【正文】 的各種物流基地；處于江南區(qū)政府目測范圍，各種機關、企事業(yè)單位眾多。 進度規(guī)劃 項目 施工 期 為 6 個月 ： 2021 年 4 月 2021 年 10 月。 1） 2021 年 3 月， 落實資金、施工設計及相關手續(xù) ； 2） 2021 年 46 月 ， 完成結構（增層）、水電、空調等升級改造； 3） 2021 年 69 月，完成 主樓、副樓改造裝飾施工 ； 4） 2021 年 10 月， 完成人員、培訓、家具及后期處理工作 ； 5） 2021 年 11 月， 試營業(yè)； 6） 2021 年 12 月， 正式營業(yè) ； *****集團有限公司 *****國際大酒店升級改造項目 可行性研究報告 16 效益與 財務評價 經(jīng)測算，本項目 正式運營后年 實現(xiàn)收入 約 為 5987 萬元， 年運營總成本 月為 4966 萬元，年 稅費約 為 467 萬元，年利潤總額 約 為 554萬元 。基于生產能力利用率的盈虧平衡點為 %，即 經(jīng)測算扣除裝修攤銷，其他因素不變，當客房入住率達到 %整個酒店主樓部分即可以達到盈虧平衡點。10％和 177。 因此，項目 效益較好， 抗風險能力強，財務可行。 （ 2） 本項目實施有利于開發(fā) *****酒店住宿、商務會議、旅游 資源，推動 *****服務業(yè) 發(fā)展。 （ 4） 本項目投資靜態(tài)回收期為 年，內部收益率為 % （ 5） 本項目建設項目中符合國家節(jié)能環(huán)保政策要求。 項目*****集團有限公司 *****國際大酒店升級改造項目 可行性研究報告 17 開發(fā)市場前景較好 ， 投入使用后將會為 *****酒店產業(yè) 的未來發(fā)展提供廣闊的增長空間，同時也會為 *****國森集團有限公司 帶來新的利潤增長點，為地方經(jīng)濟的發(fā)展做出較大貢 獻。 本項目具有較強可行性。 （ 2） 對所有的配套管線和效率低、耗能高、不利于環(huán)境保護的設備，進行全面更新造及周邊環(huán)境的綠化、美化、亮化。 （ 3） 加強管理，提高經(jīng)濟效益，縮短投資回收期 。酒店的供給量隨著需求的擴大而快速增長。 2021 年以來，各大國際酒店管理集團競相制定出里程碑式的開業(yè)計劃，不是鞏固自身在中國的豪華酒店之領先地位，就是努力使自己比競爭對手占據(jù)更大的市場。與此同時， 2021 年中國酒店業(yè)不斷涌現(xiàn)新的營銷模式，先是團購網(wǎng)站風潮蔓延至酒店業(yè)，隨后神秘房、 Last Minute等國外成功模式也紛紛登陸國內。 2021 年中國酒店業(yè)，隨著商旅和休閑旅游回暖，平均房價和出租率雙雙上升。在中國經(jīng)濟轉型與消費升 級 大背景下，未來幾年仍將是酒店業(yè)加速發(fā)展的黃金時期。截至 2021 年底，全市已開通網(wǎng)上預定查詢業(yè)務的酒店數(shù)量就達到 460 家，是 90 年代初全市酒店總數(shù)的十多倍。在助推都市經(jīng)濟發(fā)展，方便旅客住宿、休息的同時，過于龐大的供給也使酒店面臨激烈的競爭，不少酒店的生 存收到挑戰(zhàn)。 綜上所述，根據(jù)目前 *****酒店行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀， *****國森集團有限公司 經(jīng)過論證、分析，決定投資對酒店進行裝修，改造 ， 以改善酒店硬件設施， 提高酒店檔次， 達到吸引客源、增加收入的目的。在現(xiàn)今人們越來越注重生活品質、生活質量的時代，人在工作之余需要的是享受、放松，而旅游 商務酒店 是人們釋放自己的最佳選擇。因此 ， 建設該酒店是有必要的。生活質量大幅度改善和提高，對居住環(huán)境的要求下相應提高，那種無衛(wèi)生間、無空調、無飲用水的 “三無 ”客房及硬件差、標準 差的 “兩差 ”客房已經(jīng)不能滿足顧客需求，人們追求的是高檔舒適客房。 企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的需要 本項目 地處 *****重要交通要道五一中路與中興大橋交接處，周邊文化、娛樂、旅游設施完善，是市區(qū)通往機場的必經(jīng)之路。項目改造升級后 ， 將 擁有高級客房 170 多套， 將極大的提升酒店的接待能力和規(guī)格，給企業(yè)帶來新的業(yè)務增長點，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效 益。 響應 *****政府政策的需要 *****作為 *****的首府，是西部地區(qū) 旅游、避暑勝地，城市定位為 生態(tài)型、園林式、國際性旅游休閑渡假 城市 ， *****歷屆政府都非常重視旅游業(yè)、服務業(yè)的發(fā)展。 *****集團有限公司 *****國際大酒店升級改造項目 可行性研究報告 22 第三章 需求分析 與建設規(guī)模 需求分析 中高檔酒店， 以 商務旅游客人為主 ，提供包括客房、高檔餐飲、宴會、會議承辦、信息資訊及傳播、休閑娛樂等服務。一方面， 2021 年中國人均 GDP達到 4000 美元左右，中國旅游業(yè)迎來了快速發(fā)展的時期。另一方面， 經(jīng)過多年發(fā)展，我國 已躋身全球出境旅游消費前十位，是全球增長最快的新興客源輸出國。 2020 年我國將成為世界第一大商務旅游市場，對商務旅行消費的帶動將持續(xù)增強。 我國目前會議規(guī)模在萬億元，酒店會議收入達到 萬 億 元。我國商務旅游市場尚存在很大的發(fā)展空間。美國運通的一項調查顯示，到 2020年，預計我國將吸引超過 億國際商務旅行者，占全球國際商務旅游市場的 ％。 根據(jù) *****目前的發(fā)展機遇與投資速度，可以預測到 2021 年， *****又將新增至少 5 —8 家五星級酒店，使 *****五星級酒店的數(shù)量增至 12— 15 家左右。同時，北部灣經(jīng)濟區(qū)的深入發(fā)展也必將為 *****帶來大量的商務客人。 根據(jù)商務部近期出臺的《關于加快住宿業(yè)發(fā)展的指導意見》， “經(jīng)濟型酒店 ”和 “綠色酒店 ”將是酒店業(yè)發(fā)展規(guī)劃的重點 。 與此同時，文化酒店 、綠色客房也將成為 *****酒店越來越重視的主題并得到長足的發(fā)展。 Threats（威脅） 1） 項目酒店周圍大小賓館林立，競爭激烈； 2） 項目距離淡村商圈還有一段距離（ 3km），商圈所聚集的人氣*****集團有限公司 *****國際大酒店升級改造項目 可行性研究報告 25 很多被分流到了商內現(xiàn)有的酒店； 3） 酒店近距離（ 1km 內）尚未有能夠聚集大量人氣的購物、娛樂場所。由于原有裝修檔次尚不足以達到四星標準，所以本可研將根據(jù) 2021 年 2 月 28 日可研專家評審意見對酒店進行裝修升級改造，裝修改造內容如下： 1）在現(xiàn)有整體裝修改造基礎上 按照四星級酒店 標準進行升級 改造， 全面提升 主樓 19 層的裝修質量和檔次； 2）在現(xiàn)有主樓層高基礎上 增 建 2 層 樓層（新增面積 1800 平米），主要作為酒店大型會議、公司辦公場所， 使 主樓 達到 11 層 半。 4）對副樓進行調整裝修，將原來副樓定位的 KTV、按摩 保健樓層共計 6 層減少為 2 層，增加 2 層大型宴會接待餐廳（大型宴會接待餐廳、大眾餐廳）， 2 層特色餐廳、生態(tài)餐廳（引入跨世紀品牌進行合作）， 2 層中小型商務會議樓層。 6） 改造原有的外墻裝飾和內部裝飾，改造原有的采暖系統(tǒng)、照*****集團有限公司 *****國際大酒店升級改造項目 可行性研究報告 26 明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及消防系統(tǒng)。 裝修 升級 改造后主樓 將 用于住宿、餐飲（包廂）、大型會議、辦公經(jīng)營，副樓 將 用于大型宴會接待餐飲、 生態(tài)（特色）餐飲、 小型會議、休閑娛 樂 、康體保健 等 ，使整個酒店檔次達到并超過四星級標準，并預留將來升級評定五星酒店的功能設施。背靠美麗的邕江河畔，坐擁一河兩岸都市美景， 地處江南區(qū)中心商圈， 其優(yōu)越的地理位置獨一無二。 1） 交通： 四通八達，周邊踞江北大道、快速環(huán)道、青川 大橋、明秀南路等主要干道，距離 *****二橋中興大橋僅 200 米 ,獨居江南五一路中，酒店位置毗鄰機場車程 20 分鐘以內，建成后將成為 ——“離機場最近的精品四星級酒店 ”。周邊有數(shù)個大型成熟小區(qū)，如社區(qū)翠湖新城，正在建設的大型綜合社區(qū)保利城 .商業(yè)港項目一街之隔，醫(yī)院、銀行、購物、娛樂、餐飲配套完善，按照政府部門提供的相關數(shù)據(jù)周邊常駐人口約5 萬，有充足的人流量，足夠的市場基礎。 以上區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，在高級酒店稀缺的江南片區(qū)，有著大量的商務應酬、會議接待、婚宴禮儀等市場，以此商機為基礎，億豪國際大酒店旨在為江南片區(qū)消費者打造一個具有標志性的精品 四星級酒店，他的產生必將提升江南的商務接待品質。 酒店名稱 星級 客房 數(shù) 標準間門市價 協(xié)議價 入住率 設施現(xiàn)狀，距本項目距離 五洲國際酒店 高級商 務型 230 218 188 85% 住宿餐飲配套，位于淡村商圈，配套成熟，項目以東 3km。 君怡酒店 經(jīng)濟型 50 100 80 75% 小型酒店，位于項目 酒店旁。 *****集團有限公司 *****國際大酒店升級改造項目 可行性研究報告 31 城市便捷康城店 經(jīng)濟型 120 159 130 85% *****本地品牌連鎖，在本地和區(qū)內有一定的知名度 ,項目以西 。 桂豪大酒店 商務型 120 190 160 87% 項目以西 500m 同類型酒店重點分析（以下兩家酒店相距 80 米） 酒店 項目 環(huán)球大酒店（涉外商務按四星級裝 修 ） 五洲國際大酒店（商務型 按四星級裝修） 房間數(shù) 總共 216 間，其中標雙 100 間 總共 230 間客房 門市價 /協(xié)議價 218 元 /198 元 218 元 /188 元 會議室 課桌式會議：最多容納 200 人 劇院式會議：最多容納 500 人 課桌式：最多容納 200 人 餐飲 中餐廳：面積 2021 平方米，擁有大小包廂 20 個及中餐廳、多功能廳，可容納 800 人同時用餐，可承接各種會議、婚宴活動。 項目 原有建筑面積為 14760 平米，由一主一 副 兩棟建筑組成。 主樓部分 1） 酒店大堂位于一層，面積約 100 平米；客房部分位于 49 層，每層 800 平米，共 168 間客房。 *****集團有限公司 *****國際大酒店升級改造項目 可行性研究報告 33 副 樓部分 共 8 層，每層面積約 520 平米，共 520*8 層 =4160 平米， 原計劃主要經(jīng)營高端商務 KTV 娛樂，按摩足浴保健。 3）增加修建一座連接主樓和副樓間的走廊通道。 5） 同時進行綠化、停車場、管網(wǎng)、線路等配套設施翻新 ， 配套完善相關 經(jīng)營服務功能 。 7） 新增空調系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、智能廣播系統(tǒng)及弱電系統(tǒng)。 改造工程 方案 改造方案 根據(jù)圖紙、檢測和現(xiàn)場實際情況，針對因 增加新建樓層 改造引起的承載力不足構件進行相應的加固處理。 2） 新增樓層需將原建筑物樓板開洞，重新設置基礎，然后作現(xiàn)澆鋼筋混凝土結構，采用植筋方法將井道與原結構連接。 裝修 工程 方案 外裝修方案 1） 設計規(guī)范及依據(jù) （ 1） 《建筑幕墻》 JG3035 （ 2） 《玻璃幕墻工程技術規(guī)范》 JGJ102 （ 3） 《金屬、石材幕墻工程技術規(guī)范》 JGJ133 （ 4） 《建筑裝飾裝修工程質量驗收規(guī)范》 GB502102021 （ 5） 《飾面板磚工程施工技術標準與質量驗收規(guī)范》 2） 裝修內容 原有外墻面做保溫處理。在材料選擇上，鋁合金型材進行了陽極氧化，石材鋼龍骨均進行熱浸鍍鋅處理，裝飾鋼結構表面噴砂除銹后刷防銹漆，然后再刷面漆。不同金屬材料之間加設絕緣墊片，以防止電化腐蝕。 內 裝修方案 1） 設計規(guī)范及依據(jù) （ 1）《建筑工程施工質量驗收統(tǒng)一標準》 CB502002021 （ 2）《建筑內部裝修設計防火規(guī)范》 GB502295 *****集團有限公司 *****國際大酒店升級改造項目 可行性研究報告 36 （ 3）《建筑電氣工程施工質量驗收規(guī)范》 GB503032021 2） 裝修內容 （ 1） 主樓 裝修方案 大堂： 原大堂墻、地、天花裝修進行 升級裝修 。 標準客房： 原有墻面、地面、天花裝飾材料 升級裝修 ?？头啃l(wèi)生間天花改為鋁板吊頂，墻面為墻面飾面磚，地面鋪設防滑地磚。包房墻面粘貼墻壁紙，局部采用木飾面造型。 走廊： 原有走廊地面，天花，墻面飾面材料 升級裝修 。 大會議室： 原有大會議室飾面材料 升級裝修 。 辦公室： 地面鋪設 800800 地磚，天花為礦棉吸音板飾面，墻面刮白刷乳膠漆。拆除后宴會廳地面滿鋪地膠，墻面為木飾面造型局部為波浪板金漆飾面，天花采用輕鋼龍骨紙面石膏板疊級造型，四周暗藏日光燈管，天花造型中心懸掛水晶吊燈。 中小會議室： 原有房間飾面材料拆除。大小會議室：地面鋪設阻燃地毯，天花為輕鋼龍骨紙面石膏板飾面疊級造型，墻面為木質吸音板飾面。 走廊： 地面鋪設 800800 地磚，天花為輕鋼龍骨紙面石膏板飾面疊級造型，墻面刮白刷乳膠漆。 宿舍： 地面鋪設 800800 地磚，天花重新刮白刷乳膠漆，墻面掛白刷乳膠漆