【正文】 3 房屋的所有權(quán) 是指對房屋全面支配的權(quán)利。房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項基本內(nèi)容。 深圳市智業(yè)咨詢有限公司 威尼斯購物公園項目組 9 3 房屋的占有權(quán) 通常由所有權(quán)人來行使，但有時也由別人來行使，這就是使用權(quán)與所有權(quán)分離的情況。 房屋的使用權(quán) 是對房屋的實際利用權(quán)利。通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)。 4 房屋的收益權(quán) 是指房主收取房屋財產(chǎn)所產(chǎn)生的各種收益。 4 房屋的處分權(quán) 是所有權(quán)中一項最基本的權(quán)能。房屋的處分 權(quán)由房主行使。有時房屋處分權(quán)也受到一定的限制。 4 房地產(chǎn)交易形式 房地產(chǎn)市場的房地產(chǎn)交易形式主要有兩種：地產(chǎn)交易形式與房產(chǎn)交易形式。 4 住宅的“全部產(chǎn)權(quán)” 是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。 深圳市智業(yè)咨詢有限公司 威尼斯購物公園項目組 10 4 住宅的“部分產(chǎn)權(quán)” 是指職工按標準價購買的公有住宅。在國家規(guī)定的住房面積之內(nèi)，職工按標準價購房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售時原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費后，按個人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例分配。 4 房產(chǎn)互換 是房屋所有人或使用人之間，在相互自愿的基 礎(chǔ)上，采用等價不等價加補償?shù)姆绞较嗷ソ粨Q住房的行為。一般分為所有權(quán)互換和使用權(quán)互換兩種形式。 4 建筑物 是指人工建造而成的房屋和構(gòu)筑物，如墻體、樓地層、樓梯、門窗基礎(chǔ)。 4 構(gòu)筑物 是指建筑物中除房屋以外的東西，人們一般直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活活動，如煙囪、水井、道路、橋梁等。 4 商品房的結(jié)構(gòu) 售房的樓書常見用語，房屋架構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 50、 磚混結(jié)構(gòu) 主要是磚墻承重，部分是鋼盤混凝土承重的結(jié)構(gòu)。 深圳市智業(yè)咨詢有限公司 威尼斯購物公園項目組 11 5 磚木結(jié)構(gòu) 主要承重構(gòu)件是由用磚和木兩種材料制成的結(jié)構(gòu)。 5 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 主要承重構(gòu)件是 由鋼筋和混凝土制成的結(jié)構(gòu)。 5 住宅的開間 就是住宅的寬度。 5 住宅的進深 就是指住宅的實際長度。 5 住宅的層高 是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。 5 住宅的凈高 是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。 5 居住小區(qū)總用地 深圳市智業(yè)咨詢有限公司 威尼斯購物公園項目組 12 是包括住宅總用地，公共建筑設(shè)施總用地，道路、廣場用地、庭院、綠化用地的總和。 5 住宅總用地 指低層、多層、中高層、高層以及住宅用地面積的總和。 5 公建總用地 指小區(qū)內(nèi)部公共建筑占地面積的總和。 60、 房屋的基底面積 房屋的基底面積是指建筑物底層 勒腳以上外圍水平投影面積。 6 道路、廣場用地 指小區(qū)內(nèi)主次干道、支道、人行道、綠化帶中間寬度大于 米的步行道及停車、回車廣場和有鋪砌地面的場地面積之和。 6 庭院、綠化面積 指小區(qū)內(nèi)集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活動場所等為小區(qū)所有居住人員共同使用權(quán)的綠化面積的總和。 6 人均總占地面積（平均米 /人） 深圳市智業(yè)咨詢有限公司 威尼斯購物公園項目組 13 人均總占地面積 =建筑紅線內(nèi)總用地 /本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。 6 人均住宅用地面積（平方米 /人） 人均住宅用地面積 =小區(qū)內(nèi)總住宅用地 /本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。 6 總建筑 面積（平方米） 指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和。 6 住宅的建筑面積 亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物規(guī)模大小的經(jīng)濟指標。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。 6 結(jié)構(gòu)面積 是指房屋建筑中外墻，內(nèi)墻柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件所占面積的總和。 6 使用面積 是指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。 6 輔助面積 指臥室以外的凈面積，包括過道、衛(wèi)生間、廚房、儲藏室、陽臺等。 深圳市智業(yè)咨詢有限公司 威尼斯購物公園項目組 14 70、 公用面積 是指住宅樓內(nèi)為住戶方便出入，正常交往保障生自學(xué)成才而設(shè)臵的公 共走廊、樓梯、電梯間等所占面積總和，并按棟或單元戶數(shù)按比率分攤。 7 套內(nèi)建筑面積 房屋按套（單元）計算的建筑面積為套（單元）門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積。 7 套內(nèi)墻體面積 是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其它承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。 7 公用建筑面積 各產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用權(quán)的建筑面積，指各套（單元）以外 為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。 7 公用建筑面積的分攤原則是什么？ 如有面積分割的文件或協(xié)議，應(yīng)按其文件或協(xié)議分攤計算；如無分割文件或協(xié)議，按規(guī)定的公用面積分攤原則進行分攤計算。 深圳市智業(yè)咨詢有限公司 威尼斯購物公園項目組 15 7 哪些公用面積應(yīng)分攤？ 應(yīng)分攤的公用建筑面積包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾以及突出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機房、水箱間等。 7 哪些公用面積不能分攤？ 不能分攤的公用面積為底層架空層 中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地面車庫、地下設(shè)備用房等。 7 套內(nèi)陽臺建筑面積 套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。 7 套內(nèi)使用面積 指套內(nèi)住戶獨自使用的面積，一般包括臥室、廚房、衛(wèi)生間、過廳、起居室、內(nèi)走道、陽臺、壁柜等凈面積的總和。 深圳市智業(yè)咨詢有限公司 威尼斯購物公園項目組 16 7 套外使用面積 指套外全體住宅的公共 使用面積，如樓梯間、電梯間、公共走道、公共用房等。 80、 建筑容積率 是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 8 建筑密度 即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。 8 人口毛密度 人口毛密度 =小區(qū)內(nèi)總居住人數(shù) /小區(qū)內(nèi)占地面積（公頃）。 8 平均每平方米造價（元） 平均每平方米造價建筑物總造價 /建筑面積。 8 使用面積系數(shù) K1（ %） 使用面積系數(shù) =總使用面積（平方米） /總建筑面積（平方米） 100%。 8 居住面積系數(shù) K2（ %） 居住面積系數(shù) =總居住面積（平方米） /總建筑 面積（平方米） 100%。 深圳市智業(yè)咨詢有限公司 威尼斯購物公園項目組 17 8 結(jié)構(gòu)面積系數(shù) K3（ %） 結(jié)構(gòu)面積系數(shù) =總結(jié)構(gòu)面積（平方米） /總建筑面積（平方米） 100%。 8 綠地率 是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 8 綠化率 是指植被垂直面積與規(guī)劃建設(shè)