案例分析某地產(chǎn)項目開發(fā)股權(quán)合作模式探討-閱讀頁
2024-10-28 17:21本頁面
【正文】 項目成交價高出市場估值約20%，成為香港荃灣片 區(qū)單價成交最高的“地王”。同時，這也是萬科增加市場份額，加強發(fā)展優(yōu)勢，推進國際化戰(zhàn)略的重要一步。 案例分析： 2004年，萬科與國際房地產(chǎn)投資銀行HYPO Real Estate Bank International(簡稱HI)簽訂合作協(xié)議,為即將開發(fā)的中山項目進行境外融資安排。 HI公司總部設(shè)在都柏林，系德國國際房地產(chǎn)投資集團的主要機構(gòu)之一。德國國際房地產(chǎn)投資集團股東權(quán)益為40億歐元，管理資產(chǎn)1700億歐元。 根據(jù)雙方的合同約定，在項目回款之后，萬科將以LIBOR(倫敦銀行同業(yè)拆借利率)再加幾個點的利息贖回股權(quán)。只是由于商業(yè)貸款屬于資本項目，直接的境外信貸顯然有違目前的外匯管制，因而才不得不“曲線融資”。這也是國內(nèi)第一家取得境外貸款的房地產(chǎn)案例。HI采取低回報的貸款模式，雖然無法分享高利潤，卻更具可持續(xù)性，將以此為契機拓寬與中國地產(chǎn)企業(yè)的合作。 缺點：操作模式復雜，手續(xù)煩瑣，項目開發(fā)周期要求更為嚴格，借款額度受到一定限制。 2）項目操作周期：該模式對項目操作周期的要求比較嚴格，對項目各個階段操作周期的準確性提出更高要 求。 3）政策及國際金融市場：該模式受國內(nèi)外匯政策和國際金融市場、匯率等影響比較大，需要時刻關(guān)注政策 面的變化。 信托模式 我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托投資的主要方式有: 1）股份投資。信托企業(yè)委派代表參與對投 資企業(yè)的經(jīng)營管理工作,按投資比例承擔風險和分配紅利。信托公司以委托人委托的資金貸款給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向信托公司支付本息和費用 的方式。 2）關(guān)于貸款信托：在采取貸款信托的方式情況下，實際上與銀行貸款相似，會提高集團資產(chǎn)負債率。,萬科合作模式及案例分享,與資金方合作的模式,（1）互賴原則：要精選信托人，雙方要相互信賴，信托方要誠信、有資金實力，有規(guī)范的信托制度。 （3）項目規(guī)模適中，若資金占用太大，信托方式難以解決。 （5）信息披露：信息披露要真實、準確，不得存在不實、誤導。,萬科合作模式及案例分享,與資金方合作的模式,信托優(yōu)缺點 （1）優(yōu)點 相對于銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方式期限彈性較大。 （2）缺點 目前由于信托投資門檻高、贖回期限長等特點，一方面使信托公司很難開展大型項目，另一方面私募性質(zhì)限定了客戶類型必須以高端客戶為主。 合作原則,萬科合作模式及案例分享,與資金方合作的模式,案例：信托產(chǎn)品介紹 名稱：中信信托長春萬科藍山項目股權(quán)投資集合資金信托計劃 簡述：2010 年11月10日由中信信托有限責任公司發(fā)起設(shè)立。本計劃總規(guī)模為人民幣120,000萬元，其中優(yōu)先級委托人以80,000萬元現(xiàn)金認購優(yōu)先級受益權(quán)份額，次級委托人長春萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以其持有對長春萬科京誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的40,000萬元股東貸款認購次級受益權(quán)份額。 抵押擔保：項目公司將萬科藍山項目占地面積為132,895 平方米的土地作為抵押物抵押給本信托計劃。 項目建設(shè)和銷售情況：萬科藍山項目位于長春東盛大街666號，四通路以南，發(fā)電設(shè)備總廠以西，長電紫盈花園以北，建筑面積500000平方米，產(chǎn)品包含普通住宅、公寓及商業(yè)街。2011年已售住宅均價為8,431元/平方米，毛利率為19%。年化收益率在7.2%8.1%/年。 2012年，萬科新增加開發(fā)項目78個，其中有46個屬于合作開發(fā)項目，合作開發(fā)項目占總項目的比重接近60%。 （3）許多項目完全由萬科操盤并使用萬科的品牌，在收益分配上萬科可以得到一些相應(yīng)的補償，相當于輸出 品牌和管理，可以提升萬科股東的資產(chǎn)回報率。,樹立質(zhì)量法制觀念、提高全員質(zhì)量意識。21:43:2521:43:2521:4310/23/2024 9:43:25 PM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。21:43:2521:43:2521:43Wednesday, October 23, 2024 安全在于心細，事故出在麻痹。2024年10月23日下午9時43分24.10.2324.10.23 追求至善憑技術(shù)開拓市場，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務(wù)樹立形象。2024年10月下午9時43分24.10.2321:43October 23, 2024 作業(yè)標準記得牢，駕輕就熟除煩惱。下午9時43分25秒下午9時43分21:43:2524.10.23 專注今天，好好努力，剩下的交給時間。2024年10月23日星期三9時43分25秒Wednesday, October 23, 2024 相信相信得力量。24.10.2324.10.23Wednesday, October 23, 2024 弄虛作假要不得，踏實肯干第一名。24.10.2321:43:2521:43Oct2423Oct24 重于泰山，輕于鴻毛。24.10.2324.10.2321:43:2521:43:25October 23, 2024 加強自身建設(shè)，增強個人的休養(yǎng)。2024年10月23日星期三下午9時43分25秒21:43:2524.10.23 嚴格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。2024年10月23日星期三9時43分25秒21:43:2523 October 2024 好的事情馬上就會到來，一切都是最好的安排。24.10.2324.10.2321:4321:43:2521:43:25Oct24 務(wù)實，奮斗，成就，成功。24.10.232024年10月23日星期三9時43分25秒24.10.23,謝謝大家
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