【正文】 ，控制城鄉(xiāng)建設用地盲目無序擴張，確保18億畝耕地紅線與糧食安全。工作組召開了45次各類座談會，有1150多人次參加了討論。問：為了保障房屋被征收群眾的利益，條例對補償作了哪些規(guī)定？ 答：兩次征求意見中群眾的意見主要集中在補償問題上。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。為了保證生活條件困難的被征收人居住條件有改善，條例規(guī)定，政府對符合住房保障條件的被征收人除給予上述補償外，還要優(yōu)先安排被征收人享受住房保障，使其不再等待輪候保障房。對評估中應當考慮的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素以及裝修和原有設備的拆裝損失補償?shù)葐栴}，將由房屋征收評估辦法進行具體規(guī)定。三是規(guī)定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。四是規(guī)定對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。問：條例對公共利益是如何界定的？答：對這個問題，我們高度重視，收集、研究了國外情況和做法，作了大量的調(diào)查研究，多次進行專家論證，廣泛聽取意見。為了加強規(guī)劃的調(diào)控作用，根據(jù)條例的規(guī)定，確需征收房屋的各項建設活動都應當符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，并要求制訂規(guī)劃應當廣泛征求社會公眾意見，經(jīng)過科學論證，保障性安居工程建設和舊城區(qū)改建還應當納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃，經(jīng)市、縣級人民代表大會審議通過。條例規(guī)定征收補償方案應征求公眾意見；因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，應當組織聽證會并修改方案；政府作出房屋征收決定前，應當進行社會穩(wěn)定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應當經(jīng)政府常務會議討論決定；被征收房屋的調(diào)查結(jié)果和分戶補償情況應當公布；被征收人對征收決定和補償決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟；審計機關應當加強審計。按照原條例規(guī)定，建設單位是拆遷人，這是由當時的歷史條件所決定的。條例改變了以前由建設單位拆遷的做法，規(guī)定政府是征收補償主體，由房屋征收部門組織實施房屋征收與補償工作。房屋征收部門對房屋征收實施單位實施房屋征收與補償?shù)男袨樨撠煴O(jiān)督，并對其行為后果承擔法律責任。問：條例取消原條例中行政機關自行強制拆遷的規(guī)定，主要考慮是什么？ 答：按照原條例的規(guī)定，政府既可以責成有關部門強制拆遷，也可以申請法院強制拆遷。全國人大常委會辦公廳2009年8月28日向社會公開征求意見的《行政強制法（草案）（三次審議稿）》第十三條規(guī)定，行政強制執(zhí)行由法律設定。因此，條例取消了原條例中行政機關自行強制拆遷的規(guī)定，規(guī)定由政府申請法院強制執(zhí)行。問：條例為什么沒有對征收集體土地作出規(guī)定？答：有意見認為，條例應一并解決集體土地和房屋征收問題。我們將會同有關部門抓緊對土地管理法有關集體土地征收和補償?shù)囊?guī)定作出修改，由國務院盡早向全國人大常委會提出議案。條例規(guī)定，采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。征收范圍確定后“違建”不補償針對一些地方存在的房屋征收前“突擊”改擴建，以期獲得更多補償?shù)默F(xiàn)象，《國有土地上房屋征收與補償條例》給出了明確規(guī)定，以杜絕此類投機取巧、侵占公共利益的非法行為。補償方式：貨幣或房屋產(chǎn)權調(diào)換《國有土地上房屋征收與補償條例》明確規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》講義u一、城市房屋拆遷工作回顧及評價； u二、《征收條例》立法背景與過程；u三、制定《征收條例》的總體思路和主要內(nèi)容； u四、與《拆遷條例》的不同； u五、《征收條例》主要條款的釋義； u六、《征收條例》不能解決的幾點問題。? 改革開放后，到1991年6月1日，“統(tǒng)拆統(tǒng)建”階段。? 2001年6月6日，進入“市場化階段”。? 《拆遷條例》違憲和沒有法律依據(jù)，是不符合事實的。? 主要體現(xiàn)在三個方面：一是保證了城市建設效率，尤其是促進了舊城區(qū)的改造，有效地推進了城市環(huán)境的改善，推進了城市綜合功能的提高； ?二是有效地改善了城市居民的住房條件。二、《征收條例》立法背景與過程? 立法背景：? 為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有人的合法權益，根據(jù)《全國人民代表大會常務委員會關于修改〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》，國務院法制辦和原建設部負責起草了《國有土地上房屋征收與補償條例（草稿）》。? 《征收條例》的出臺特別背景，《征收法》無法及時出臺。?2007年12月14日后，2010年1月29日第一輪修改。? 2011年1月21日，正式公布施行。? 二是通過明確補償標準、補助和獎勵措施，保護被征收群眾的利益，使房屋被征收群眾的居住條件有所改善、原來生活水平不降低。? 與此同時，總體思路中還考慮到節(jié)約集約利用土地、嚴格保護耕地的原則。對被征收房屋價值的補償不得低于類似房地產(chǎn)的市場價格。二是征收范圍。三是征收程序。政府作出房屋征收決定前，應當進行社會穩(wěn)定風險評估。禁止建設單位參與搬遷，承擔房屋征收與補償具體工作的單位不得以營利為目的。被征收人超過規(guī)定期限不搬遷的，由政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。? ㈠適用范圍不同。? ㈡目的不同。? ㈢補償對象不同。? ㈣管理與實施主體不同。?征收主體和補償義務主體都是政府。? ㈤前置條件不同。? ㈥項目啟動程序不同。? ㈦評估機構(gòu)選擇方式及評估結(jié)果異議處理不同。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；對評估結(jié)果異議的處理。對復核結(jié)果的異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。? ㈧補償安置矛盾解決方法不同。達成補償協(xié)議后，不搬遷的，可以依法提起訴訟。由政府作出補償決定。由政府作出補償決定。由政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。?征收時，只有司法強制一個途徑；征收時，申請主體是市、縣級人民政府；征收時，強制執(zhí)行依據(jù)是政府作出的征收決定； ?征收時，執(zhí)行主體是法院。二是房屋征收過程中，政府做為當事人一方，不宜再行使行政強制權，以防止行政權力過渡集中。?(一)第四條市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。? 市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。第1款規(guī)定，市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。主要包括除直轄市外的設區(qū)的市、直轄市所轄區(qū)、自治州等。主要包括不設區(qū)的市、市轄區(qū)（直轄市的區(qū)除外）、縣、自治縣等。第2款規(guī)定，市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。? 原則上講，一個城市不宜有多個征收部門，以避免征收補償標準不一問題出現(xiàn)。目前，鎮(zhèn)江市和部分縣級市初步?jīng)Q定原房屋拆遷管理辦公室為房屋征收部門。實行市、區(qū)二級房屋征收的，原市房屋拆遷管理部門為征收管理部門，對區(qū)房屋征收的監(jiān)督部門。設區(qū)的市房屋征收部門也可以分二個層級設置，即市房屋征收部門與區(qū)房屋征收部門二個層級。第3款規(guī)定了市、縣級人民政府的有關部門的是房屋征收的協(xié)助部門。（二）第五條房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作。房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內(nèi)實施的房屋征收與補償行為負責監(jiān)督，并對其行為后果承擔法律責任。房屋征收實施單位不得以營利為目的。第2款規(guī)定了房屋征收部門對房屋征收實施單位的監(jiān)督責任。– ⑵對房屋征收實施單位在委托范圍內(nèi)實施房屋征收的行為承擔責任。本條是關于房屋征收公共利益范圍即公共利益界定和規(guī)定。⑵大家關心的幾個問題的個人認識。保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建，應當納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃。本條是關于確需征收房屋的建設活動應當符合規(guī)劃，納入計劃的規(guī)定。– 二是保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建，應當納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃。市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。本條是關于征收補償方案的擬定、論證和征求意見的規(guī)定。（六）第十一條市、縣級人民政府應當將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。? 本條是關于市、縣級人民政府公布第一款征求意見情況的規(guī)定，以及因舊城區(qū)改建需要征收房屋的特別規(guī)定。? 這里的多數(shù)被征收人應當理解為半數(shù)以上。? 認為補償方案不符合本條例的規(guī)定，應當是可以統(tǒng)計的反對意見，以書面形式為宜。（七）第十二條市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應當經(jīng)政府常務會議討論決定。? 本條是關于社會穩(wěn)定風險評估、人數(shù)較多的征收決定和討論決定、征收補償費用管理作用的規(guī)定。風險評估的主體是市、縣級人民政府。由各市、縣級政府確定。? 足額是指用于征收的貨幣、實物的數(shù)量應當符合征收補償方案的要求，能夠保障全部被征收人得到依法補償和妥善安置。（八）第十六條房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償。暫停辦理相關手續(xù)的書面通知應當載明暫停期限。– 本條是關于征收范圍確定后暫停辦理有關事項的規(guī)定。– 第2款規(guī)定了通知暫停辦理事項的主體是房屋征收部門。暫停期限最長不得超過1年。? 凡是市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃的所涉及的保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建項目，其項目用地范圍就應當是征收范圍。（九）第十八條征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優(yōu)先給予住房保障。– 本條是關于保障被征收人居住條件的規(guī)定。被征收人家庭不參加社會輪候，按照達成補償協(xié)議的先后順序，申購經(jīng)濟適用住房、配租廉租房。”（十）第二十條房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。– 本條是關于房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定及獨立開展評估活動的規(guī)定。其含義，首先由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定。– 具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。結(jié)合我省實際，擬采用如下評估機構(gòu)選擇方法：“房地產(chǎn)評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定。當房地產(chǎn)評估機構(gòu)報名數(shù)超過5個時，房屋征收部門可按照社會信譽狀況、綜合業(yè)務能力、資質(zhì)等級、業(yè)務承接情況進行適當選取，向被征收人推薦5個單位供被征收人選擇。㈣被征收人協(xié)商決定房地產(chǎn)評估機構(gòu)。”（十一）第二十一條被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。– 第1款規(guī)定房屋征收補償安置方式有二種，即貨幣補償和產(chǎn)權調(diào)換。– 第2款與拆遷條例一致。（十二）第二十三條對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。– 本條是關于征收非住宅房屋造成停業(yè)停產(chǎn)損失補償?shù)囊?guī)定。– 對“住改非”房屋，在拆遷中，可以增加補償。具體操作辦法由各市、縣制定。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。– 本條是關于加強建設活動管理，以及在房屋征收前對未登記的建筑先行調(diào)查處理、認定和處理的規(guī)定。– 第2款規(guī)定在房屋征收前應當對未登記的建筑先行調(diào)查處理、認定和處理。（十四）第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。?被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。– 第1款是關于做出補償決定的情形。? 二是產(chǎn)權不明時做出補償決定。公告范圍限于征收范圍。– 第2款是關于補償決定應當公平。（十五）第二十七條實施房屋征收應當先補償、后搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。– 本條是關于“先補償、后搬遷”原則和禁止性的規(guī)定。包含兩種情況：一是房屋征收當事人達成征收補償安置協(xié)議，雙方已經(jīng)按協(xié)議約定履行了相關給付義務；二是征收當事人達不成協(xié)議，政府依法做出補償決定，貨幣補償款已經(jīng)專戶存儲、產(chǎn)權調(diào)換房源和周轉(zhuǎn)用房地點和面積已經(jīng)明確。– 第2款是對非法逼近搬遷的禁止性規(guī)定。必要時還應當依法作出補償決定或者司法