【正文】 提前還款雖然是個很普遍的現(xiàn)象，但面對升息預期而選擇還款確須“三思”后行。要知道，和銀行打交道可是“還錢容易借錢難”，因此提前還貸應量力而為。有點余錢與其去銀行還款，不如尋覓好的投資渠道進行“錢生錢”，投資股票或基金也是不錯的選擇。在住房貸款中，提前還款之所以少付了許多利息，原因就是歸還本金的速度在加快，所占用的銀行資金減少了而已。所以在物價上漲時，那些本來打算一次付清房款的人，可以去找銀行貸款，而對于已經(jīng)貸款買房的，一般也沒有必要提前還清。當然，公積金政策根據(jù)地區(qū)會有所不同，部分地區(qū)允許以一年為單位提取公積金用來償還房屋貸款，此時也可以考慮靈活利用公積金。例：這是一套今年4月份購買的，價值100萬元的房子，首付30%后，貸款額為70萬元，貸款期限20年。從明年1月1日起新的利率會上調(diào)，因此房主決定提前還款。第一種：將所剩貸款一次還清。利息總額=提前還貸前的利息額=。提前還款10萬元，仍保持之前的月供水平即：，貸款期限則縮短為15年7個月。第三種，部分提前還款，減少月供，還款期限不變。這樣。提前還款10萬元，還款期限縮短為16年。提前還款10萬元，還款期限縮短為10年。專家提醒，選擇哪種還款方式，最重要的是要看自己的經(jīng)濟情況，凡事都要量力而為。頻繁加息所累積的利息雖然較多，對于資金短缺、經(jīng)濟能力比較有限的消費者，不宜打亂原有的理財計劃。第二類：等額本息進入還款中期 目前在商貸當中，使用最廣泛的是等額本息還款法。特別是進入還款后期，也就沒有必要動用集中的資金還款。第三類：等額本金還款期已達1/4從目前銀行對提前還款的條件來看，一般都要求還款額是1萬元的整數(shù)倍，等額本金還款法是指每月償還的本金相等，然后根據(jù)剩余本金計算利息，因此初期還款較多，壓力較大，隨著本金不斷減少，月供也不斷遞減，這樣后期的還款顯得比較輕松。第四類：有更好的投資理財渠道如果消費者的資金只是在銀行存著，近期內(nèi)都不會使用，回報率為存款利率，兩相比較，%，%，貸款利率明顯高于存款利率，這種情況下把資金用于提前還款比較合適。提前還款利息計算由于借款人的生產(chǎn)經(jīng)營狀況或者其他情況會發(fā)生變化，因此有時會出現(xiàn)借款人不需要所借的資金而提前償還借款的情況。當事人在合中對提前還款沒有約定的，提前還款不損害貸款人利益的，可以不經(jīng)貸款人的同意，利息按照實際借款期間計算；提前還款損害貸款人利益的，貸款人有權(quán)拒絕借款人提前還款的要求。提前還款貸款違約金為了限制提前還款，有些貸款機構(gòu)提出了一個概念叫實質(zhì)性的提前還款。有些銀行在這個概念下，要求借款客戶支付提前還款的違約金。違約金一般是按照提前還款時的未結(jié)余額的百分比計算(一般是2%到5%)；或規(guī)定若干個月份的利息。違約金的有效期通常不會超過3年（也有的為5年）。每年只要部分提前還款不超過貸款余額的20%，就不用繳納違約金。所以在簽訂貸款合同前，借款人需要知道貸款是否有違約金、是多少、是在什么期限內(nèi)有效。如果借款人是長期貸款，當貸款因素變化時，借款人需要重新優(yōu)化貸款，這時，就會啟動合同上的違約金條款。一般的，貸款方會提供幾種違約金的方案供借款人選擇。當然，也存在掠奪性的貸款方，它將提前還款違約金強制的塞進合同里，對借款人剝皮扒骨，有時法律也奈何他們不得。所以借款人要仔細評估含有違約金的合同，選擇是否接受含有違約金的合同。貸款方一般鼓勵借款方選擇有違約金合同，這樣可以防止將來利率下落時，能夠勸阻借款人選擇重新優(yōu)化貸款計劃。它依據(jù)于借款人的個人決定：借款人目前的財務狀況，借款人是否需要重新優(yōu)化貸款計劃，借款人想要持有抵押品多長時間。如果借款方不滿意，可以提前結(jié)束在當前貸款機構(gòu)的貸款，改在別的貸款機構(gòu)作重新優(yōu)化貸款。什么是公共維修基金公共維修基金公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護基金。按照法規(guī)規(guī)定，共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。當乙方轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修基金不予退還，將隨房屋所有權(quán)同時過戶。此前，北京是以總房款的2%交納公共維修基金。市建委有關(guān)負責人表示，“這是因為不同的住宅的建筑安裝成本是不一樣的。住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，都應當按照國家規(guī)定繳納專項維修資金。由開發(fā)商代為收取，由房管部門監(jiān)管，所有權(quán)歸購房人，不得挪作他用什么是契稅概述契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。契稅是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向其承受者征收的一種稅收，現(xiàn)行的《中華人民共和國契稅暫行條例》于1997年10月1日起施行。上述取得土地、房屋權(quán)屬包括下列方式：國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈與和交換），房屋買賣、贈與和交換。契稅實行3%5%的幅度比例稅率。契稅中所涉及的契約，包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，如國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，應該稱為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，如房屋買賣、贈送、交換等。其中，有兩種常見的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，按規(guī)定要繳納契稅：因特殊貢獻獲獎，獎品為土地或房屋權(quán)屬。契稅是一種重要的地方稅種，在土地、房屋交易的發(fā)生地，不管何人，只要所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移，都要依法納稅。各類土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，方式各不相同，契稅定價方法，也各有差異。成交價格經(jīng)雙方敲定，形成合同，稅務機關(guān)以此為據(jù)，直接計稅。二、是根據(jù)市場價格計算。該地段土地使用權(quán)贈送、房屋贈送時，定價依據(jù)只能是市場價格，而不是土地或房屋原值。隨著二手房市場興起，房屋交換走入百姓生活。等額交換時，差額為零，意味著，交換雙方均免繳契稅。這種情形不常遇到。征稅對象：土地增值稅是出讓方交，契稅是承讓方交。二、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，除了考慮土地增值稅，另由承受方交契稅。以房產(chǎn)作投資或股權(quán)轉(zhuǎn)讓。四、房屋贈與 贈與方不納土地增值稅，但承受方應納契稅。在稅率設計上，契稅采用幅度比例稅率。財政部、國家稅務總局發(fā)出通知，從1999年8月1日起，個人購買自用普通住宅，契稅暫時減半征收應納稅額的計算國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù)。稅收優(yōu)惠一、契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定1．國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征契稅。3．因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免。企業(yè)公司制改造中，承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。但在增資擴股中，如果是以土地使用權(quán)來認購股份，則承受方需繳契稅。（2）企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。繼承土地、房屋權(quán)屬法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅； 非法定繼承人應征收契稅其他經(jīng)國務院批準實施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。契稅的征收管理一、納稅義務發(fā)生時間契稅的納稅義務發(fā)生時間是納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。契稅（deed tax)在土地、房屋等不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移，當事人雙方訂立契約時，對不動產(chǎn)承受人課征的一種稅。征收機關(guān)在征稅時，首先要查明產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的合法性才準予繳稅，并發(fā)給新的契證作為產(chǎn)權(quán)合法性的證明。契稅由財產(chǎn)承受人繳納。對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。什么是等額本息還款法等額本息是指一種購房貸款的還款方式，是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)。［（1＋月利率）＾還款月數(shù)－1］ 下面舉例說明：假定借款人從銀行獲得一筆20萬元的個人住房貸款，貸款期限20年，‰，每月還本付息。上述結(jié)果只給出了每月應付的本息和，因此需要對這個本息和進行分解。此種還款模式相對于等額本金還款法的劣勢在于支出利息較多，還款初期利息占每月供款的大部分，隨本金逐漸返還供款中本金比重增加。該方法比較適用于現(xiàn)期收入少，預期收入將穩(wěn)定或增加的借款人，或預算清晰的人士和收入穩(wěn)定的人士，一般為青年人，特別是剛開始工作的年輕人也適合選用這種方法，以避免初期太大的供款壓力。也便于根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。如果用于房貸，此種方法比較適合工作正處于高峰階段的人，或者是即將退休的人。年齡，職務，現(xiàn)固定住址，屬我單位（轄區(qū)）□國家干部□正式工□合同工□臨時工□現(xiàn)役軍人，已工作年，現(xiàn)從事月收入為（大寫），（小寫：），收入比較（穩(wěn)定或不穩(wěn)定）。如不符，愿對其真實性及發(fā)生的一切后果負法律責任。證明單位名稱：證明單位章：（公章、勞資、財務）經(jīng)辦人：聯(lián)系電話：年月日