上崗。 軟件基礎 基本沒有自己的銷售管理軟件，人員層次較底，文化程度和素質(zhì)不高，從業(yè)人員年齡 30歲 —— 40 歲，企業(yè)沒有為長期發(fā)展儲備人才。 管理模型和架構(gòu) 管理形式極為簡單，大部分中介機構(gòu)為個體經(jīng)營，有公司的一個總公司下設 3家 —— 5家分公司，有的分公司只是掛靠總公司，每月只向總公司交一定的費用。 信息傳 遞 總公司下設的各分公司之間的信息不共享，部分公司有自己的信息交流的數(shù)據(jù)平臺，能夠?qū)崿F(xiàn)局域網(wǎng)的信息交換。 企業(yè)品牌 各公司目前沒有樹立品牌的意識，沒有自己的 VI，沒有企業(yè)文化，沒有企業(yè)的核心價值觀，沒有核心競爭力。 企業(yè)管理 有的公司內(nèi)部管理機制的雛形開始成型，但大部分的中介公司沒有意識。 中介公司的主營業(yè)務 代賣、貸款、收購、租賃、商品房代理 各項業(yè)務的流程及收費標準 代賣 所有濟南的大部分中介公司代賣房源，均不押賣方任何房屋權(quán)屬證明文件，只登記房屋相關(guān)信息，出售價格均為凈價，成 交后只收取買方中介費。 10萬以下收取成交價 2%的中 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 26 頁 共 34 頁 介費， 10萬以上收取成交價 %的中介費，此外價格可議。（注：由于濟南的中介公司以私人為主，并且市場不規(guī)范所以收費標準不統(tǒng)一，這一點和石家莊有很大區(qū)別。） 貸款 濟南所有二手房貸款都是通過“置業(yè)擔保公司”辦理，中介公司并不辦理，只是作為一項服務內(nèi)容，并不收費只收取房屋買賣中介費?！爸脴I(yè)擔保公司”辦理貸款收取一定的費用，擔保公司的收費也不統(tǒng)一，有的收取貸款額千分之七，有的收取定數(shù)。并且擔保公司已同銀行建立了業(yè)務渠道，互相有利潤關(guān)系。（銀行以向擔保公司推薦客 戶）貸款的最長年限為房齡加貸款年限不超過 30，最長 15 年，貸款人年齡不超過 65 歲外地人貸款需要有本市人擔保。 收購 因為貸款沒有利潤來源，各中介公司把收購列為公司的主要利潤來源，紛紛打出“現(xiàn)金收房”；“高價收房”的廣告，此類業(yè)務開展的很多。 租賃 大部分中介公司登記房屋信息簽定相關(guān)文件，成交收取 200元 —— 150元不等直到租成為止。 中介公司情況 濟南在注冊的中介公司有 126家，未注冊登記的中介公司有 400多家，其中公司規(guī)模較大是“百替房產(chǎn)經(jīng)紀公司”，此公司是集房產(chǎn)開發(fā)、代理銷售、廣告?zhèn)鞑ァ⒍址夸N售， 的公司公司成立于 1996年公司現(xiàn)有職工 120名職工，其中經(jīng)營二手房業(yè)務的職工有 30名職工，公司有自己的銷售管理網(wǎng)絡系統(tǒng)，二手房信息通過局域網(wǎng)實現(xiàn)信息公享。 （附圖） 公司規(guī)模 公司現(xiàn)有分公司五家 天橋區(qū)：總公司順河街 116號 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 27 頁 共 34 頁 市中區(qū)：民生大街 15號 歷下區(qū)：黑虎泉西路 55號 歷城區(qū)：山大南路 142號 槐蔭區(qū)：南辛莊東街 18號 店面的面積大都是 40 平米左右，每店有 5—— 6名員工每店配有 5—— 7臺電腦房屋銷售通過網(wǎng)上實現(xiàn)。 各項業(yè)務的銷售流程及收費標準 代賣 只登記房屋相關(guān)信 息，不押任何房屋權(quán)屬證明文件，簽定代賣合同，成交只收取買方中介費（ 10萬以下收取成交價 %、 10萬到 20萬收取成交價 %20萬以上2%，看房（有專門看房的看房車）收取看房費 1次 100元、 2次 200元、交 300元看到成交為止，成交后看房費折算到中介費中。 收購 登記收購房源信息，預約實地看房，商討房屋價格，簽定收購合同，過戶后全款付清。購買收購房不交中介費。 貸款 貸款作為一項服務業(yè)務并不收費用免費辦理。 租賃 登記房屋信息，簽定相關(guān)文件，只收取 200元看房費（不退），直到租成為止。 商品房代理 和開發(fā)商商討代理費。 員工構(gòu)成及工資水平 員工工資 =底薪 +提成，底薪 500元提成中介費 10%，經(jīng)理工資 =固定工資 +獎金，固定工資 2020。百替公司員工均為女性年齡 22歲