房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)系列講座-文庫(kù)吧
2024-12-19 02:42 本頁(yè)面
【正文】 館 、 健身房等娛樂健身場(chǎng)所；中西餐廳 、 酒吧 、 咖啡廳等餐飲與待客的社交場(chǎng)所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧 、 閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施 酒店式服務(wù)公寓 是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓 。 除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外 ， 更重要的是向住客提供家庭式的居住布局 、 家居式的服務(wù) ， 真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸的感覺 。 其最大的特點(diǎn)是要比傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道 。 由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處 。 與房屋有關(guān)的概念 商住住宅 是 soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅行式。商住住宅適合于小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的人群。 SOHO（家庭辦公） ＂ Small Office Home Office＂的縮寫，意為小型的、家庭的辦公室?；ㄙI一套房子的錢既可得到工作和生活這兩種需求的滿足。 與規(guī)劃有關(guān)的概念 容積率 指建設(shè)用地內(nèi)的總建筑面積為建設(shè)用地面積的倍數(shù)。地下停車庫(kù)，架空開放的建筑底層等建筑面積在計(jì)算容積率時(shí)可不計(jì)入。 建筑覆蓋率 指建筑基底面積占建設(shè)用地面積的百分比。 綠地面積 指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠 化、垂直綠化和覆土小于 2米的土地 。 建筑間距 指建筑平面外輪廓線之間的距離。 建筑高度 :指建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度。應(yīng)符合下列規(guī)定：煙囪、避雷針、旗桿、風(fēng)向器、天線等在屋頂上的突出構(gòu)筑物不計(jì)入建設(shè)高度。樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計(jì)小于屋頂面積的 20％，且高度不超過四米的，不計(jì)入建筑高度。 建筑為坡度大于 30度的坡屋頂建筑時(shí)，按坡頂高度一半處到室外地平面計(jì)算建筑高度。文物保護(hù)建設(shè)控制地帶內(nèi)的建筑高度，按建筑物和構(gòu)筑物的最高點(diǎn)（包括電梯間、樓梯間、水箱間、煙囪等構(gòu)筑物）、中國(guó)傳統(tǒng)大屋頂形式按檐口至地面高度計(jì)算建筑高度。 與規(guī)劃有關(guān)的概念 人口密度 ( Population density ) 人口數(shù)字與所在地區(qū)面積之比 居住建筑面積密度 ( Density of residential floor area ) 指居住區(qū)、居住小區(qū)或住宅組團(tuán)，居住建筑的總建筑面積與土地總面積之百分比。 建筑間距系數(shù)： 指遮擋陽(yáng)光的建筑與被遮擋陽(yáng)光的建筑的間距為遮擋陽(yáng)光的建筑高度的倍數(shù)。 建筑的長(zhǎng)高比： 指遮擋陽(yáng)光的建筑的正面長(zhǎng)度為該建筑高度的倍數(shù)。 什么是建筑紅線？ 一般是指道路用地的邊界線。有時(shí)也把確定沿街建筑位置的一條建筑線謂之紅線 ，即建筑紅線。它可與道路紅線重合，也可退于道路紅線之后，但絕不許超越道路紅線，在紅線內(nèi)不允許建任何永久性建筑。 居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo) (%) 用地構(gòu)成 居住區(qū) 小區(qū) 組團(tuán) (R01) 45～ 60 55～ 65 60～ 75 (R02) 20～ 32 18～ 27 6～ 18 (R03) 8～ 15 7～ 13 5～ 12 (R04) ～ 15 5～ 12 3～ 8 居住區(qū)用地 (R) 100 100 100 與市場(chǎng)有關(guān)的概念 一級(jí)市場(chǎng) 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是指新建住房的買賣市場(chǎng)，市場(chǎng)主體是住宅開發(fā)商、營(yíng)造商和居民。居民通過一級(jí)市場(chǎng)購(gòu)得住房的產(chǎn)權(quán)，使住房的產(chǎn)權(quán)首先從法律上達(dá)到確認(rèn)。 二級(jí)市場(chǎng) 是指住房私有權(quán)出售、出租等交易市場(chǎng)。市場(chǎng)的主體是住房產(chǎn)權(quán)的所有者和住房消費(fèi)者。 三級(jí)市場(chǎng) 可概括為公房使用權(quán)市場(chǎng)，其主要內(nèi)容包括公房使用權(quán)買賣、公房私租和公房轉(zhuǎn)租市場(chǎng)。其中公房使用權(quán)買賣三級(jí)市場(chǎng)中的主要內(nèi)容相對(duì)于已購(gòu)公房，北京市的承租公房占絕對(duì)多數(shù)。由于公房使用權(quán)價(jià)格遠(yuǎn)低于產(chǎn)權(quán)價(jià)，因此它被看作是促進(jìn)一、二級(jí)市場(chǎng)的生力軍。目前，三級(jí)市場(chǎng)尚未打開 與市場(chǎng)有關(guān)的概念 房屋空置泡沫 按照通用的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) ， 商品房空置率達(dá) 10％ 以內(nèi)時(shí) ， 這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的 。 如果超越過多 ，引起嚴(yán)重的供給過剩 ， 形成泡沫經(jīng)濟(jì) ， 導(dǎo)致房?jī)r(jià)猛跌 ，開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉 ， 失業(yè)率上升 ， 經(jīng)濟(jì)混亂 ， 社會(huì)動(dòng)蕩 。 房地產(chǎn)投資泡沫 房地產(chǎn)投資泡沫一般規(guī)律 ， 房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)率相適應(yīng) ， 力求平衡供求關(guān)系 。 在發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)起飛階段 ， 百業(yè)待興 ， 房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率略大于消費(fèi)增長(zhǎng)率 ， 形成供略大于求的市場(chǎng)局面 ， 對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的 。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹 ， 商品房嚴(yán)重滯銷 ， 造成還貸困難 ， 連帶引起金融危機(jī)時(shí) ， 才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅 。1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)中的泰國(guó)就是一例 。 GDP增長(zhǎng)與房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率對(duì)比圖： 北京與全國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)圖 北京歷年 G D P 增長(zhǎng)統(tǒng)計(jì)050010001500202225003000350040001991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 202200 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 50 . 30 . 3 5GDP值 G D P 增長(zhǎng)率（名義）第三章 房地產(chǎn)開發(fā)流程分析 “五 證” 開發(fā)流程的濃縮 《 國(guó)有土地使用證 》 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 《 建設(shè)工程施工許可證 》 （建筑工程開工證） 《 商品房銷售（預(yù)售）許可證 》 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ，簽定項(xiàng)目合作意向書或協(xié)議。 《 規(guī)劃要點(diǎn) 》 、建委申報(bào)、審批 《 項(xiàng)目建議書 》 （立項(xiàng)）。 4.《 項(xiàng)目建議書 》 批復(fù)后，向規(guī)劃局申報(bào)選址定點(diǎn)（ 《 選址規(guī)劃意見通知書 》《 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書 》 《 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 》 ，辦理人防審核、消防審核，向規(guī)劃局、首規(guī)委申報(bào)審定 《 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 》 （ 《 審定設(shè)計(jì)方案通知書 》 ）。 、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行勘察、設(shè)計(jì)，申報(bào)審定初步設(shè)計(jì)。 向公用局、市政局、供電局、電信局、自來水公司、熱力公司、煤氣公司等落實(shí)、報(bào)審市政公用設(shè)施配套方案，以及落實(shí)商委、教育、郵政、派出所、街道 辦事處等的配套審查意見 房地產(chǎn)開發(fā)程序 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 。 《 建設(shè)用地釘樁通知單 》 ，委托北京市測(cè)繪院進(jìn)行用地釘樁，取得 《 釘樁坐標(biāo)成果通知單 》 。 ，委托有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，辦理土地出讓審批，簽定 《 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 》
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