【正文】 ，市場收購的份額極少。 國有土地交易占絕大部分，市場收購的份額極少。 城區(qū)土地成交面積比25%13%58%4%石岐區(qū)東區(qū)西區(qū)南區(qū)城區(qū)土地成交金額比2%21%75%2%石岐區(qū)東區(qū)西區(qū)南區(qū)昌生博愛項目 市場調(diào)研報告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 政府提高房地產(chǎn)市場準入門檻，小發(fā)展商 很 難在一級市場上拿地 根據(jù)中山市政府剛剛頒布的新規(guī)定，城區(qū)新開發(fā)項目不能低于 50 畝，鎮(zhèn)區(qū)項目不能少于40 畝，一般的小發(fā)展商由于缺乏相當(dāng)?shù)耐恋剡\營能力及 資金實力，難以同一線發(fā)展商相競爭，只能爭奪二級市場上企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地。因此，超過標準深度后的這一部分商業(yè)用地，其地價等同于住宅用地。 編制日期： 2021 年 （以上地價單位為：元 /平方米） （ 2021 年編制），新的基準地價將于 2021 年編制完成。目前主要是圍繞開 發(fā)建設(shè)紫馬嶺南片區(qū)及彩虹商業(yè)片區(qū)，積極向市場供應(yīng)土地。昌生博愛項目 市場調(diào)研報告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 四、 重點競爭樓盤分析 聚豪園 基本概況 項目位置：博愛七路 開發(fā)商：永怡地產(chǎn) 物業(yè)定位：中山東區(qū)首席坡地高尚社區(qū) 占地： 800 余畝 總建面： 53 萬㎡ 容積率： 產(chǎn)品類型：由 50 余棟 9~11 層的小高層與 600 多套別墅組成 總戶數(shù)：約為 3000 多戶 社區(qū)配套 昌生博愛項目 市場調(diào)研報告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 ? 大規(guī)模商業(yè)街 ? 星級酒店 ? 別墅業(yè)主獨享會所 ? 社區(qū)配套會所 ? 室外泳池 ? 茶藝館 ? SPA ? 紅酒店 ? 中西餐廳 一期價格定位 洋房均價： 3100 元 /㎡ 聯(lián)排別墅均價： 5000 元 /㎡ 獨立別墅均價： 8000 元 /㎡ 本項目自內(nèi)部認購以來推出 55 套別墅已基本售完、 288 套洋房已銷售過半，銷售勢頭較好，由于整體規(guī)模大，需要分期開發(fā)，預(yù)計整個項目開發(fā)銷售周期需 5年左右。針對意向客戶舉辦了多次文化沙龍，營造了良好的口碑效應(yīng)。由于博愛路為中山快速干道，因此難以積聚商 機。豎向上均為 11 層小高層，缺乏變化。商業(yè)均布置在北向及東向南向沿路方向，有集中商業(yè)和獨立街鋪兩種。同時在景觀次軸設(shè)置東西向水景豐富并提升了小區(qū)組團綠化形象。 戶型特色 四陽臺設(shè)計 主臥室步入式更衣間 客廳附帶大進深陽臺 餐廳和客廳的錯層設(shè)計 餐廳客廳南北通透 價格策略分析 一期入市均價： 2800 元 /㎡ 二期均價： 3600 元 /㎡升至 3800 元 /㎡ 一期最早推出緊臨博愛路的幾棟小高層單位，銷售價格較低；隨著博愛路的昌生博愛項目 市場調(diào)研報告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 建設(shè)，以及項目工程形象和小區(qū)園林的逐步展示，二期比一期價格有了較大的漲幅，但仍屬于自然漲幅。商鋪空置率在 90%左右，對樓盤整體形象造成很大影響 。比較容易形成各中朝向不同景觀有差異的各層次單位，也容易形成較好的圍合感，通過各組團來區(qū)分客戶群。根據(jù)其規(guī)劃調(diào)整，我們發(fā)現(xiàn)其匯臻臺由原一梯兩戶變更為一梯多戶，有可能是大面積單位銷售阻力較大，致使開發(fā)商根據(jù)地塊特點和市場變 更其為較小面積單位。結(jié)合半地下停車場，形成各組團高差，形成有層次的景觀變化。園林的處理與建筑相得益彰。 戶型特點 昌生博愛項目 市場調(diào)研報告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 入戶花園和客廳陽臺相連，客廳隔墻用玻璃作隔斷，顯得通透寬敞。 主臥室采用轉(zhuǎn)角凸窗，增大觀景面。 項目規(guī)劃調(diào)整 昌生博愛項目 市場調(diào)研報告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 價格定位 B 區(qū) 一期： 4300 元 / ㎡ 二期： 4700 元 / ㎡ 三期： 4100 元 / ㎡ 項目 B 區(qū)整體均價 4400 元 / ㎡ 戶型配比 戶型 面積區(qū)間（㎡） 比例 2 房 2 廳 83— 97 18％ 3 房 2 廳 94— 125 30％ 復(fù)式 — 39％ 4 房 2 廳 125— 142 12％ 5 房 2 廳 152— 185 2％ 昌生博愛項目 市場調(diào)研報告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 成交狀況分析 年份 2021 年 2021 年 月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 年總計 1 2 3 4 5 套數(shù) － － － 54 49 117 37 － － － － 35 484 － － － 38 53 排名 － － － 11 13 11 15 － － － － 16 7 － － － 8 11 2021 年共銷售 544 套，消化量為 45 套 /月 2021 年共銷售 484 套 ,消化量為 40 套 /月 2021 年平均每月銷售套數(shù)大概在 50 套左右 主力客戶分析 該項目以本地客戶為主，外地客戶為輔，其中以東區(qū)工作客戶居多 二次置業(yè)以上的客戶占 75%左右，首次置業(yè)的客戶僅為 25%左右 25%30%22%5%8%10%公務(wù)員 教師、醫(yī)生、律師 企業(yè)管理人員其它 私營企業(yè)主 個體小業(yè)主昌生博愛項目 市場調(diào)研報告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 營銷推廣活動 2021 年 1 月 1 日 ——針對 1 月 10 日匯星臺公開發(fā)售的形象宣傳活動 2021 年 4 月 ——英倫之春魅力四月、傾心人文關(guān)懷、彰顯藝術(shù)人生系列活動 4 月 10 日～ 11 日 （品嘗紅茶休閑） 4 月 17 日 （人體藝術(shù)攝影沙龍） 4 月 18 日～ 27 日 （香水彩畫展） 2021 年 4 月 23 日 ——雅居樂組織專家建筑、業(yè)主工程質(zhì)量巡展活動 2021 年 5 月 1 日 ——五一樓市 “交響樂 ”活動 2021 年 8 月 7 日～ 10 日 ——雅居樂集團 “十分完美、十大地產(chǎn) ”項目 聯(lián)展活動 2021 年 11 月 19 日 ——世界冠軍亮相匯星臺活動 2021 年 3 月 18 日～ 25 日 ——雅居樂雍景園 3 大樓盤鎮(zhèn)區(qū)聯(lián)展活動 雍逸廷 ——成功及不足分析 成功之處： ? 園林景觀水體與樓宇組團之間的結(jié)合恰到好處，規(guī)劃布局呈多組團圍合式 ? 港式風(fēng)格的建筑類型與外立面較迎合中山人審美觀 ? 售樓處現(xiàn)場、看樓通道、樣板房包裝到位 ? 針對項目各營銷節(jié)點及節(jié)假日所舉辦的營銷推廣活動較成功 ? 公司品牌與項目品牌相得益彰，積累了相當(dāng)數(shù)量的忠誠客戶 ? 物業(yè)公司為雍逸廷和雍景園業(yè)主免費提供代租、代售服務(wù)，給產(chǎn)品帶來附加值 不足之處： 戶型設(shè)計多元化，單位面積區(qū)間跨度大，客戶定位太泛 昌生博愛項目 市場調(diào)研報告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 優(yōu)雅翠園 基本概況 項目位置：興中路與博愛路交匯處 開發(fā)商：盈豐創(chuàng)建 物業(yè)定位：加拿大風(fēng)情低密度生態(tài)住區(qū) 占地： 103287 ㎡ 總建面： 116709 ㎡ 容積率： 社區(qū)配套 昌生博愛項目 市場調(diào)研報告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 ? 兩萬㎡的五層高級會所 ? 大規(guī)模濕地水體 ? 私家山體公園 ? 健身房 ? 室內(nèi)、外游泳池 ? 棋牌室 ? 閱覽室 /網(wǎng)吧 ? 羽毛球館 /籃球場 ? 社區(qū)超市 ? 中西餐廳 ? 幼兒園（待建） 戶型特點 四房按雙套間設(shè)計，南北通透、設(shè)多功能房，主人房帶法式陽臺、獨立衣帽間 結(jié)合景觀設(shè)計 270 度轉(zhuǎn)角凸窗 餐廳有直接采光 頂層單位有室內(nèi)樓梯直達私家天臺 昌生博愛項目 市場調(diào)研報告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 規(guī)劃： 平面布局合理，簡單中求變化，點式小高層一梯四戶沿路布置，與相錯之南北向板式小高層形成自然圍合。項目各單位通過層數(shù)的變 化使項目富于變化。園區(qū)植被結(jié)合雕塑形成豐富質(zhì)感，局部架空層的通透又使景觀互相借用。 昌生博愛項目 市場調(diào)研報告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 戶型配比及成交狀況分析 戶型 面積區(qū)間（㎡） 比例 2 房 2 廳 68~80 21％ 3 房 2 廳 104~135 46％ 4 房 2 廳 148~180 27％ TOHO 200~260 6％ 本項目平均每月銷售套數(shù) 大概在 20~30 套，銷售速度平緩 昌生博愛項目 市場調(diào)研報告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 營銷推廣活動 2021 年 6 月 ——國際酒店會展中心舉辦了業(yè)主聯(lián)誼聚餐會暨二期產(chǎn)品推介會。 2021 年 8 月 7 日 ——在優(yōu)雅翠園愛麗絲閣架空層舉行 “中國低密度住區(qū) ”掛牌儀式暨 “低密度住宅區(qū) ”的活動論壇。 昌生博愛項目 市場調(diào)研報告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 景觀 充分利用原生植被結(jié)合坡地地形，保留或移植原生樹木形成森林觀感，利用原生水系匯入景觀湖，形成環(huán)湖景區(qū)。 價格定位 05 年 3 月 13 日： 疊式別墅均價為 4000 元 / ㎡ 休閑洋房均價為 3000 元 / ㎡ 05 年 5 月底： 多層兩房及三房的均價為 2700 元 / ㎡ 130～ 150 ㎡的戶型價格在 3800~4000 元 / ㎡ 204 ㎡的疊式別墅均價為 4300 元 / ㎡ 225 ㎡的聯(lián)排別墅均價為 5300 元 / ㎡ 別墅最高單價為 6800 元 / ㎡ 戶型配比及成交狀況分析 主力戶型為親地別墅和疊式別墅： 親地別墅戶型面積區(qū)間是 172~225 ㎡ 疊式別墅戶型面積區(qū)間是 121~204 ㎡ 2 房和 3 房單位的休閑洋房，戶型面積區(qū)間是 76~122 ㎡ 休閑洋房： 自 05 年 3 月 13 日開盤以來兩房和三房的休閑 洋房戶型銷售較好，銷售率達 80%以上。 昌生博愛項目 市場調(diào)研報告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 營銷推廣活動： 2021 年 7 月 4 日 —— “中海翠林蘭溪園”奠基慶典儀式 2021 年 9 月 26 日 —— 召開“中海翠林蘭溪園”產(chǎn)品推介會 2021 年 10 月 1 日 —— 參與中山房地產(chǎn)展銷會 2021 年 10 月 18 日 —— “中海翠林蘭溪園”會所封頂儀式 2021 年 11 月 17 日 —— “中海翠林蘭溪園”杯最有才華節(jié)目主持人選拔賽 2021 年 1 月 15 日 —— “中海翠林蘭溪園”開園系列 活動 2021 年 1 月 23 日 —— 2021“寶路 ? 營銷推廣活動新穎多樣。 不足之處： ? 地段偏僻，片區(qū)發(fā)育程度不夠成熟，配套嚴重不足。 ? 產(chǎn)品設(shè)計未能切合市場，產(chǎn)品供應(yīng)量過大。 昌生博愛項目 市場調(diào)研報告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 萬科 各院落形成獨立安防系統(tǒng)。通過簡單的重復(fù)和細節(jié)上的變化使社區(qū)變得豐富異常。 建筑風(fēng)格 該項目建筑風(fēng)格有西班牙風(fēng)格的合院美墅，也有新 美式主義的景觀洋房，還有現(xiàn)代鄉(xiāng)村風(fēng)情的情景花園洋房。 城市風(fēng)景 —— 戶型配比及成交狀況分析 戶型 面積區(qū)間（㎡） 套數(shù) 約占比例 2 房 2 廳 73~89 33 55％ 3 房 2 廳 104 ~126 181 35％ 4 房 2 廳 ~5 房 2 廳 153 ~190 46 10％ 昌生博愛項目 市場調(diào)研報告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 （開盤以來平均每月銷售套數(shù) 為 30 套左右） 主力客戶分析 本項目成交客戶多為首次置業(yè)者，占 65%左右，其次為二次或多次置業(yè)著，占 35%左右 ； 外地客戶和本地客戶所占比例相當(dāng)，各占一半 。 ? 整個小區(qū)由眾多風(fēng)格不同的院落組成，院落里主要靠產(chǎn)品建筑形態(tài)及景觀雕塑小品的布局來填充。 ? 西班牙合院美墅及美式陽光花房的創(chuàng)新設(shè)計。 ? 中山人對于萬科品牌的認知度不夠。 ? 人車部分分流，難以融入當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行居家