房地產(chǎn)專業(yè)知識系列講座-文庫吧
2024-12-25 03:43 本頁面
【正文】 康體娛樂服務(wù)設(shè)施。會所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池（最好是室內(nèi)）、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施? 酒店式服務(wù)公寓 是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，真正實現(xiàn)賓至如歸的感覺。其最大的特點是要比傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處。 與房屋有關(guān)的概念? 商住住宅 是 soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅行式。商住住宅適合于小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡(luò)進行社會活動的人群。? SOHO（家庭辦公） ＂ Small Office Home Office＂的縮寫，意為小型的、家庭的辦公室?；ㄙI一套房子的錢既可得到工作和生活這兩種需求的滿足自。與規(guī)劃有關(guān)的概念? 容積率 指建設(shè)用地內(nèi)的總建筑面積為建設(shè)用地面積的倍數(shù)。地下停車庫，架空開放的建筑底層等建筑面積在計算容積率時可不計入。? 建筑覆蓋率 指建筑基底面積占建設(shè)用地面積的百分比。? 綠地面積 指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠 化、垂直綠化和覆土小于 2米的土地 。? 建筑間距 指建筑平面外輪廓線之間的距離。? 建筑高度 :指建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度。應(yīng)符合下列規(guī)定：煙囪、避雷針、旗桿、風(fēng)向器、天線等在屋頂上的突出構(gòu)筑物不計入建設(shè)高度。樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計小于屋頂面積的 20％，且高度不超過四米的，不計入建筑高度。建筑為坡度大于 30度的坡屋頂建筑時，按坡頂高度一半處到室外地平面計算建筑高度。文物保護建設(shè)控制地帶內(nèi)的建筑高度，按建筑物和構(gòu)筑物的最高點（包括電梯間、樓梯間、水箱間、煙囪等構(gòu)筑物）、中國傳統(tǒng)大屋頂形式按檐口至地面高度計算建筑高度。與規(guī)劃有關(guān)的概念? 人口密度 ( Population density ) 人口數(shù)字與所在地區(qū)面積之比 ? 居住建筑面積密度 ( Density of residential floor area ) 指居住區(qū)、居住小區(qū)或住宅組團，居住建筑的總建筑面積與土地總面積之百分比。? 建筑間距系數(shù)： 指遮擋陽光的建筑與被遮擋陽光的建筑的間距為遮擋陽光的建筑高度的倍數(shù)。? 建筑的長高比： 指遮擋陽光的建筑的正面長度為該建筑高度的倍數(shù)。 ? 什么是建筑紅線？ 一般是指道路用地的邊界線。有時也把確定沿街建筑位置的一條建筑線謂之紅線 ，即建筑紅線。它可與道路紅線重合，也可退于道路紅線之后，但絕不許超越道路紅線，在紅線內(nèi)不允許建任永久性建筑。與市場有關(guān)的概念? 一級市場 房地產(chǎn)一級市場是指新建住房的買賣市場，市場主體是住宅開發(fā)商、營造商和居民。居民通過一級市場購得住房的產(chǎn)權(quán)，使住房的產(chǎn)權(quán)首先從法律上達到確認(rèn)。? 二級市場 是指住房私有權(quán)出售、出租等交易市場。市場的主體是住房產(chǎn)權(quán)的所有者和住房消費者。? 三級市場 可概括為公房使用權(quán)市場，其主要內(nèi)容包括公房使用權(quán)買賣、公房私租和公房轉(zhuǎn)租市場。其中公房使用權(quán)買賣三級市場中的主要內(nèi)容相對于已購公房，北京市的承租公房占絕對多數(shù)。由于公房使用權(quán)價格遠(yuǎn)低于產(chǎn)權(quán)價，因此它被看作是促進一、二級市場的生力軍。目前，三級市場尚未打開與市場有關(guān)的概念? 房屋空置泡沫 按照通用的國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)，商品房空置率達 10％以內(nèi)時，這種經(jīng)濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴(yán)重的供給過剩，形成泡沫經(jīng)濟，導(dǎo)致房價猛跌，開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉，失業(yè)率上升，經(jīng)濟混亂，社會動蕩。? 房地產(chǎn)投資泡沫 房地產(chǎn)投資泡沫一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費增長率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟增長是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經(jīng)濟破滅。 1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例 。GDP增長與房地產(chǎn)投資增長率對比圖：北京與全國房價走勢圖第三章 房地產(chǎn)開發(fā)流程分析“五 證 ”開發(fā)流程的濃縮? 《國有土地使用證》? 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》? 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》? 《建設(shè)工程施工許可證》（建筑工程開工證）? 《商品房銷售（預(yù)售）許可證》房地產(chǎn)開發(fā)程序，簽定項目合作意向書或協(xié)議。 《規(guī)劃要點》、建委申報、審批《 項目建議書》 （立項）。4.《項目建議書》批復(fù)后，向規(guī)劃局申報選址定點（ 《選址規(guī)劃意見通知書》《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》《規(guī)劃設(shè)計方案》，辦理人防審核、消防審核，向規(guī)劃局、首規(guī)委申報審定《規(guī)劃設(shè)計方案》（ 《審定設(shè)計方案通知書》 ）。、設(shè)計單位進行勘察、設(shè)計，申報審定初步設(shè)計。 向公用局、市政局、供電局、電信局、自來水公司、熱力公司、煤氣公司等落實、報審市政公用設(shè)施配套方案，以及落實商委、教育、郵政、派出所、街道辦事處等的配套審查意見房地產(chǎn)開發(fā)程序《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 ?！督ㄔO(shè)用地釘樁通知單》，委托北京市測繪院進行用地釘樁，取得《 釘樁坐標(biāo)成果通知單》。，委托有資質(zhì)的機構(gòu)進行地價評估，辦理土地出讓審批，簽定《國有土地使用權(quán)出讓合同》。繳納所有款后領(lǐng)取 《國有土地使用證 》房地產(chǎn)開發(fā)程序，到計建兩委辦理項目轉(zhuǎn)正手續(xù)，列入年度開工計劃。（開發(fā)項目在《可行性報告》批復(fù)后即列入年度預(yù)備項目大本。）。向城建檔案館報送工程檔案資料，交納檔案保證金。? 消防局辦理消防審核意見表。 人防辦辦理《人防工程設(shè)計審核批準(zhǔn)通知單》。 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。實施拆遷。? 辦理招投標(biāo)手續(xù)。招、投標(biāo)，簽定《工程承包合同》? 辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)，領(lǐng)取 《北京市建設(shè)工程開工證》 開工。13辦理 《商品房預(yù)售許可證》， 銷售。? 竣工驗收。 辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)流程? 選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協(xié)議及合同書? ↓? 向 規(guī)劃管理部門 申領(lǐng)規(guī)劃要點，以獲取 規(guī)劃要點通知書 ，編制項目建議書 ? ↓
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