【正文】 011年收入953億元，項(xiàng)目系統(tǒng)收入902億元，現(xiàn)金回款814億元，竣工入伙指標(biāo)完成500億元。不難發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)達(dá)盈利主要來(lái)自商鋪、寫(xiě)字樓、公寓及住宅的銷售，%。平方米，第二年租金則將增加約30%左右。平方米?！币晃粐?guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)很多處于城市副中心，很多世界頂尖品牌不可能跟進(jìn)，通過(guò)低租金吸引商業(yè)資源，項(xiàng)目租金回報(bào)率水平偏低，“按照萬(wàn)達(dá)官方數(shù)據(jù)，2011年已開(kāi)業(yè)49座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，億元總收入計(jì)算，平均每個(gè)廣場(chǎng)年租金收入僅約5000萬(wàn)元左右，這相對(duì)龍湖北城天街等年租金超過(guò)2億元的綜合體來(lái)說(shuō)頗顯寒酸?！背啥纪愕禺a(chǎn)顧問(wèn)公司總經(jīng)理文化勇表示。萬(wàn)達(dá)商業(yè)經(jīng)營(yíng)難言頂級(jí)，萬(wàn)達(dá)卻依此成為最大地產(chǎn)公司之一。據(jù)了解，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金，約20%由萬(wàn)達(dá)直接投資——“前期銷售利潤(rùn)+內(nèi)部資金調(diào)配：商業(yè)地產(chǎn)約60%投資向項(xiàng)目當(dāng)?shù)劂y行貸款；另20%左右由合作商戶自己投資。而地方政府適時(shí)“挺身相助”也是萬(wàn)達(dá)成功融資的條件之一。然而，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的融資顯然不能滿足王健林快速擴(kuò)張、“打大戰(zhàn)役”的資金渴求。2005年，香港REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)上市大門(mén)開(kāi)啟，萬(wàn)達(dá)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式初露端倪，便引入澳大利亞麥格理銀行作為戰(zhàn)略投資者，麥格理銀行以5000萬(wàn)美元和3800萬(wàn)美元優(yōu)先債出價(jià)持有萬(wàn)達(dá)9家商業(yè)廣場(chǎng)28%的股權(quán)，而這9家商業(yè)廣場(chǎng)，正是當(dāng)時(shí)萬(wàn)達(dá)REITs擬上市的主要資產(chǎn)。2005年底，萬(wàn)達(dá)REITs招股文件在香港獲通過(guò)。但這一計(jì)劃在2006年7月擱淺：國(guó)家部委聯(lián)合下發(fā)嚴(yán)格限制境外公司收購(gòu)內(nèi)地物業(yè)的“171號(hào)文”。2006年9月，麥格理銀行通過(guò)發(fā)行CMBS(即商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券)，但這筆資金對(duì)處于高速擴(kuò)張、資金需求巨大的萬(wàn)達(dá)而言，僅是杯水車薪。2009年萬(wàn)達(dá)開(kāi)始在國(guó)內(nèi)嘗試信托融資，當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)信托融資的綜合成本普遍在12%左右，遠(yuǎn)高于萬(wàn)達(dá)此前7%~8%的融資成本。不過(guò)，信托融資大多需要股權(quán)作為代價(jià)，而其融資規(guī)模與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)及旅游地產(chǎn)動(dòng)輒上百億元的投資來(lái)說(shuō)仍顯不足。銀行入伙2009年初，萬(wàn)達(dá)引入建銀國(guó)際資本管理有限公司(下稱“建銀國(guó)際”)作為基石投資者，并同時(shí)啟動(dòng)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的股份制改造。而到第二輪融資時(shí)，萬(wàn)達(dá)的私募價(jià)格高達(dá)每股17元，“建銀短短半年回報(bào)豐厚，第二輪私募再度積極參與，增持1%的股權(quán)。兩輪私募完成后，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將10%~13%的股權(quán)出讓給了私募投資者。兩輪私募合計(jì)募集資金超過(guò)40億元，“而今萬(wàn)達(dá)每股的價(jià)格應(yīng)在20元左右?！鄙鲜鲋槿耸勘硎?，首度私募時(shí)，萬(wàn)達(dá)與建銀國(guó)際簽有對(duì)賭協(xié)議，即如果萬(wàn)達(dá)沒(méi)有在約定期限內(nèi)上市，萬(wàn)達(dá)將溢價(jià)回購(gòu)上述股份，“但隨著萬(wàn)達(dá)維持高增長(zhǎng)及更多的投資者加入，建銀顯然不會(huì)計(jì)較短時(shí)間IPO的成敗，而立足于長(zhǎng)期捆綁。種種信息表明，萬(wàn)達(dá)要在2012年成功上市可能性極小，那么這艘高速行駛的航船，誰(shuí)將是下一個(gè)保駕護(hù)航者？來(lái)自萬(wàn)達(dá)的信息顯示，央行金融司已把萬(wàn)達(dá)列為了全國(guó)房地產(chǎn)金融改革試點(diǎn)企業(yè)，享受“綠色貸款”通道，同時(shí)萬(wàn)達(dá)已經(jīng)分別與中行、建行和農(nóng)業(yè)銀行[% 股吧 研報(bào)][% 股吧 研報(bào)]等國(guó)有四大銀行簽訂了“總對(duì)總授信“的協(xié)議。有消息顯示，3月中旬，南京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)正在尋求18億元人民幣四年期貸款(按半年分期償還)，該筆貸款利率為中國(guó)人民銀行利率的105%，全部費(fèi)用較指標(biāo)利率高20%，此前的2011年12月底，無(wú)錫惠山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)取得9億元人民幣三年期貸款，??“在資金的追逐下，萬(wàn)達(dá)必須也只能通過(guò)維持其快速擴(kuò)張來(lái)達(dá)到吸引各方資金的目的，一旦慢下來(lái)，這條戰(zhàn)船上的人將集體受傷。第四篇：萬(wàn)達(dá)論文《工程咨詢與國(guó)際工程管理》課程論文摘要萬(wàn)達(dá)集團(tuán)作為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的核心產(chǎn)品即是以“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”命名的的城市綜合體，主要指匯集大型商業(yè)中心、高級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、公寓、住宅和公共空間等多種建筑功能、業(yè)態(tài)的大型綜合性建筑群。精彩生活盡在集購(gòu)物、休閑、商務(wù)、社交、居住于一身的萬(wàn)達(dá)城市綜合體。商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)的成功的發(fā)展模式不可復(fù)制，但可借鑒。《工程咨詢與國(guó)際工程管理》課程論文萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式探析大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)創(chuàng)立于1988年，目前已形成商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨、旅游度假五大產(chǎn)業(yè)，企業(yè)資產(chǎn)1400億元，年銷售額800億元，年納稅95億元。計(jì)劃到2012年，企業(yè)資產(chǎn)2000億元，年銷售額1200億元，年納稅200億元，成為世界級(jí)的企業(yè)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)精益求精的態(tài)度使其在每個(gè)領(lǐng)域的探索都非常之成功。一．公司簡(jiǎn)介（大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司）大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司成立于2002年9月，2009年12月整體變更為股份有限公司，注冊(cè)資本36億元人民幣，是大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營(yíng)的唯一業(yè)務(wù)平臺(tái)。截至2010年底，本公司已經(jīng)在全國(guó)24個(gè)省、自治區(qū)和直轄市的45個(gè)重點(diǎn)城市投資建設(shè)了59個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中已開(kāi)業(yè)33個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，正在運(yùn)營(yíng)14家五星級(jí)或超五星級(jí)酒店。目前已成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)。二．萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)目前萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)均基本為進(jìn)駐一個(gè)城市，開(kāi)發(fā)建設(shè)一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，引入一個(gè)高檔酒店，開(kāi)設(shè)一家萬(wàn)千百貨，同時(shí)會(huì)引入萬(wàn)達(dá)院線和大玩家超樂(lè)場(chǎng)或大歌星KTV。這樣，一個(gè)匯集購(gòu)物、娛樂(lè)、住宿、餐飲、文化等多方面的綜合體便應(yīng)運(yùn)而生。同時(shí)，這樣的綜合體在目前國(guó)內(nèi)很多城市還很匱乏，特別是一些二、三線城市。尤其是現(xiàn)在在城市生活中，上班族居于大部分。而一旦購(gòu)物，便是一家人開(kāi)著車，買回許多的東西，差不多夠一周的用量。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)正是解決了這一缺點(diǎn)，在前方設(shè)置了一片面積廣場(chǎng)作為停車場(chǎng)。三．萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的運(yùn)營(yíng)模式萬(wàn)達(dá)集團(tuán)能在短時(shí)間內(nèi)發(fā)展如此成功，其背后的運(yùn)營(yíng)模式必是有許多可借鑒的地方。其主打“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”的地產(chǎn)產(chǎn)品，以“一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，一個(gè)城市中心”為口號(hào)，大力宣傳“城市綜合體”的概念。通過(guò)這種城市綜合體的建造，將原本可能需要多年積淀才能形成的商業(yè)氛圍、人流、交通、市場(chǎng)知名度等因素一次性的完成，縮短“養(yǎng)商”的時(shí)間。而三代即為現(xiàn)在我們所熟知的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，城市綜合體。但是好的商家往往交納的租金要比普通商家低得多，這樣一來(lái)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的盈利空間就得不到很好的發(fā)展。正是由于這種缺點(diǎn)，萬(wàn)達(dá)探索出了自己的發(fā)展路子。規(guī)避掉了許多不必要的麻煩，便逐漸形成了現(xiàn)在的“城市綜合體”。萬(wàn)達(dá)城市綜合體是其在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)多年經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，持續(xù)發(fā)展并逐步完善的核心產(chǎn)品，歷經(jīng)十余年發(fā)展，已從第一代的單店、第二代的組合店，發(fā)展到第三代城市綜合體。“一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，一個(gè)城市中心?！币殉蔀槿f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的精彩寫(xiě)照。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，萬(wàn)達(dá)公司以全新理念打造的商業(yè)室內(nèi)步行街使商業(yè)中心內(nèi)的各主力店和中小店鋪有機(jī)相聯(lián)，引導(dǎo)商業(yè)中心顧客合理流動(dòng)，滿足消費(fèi)者休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)為一體的“一站式消費(fèi)”需求，成為商業(yè)中心的靈魂與紐帶。每個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都能創(chuàng)造一萬(wàn)個(gè)左右穩(wěn)定的就業(yè)崗位，未來(lái)幾年內(nèi)每年都會(huì)有近十個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，相當(dāng)于每年為社會(huì)新增10萬(wàn)個(gè)左右的就業(yè)崗位。在北京、上海、成都等大城市，每個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都能創(chuàng)造上億甚至數(shù)億元稅收。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的組合形式在全球是一個(gè)創(chuàng)新，一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)擁有十幾個(gè)主力店，將零售、休閑、娛樂(lè)、健身、商務(wù)、旅游等功能綜合在一起，每到一地都將當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)設(shè)施升級(jí)到一流的水準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)真正的一站式消費(fèi)。萬(wàn)達(dá)城市綜合體項(xiàng)目規(guī)模巨大，功能豐富、設(shè)施先進(jìn)，將成為所在城市的新中心、新地標(biāo)?！豆こ套稍兣c國(guó)際工程管理》課程論文萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理公司萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理公司是中國(guó)最大的連鎖商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)，經(jīng)營(yíng)管理范圍覆蓋全國(guó)所有的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，創(chuàng)造了連續(xù)多年租金收繳率超過(guò)99%的世界行業(yè)紀(jì)錄。萬(wàn)達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院萬(wàn)達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院是中國(guó)唯一一家專業(yè)從事大型商業(yè)中心、五星級(jí)酒店、旅游度假區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的機(jī)構(gòu)，匯集了全國(guó)商業(yè)中心、五星級(jí)酒店、旅游度假區(qū)設(shè)計(jì)各專業(yè)的一流人才，是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分，擔(dān)負(fù)著萬(wàn)達(dá)集團(tuán)所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及景觀設(shè)計(jì)、機(jī)電等業(yè)務(wù)，并全程參與產(chǎn)品定位、成本控制、技術(shù)支持等工作，每年承擔(dān)的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)任務(wù)超過(guò)1000萬(wàn)平方米。萬(wàn)達(dá)學(xué)院由教學(xué)樓、行政樓、室內(nèi)體育館、室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、企業(yè)展覽館、宿舍、餐廳等組成，并配備國(guó)內(nèi)一流的教學(xué)服務(wù)設(shè)施，是中國(guó)最好的的企業(yè)學(xué)院之一。依憑上述核心競(jìng)爭(zhēng)力，本公司在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)了萬(wàn)達(dá)城市綜合體產(chǎn)品模式的快速?gòu)?fù)制，成為目前國(guó)內(nèi)唯一實(shí)現(xiàn)全國(guó)布局的城市綜合體投資及運(yùn)營(yíng)企業(yè)。石家莊作為二三線城市的典型代表，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也即將入駐石家莊。成功的與許多知名商家進(jìn)行接洽，并且已經(jīng)與許多商家簽約。萬(wàn)達(dá)一旦建成并投入使用，必將帶領(lǐng)整個(gè)城市的發(fā)展，提升整個(gè)城市的整體形象。但其快速的擴(kuò)張不可避免會(huì)給他帶來(lái)一些問(wèn)題。做房地產(chǎn)項(xiàng)目，周期長(zhǎng)、不確定因素多、投資大，資金一旦注入一個(gè)項(xiàng)目之后，一時(shí)半會(huì)兒很難從市場(chǎng)上收回投資。一個(gè)項(xiàng)目一旦出現(xiàn)問(wèn)題，很可能導(dǎo)致資金鏈的斷裂，進(jìn)而影響其他項(xiàng)目，接著導(dǎo)致更多的項(xiàng)目無(wú)法正常運(yùn)營(yíng)，這即是資金鏈斷裂的連鎖破壞效應(yīng)。因此，萬(wàn)達(dá)要想成為“百年企業(yè)”，或者更久遠(yuǎn)的企業(yè)，必須保證資金鏈的時(shí)時(shí)暢通。而現(xiàn)在每個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)加盟企業(yè)的數(shù)量已經(jīng)達(dá)到飽和，在數(shù)量和面積上已經(jīng)很難再擴(kuò)張了，而此時(shí)制約其發(fā)展的一個(gè)因素便是，加盟企業(yè)能否在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)上打出更響亮的名號(hào)，獲得更廣泛的好評(píng)，成為王府井等一類的知名品牌。再次，商業(yè)地產(chǎn)管理人才的匱乏。萬(wàn)達(dá)只有邊發(fā)展、便探索自己在中國(guó)的發(fā)展之路。希望這一瓶頸能夠通過(guò)萬(wàn)達(dá)學(xué)院，能夠得到很好的解決。由于一部分二三線城市的大型購(gòu)物中心的建立還不夠成熟，而且小型超市的品種不齊全，購(gòu)物環(huán)境不理想。日前，以服務(wù)社區(qū)住宅為目的、滿足住戶日常生活的需要的社區(qū)商業(yè)收到廣大好評(píng)。為了彌補(bǔ)社區(qū)人們不經(jīng)常外出購(gòu)物的特點(diǎn)，建立社區(qū)商業(yè)，是很多城市社區(qū)產(chǎn)商下一步的目標(biāo)。顯而易見(jiàn)，體驗(yàn)式的消費(fèi)購(gòu)物將成為未來(lái)消費(fèi)模式的新寵?！虡I(yè)綜合體萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的建立的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已經(jīng)成為了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)里的一個(gè)很好的范例。精彩生活盡在集購(gòu)物、休閑、商務(wù)、社交、居住于一身的萬(wàn)達(dá)城市綜合體。許多城市已經(jīng)把是否有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這樣的類似的城市綜合體，作為一個(gè)城市城市形象是否得到提升的重要依據(jù)。商業(yè)綜合體的建設(shè)已成大趨