【正文】 。– 本條是關(guān)于征收范圍確定后暫停辦理有關(guān)事項的規(guī)定。– 第2款規(guī)定了通知暫停辦理事項的主體是房屋征收部門。暫停期限最長不得超過1年。? 凡是市、縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計劃的所涉及的保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建項目，其項目用地范圍就應(yīng)當(dāng)是征收范圍。（九）第十八條征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。– 本條是關(guān)于保障被征收人居住條件的規(guī)定。被征收人家庭不參加社會輪候，按照達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的先后順序，申購經(jīng)濟(jì)適用住房、配租廉租房?！保ㄊ┑诙畻l房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。– 本條是關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)選定及獨立開展評估活動的規(guī)定。其含義，首先由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定。– 具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。結(jié)合我省實際，擬采用如下評估機(jī)構(gòu)選擇方法：“房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。當(dāng)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)報名數(shù)超過5個時，房屋征收部門可按照社會信譽(yù)狀況、綜合業(yè)務(wù)能力、資質(zhì)等級、業(yè)務(wù)承接情況進(jìn)行適當(dāng)選取，向被征收人推薦5個單位供被征收人選擇。㈣被征收人協(xié)商決定房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)?！保ㄊ唬┑诙粭l被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。– 第1款規(guī)定房屋征收補(bǔ)償安置方式有二種，即貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。– 第2款與拆遷條例一致。（十二）第二十三條對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。– 本條是關(guān)于征收非住宅房屋造成停業(yè)停產(chǎn)損失補(bǔ)償?shù)囊?guī)定。– 對“住改非”房屋，在拆遷中，可以增加補(bǔ)償。具體操作辦法由各市、縣制定。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。– 本條是關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)活動管理，以及在房屋征收前對未登記的建筑先行調(diào)查處理、認(rèn)定和處理的規(guī)定。– 第2款規(guī)定在房屋征收前應(yīng)當(dāng)對未登記的建筑先行調(diào)查處理、認(rèn)定和處理。（十四）第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。?被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。– 第1款是關(guān)于做出補(bǔ)償決定的情形。? 二是產(chǎn)權(quán)不明時做出補(bǔ)償決定。公告范圍限于征收范圍。– 第2款是關(guān)于補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平。（十五）第二十七條實施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。– 本條是關(guān)于“先補(bǔ)償、后搬遷”原則和禁止性的規(guī)定。包含兩種情況：一是房屋征收當(dāng)事人達(dá)成征收補(bǔ)償安置協(xié)議，雙方已經(jīng)按協(xié)議約定履行了相關(guān)給付義務(wù)；二是征收當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議，政府依法做出補(bǔ)償決定，貨幣補(bǔ)償款已經(jīng)專戶存儲、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源和周轉(zhuǎn)用房地點和面積已經(jīng)明確。– 第2款是對非法逼近搬遷的禁止性規(guī)定。必要時還應(yīng)當(dāng)依法作出補(bǔ)償決定或者司法強(qiáng)制執(zhí)行?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》于2011年1月19日經(jīng)國務(wù)院第141次根據(jù)安排，想和大家談一下學(xué)習(xí)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的體會。要感謝溫總理。曾經(jīng)有領(lǐng)導(dǎo)和媒體讓我預(yù)測這部法條何時出臺，我的答案是就看溫總理的意愿，因為舊條例的廢止與新條例的出臺可謂箭在弦上不得不發(fā)?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例（草案）》兩次向社會公開征求意見。會議認(rèn)為，這個條例直接關(guān)系人民群眾切身利益，要求有關(guān)部門廣泛聽取意見進(jìn)一步修改后，再次提請國務(wù)院常務(wù)會議審議，然后公開征求群眾意見，再由國務(wù)院決定公布施行?！备鶕?jù)常務(wù)會議的要求，國務(wù)院法制辦及有關(guān)部門先后在北京、廣州、上海、大連等地深入調(diào)研，多次召開各種形式的座談會，分別聽取了地方及其有關(guān)部門、被拆遷人、房地產(chǎn)開發(fā)公司和拆遷公司負(fù)責(zé)人的意見，多次召開專家論證會和部門協(xié)調(diào)會，并對條例作了反復(fù)的修改和完善，形成了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（征求意見稿）》。截至３月３日，共收到意見和建議65601條。2010年12月15日，國務(wù)院法制辦公布《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（第二次征求意見稿）》，再次向社會各界征求意見。行政法規(guī)在制定過程中兩次向社會公開征求意見，開創(chuàng)了政府立法的先河。因為原有的《城市房屋拆遷管理條例》（俗稱國務(wù)院305號令）事實上已經(jīng)成了一部惡法。問題是第二次征求意見稿公布后，產(chǎn)生了較大的社會爭議。近年來，政府“吃力不討好”的現(xiàn)象屢見不鮮；法律政策的出臺不僅沒有帶來社會喝彩，反而常常招致罵聲一片。當(dāng)然，我們看出10年一個輪回，因為1991年3月22日的《城市房屋拆遷管理條例》就是實行的政府拆遷，而2001年11月1日條例修改后才改成了現(xiàn)有商業(yè)拆遷的模式，于是天怨民怒，10年后有了現(xiàn)在的政府征收模式。”一路數(shù)來，讓我們感慨萬端！盡管正如在廈門的授課老師所講，（拆遷惡性事件）這種事全國各地都有，不過是大多數(shù)媒體沒有曝光而已！但讓我們回想這些慘絕人寰的往事，仍然痛苦不已！我想，在這個時候，在這個場合，我們，這些多多少少都參與過拆遷工作的人（我們法律部是外圍人，不直接從事拆遷），都應(yīng)該向他們，這些“釘子戶們”，說聲對不起！不管他們的訴求是多么的不合理，不管他們曾經(jīng)采用了多少不合理的手段，但他們都是為了保護(hù)自己的家園，保護(hù)自己的住宅，這是他們生存的依賴！感謝他們的抗?fàn)帲屢徊繍悍ㄏ?，一部新法誕生。一是統(tǒng)籌兼顧工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)和土地房屋被征收群眾的利益，努力把公共利益同被征收人個人利益統(tǒng)一起來。三是通過完善征收程序，加大公眾參與，規(guī)定禁止建設(shè)單位參與搬遷，取消行政機(jī)關(guān)自行強(qiáng)制拆遷的規(guī)定，加強(qiáng)和改進(jìn)群眾工作，把強(qiáng)制減到最少。重點講一下房屋征收的基本程序（23個步驟）第一步，由用地單位提出用地申請，然后政府負(fù)責(zé)征收。國有土地上的房屋征收六要素：只有“為了公共利益的需要”，才能實施房屋征收；重要適用《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條：（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；房屋征收必須依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序進(jìn)行；房屋征收的主體只能是政府；房屋征收應(yīng)當(dāng)依法給予被征收人補(bǔ)償；被征收人的居住條件依法受保障；征收補(bǔ)償費用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、專款專用。由發(fā)改部門負(fù)責(zé)編制。在人代會的《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃》要寫入上述內(nèi)容。第三步，是符合土地利用總體規(guī)劃。第四步，是符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。第五步，是保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃。國家發(fā)改委副主任徐憲平表示，未來5年，中國將建設(shè)3600萬套保障性住房，今年1000萬套，明年1000萬套，后三年1600萬套，使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%。第二個就是資金的保障，因為這么大的工程量，一定要有巨大的資金投入和支持。盡管目前我區(qū)具體指標(biāo)還沒下達(dá)，但我原來估算應(yīng)該不少于3000套（現(xiàn)初步指標(biāo)是4000套）。國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展2011計劃已經(jīng)在人代會上通過了，我們不知道是否寫入了上述內(nèi)容，沒有寫入的話怎么辦？我們正在研究。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》第十五條，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。因為沒有調(diào)查就沒有方案的擬定。這是《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十條的規(guī)定。房屋征收部門到底是行政機(jī)關(guān)還是事業(yè)單位，到底新設(shè)部門還是在住建局掛牌（禪城區(qū)人民政府征收辦公室），目前都屬于高級機(jī)密。（一）房屋征收與補(bǔ)償?shù)闹黧w是政府（二）房屋征收與補(bǔ)償?shù)慕M織實施主體是房屋征收部門（三）政府其他有關(guān)部門依照法定職權(quán)和職責(zé)分工，相互配合，作好工作（四）政府、房屋征收部門以及其他有關(guān)部門的法定職責(zé)分解市、縣級人民政府的職責(zé)（24項）房屋征收部門的職責(zé)（12項）、市、縣級人民政府其他有關(guān)部門的職責(zé)（9項）《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第五條 房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內(nèi)實施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。第七步，是房屋征收部門將擬定的征收補(bǔ)償方案報市、縣級人民政府。解決了原來老是吵架的縣市人民政府是否包括區(qū)的問題。我們假定征收部門效率特別高，當(dāng)天擬就當(dāng)天就報區(qū)政府，政府收到的時間是2011年4月1日。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。我們就算一天不耽誤，剛剛報給區(qū)政府，政府一邊組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證，一邊著手征求公眾意見，第二天就公布?！吨腥A人民共和國行政復(fù)議法實施條例》第十五條規(guī)定：行政機(jī)關(guān)作出具體行政行為,依法應(yīng)當(dāng)向有關(guān)公民、法人或者其他組織送達(dá)法律文書而未送達(dá)的，視為該公民、法人或者其他組織不知道該具體行政行為。第九步，是政府公布征求意見情況及根據(jù)公眾意見修改情況。我們假設(shè)這個過程用一周（5個工作日），不考慮法定節(jié)假日等時間扣除，時間是2011年的5月8日?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》第十一條規(guī)定：因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。2004年3月1日實施的《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第七條，未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽證。《行政許可法》第四十六條：法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定實施行政許可應(yīng)當(dāng)聽證的事項，或者行政機(jī)關(guān)認(rèn)為需要聽證的其他涉及公共利益的重大行政許可事項，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)向社會公告，并舉行聽證。我們知道，現(xiàn)行的聽證會從報名到舉行時間是不少于30日。第十一步，是根據(jù)聽證會情況修改方案。這里面是根據(jù)聽證筆錄，所以筆錄很重要。第十二步，按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。立項前要組織專家論證,廣泛征求社會各界特別是被拆遷人的意見,并進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。這個緊急通知最大的亮點之一就是設(shè)立了社會穩(wěn)定風(fēng)險評估程序，把社會穩(wěn)定風(fēng)險評估程序放在了取得拆遷許可證的幾大要件之一。當(dāng)前，尚無中介機(jī)構(gòu)可以作社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告，主要就是由土地儲備中心寫一個證明，就說明做過了。其實，社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告應(yīng)當(dāng)從項目概況、項目合法性、合理性、風(fēng)險性、安全性、可行性六個方面對拆遷過程中可能誘發(fā)的諸多社會風(fēng)險做出評估，并提出相應(yīng)的解決措施，為即將開始的拆遷工作做好了充分的準(zhǔn)備。理由是：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十二條規(guī)定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。當(dāng)然，這只是我個人的見解。第十四步，市、縣級人民政府作出房屋征收決定。所以以后不存在地的訴訟了。我們假設(shè)在2011年的6月9日聽證后，政府常務(wù)會議2周開一次，你正好趕赴上了，就到了2011年6月10日。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。2011年6月11日發(fā)出政府公告。另外,還有個搬遷期限，一般就是15天。最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行若干問題的解釋》第四十一條：行政機(jī)關(guān)作出具體行政行為時，未告知公民、法人或者其他組織訴權(quán)或者起訴期限的，起訴期限從公民、法人或者其他組織知道或者應(yīng)當(dāng)知道訴權(quán)或者起訴期限之日起計算，但從知道或者應(yīng)當(dāng)知道具體行政行為內(nèi)容之日起最長不得超過2年。最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行若干問題的解釋》第四十二條，公民、法人或者其他組織不知道行政機(jī)關(guān)作出的具體行政行為內(nèi)容的，其起訴期限從知道或者應(yīng)當(dāng)知道該具體行政行為內(nèi)容之日起計算。因此，如果不告知起訴期限，會很麻煩。后者申請強(qiáng)制執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的財產(chǎn)擔(dān)保。當(dāng)然，現(xiàn)在老百姓也聰明了。理論上講，上述方法不靈了，你不能再趁老百姓起訴之機(jī)強(qiáng)拆了。最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行若干問題的解釋》第八十八條，行政機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行其具體行政行為，應(yīng)當(dāng)自被執(zhí)行人的法定起訴期限屆滿之日起180日內(nèi)提出。理論上講，就是從2011年9月11日計算，180天內(nèi)，最遲約在2012年3月11日之前提出。粗略計算，政府最快可以強(qiáng)制執(zhí)行的時間是2011年9月26日。第十六步，房屋征收部門組織調(diào)查登記。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。法律中規(guī)定被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合，但他不配合怎么辦？法律中沒有明確。那么，你的精裝修我不能補(bǔ)償你！當(dāng)然，這只是個別法官的觀點！現(xiàn)在沒有好辦法，只能想盡千方百計、費盡千言萬語、不畏千難萬險、踏遍千山萬水讓他配合你。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項（不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費用的行為）書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停期限最長不得超過1年。2011年6月11日。一般認(rèn)為這個一年是除斥期間，不能延長，中斷。這是關(guān)鍵，老百姓不滿意，告你程序違法，說來說去都是因為補(bǔ)償不如他老人家的意愿。搞定就是穩(wěn)定，沒事就是本事，擺平就是水平。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。第二十條 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。停產(chǎn)停業(yè)損失，《城市房屋拆遷管理條例》第三十三條因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。第二十三條 對因征收房屋